기준시가 상승-稅부담?

앞으로 부동산이 많은 사람은 양도소득세와 증여세, 상속세 부담이 더욱 커지게 됐다. 특히 단독주택 소유자들에 대한 과세액은 엄청난 폭으로 늘어나게 됐다.

국세청은 29일 공동주택의 기준시가를 전국평균 12.2% 인상 조정하면서 대상지역을 종전의 수도권과 시단위 이상 지역에서 전국으로 확대했다.

특히 △전용면적 25.7평(85㎡) 이하인 국민주택의 경우 지난해와 마찬가지로 거래가액(3월15일 기준)의 70%를 기준시가로 정했지만 △25.7평 이상 50평(165㎡)까지의 아파트에 대해서는 거래가격의 80% △50평 이상 고급주택은 거래가액의 90%를 기준시가로 정했다. 고급주택을 소유한 사람에게 더 많은 양도소득세나 상속세, 증여세를 물리겠다는 의도다.

기준시가는 아파트나 집을 사고 팔 때 양도소득세를 계산하는 기준이 되는 가격으로 기준시가가 실제 거래가격에 가까울수록 더 많은 세금을 물게 된다. 상속세나 증여세도 원칙적으로는 시가에 의해 과세 표준을 계산하지만 시가를 산정하기 어려울 때는 기준시가를 적용한다. 기준시가는 아파트 연립주택 등 공동주택의 경우 양도소득세, 상속세, 증여세 모두에 적용되지만 일반 단독주택의 경우 상속세, 증여세만 7월1일 이후부터 적용하고 양도소득세는 내년 1월1일 이후부터 적용한다.

▽세금은 얼마나 늘어날까〓국세청은 단독주택 등 일반주택의 기준시가를 시가의 60∼70%수준으로 정했다고 밝혔다. 그동안 일반주택을 상속, 증여할 때 국세청의 기준시가가 없었기 때문에 행정자치부가 정하는 시가표준액(거래가의 30∼40%)에 의존했다. 시가표준액보다 실제거래가격에 가까운 기준시가가 고시되므로 세부담은 늘어나게 됐다. 그러나 국세청은 상속세는 최소 10억원(배우자 5억원, 일괄 5억원)을 공제해주기 때문에 집을 포함해 상속재산이 10억원이 되지 않는 대부분의 서민들에게는 별 영향이 없다고 설명했다. 하지만 면세가 되지 않는 1가구 2주택 소유자나 10억원 이상의 주택을 상속하는 재산가들은 상속세, 증여세 부담이 두배 가까이 늘어날 전망이다.

▽일반 건물의 기준시가 계산법〓각양각색의 일반 건물의 기준시가는 어떻게 산정할까. ㎡당 금액에다 평가대상 건물의 면적을 곱하면 기준시가가 나온다. ㎡당 금액은 건물을 처음 지었을 때의 가격과 철골구조, 시멘트 등을 따진 ‘구조지수’, 전용면적에 따른 용도지수, 개별 공시지가에 따른 위치지수 등을 따져 계산해낸다. 기준시가가 적용되는 주택은 상업용 건물의 기준시가 고시에 포함되지 않았던 단독주택(단독, 다중, 다가구주택)과 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택) 등이다. 그러나 전국의 모든 아파트와 일정규모(전용면적이 50평 또는 한 단지가 100가구 이상인 경우) 이상의 연립주택에 대해서는 개별 건물에 대한 기준시가를 고지하기 때문에 대부분 단독주택이 여기에 해당된다.

▽세무서의 납세서비스센터에 문의〓아파트를 손해보고 팔았거나 기준시가에 의한 양도 차익이 실제보다 많은 경우에는 확정신고기간까지 취득 및 양도당시의 실지 거래가액을 신고해 세금을 낼 수 있다. 기준시가에 의해 계산한 양도소득세가 실지 거래가액보다 많을 때 구제 받을 수 있는 방법이다. 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알려면 세무서의 납세서비스센터에 문의하면 된다. 양도 신고시에는 세액계산도 해준다. 또 국세청의 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 기준시가를 조회할 수 있다.

<이훈기자>dreamland@donga.com