주택 임대차기간 ２년미만 계약도 유효

정부는 12일 세입자가 이사를 하더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 ‘임차권 등기명령’제도의 신설을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안을 국무회의의 의결로 확정하고 이번 정기국회에 제출키로 했다.

확정된 개정안에 따르면 세입자(임차인)가 임차권등기명령제도를 활용하면서 사용한 비용을 집주인(임대인)에게 물게 할 수 있도록 했다.

또 세입자가 집주인과 합의해 임차권등기를 하는 경우, 현행법에는 대항력만 인정하도록 돼 있으나 개정안에는 ‘임차권 등기명령’과 똑같이 대항력과 우선변제권을 모두 인정하도록 했다.

또 세입자의 주거안정을 위해 주택임대차기간을 최소 2년으로 정한 기존규정이 ‘전세대란’ 상황에서는 오히려 임차인에게 불리하게 작용한다는 지적에 따라 2년 미만의 임대차계약도 유효하도록 했다.

다음은 문답형태로 풀어본 개정안.

[주택임대차법 문답풀이]

―임차인은 어느 단계에서 집을 비워줘야 안전한가.

“명문의 규정은 없으나 실무상으로 경매절차가 끝나고 임차인 몫의 배당금이 법원에 공탁된 이후가 적당하다. 집주인의 확인서 등으로 집을 비워 준 사실을 입증하고 공탁금을 찾아가면 된다.”

―당사자의 합의에 의한 임차권등기도 법원의 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 효력을 같게 했다는데….

“그렇다. 둘은 등기의 경위만 다를 뿐 역할 목적 등이 사실상 똑같기 때문이다. 전세권등기는 등기된 날부터 효력을 발휘하지만 임차권등기는 확정일자 인(印)을 받은 날로 효력이 소급되고 절차비용이 저렴하기 때문에 앞으로 크게 활성화할 것으로 기대된다.”

―개정안이 시행되면 임차인은 임대차기간(2년)이 끝나지 않아도 언제든지 집을 나가겠다고 주장할 수 있는가.

“그렇지는 않다. 2년미만의 임대차계약기간 약정도 유효함을 주장할 수 있다는 것이다. 주택임대차기간을 무조건 2년으로 간주하도록 한 현행법을 보완했을 뿐이다.”

―개정안 시행 이전에 임대차계약을 맺은 임차인에게도 개정안이 적용되나.

“원칙적으로 그렇다. 그러나 개정전의 임차권등기에 대해서는 우선변제권을 인정하지 않는다. 기존 권리자의 이익을 해칠 우려가 있기 때문이다.

우선변제권을 인정받고 싶으면 개정안 시행이후 등기를 말소한 뒤 다시 임차권등기를 하면 된다.”

〈부형권기자〉bookum90@donga.com