[대형 건축물 분양제도]상가 분양도 ＂일반 아파트처럼＂

이르면 내년 하반기부터 ‘상가 등 건축물의 분양에 관한 법률’(가칭)이 시행됨에 따라 대형상가의 분양절차가 일반 아파트와 비슷한 수준으로 까다로워질 전망이다. 서울 동대문 일대의 상가 밀집지역. 동아일보 자료사진

국토연구원이 23일 공개한 ‘상가 등 대형 건축물 분양제도 개선방안’의 핵심은 ‘상가 등 건축물의 분양에 관한 법률’(가칭) 을 신설해 일반 건축물의 분양 안정성을 대폭 높이자는 것이다.

건설교통부는 이를 토대로 전문가 등의 의견을 수렴해 내년 하반기 시행을 목표로 절차를 밟아갈 예정이다.

이에 따라 연면적 3000m² 이상 건축물의 분양절차가 일반 아파트와 비슷한 수준으로 정해져 소비자 피해는 크게 줄어들 전망이다.

하지만 지나친 규제로 도심 부동산 개발이 위축되고 규제를 피하기 위한 소규모 난개발을 부추길 가능성이 높다는 우려도 나온다.

▽상가도 일반아파트처럼 분양한다=분양 시기가 토지소유권을 확보한 뒤 골조공사를 마친 이후로 늦춰진다. 이때 2개 회사의 시공보증도 받아야 한다. 다만 사업자가 △처분신탁계약과 대리사무계약을 했거나 △분양보증을 체결했다면 착공 신고 후 분양할 수 있다.

분양할 때에는 시군구청장에게 분양신고서를 제출해 신고필증을 받아야 한다. 신고서에는 △분양규칙의 준수 △분양면적 △대지소유권 확보 여부 등을 적어야 한다. 신고내용은 시군구청의 인터넷에 일정기간 게시된다.

사업이 끝날 때까지 분양계약자명단을 보관, 공개하도록 해 이중(二重) 분양 등과 같은 문제를 사전에 방지하도록 한다.

분양대금도 일반아파트처럼 건설공사의 진행도에 따라 청약금(분양대금의 10%)→계약금(10%)→중도금(60%)→잔금(20%)으로 각각 나눠 낸다.

분양광고에는 △건축허가 여부 △대지소유권 확보 여부 △책임 시공회사 △신탁계약회사 △분양보증 가입내용 △자금관리나 협력은행의 용어 설명 등이 수록돼야 한다. 또 부당광고 상습자에 대한 처벌이 강화되고 광고내용의 진실 여부를 확인하는 ‘광고실증제’도 도입된다.

‘상가 등의 분양계약자 모집규정’이나 ‘표준 상가 등의 분양계약서’ 등과 같은 표준계약서가 만들어진다.

▽주상복합아파트 분양절차 까다로워진다=분양제도 개선 방안에는 주상복합아파트의 분양절차 개선 방안도 제시돼 있다.

이 방안에 따르면 일반아파트처럼 20가구 이상의 주상복합아파트도 입주자 모집 및 분양보증이 의무화된다. 현재는 투기과열지구로 지정된 곳에서 주택이 300가구 이상일 때에만 이 같은 적용을 받는다.

▽추진 일정=건교부는 올 연말까지 공청회를 거치고 전문가들의 의견을 받은 뒤 ‘상가 등 건축물의 분양에 관한 법률 제정안’을 마련할 계획이다. 또 내년 상반기 국회에 상정해 법안이 통과되면 하반기에 시행할 계획이다.

주상복합아파트 분양 제도 개선은 주택건설촉진법을 개정해 이르면 내년 상반기에 시행할 예정이다.

▽도심 재개발에 걸림돌=이런 식으로 규제가 강화되면 갈수록 슬럼화되고 있는 도심 재개발에 적잖은 제약이 될 것으로 우려된다. 수익성이 악화될 뿐 아니라 사업절차가 까다로워 사업 자체를 기피할 가능성이 크기 때문이다.

사업자의 자금조달 부담이 커지는 것도 문제다. 그동안은 대지사용권만 확보하고 분양해 사업자는 사업비 부담을 줄여 왔다. 하지만 앞으로는 분양 이전에 대지소유권을 모두 확보해야 하므로 그만큼 자금 부담이 늘어난다.

전문가들은 이를 해소하기 위해 △부동산신탁의 활성화 △부동산신탁회사의 금전신탁 허용 △일반 부동산투자회사(리츠·REITs)에 대한 세제지원 확대를 통한 활성화 유도 △프로젝트파이낸싱금융회사법 조기 제정 등을 통해 부동산사업에 필요한 자금원을 다양화해야 한다고 지적했다.

또 ‘상가 등 건축물의 분양에 관한 법률’의 적용대상시설 규모가 3000m² 이상으로 정해짐에 따라 정부의 규제를 피하기 위한 소규모 개발이 크게 늘어날 것으로 예상돼 보완책 마련이 요구된다.

건축물 분양제도 개선 방안
구분	항목	주요 내용
분양 방식	분양시기 및 보증	골조공사 완료 후 분양, 2개 이상 시공업체의 시공보증
	대지소유권	건축허가-토지사용승낙서 확보, 분양신고-토지소유권 확보
	분양신고제	시군구청장이 분양규칙 준수, 분양면적, 대지소유권 여부 등을 점검, 신고시 소유권 등기부등본 제출 의무화
	계약자 공개	분양자 명단 공개-사업 종료 때까지 보관 의무화
	분양광고	·건축허가 여부, 대지소유권 확보 여부, 책임시공회사,신탁계약시 신탁회사이름, 분양보증내용 등의 수록 의무화 ·금융기관 역할에 대한 구체적인 소개
	분양대금	·공사 진행 상황에 따라 청약금(총분양가의 10%)→계약금(10%)→중도금(60%)→잔금(20%)의 순서로
	신탁계약 유도	·처분신탁으로 소유권 넘긴 뒤 분양업무 대행토록 유도-5개 부동산신탁회사+18개 신탁 겸업 은행, 별도 계좌로 자금 관리 유도 ·사업시행사의 대리사무계약 유도
	표준계약서	·‘상가 등의 분양계약자 모집규정’의 제정 ·‘표준 상가 등의 분양계약서’의 제정 및 사용권장
	분양보증	·자율가입하도록 유도
관련 제도	법령	·상가 등 건축물의 분양에 관한 법률을 신설
	대상	·연면적 3000m² 이상 규모의 건축물
금융 제도	부동산신탁	·토지신탁, 처분신탁, 관리신탁, 담보신탁 등의 적극 활용 ·부동산신탁회사에 금전신탁도 허용
	일반리츠	·세제 지원 통해 이용 활성화
	간접투자	·증권투자와 투자신탁이 혼합된 간접투자를 조기에 활용하도록 지원
	프로젝트금융	·법안을 조기에 제정해 활용 유도
자료:국토연구원

황재성기자 jsonhng@donga.com