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최동수

최동수 기자

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동아일보 산업2부 부동산교통팀 기자입니다.

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취재분야

2024-04-21~2024-05-21
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사회일반3%
선거3%

  • 상습 음주운전자 車, 시동잠금장치 단다

    앞으로 5년 내 2회 이상 음주운전으로 적발되면 차량에 음주 측정장치를 설치해야 면허를 재발급 받을 수 있다. 올해 7월부터 버스나 택시 운전사가 운전 중 동영상을 시청하면 과태료 50만 원을 부과하는 방안도 추진한다. 국토교통부와 행정안전부, 경찰청 등은 20일 이 같은 내용을 담은 ‘2024년 교통사고 사망자 감소대책’을 발표했다. 정부에 따르면 지난해 교통사고 사망자 수는 2551명으로 역대 최저였다. 하지만 인구 10만 명당 사망자 수는 5.6명(2021년 기준)으로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 38개국 중 중하위권인 28위에 그쳤다. 정부는 상습 음주운전자의 재발을 막기 위해 올해 10월부터 ‘조건부 면허 제도’를 시행한다. 음주운전으로 5년 이내 2회 이상 단속된 운전자를 대상으로 ‘음주운전 방지 장치’를 장착해야 운전면허를 내주는 제도다. 호흡으로 음주 여부를 측정한 뒤 음주가 감지되면 시동이 걸리지 않는다. 측정 장치와 설치 비용은 약 250만 원이다. 전액 운전자가 부담해야 한다. 대상자는 약 1만5000∼2만 명으로 파악된다. 보행자 안전 관리도 강화한다. 우회전 사고가 잦은 곳을 중심으로 우회전 신호등을 현재 229대에서 연내 400대까지 늘린다. 버스 등 대형 차량 50대를 대상으로 우회전 사각지대 감지 장치를 부착하는 시범 사업도 추진한다. 차량 속도가 빠른 도로에서는 건널목과 차량 정지선 간의 간격을 최소 2ｍ에서 3ｍ로 넓힌다. 통학로 등 어린이 이동이 많은 곳은 보도·방호울타리 설치를 지원한다. 오토바이 등 이륜차 불법 운행 단속을 강화하기 위해 후면 번호판 규격과 글씨 크기를 키우는 방안도 추진한다. 정부는 이르면 연내 ‘자동차 등록번호판 등의 기준에 관한 고시’를 개정할 계획이다. 단속 효율을 높이기 위해 이륜차 후면 번호판 단속 장비를 올해 529대까지 200여 대 더 늘린다. 무면허 배달 라이더의 위험한 운전을 막기 위해 올해 7월부터 면허 정지·취소 여부를 실시간으로 확인하는 운전자격 확인시스템 시행에도 들어간다. 화물차의 안전점검도 강화한다. 5년 등 일정 기간 이상 운행한 사업용 대형 화물차는 정기적으로 가변축 주행·제동 장치를 분해 점검하고, 매년 차량 정기검사 때 확인받도록 할 계획이다. 가변축이란 트럭 후륜에 추가로 설치한 바퀴 축으로 바퀴를 상하로 움직일 수 있다. 국토부 관계자는 “주행 중 바퀴가 빠지는 사고 등 화물차 안전사고를 방지하기 위한 대책”이라며 “자동차관리법 개정을 추진할 계획”이라고 했다. 65세 이상 고령자의 경우 운전 능력 평가를 통한 조건부 면허제 도입도 검토한다. 운전 능력을 평가해 야간 운전이나 고속도로 운전을 금지하거나, 속도제한 등을 운행 조건으로 거는 방식이다. 경찰청 관계자는 “연말까지 연구용역이 나오면 용역을 바탕으로 여론 수렴 등 추가 논의가 있을 예정”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 3시간 전
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  • 아파트-교량까지… 현장에서 조립해 짓는다

    #1. 충남 당진에는 GS건설의 자회사인 자이가이스트(XiGEIST)의 목조 모듈러 주택 생산공장이 있다. 대지면적만 3만3000㎡(축구장 5개 규모)로 국내 목조 모듈러 주택 생산공장 중 가장 크다. 패널 재단부터 단열재 부착까지 거의 모든 공정을 원스톱으로 진행한 뒤, 모듈러 유닛을 배송해 현장에서 조립한다. GS건설 관계자는 “현장 공정을 간소화해 불필요한 비용을 줄였고, 시공 속도를 획기적으로 높였다”고 했다. #2. 쿠웨이트만 바다 위 인공섬에서 걸프만 바닷길 36.1km를 잇는 초대형 교량 ‘셰이크 자베르 코즈웨이’는 2019년 현대건설이 준공했다. 현대건설은 이 현장에 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법을 적용했다. 차량이 통행하는 상부를 별도 제작장에서 높이 4m, 길이 60m의 박스 거더(교량의 상부 구조물)를 이틀에 한 개꼴로 총 1000개를 사전 제작해 해상으로 이동, 일괄 설치한 것이다. 현대건설 관계자는 “탈현장 공법 관련 시장은 앞으로 계속 커질 것”이라고 말했다. ‘친환경’ ‘고효율’이 건설업계 화두로 떠오르면서 건설사마다 모듈러 공법, PC 공법 등 탈(脫)현장 공법(OSC·Off-Site Construction) 시장 개척에 속도를 내고 있다. 주택부터 오피스 건물, 방파제, 교량 등 건축과 토목 분야에서 탈현장 기술 활용이 빠르게 확산될 것으로 보인다.● 국내 모듈러 주택 경쟁 치열 국내 모듈러 주택 시장은 국내 대형사들이 잇따라 진출하며 경쟁을 벌이고 있다. 단독주택 시장에서는 GS건설 외에도 DL이앤씨가 지난해 전남 구례군 산동면에 국내 처음으로 ‘철골 모듈러(조립식) 단독주택 타운형 단지’를 준공하며 시장에 진출했다. 대우건설은 아파트 옥탑층 시공에 경기 파주시와 안양시, 부산 등의 푸르지오 단지 5곳에 모듈러 공법을 적용했다. 옥탑은 골조 공사의 마지막 과정으로 옥탑 공사를 빠르게 마쳐야 승강기를 이용한 내부 마감 공사도 앞당길 수 있다. 회사는 공기를 단축하기 위해 철골 모듈러 유닛을 공장에서 사전제작해 타워크레인으로 설치했다. 특히 모듈러 주택 기술이 도입 초기인 만큼 한국토지주택공사(LH) 등이 발주하는 공공주택 사업이 ‘테스트 베드’ 역할을 하고 있다. 포스코이앤씨의 모듈러 전문 자회사인 포스코A&C는 국내 최대 규모의 모듈러 주택 사업인 ‘세종 6-3 생활권 통합공공임대주택(UR1·UR2)’사업을 진행 중이다. 7층 높이 아파트 4개 동, 총 416채를 건설하는 프로젝트다. DL이앤씨의 타운형 단지도 LH의 귀농·귀촌형 공공임대주택 사업이다. 오주헌 LH 공공주택본부장은 “탈현장 공법 정착을 위해 설계 표준화, 테스트 베드 제공 등에 적극적으로 나서고 있다”며 “탈현장 공법이 건설 품질과 생산성 저하 문제에 대한 해결책이 될 수 있을 것”이라고 전망했다. ● 탈현장 기술 앞세워 해외 진출 속도 기술력 높은 해외 업체와의 협업을 통해 해외 진출에도 박차를 가하고 있다. 삼성물산은 지난해 9월 에스토니아 최대 모듈러 제조 업체인 하르메트, 라트비아 모듈러 건축 전문 건설사 포르타프로와 업무협약을 맺었다. 삼성물산은 지난해 1월 사우디아라비아 국부펀드(PIF)가 모듈러 협력 관련 상세 양해각서(MOU)를 체결했다. 모듈러 주택 공장도 이미 설치한 상태로, 향후 네옴시티 건설 현장 직원들을 위한 주택 수주가 가능할 것으로 보인다. 토목이나 플랜트 공사 때도 탈현장 공법이 활발히 활용되고 있다. 현대엔지니어링은 2021년 쿠웨이트 알주르 액화천연가스 수입 터미널(KLNG) 프로젝트에 모듈러 공법을 활용해 공기를 6개월 이상 단축했다. 1.2km의 해상 접안 시설 중 해상 상부 구축물 500m를 사전제작된 모듈 12개를 조립해 설치했다. 현대엔지니어링 관계자는 “바닷가 근처라는 악조건에서 작업 속도를 높이는 데 획기적이었다”고 말했다. 공사 환경이 녹록지 않은 방파제 공사 때도 PC 공법이 활용되고 있다. 해상 작업의 특성상 작업이 가능한 날이 적고, 거푸집을 조립하거나 해체할 때 바닷물의 침투에 의한 작업 중단이 일어나는 경우도 많다. 현대건설은 이런 문제점을 해결하기 위해 방파제 상부 구조의 외벽을 PC 블록으로 제작해 거치한 뒤 이를 영구 거푸집으로 활용하는 부분 PC 공법을 현장에 적용 중이다. 현대건설 관계자는 “공기가 약 30% 단축된다”며 “부유식 공항 등 새로운 항만구조물 시공에 PC 공법을 적용할 예정”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-14
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  • 시행사 →건설사 →금융권… PF發 부실 ‘도미노 충격’

    국내 대표 부동산 개발 시행사인 네오밸류는 지난달 임직원 70여 명 중 40여 명을 내보냈다. 부동산 시장 침체로 주요 프로젝트파이낸싱(PF) 현장에서 미분양이 속출하자 자금난이 심화했기 때문이다. 시장에선 대형 시행사 위기를 PF발 부동산 위기론의 ‘전조 증상’으로 보고 있다. 시공을 맡은 건설사들이나 돈을 빌려준 금융사들로까지 ‘도미노 충격’이 가해질 가능성이 커서다. 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 말 135조 원을 넘어섰다. 12일 나이스(NICE)신용평가에 따르면 2금융권인 저축은행과 증권사, 캐피털의 PF 대출 예상 손실액은 최대 13조8000억 원에 달할 것으로 파악된다. 이는 경매시장에서 감정평가액 대비 최종 낙찰가율이 하위 25%에 들어갈 것을 전제로 한 보수적인 추정치다. 업계별로는 캐피털 5조 원, 저축은행 4조8000억 원, 증권사 4조 원 등이다. PF 현장이 무너지면 지분을 가진 시행사는 물론이고 시행사가 금융권에서 돈을 빌릴 때 지급 보증을 서 준 건설사, 그리고 마지막에는 금융권까지 연쇄적으로 타격을 입을 수밖에 없다. 실제 부동산 시장에선 지방 PF 현장을 중심으로 ‘준공후 미분양’이 늘며 위기감이 커지고 있다. 올해 1∼4월 폐업 신고를 한 종합건설사는 187개다. 같은 기간을 기준으로 할 때 금융위기가 끝난 2011년(222건) 이후 가장 많다. 금융권에선 저축은행의 위험도가 가장 높다는 평가다. 총 자산 대비 부동산 PF 대출 비중이 17.5%로 증권사(4.1%)나 여신전문금융회사(7.4%)보다 크게 높아서다. 정부가 지방 미분양을 해소하기 위해 기업구조조정리츠(CR리츠)나 한국토지주택공사(LH)를 통한 PF사업장 토지 인수 등의 대책을 내놨지만 아직은 역부족이라는 평가다. LH가 2조 원 규모로 지난달 진행한 건설사 보유 토지 매입 사업에 대한 건설사 신청액은 전체 사업의 2.7%에 그쳤다. 전문가들은 부실 사업장의 질서 있는 퇴장은 물론이고 건설 현장의 자금 유동성 위기를 넘길 대책이 마련돼야 한다고 조언한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “시장 전체가 한꺼번에 흔들리는 걸 막으려면 악성 미분양 해결을 위한 특단의 대책이 시행돼야 한다”며 “과세 기준에서 지방 미분양 주택을 주택 수에서 제외하는 대책 등과 관련한 법 개정도 시급한 상황”이라고 했다.강남 노른자 PF사업도 위태… 구조조정 미루다 위기 반복 ‘사업성 보장’ 강남-용산도 돈줄 막혀주요 건설사 11곳 리스크 10조 넘어정부, 경기회복 바라보다 늑장대응올들어 위기설 반복돼 불안감 증폭 서울 강남구 개포동 도시형생활주택인 ‘대치 푸르지오 빌라드’ 75채가 2일 8번째 공매 절차에서도 주인 찾기에 실패했다. 강남 노른자위인데도 시장의 관심을 끌지 못했다. 사업 시행사(대치176PFV)는 이스턴투자개발(42.9%), 대우건설(42.9%), 키움증권(7.2%) 등이 지분을 나눠 갖고 있다. 3월 만기 도래한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 못해 주택 78채 전부를 공매로 넘겼는데 지금까지 겨우 3채만 팔린 것이다. 12일 부동산 및 금융업계에 따르면 부동산 시장 침체가 국내 주요 시행사의 유동성 위기로 심화하는 분위기다. 시장에선 이미 돈줄이 막히면서 ‘연쇄 충격’을 우려하는 목소리가 높다. 지난해 말 시공능력 순위 16위 태영건설의 기업개선작업(워크아웃) 신청 후 PF발 위기가 현실화했는데도, 부실 현장 구조조정 등 정부 대책 시행이 늦어지면서 사태를 더 키웠다는 지적도 나온다. 사업성이 보장돼 있다던 강남이나 용산 등의 현장도 시장 침체를 피해 가지 못하고 있다. 최근 서울 서초구 반포동 알짜 입지에 고급 주거시설을 준비하던 한 시행사는 분양 단계인 본PF로의 전환에 제동이 걸렸다. 금융사가 시행사가 분양 계약자를 책임지고 확보하는 ‘임의분양률’을 30%에서 60%로 올렸기 때문이다. 증권업계 관계자는 “(금융사 조건이 까다로워지면서) PF 사업은 개점휴업 상태”라며 “PF 대출 심사는 10건 중 1건도 통과하기 쉽지 않아 사업 현장에서 돈줄이 마르고 있다”고 했다. PF사업은 토지 매입 자금을 확보하는 브리지론을 시작으로 시공 및 분양 단계인 본PF로 넘어간 뒤 수분양자 분양대금으로 앞서 받았던 PF 대출금을 상환하는 구조다. 금융사는 통상 본PF 단계에서 시공사의 책임준공이나 보증 등을 대출 요건으로 내건다. 미분양이 발생하면 그 책임이 건설사로 직접 전이될 수 있다. 건설업계에서는 올 초부터 총선 이후 건설사 줄도산을 뜻하는 ‘4월 위기설’이 돌았다. 지금은 다시 ‘5월 위기설’, ‘6월 위기설’ 등으로 불안감이 계속되는 상태다. 실제로도 건설사 위기는 현실화하고 있다. 태영건설 외에도 광주의 한국건설(시공능력 99위)이 지난달 법인 회생(법정관리)을 신청했다. 나이스신용평가 분석에 따르면 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등 국내 주요 11개 건설사의 책임준공 약정금액은 61조 원에 이른다. 이 중 잠재 손실 3조8000억 원에 PF 보증 6조3000억 원을 더하면 리스크 규모가 10조 원이 넘는다. 육성훈 나이스신평 선임연구원은 “최근 PF 상황으로 인한 건설사 유동성 부담이 심각해지다 보니 계열 지원 여력을 포함한 재무 여력 확보가 굉장히 중요한 시점”이라고 진단했다. 부동산 침체 여파는 금융권 중에도 제2금융권에 큰 타격을 입힐 수 있다는 우려가 나온다. 저축은행업권은 지난해 5633억 원의 적자를 냈다. 지난해 말 기준 부동산 PF 대출 잔액은 총 자산 대비 17.5%인 22조1000억 원에 이른다. PF 연체율도 6.9%로 상대적으로 높다. 증권업의 경우 자본 3조 원 이상 대형 증권사 9곳과 중소형 증권사 20곳의 올해 주요 부동산 위험노출액(익스포저) 만기 도래액이 각각 6조9000억 원, 3조4000억 원 규모로 추정된다. 금융업계에서는 정부가 부동산 PF 부실에 따른 위기를 자초한 측면이 있다고 지적한다. 2022년 말 이른바 ‘레고랜드 사태’ 이후 PF 부실 리스크가 본격화했는데 부동산 경기 회복을 기대하며 구조조정을 미루다가 부실 규모가 더 커졌다는 것이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “금리인하에 따른 부동산 경기 회복을 예상하며 구조조정을 미루다가 사업장 정리가 늦어진 측면이 있다”며 “PF 부실에 중소 증권사나 일부 저축은행의 경우 타격이 상당할 수 있다”고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-05-13
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  • [광화문에서/최동수]반복되는 사전청약 부작용, 부동산 정책 신뢰 무너뜨려

    “세 쌍둥이가 크고 있는데 날벼락을 맞았습니다. 본청약이 왜 늦어지는지, 언제까지 지연될지는 설명을 해줘야죠.”(서울 동작구 수방사 부지 사전청약 당첨자 박모 씨) 올해 본청약 예정인 공공분양 사전청약 단지 1만8000채가 지연되고 있다는 기사(본보 2024년 4월 10일자 A1·8면 참조)가 보도된 뒤 여러 사전청약 당첨자들로부터 이메일을 받았다. 박 씨가 당첨됐다는 수방사 부지는 지난해 경쟁률 283 대 1로 역대 공공분양 중 최고 경쟁률을 기록한 곳이다. 일반공급 당첨자는 청약통장 납입액에 따라 결정되는데, 커트라인이 무려 2550만 원이었다. 납입액이 월 10만 원까지만 인정되니 당첨자들은 최소 21년 3개월 동안 꼬박꼬박 돈을 넣은 셈이다. 사전청약 당첨자들이 가장 분노한 건 지연 사실이나 사유를 제때 통보하지 않는 한국토지주택공사(LH)와 정부의 태도였다. LH와 정부는 본청약 연기를 한두 달 전에야 개별 통보하고 있다. LH는 “내부 지침상 두 달 전에만 알리면 된다”고 설명한다. 연기가 될지 안 될지를 당첨자들은 ‘그때 가 봐야’ 알 수 있다는 것이다. 불안감을 견디지 못한 이들로선 전화기를 드는 것 외엔 할 수 있는 일이 없다. 몇 번의 뺑뺑이를 거쳐 운 좋게 담당자와 통화하더라도 “확실하지 않다”는 답변만 돌아올 뿐이다. 수방사 부지는 공사가 진행 중이던 올해 1월 오염토가 나왔다. 올해 9월 본청약이 어려울 게 확실하지만 사전청약 당첨자들은 아직 통보를 받지 못했다. 개별적으로 민원을 넣은 이들만 “미뤄질 수 있다”는 답변을 받고 온라인 커뮤니티에 공유했다. 소식을 듣지 못한 당첨자들은 여전히 ‘9월 본청약’을 위한 자금 조달 계획을 짜고 있다. 7월경 ‘지연 통보’를 받으면 무용지물이 될 그 계획에 따라 전세 자금을 빼거나 월세로 돌린 이들도 있을 수 있다. 사전청약은 2021년 7월 집값 급등기 수요를 진정시키기 위해 문재인 정부가 재도입했다. 2009년 이명박 정부 당시 보금자리주택에서 벌어졌던 지연 사태가 없도록 하겠다는 호언장담과 함께였다. 여러 문제점이 지적됐는데도 제도를 보완한 흔적은 많지 않다. 10여 년 전과 똑같은 부작용이 나타나는 이유다. 윤석열 정부라고 다르지 않다. 국정과제인 ‘공공분양 50만 채’ 공급을 달성하기 위해 사전청약을 적극 이용하고 있다. 국토교통부는 지난해와 올해 초 사전청약 경쟁률 결과를 홍보하는 자료를 4차례 배포했다. 지난해 6월에는 ‘뉴:홈 사전청약’ 확대 계획도 발표했다. 발표 자료엔 “순조롭게 공급이 진행되고 있다”고 씌어 있다. 결국 공급 숫자에 급급한 나머지 훗날 사전청약 당첨자들이 어떤 고충을 겪게 될지는 관심 밖이었던 것이다. 부동산 정책은 신뢰가 생명이다. 시장 참여자들이 정책을 믿지 못하면 혼란은 걷잡을 수 없이 커진다. 박상우 국토부 장관은 지난달 “(사전청약) 지연이 재발하지 않도록 관리하겠다”고 약속했다. 최소한 당첨자들이 당첨 유지 여부를 미리 판단할 수 있게 정보를 적시에 투명하게 공개하는 것부터 실천했으면 한다. 공공주택에서 이런 식의 혼란이 계속된다면 주택 정책 전반의 신뢰가 무너지는 건 시간문제다.최동수 산업2부 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-12
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  • ‘재건축 불패’는 옛말… 현금청산가 밑도는 거래도

    지난해 8월 관리처분 인가를 받으며 재건축 9분 능선을 넘은 노원구 월계동 동신아파트. 이 단지 전용 면적 71㎡는 지난달 5억2000만∼5억4000만 원에 거래됐다. 관리처분 인가 전인 지난해 거래가(5억5000만∼5억6000만 원)보다 오히려 하락한 가격이다. 2022년 540만 원이었던 3.3㎡당 공사비가 지난해 말 657만 원까지 오르면서 전용 71㎡ 기준 조합원 분담금은 최소 2억2000만 원에서 최대 3억 원까지 늘었다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “매도 호가가 5억 원대로 전용 71㎡ 현금청산 예정 금액(6억 원대)보다도 낮다”며 “분담금 때문에 매수자들이 쉽게 뛰어들지 못하는 상황”이라고 전했다. 반면 강남구 대표 재건축 단지인 은마아파트 전용 84㎡는 지난달 25억 원대에 3건이 거래됐다. 지난해 11월 이후 5개월 만의 거래다. 지난해 초 21억∼22억 원에 거래됐는데 4억 원 가까이 하락했다가 다시 회복된 것. 인근 공인중개사무소는 “거래가 활발하지는 않지만 문의는 꾸준하다”며 “최근 오른 가격에 매매가 성사되자 집주인들이 호가를 다시 올렸고, 추가로 거래가 이어질 가능성도 있다”고 설명했다. 서울 아파트 매매 가격의 지역별 양극화가 커지고 있다. 재건축 단지도 예외는 아니다. 중저가 재건축 단지가 몰린 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)은 약세가 이어지고 있다. 재건축 확정 후 사업 단계마다 가격이 오르던 과거와는 사뭇 다른 모습이다. 규모가 작거나 입지가 좋지 않아 사업성이 떨어지는 단지부터 공사비 급등의 영향을 받는 것이다. 강남 3구(강남·서초·송파구)나 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등의 대단지에서 상승 거래가 계속 나오는 것과 대조적이다. 9일 한국부동산원이 발표한 5월 첫째 주(6일 기준) 주간 아파트 동향에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 전주 대비 0.3% 오르며 7주 연속 상승했다. 25개 구 중 노원·도봉·강북·종로 4개 구만 하락하고 21개 구는 일제히 상승했다. 노원구와 강북구는 전주 대비 0.02%, 도봉구는 0.01% 하락했다. 반면 고가 단지가 몰린 용산구가 0.14% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 다음으로 성동구(0.13%), 마포구(0.09%), 강남구(0.08%), 서초구(0.07% ) 순이었다. ‘노도강’의 경우 재건축 안전진단 통과나 재건축 계획 확정 등 사업이 진행되며 기대감을 키웠지만, 공사비 급등으로 분담금 부담이 커지자 힘을 받지 못한 것으로 보인다. 올해 2월 안전진단을 통과한 노원구 상계동 보람아파트(3315채) 전용 79㎡는 3월 7억2000만 원에 거래됐다가 지난달 6억8000만 원으로 하락했다. 한국부동산원 관계자는 “노원구 중에도 재건축 단지가 많은 상계·월계동, 강북구는 미아·우이동 위주로 관망세가 지속되며 하락했다”고 설명했다. 같은 강북권이라도 신축급은 상승세인 곳도 있다. 2017년 입주한 강북구 꿈의롯데캐슬 전용 59㎡는 올해 3월 7억9500만 원에 거래되며 직전 거래인 지난해 6월(7억3000만 원) 대비 6000만 원 올랐다. 전문가들은 지역별 가격 격차는 확대되지만 고금리와 경기침체 우려 등으로 상승 거래는 제한적으로 일어날 것으로 본다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “최소 분기 단위로는 거래량 상승세가 관측돼야 시장 회복으로 볼 수 있는데 현재 그런 수준은 아니다”라며 “강남권도 ‘반짝 상승’으로 그칠 수 있다”고 내다봤다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-05-10
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  • “세컨드홈, ‘알짜 매물’은 온라인에 없어요”[부동산 빨간펜]

    정부가 지난달 인구소멸 위기 지역에 생활인구를 늘리기 위해 세컨드하우스 활성화 방안을 내놓았습니다. 1가구 1주택자가 인구가 감소하는 농어촌 지역에 집을 사면 세제 혜택을 주는 건데요. 발표 이후 세컨드홈에 관한 관심도 커지고 있습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 세컨드하우스 활성화 방안에 대한 궁금증을 풀어보고, 관련 정보를 얻을 수 있는 곳을 소개해 보겠습니다. Q. 2주택자가 인구감소지역에 1채를 매수할 때도 세제 혜택을 받을 수 있나요. “이미 2주택자인 분들은 혜택을 받을 수 없습니다. 1주택자가 인구감소지역에 세컨드홈을 살 때만 혜택을 받을 수 있습니다. 기존 보유 주택이 인구감소지역에 있으면, 같은 지역에 또 한 채를 더 매수하더라도 혜택을 받을 수 없습니다. 다른 특례 지역에 있는 집을 사야 혜택이 주어집니다.” Q. 서울에 사는 65세입니다. 20년 전 8억 원에 매수한 집에서 살고 있습니다. 시세는 15억 원이고요. 인천 강화도에 세컨드홈을 산 뒤 기존에 보유했던 서울 집을 팔 계획인데요. 서울 집을 팔 때 양도세 혜택을 볼 수 있나요. “인천 강화도는 인구감소지역이기 때문에 1가구 1주택 특례가 적용됩니다. 보유와 거주 기간이 10년이 넘어서 장기보유특별공제(80%)도 적용받을 수 있습니다. 혜택 유무에 따라 양도세는 수천만 원 차이가 나는데요. 혜택이 적용되지 않았을 때는 2주택자 취급을 받아 양도세 3991만 원을 내야 합니다. 하지만 혜택을 적용하면 316만5000원으로 3000만 원 이상 줄어듭니다.” Q. 종합부동산세 세제 혜택도 받을 수 있나요. “물론이죠. 위 사례에서 서울 집의 공시가격이 10억 원이고 강화도에 매수하는 집의 공시가격이 4억 원이라고 가정하고 계산해 보겠습니다. 공시가격의 합은 14억 원인데요. 2주택자로 취급하면 종부세를 계산할 때 공시가격 기본공제를 9억 원까지만 받지만 1가구 1주택자는 12억 원까지 적용됩니다. 즉, 12억 원을 초과하는 1억5000만 원에 대해서만 종부세를 내면 된다는 의미죠. 만 65세 이상이고 기존 주택을 30년 이상 보유·거주하면, 세액공제가 80%까지 적용됩니다. 이를 고려해 계산하면 종부세는 94만 원에서 9만2000원으로 줄어듭니다.” Q. 지방자치단체에서 세컨드하우스를 장려하는 지원 사업은 없나요. “지자체 중에 ‘일주일 살아보기·여행하기’ 사업을 진행하는 곳이 많습니다. 지자체 홈페이지에서 신청할 수 있고요. 숙박비와 체류비 등을 일부 지원해 줍니다. 만약에 귀농이나 귀촌을 꿈꾼다면 지자체에서 운영하는 ‘농촌에서 살아보기’ 프로그램을 추천드립니다. 1∼6개월 동안 해당 마을에서 살면서 체험을 할 수 있습니다. 참가 신청은 귀농·귀촌 대표 포털사이트인 ‘그린대로’에서 신청할 수 있습니다.” Q. 세컨드하우스를 마련할 때 대출 등 정책 지원은 없나요. “지자체가 운영하는 ‘농촌주택 개량 사업’이 있습니다. 기존에는 무주택자에게만 지원해 왔지만, 올해부터 ‘빈집 개량’에 한해 1주택자도 대출 지원을 해줍니다. 한도는 최대 1억 원, 신축 융자 한도는 최대 2억 원입니다. 대출금리는 2%, 상환 기간은 최대 20년(1년 거치 19년 분할 또는 3년 거치 17년 분할 상환)이고요. 특히 만 40세 미만(올해 기준 1983년 1월 이후 출생자) 청년의 경우 1.5%의 고정금리가 적용됩니다.” Q. 빈집이나 농어촌 주택 매물만 모아놓은 플랫폼이 있나요. “아쉽게도 농어촌 주택이나 빈집 매물만 모아놓은 플랫폼은 없습니다. 사람들이 아파트 매물을 찾을 때처럼 네이버 부동산 등 포털사이트를 이용해 매물을 검색하곤 하는데요. 빈집 등 농어촌지역 주택 매물은 많이 없으니 꼭 발품을 파는 걸 추천해 드립니다. 전문가들에 따르면 살고 싶은 지역에 직접 찾아가 영업을 오래 한 공인중개사무소를 방문하거나 마을 이장 등을 찾아가야 온라인에 올라와 있지 않은 좋은 매물을 구할 수 있다고 합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-10
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  • ‘재건축 불패’는 옛말… 현금청산가 밑도는 거래도

    지난해 8월 관리처분인가를 받으며 재건축 9부 능선을 넘은 노원구 월계동 동신아파트. 이 단지 전용 면적 71㎡는 지난달 5억2000만~5억4000만 원에 거래됐다. 관리처분 인가 전인 지난해 거래가(5억5000만~5억6000만 원)보다 오히려 하락한 가격이다. 2022년 540만 원이었던 3.3㎡당 공사비가 지난해 말 657만 원까지 오르면서 전용 71㎡ 기준 조합원 분담금은 최소 2억2000만 원에서 최대 3억 원까지 늘었다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “매도 호가가 5억 원대로 전용 71㎡ 현금청산 예정 금액(6억 원대)보다도 낮다”며 “분담금 때문에 매수자들이 쉽게 뛰어들지 못하는 상황”이라고 전했다. 반면 강남구 대표 재건축 단지인 은마아파트 전용 84㎡는 지난달 25억 원대에 3건이 거래됐다. 지난해 11월 이후 5개월만의 거래다. 지난해 초 21억~22억 원에 거래됐는데 4억 원 가까이 하락했다가 다시 회복된 것. 인근 공인중개사무소는 “거래가 활발하지는 않지만 문의는 꾸준하다”며 “최근 오른 가격에 매매가 성사되자 집주인들이 호가를 다시 올렸고, 추가로 거래가 이어질 가능성도 있다”고 설명했다. 서울 아파트 매매가격의 지역별 양극화가 커지고 있다. 재건축 단지도 예외는 아니다. 중저가 재건축 단지가 몰린 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)은 약세가 이어지고 있다. 재건축 확정 후 사업 단계마다 가격이 오르던 과거와는 사뭇 다른 모습이다. 규모가 작거나 입지가 좋지 않아 사업성이 떨어지는 단지부터 공사비 급등의 영향을 받는 것이다. 강남 3구(강남·서초·송파구)나 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등의 대단지에서 상승 거래가 계속 나오는 것과 대조적이다.9일 한국부동산원이 발표한 5월 첫째 주(6일 기준) 주간 아파트 동향에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 전주 대비 0.3% 오르며 7주 연속 상승했다. 25개 구 중 노원·도봉·강북구·종로 4개 구만 하락하고 21개 구는 일제히 상승했다. 노원구와 강북구는 전주 대비 0.02%, 도봉구는 0.01% 하락했다. 반면 고가 단지가 몰린 용산구가 0.14% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 다음으로 성동구(0.13%), 마포구(0.09%), 강남구(0.08%), 서초구(0.07% ) 순이었다. ‘노도강’의 경우 재건축 안전진단 통과나 재건축 계획 확정 등 사업이 진행되며 기대감을 키웠지만, 공사비 급등으로 분담금 부담이 커지자 힘을 받지 못한 것으로 보인다. 올해 2월 안전진단을 통과한 노원구 상계동 보람아파트(3315채) 전용 79㎡는 3월 7억2000만 원에 거래됐다가 지난달 6억8000만 원으로 하락했다. 한국부동산원 관계자는 “노원구 중에도 재건축 단지가 많은 상계·월계동, 강북구는 미아·우이동 위주로 관망세가 지속되며 하락했다”고 설명했다.같은 강북권이라도 신축급은 상승세인 곳도 있다. 2017년 입주한 강북구 꿈의롯데캐슬 전용 59㎡는 올해 3월 7억9500만 원에 거래되며 직전 거래인 지난해 6월(7억3000만 원) 대비 6000만 원 올랐다. 전문가들은 지역별 가격 격차는 확대되지만 고금리와 경기침체 우려 등으로 상승거래는 제한 적으로 일어날 것으로 본다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “최소 분기 단위로는 거래량 상승세가 관측돼야 시장 회복으로 볼 수 있는데 현재 그런 수준은 아니다”라며 “강남권도 ‘반짝 상승’으로 그칠 수 있다”고 내다봤다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-05-09
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  • “세컨드홈 궁금하세요? ‘알짜 매물’은 온라인에 없어요” [부동산 빨간펜]

    정부가 지난달 인구소멸 위기 지역에 생활인구를 늘리기 위해 세컨드하우스 활성화 방안을 내놨습니다. 1세대 1주택자가 인구가 감소하는 농어촌 지역에 집을 하면 세제 혜택을 주는 건데요. 발표 이후 세컨드 홈에 관한 관심도 커지고 있습니다.특히 주중 5일은 도시에서 생활하고 주말 2일은 농어촌에서 생활하는 5도(都) 2촌(村)을 꿈꾸는 은퇴자들이나 직장인들이 부쩍 늘어난 것 같습니다. 정부의 발표에 따르면 수도권 등에 1주택을 보유한 사람이 인구감소지역에 있는 공시가 4억 원 이하 주택을 사도 1세대 1주택자로 인정돼 종합부동산세·재산세·양도소득세 등의 세제 혜택을 줍니다. 세컨드 홈 세제 특례 지역으로 지정된 곳은 전국 89개 인구감소지역 중 83곳인데요. 부산 동구·서구·영도구, 대구 남구·서구, 경기 가평군 등 수도권·광역시에 속한 6곳은 부동산 투기 우려로 대상에서 빠졌습니다. 인천 강화군·옹진군과 경기 연천군, 대구 군위군은 수도권·광역시에 속하지만 세제 특례 대상에 포함됐습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 세컨드 하우스 활성화 방안에 대한 궁금증을 풀어보고, 관련 정보를 얻을 수 있는 곳을 소개해보겠습니다. Q. 2주택자가 인구감소지역에 1채를 매수할 때도 1세대 1주택 세제 혜택 받을 수 있나요?“이미 2주택자인 분들은 혜택을 받을 수 없습니다. 1주택자가 인구감소지역에 세컨드홈을 살 때만 혜택을 받을 수 있습니다. 기존 보유 주택이 인구감소지역에 있으면, 같은 지역에 또 한 채를 더 매수하더라도 혜택을 받을 수 없습니다. 다른 특례 지역에 있는 집을 사야 혜택이 주어집니다.”Q. 서울에 사는 65세입니다. 20년 전 8억 원에 매수한 집에서 살고 있습니다. 시세는 15억 원이고요. 인천 강화도에 세컨드홈을 산 뒤 기존에 보유했던 서울 집을 팔 계획인데요. 서울 집을 팔 때 양도세 혜택을 볼 수 있나요?“경기 강화도는 인구감소지역이기 때문에 1세대 1주택 특례가 적용됩니다. 보유와 거주기간이 10년이 넘어서 장기보유특별공제(80%)도 적용받을 수 있습니다. 혜택 유무에 따라 양도세는 수천만 원 차이가 나는데요. 혜택이 적용되지 않았을 때는 2주택자 취급을 받아 양도세를 3991만 원을 내야 합니다. 하지만 혜택을 적용하면 316만5000원으로 3000만 원 이상 줄어듭니다.”세컨드홈 세제지원 주요 내용대상전국 83개 시군(인구감소지역)공시가격 4억 원 이하 주택(통상 취득가액 6억 원 이하)조건기존 1주택자가 대상 지역에서 신규 1주택 취득올 1월 4일 이후 취득분부터 적용동일 시군에서 추가 취득한 경우는 제외세 부담 경감양도세·종합부동산세·재산세 등 1세대 1주택 특례Q. 종합부동산세 세제 혜택도 받을 수 있나요?“물론이죠. 위 사례에서 서울집의 공시가격이 10억 원이고 강화도에 매수하는 집의 공시가격이 4억 원이라고 가정하고 계산해보겠습니다. 공시가격의 합은 14억 원인데요. 2주택자로 취급하면 종부세를 계산할 때 공시가격 기본공제를 9억 원까지만 받지만 1세대 1주택자는 12억 원까지 적용됩니다. 즉 12억 원을 초과하는 1억5000만 원에 대해서만 종부세를 내면 된다는 의미죠. 만 65세 이상이고 기존 주택을 30년 이상 보유·거주하면, 세액공제가 80%까지 적용됩니다. 이를 고려해 계산하면 종부세는 94만 원에서 9만2000원으로 줄어듭니다.”Q. 지자체에서 세컨드하우스를 장려하는 지원사업은 없나요?“지자체 중에 ‘일주일 살아보기·여행하기’ 사업을 진행하는 곳들이 많습니다. 지자체 홈페이지에서 신청할 수 있고요. 숙박비와 체류비 등을 일부 지원해줍니다. 만약에 귀농이나 귀촌을 꿈꾼다면 지자체에서 운영하는 ‘농촌에서 살아보기’ 프로그램을 추천드립니다. 1~6개월동안 해당 마을에서 살면서 체험을 할 수 있습니다. 참가 신청은 귀농·귀촌 대표 포털사이트인 ‘그린대로’에서 신청할 수 있습니다. 홈페이지에서 지자체별 프로그램이 모두 소개돼 있습니다.지자체별 세부 내용은 다르지만 살아보기 사업의 유형은 크게 ‘귀농형’, ‘귀촌형’, ‘프로젝트참여형’으로 나뉩니다. 귀농형은 지역 주요 작물 재배기술, 농기계 사용법 등 영농 전반에 대한 체험 활동을 지원합니다. 귀촌형은 농촌이해, 주민교류, 지역탐색 등 농촌생활 전반을 제공합니다. 프로젝트참여형은 청년들에게 다양한 농촌 일자리, 활동 등을 경험할 수 있도록 단기 프로젝트를 기획, 참여 기회를 지원합니다.”Q.세컨드 하우스를 마련할 때 대출 등 정책지원은 없나요?“지방자치단체가 운영하는 ‘농촌주택개량 사업’이 있습니다. 기존에는 무주택자에만 지원해 왔지만, 올해부터 ‘빈집 개량’에 한해 1주택자도 대출 지원을 해줍니다. 한도는 최대 1억 원, 신축 융자 한도는 최대 2억 원입니다. 대출금리는 2%, 상환기간은 최대 20년(1년 거치 19년 분할 또는 3년 거치 17년 분할 상환)이고요.특히 만 40세 미만(올해 기준 1983년 1월 이후 출생자) 청년의 경우 1.5%의 고정 금리가 적용됩니다. 예들들어 30대 1주택자가 농촌 노후·불량주택 빈집 매입 및 개량을 위해 5000만 원을 빌렸을 때, 3년 거치를 선택하면 3년간은 월 6만2500원을 이자로 내는 식입니다. 이후 17년간 원리금균등상환 방식을 적용해 계산하면 총 대출 이자는 667만6719원으로 매월 상환금액은 27만7827원이 됩니다.”Q. 빈집이나 농어촌 주택 매물만 모아놓은 플랫폼이 있나요?“아쉽게도 농어촌 주택이나 빈집 매물만 모아놓은 플랫폼은 없습니다. 국토교통부 산하 한국부동산원에서 빈집 플랫폼을 만들어 놓기는 했지만 매물을 등록해 놓지는 않고 있습니다.많은 사람들이 아파트 매물을 찾을 때처럼네이버 부동산 등 포털사이트를 이용해 매물을 검색하곤 하는데요. 빈집 등 농어촌지역 주택 매물은 많이 없으니 꼭 발품을 파는 걸 추천해 드립니다. 전문가들에 따르면 살고 싶은 지역에 직접 찾아가 영업을 오래 한 공인중개업소를 방문하거나 마을 이장 등을 찾아가야 온라인에 올라와 있지 않은 좋을 매물을 구할 수 있다고 합니다. 포털사이트 카페에 ‘빈집 매매’, ‘시골집 매매’ 등을 쳐서 검색하는 방법도 있습니다. ”부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-09
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  • ‘신생아 특례대출’ 아파트 잇단 新고가… 강남권도 최고가 속출

    서울 강남구 도곡동 타워팰리스 2차 전용면적 223㎡(약 90평형)는 지난달 18일 역대 최고가인 73억 원에 거래됐다. 2022년 10월 59억5000만 원에 거래된 이후 1년 6개월 새 13억5000만 원이 상승했다. 같은 달 8일에는 전용 159㎡가 48억 원에 거래되며 지난해 4월(41억 원) 거래 이후 1년여 만에 최고가를 경신했다. 인근 공인중개사사무소는 “초고가 단지 거래는 금리나 대출 규제에 따른 영향이 크지 않다”며 “미래 가치를 본 자산가들이 매수에 나선 것”이라고 했다. 서울 노원구 상계주공1단지 전용 68㎡는 지난달 10일 6억5500만 원에 거래되며 직전 최고가(6억3000만 원·2020년 6월 거래)를 경신했다. 중저가 단지가 몰려 있는 서울 도봉구 창동의 창동한신 전용 84㎡도 지난달 1일 역대 최고가인 8억 원에 거래됐다. 인근 공인중개사사무소는 “신생아 특례대출 등이 나온 이후 신혼부부 등의 문의가 늘었다”며 “거래가 활발하지는 않지만 특례대출을 이용해 매수하려는 사람들이 있다”고 했다. 서울 초고가 아파트 단지와 9억 원 이하 중저가 단지 위주로 최고가를 넘어선 거래가 나오고 있다. 금리와 대출 규제 등에 구애받지 않는 자산가들과 신생아 특례대출을 이용하는 신혼부부의 수요가 살아나면서 거래가 이뤄지는 것으로 보인다. 이처럼 일부 상승 거래가 나오지만 부동산 시장 전반은 고금리와 경기 침체 우려 등으로 관망세가 지속될 것으로 보인다. 7일 부동산 플랫폼 업체 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달부터 이달 1일까지 신고된 서울 아파트 4월 매매 거래 중 최고가 경신 거래는 전체 거래 2293건 중 약 9.2%(210건)로 나타났다. 신고 기간이 계약 이후 한 달 이내인 것을 고려하면 4월 최고가 거래 건수는 3월(304건·7.6%)보다 많을 것으로 예상된다. 구별로는 강남구가 32건으로 가장 많았다. 전체 거래 126건 중 3분의 1이 최고가 거래인 셈이다. 대치동 래미안대치팰리스 151㎡는 4월 47억9000만 원에 거래되며 지난해 7월(44억5000만 원) 가격을 넘어섰다. 압구정동 신현대12차 121㎡도 4월 47억6500만 원에 거래돼 2020년 11월(31억5000만 원)보다 16억 원가량 올랐다. 서초구도 4월 거래 56건 중 10건(17.9%)이 최고가 거래였다. 신생아 특례대출 등 저리 대출이 가능한 단지에서도 최고가 거래가 나왔다. 성북구에서 12건, 노원구 8건, 도봉구 7건 등이었다. 성북구 정릉동 청구아파트 전용 83㎡가 2019년 10월 3억2500만 원에 거래된 후 올해 4월 5억8000만 원에 거래돼 최고가에 거래됐다. 김은선 직방 빅데이터랩실 리드는 “국지적으로 최고가 경신 거래가 나오고 있지만 호황기였던 예년과 비교하면 여전히 상승 거래 비중이 낮다”며 “불안한 금융시장과 고금리 등을 고려하면 아파트값 상승세가 확대될 거라고 전망하기에는 무리가 있어 보인다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-08
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  • 강북 84㎡ 아파트 전세 3억→4.5억… 서울 고점의 76%까지 뛰어

    1일 오후 서울 성동구 센트라스(2529채) 인근 상가 1층. 공인중개사사무소 5곳 중 3곳에서 전세를 찾는 손님이 상담 중이었다. 저렴한 전세 매물을 찾는 전화도 계속해서 걸려왔다. 온라인에 등록된 이 단지 전세 매물은 91건(1일 기준). 지난해 12월 140건에서 30% 이상 줄어들었다. 전용면적 84㎡의 전셋값은 올해 3월 10억 원에 거래되며 최고가인 2020년 11월 거래(11억5000만 원) 대비 87% 수준으로 올랐다. 단지 인근 공인중개사사무소는 “주변에 신축급 대단지가 많이 없어 가격이 좀 싸게 나오면 내놓자마자 바로 거래된다”며 “전세 매물 자체가 많이 줄어 가격은 계속 오를 분위기”라고 했다. 서울 강북구 대표 대단지인 SK북한산시티(3830채) 전용 84㎡는 올해 전세 거래 28건 중 19건이 갱신 계약이다. 10건 중 7건 가까이가 갱신 계약된 셈이다. 이 단지에서 새로 전세계약을 맺으려면 지난해 초 3억 원대 초반에서 1억 원 이상 오른 4억5000만 원 선에 거래해야 한다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “전셋값이 오르자 직전 대비 5% 이하로만 올릴 수 있는 갱신 계약 비중이 늘어났다”며 “서울에서도 저렴한 지역이어서 신혼부부가 많이 찾는데 매물이 많이 없다”고 했다. ● 서울 대단지 전셋값 수억 원 올라 6일 동아일보가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 서울 대단지 아파트 50곳(규모 기준)의 30평형대(전용 79∼84㎡) 전셋값이 기존 최고가의 76.4%까지 오른 것으로 나타났다. 단지에 따라서는 1년 새 3억∼4억 원 오른 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다. 서울 전셋값이 지난해 5월 이후 50주 연속 상승하며 임대차 3법 시행(2020년 7월) 이후 최고점을 찍었던 2021년 말∼2022년 초 수준에 가까워진 것이다. 송파구에서 학군 수요가 많은 잠실동 엘스(5678채) 전용 84㎡는 이달 4일 12억5000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 지난해 초 8억∼9억 원대로 떨어졌다가 최고가인 2021년 12월 15억5000만 원 대비 80% 수준까지 오른 것이다. 인근 공인중개사사무소는 “주말에만 4팀에 전셋집을 보여줬다”고 했다. 특히 신축 입주가 적은 구 위주로 전셋값 상승세가 가팔랐다. 서울 전셋값이 반등하기 시작한 지난해 5월 넷째 주부터 지난주까지 성동구가 10.43% 올라 서울 25개 구 중 상승률이 가장 높았다. 송파구도 7.45% 올랐고, 양천구 6.58%, 은평구 6.35% 등이 높았다. 가장 많이 오른 성동구는 지난해부터 올해 5월까지 입주 물량이 0채다. 올해 예정 물량도 12월 서울숲아이파크리버포레1차(825채)뿐이다. 반면 누적 상승률이 상대적으로 낮은 강남구(4.02%)는 지난해 초부터 올해 4월까지 1만1211채가 입주해 서울에서 가장 많았다. 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크(6607채) 인근 공인중개사사무소는 “지난해 2월 3000여 채의 개포자이프레지던스도 입주해 전세 수요가 분산되는 효과가 있었다”고 했다.● 서울 입주물량 부족…“지속 상승” 우려 전셋값이 오르자 갱신 계약을 통해 기존 전셋집에 눌러앉는 수요도 늘고 있다. 올들어 6일까지 신고된 서울 아파트 전세 계약 3만9686건 가운데 갱신 계약은 1만4699건으로 전체의 37%를 차지했다. 지난해 서울 아파트 전세 계약 중 갱신 계약(27%)보다 10%포인트 늘었다. 갱신 계약이 늘며 시장에 나오는 매물도 줄어드는 추세다. 부동산 정보업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 서울 아파트 전세매물은 2만9494채로 지난해 5월 22일(3만7888채) 대비 22.2% 감소했다. 전문가들은 빌라 기피 현상이 계속되고, 서울 입주 물량이 지속적으로 부족해 아파트 전셋값 상승세는 쉽게 잡히기 어려울 것으로 보고 있다. 전셋값이 향후 매매가격을 밀어올릴 수 있다는 우려도 나온다. 직방에 따르면 올해 5월 이후 서울 입주 물량은 1만9942채다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “지난해와 올해 인허가, 착공 물량이 부족한 걸 고려하면 서울 아파트 전셋값 상승세는 지속될 것”이라며 “공급 부족이 계속되면 매매시장의 불안으로 이어질 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-05-07
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  • 인천 계양에 공원-GTX 가까운 3053채

    롯데건설이 인천 계양구에 분양한 계양 롯데캐슬 파크시티(조감도)가 21일 정당계약을 진행한다. 단지 반경 1.5km 이내에 수도권 광역급행철도(GTX)-D·E 노선이 계획돼 있다. 단지 주변에는 축구장 11배 크기의 공원이 함께 조성된다. 이 단지는 총 3053채 2개 단지로 조성된다. 1단지는 20개 동(지하 2층∼지상 최고 26층) 전용면적 59∼108㎡ 1964채로 구성된다. 2단지는 10개 동(지하 2층∼지상 최고 25층) 전용 84㎡ 1089채가 들어선다. 단지 인근에 있는 인천지하철 1호선 작전역은 GTX-D·E 노선이 계획돼 있다. 단지 앞에는 간선급행버스(BRT) 정류장도 있다. 경인고속도로 부평 나들목(IC), 수도권제1순환고속도로 계양 나들목 등 광역교통망도 잘 갖춰져 있다. 계양 롯데캐슬 파크시티는 교육 환경도 우수하다. 단지 인근에 효성서초, 명현초, 효성초, 북인천여중, 효성중, 효성고가 있다. 커뮤니티 시설은 게스트하우스와 피트니스 클럽, 필라테스룸, 실내 골프 클럽 등 운동 시설 등이 마련된다. 어린이를 위한 돌봄 센터와 키즈카페, 독서실 등도 조성될 예정이다. 본보기집은 계양구 효성동에 마련됐다. 입주는 2027년 11월 예정.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-07
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  • 신생아대출 효과에… 30대, 1분기 아파트 가장 많이 샀다

    서울 성북구에 있는 한신·한진(4515채) 단지는 올 들어 총 44채가 손바뀜됐다. 올해 서울 아파트 단지 중 거래량이 8번째로 많다. 1998년 준공한 구축 아파트지만 지하철 4호선 성신여대입구역과 가까워 신혼부부 등 청년층이 많이 찾고 있다. 특히 올해 매매 거래 중 34채(77.3%)가 전용면적 68㎡(27평형) 또는 85㎡(33평형)였다. 인근 공인중개업소는 “1월 말 신생아 특례대출이 나온 뒤 신혼부부 등 청년층의 문의가 늘었다”며 “20∼30평형의 매매가격대가 9억 원 이하에 형성돼 있어 매수 문의가 꾸준하다”고 했다. 30대가 전국 아파트 매입에서 차지하는 비중이 올해 1분기(1∼3월)에 증가세로 돌아섰다. 1월 말 신생아 특례대출이 출시된 후 중저가 아파트 위주로 매수세가 늘어난 것으로 보인다. 신생아 특례대출이 늘어나며 5대 시중은행의 가계대출 잔액도 4조4000억 원 이상 증가했다. 2일 한국부동산원이 발표한 매입자 연령대별 아파트 매매 통계에 따르면 올해 1분기 전국 아파트의 30대 매입 비중은 26.1%였다. 전체 연령대 중 가장 높은 수치다. 지난해 4분기(10∼12월) 25.0%에서 1.1%포인트 증가하며 40대(25.7%)를 추월했다. 서울에서도 중저가 단지 위주로 30대 매수가 늘고 있다. 서울 아파트 30대 매입 비중은 지난해 4분기 31.3%에서 올해 1분기 32.4%로 높아졌다. 자치구별로 동대문구 매입이 지난해 4분기 29.9%에서 올해 1분기는 36.2%까지 늘었다. 노원구도 올 1분기 31.9%로 상승하며 지난해 1분기(33.1%) 이후 1년 만에 최대치를 나타냈다. 30대 매입 비중이 늘어난 건 신생아 특례대출의 영향 때문으로 보인다. 신생아 특례대출은 출산 2년 내 신생아 자녀를 둔 가정에 특례보금자리론(4%)보다 낮은 연 1∼3%대의 금리로 대출해주는 상품이다. 주택가격 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 최대 5억 원까지 대출해준다. 신생아 특례대출이 늘며 5대 시중은행의 가계대출 잔액도 늘었다. 금융권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 지난달 말 가계대출 잔액은 698조30억 원으로 전월(693조5684억 원)에 비해 4조4346억 원 증가했다. 3월 5대 은행의 가계대출이 2조2238억 원 줄며 11개월 만에 감소세로 돌아섰지만 한 달 만에 다시 큰 폭으로 증가한 것이다. 지난달 가계대출 증가는 주택담보대출(주담대)이 이끌었다. 지난달 주담대 잔액은 540조9903억 원으로, 전월(536조6470억 원)보다 4조3433억 원 증가했다. 은행권 관계자는 “신생아 특례대출 공급 한도가 아직 남아 있어 가계대출 증가세가 당분간 이어질 수 있다”고 했다. 가계대출뿐만 아니라 개인신용대출도 6개월 만에 늘었다. 지난달 개인신용대출 잔액은 102조8050억 원으로, 전월 대비 4029억 원 증가했다. 은행권은 지난달 HD현대마린솔루션, 제일엠앤에스 등 대형 공모주 청약과 봄철을 맞아 소비가 늘어나며 신용대출도 증가한 것으로 분석하고 있다. 전문가들은 신생아 특례대출의 영향으로 매수세가 소폭 올라갈 수 있지만 관망세인 부동산 시장 분위기를 바꾸기는 쉽지 않을 것으로 본다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “경기 침체와 고금리 등으로 매수자들은 여전히 관망하고 있다”며 “거래량이 소폭 늘어날 수는 있지만 집값 상승 폭은 제한적일 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com소설희 기자 facthee@donga.com}

    • 2024-05-03
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  • [단독]코레일, 태업 노조원 첫 징계… 17명 정직-감봉 처분

    한국철도공사(코레일)가 지난해 열차 고의 지연과 방해 등 태업에 나섰던 노조원 17명에 대해 징계를 결정했다. 코레일이 총파업이 아닌 태업에 참여한 노조원을 징계하는 건 이번이 처음이다. 전국철도노동조합은 정당한 준법투쟁이라며 거세게 반발하고 있다. 1일 본보 취재를 종합하면 코레일은 지난달 29일 징계위원회를 열고 전국철도노조 소속 조합원 17명에 대해 징계 결정을 내린 것으로 확인됐다. 본사 직원 등 대체 인력 투입을 방해한 5명은 정직 등 중징계, 고의로 열차 운행을 방해하거나 지연한 행위를 한 12명은 감봉 등 경징계 처분을 받았다. 징계 결정서가 각 조합원에게 전달되면 처분이 확정된다. 이번 징계 결정은 노조가 지난해 총파업(9월 14∼18일)을 하기 전 8월 24일∼9월 2일 열흘간 진행한 태업(준법투쟁) 행위에 따른 것이다. 한문희 코레일 사장은 지난해 총파업을 앞두고 “목적과 절차상 요건을 갖추지 못한 태업 행위에 대해서도 법과 사규에 따라 책임을 묻겠다”고 강조한 바 있다. 코레일은 이후 조사에 착수했다. 결과적으로 사측이 차량 정비를 위해 대체인력을 투입할 때 이를 막는 등의 업무방해 행위가 법과 사규의 테두리를 벗어났다고 봤다. 규정상 가속을 할 수 있는 구간에도 가속하지 않아 열차를 지연시키고 정시 운행 규정을 어긴 점 등도 징계 사유가 됐다. 서범수 국민의힘 의원실이 코레일로부터 받은 자료에 따르면 철도노조는 최근 5년(2019∼2023년) 동안 11차례, 총 178일 동안 태업을 벌인 것으로 집계됐다. 지연된 열차만 총 1122대로 1대당 평균 약 38분 늦은 것으로 나타났다. 노조 측은 ‘준법투쟁’이었다며 징계에 강하게 반발하고 있다. 전국철도노조는 지난달 30일 성명서를 내고 “사측은 ‘불법’이니 ‘태업’이니 하며 애써 징계 논리를 구성했지만 준법 운행이었다”며 “신호를 지켰고, 위험한 자갈밭을 뛰지 않았으며, 규정검수와 정차역 30초 정차 등을 지켰다”고 주장했다. 전국철도노조는 조만간 확대쟁의대책위원회를 열고, 쟁의를 전국적으로 확대할지 논의할 계획이다. 익명을 요구한 한 법무사는 “철도노조의 파업은 국민의 이동권을 저해한다는 점에서 일반 기업과 다르다”고 말했다. 강경우 한양대 교통물류학과 교수는 “정당한 준법투쟁은 인정하더라도 불법 태업은 반드시 뿌리 뽑아야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-02
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  • 19만채 빼먹은 ‘엉터리 통계’로 공급대책 2차례 낸 국토부

    부동산 경기 전망 및 정부 정책 수립의 기초가 되는 주택 공급 실적이 지난해 실제보다 19만2000채 적게 집계된 것으로 드러났다. 정부는 이 같은 잘못된 통계를 바탕으로 지난해 9·26공급대책, 올해 1·10부동산대책 등을 수립해 발표했다. 정부 정책의 신뢰도에 타격을 입을 수밖에 없다는 지적이 나온다. 30일 국토교통부에 따르면 지난해 7∼12월 시스템 오류로 재개발·재건축과 300채 이상 주상복합이 주택 공급 실적 통계에서 누락됐다. 지난해 9월에는 사업자 정보가 변경된 주택이 준공 통계에서 빠지는 오류까지 발생했다. 국토부는 이를 올해 1월 말 인지해 약 3개월 동안 전수조사 등 오류 정정 작업을 벌였다고 밝혔다. 지난해 주택 준공 물량은 기존 발표(31만6415채)보다 37.8%(11만9640채) 늘어난 43만6055채로 정정됐다. 특히 도심 정비사업이 집중돼 있는 서울은 실제 준공 물량이 4만1218채로 오류를 정정하기 전(2만7277채)보다 51.1%(1만3941채) 많았다. 서울 강동구 올림픽파크포레온(1만2032채) 크기 단지가 통째로 통계에서 빠진 셈이다. 인허가(38만8891채→42만8744채)와 착공 물량(20만9351채→24만2188채)도 각각 10.2%, 15.7% 증가했다. 총 누락 물량은 19만2330채로 분당신도시(9만7600채)와 일산신도시(6만9000채)를 합한 16만6600채보다 많다.분당+일산보다 많은 19만채 통계 누락, 준공 증가를 감소로 발표 잘못된 통계 근거로 삼은 국토부작년 준공실적 오류 정정 결과‘감소 아닌 증가’ 180도 바뀌어정부 부동산정책 신뢰도에 타격 한국부동산원 집값 통계 조작 의혹에 이어 주택 공급 실적이 통계에서 무더기로 누락되는 일이 발생하며 정부의 부동산 통계 신뢰 문제가 도마에 오르게 됐다. 국토교통부는 단순한 ‘데이터 누락’이라고 밝혔지만, 그 규모만 19만 채가 넘는 데다 이미 해당 통계를 근거로 대책까지 마련했다는 점에서 심각성을 지적하는 목소리가 높다.● 지난해 준공 늘었는데 ‘감소’로 발표 30일 국토부에 따르면 이번 통계 오류는 주택공급 데이터베이스(DB) 체계 개편 과정에서 발생했다. 국토부는 기존에 주택공급통계정보시스템(HIS)과 세움터(건축행정정보시스템)를 직접 연계해 통계를 생산했다. 지방자치단체 공무원들이 인허가·착공·준공 통계 수치를 세움터에 입력하면 이를 HIS로 끌어오는 식이다. 이 체계는 전자정부법 개정으로 지난해 7월부터 세움터와 HIS를 직접 연계하지 않고, 중간에 ‘국가기준데이터 관리시스템’을 경유하도록 바뀌었다. 이때 국가기준데이터 관리시스템에서 HIS로 연결하는 과정에서 정비사업(재건축·재개발) 물량과 300채 이상 주상복합이 빠지는 오류가 발생했다. 지난해 9월에는 HIS 기능 개선 작업 도중 시스템 버그로 주택 공급을 하는 사업자가 중간에 변경될 경우 해당 주택이 준공 실적에서 누락되는 오류까지 생겼다. 국토부 관계자는 “올해 1월 말 공급 실적이 과거에 비해 지나치게 큰 폭으로 줄어든 것 같다는 의구심이 들었고, 지자체와의 협의 과정에서 숫자가 다르다는 걸 알게 돼 2월부터 전수조사를 했다”고 밝혔다. 작년 준공 실적은 이번에 정정하기 전까지는 31만6415채였다. 전년(41만3798채) 대비 23.5% 감소한 수치다. 하지만 오류를 잡고 나니 작년에 준공된 주택은 43만6055채로 전년 대비 오히려 5.4% 늘어났다. 국토부의 늑장 대처에 대한 비판도 있다. 지난해 7월 시스템을 개편한 뒤 반년 이상이 지나도록 통계의 정확성을 검증하지 않았고, 오류를 발견하고도 정정하는 데 석 달이나 걸렸다는 점에서다. 그 사이 발표된 1월(2월 말 발표)과 2월(3월 말 발표) 주택통계 자료 역시 오류가 있는 공급 통계(2023년 인허가·착공·준공 물량)를 그대로 활용했다. 국토부 관계자는 “1월 말 이후 전수조사 과정을 거치느라 1월과 2월 주택 통계는 수치를 수정하지 못했다”고 했다.● 틀린 통계 기반의 공급 대책 내놔 국토부가 지난해 내놓은 ‘9·26 공급 대책’과 올 초 ‘1·10 부동산 대책’은 모두 공급에 초점이 맞춰져 있었다. 9·26 공급 대책에서는 “지난해 하반기부터 공급 여건이 악화되면서 단기적으로 주택 공급이 위축됐다”고 진단했다. 1·10대책에서는 “작년 주택 공급의 선행 지표인 인허가, 착공이 위축됐으며 그중에서도 연립·다세대 등은 더욱 크게 감소했다”고 봤다. 이런 진단의 근거가 모두 틀린 통계치였다는 사실이 확인된 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “두 차례 큰 대책을 내놓으면서 통계 오류를 찾지 못했다는 게 이해가 되지 않는다”며 “시장이 관망세가 아니라 변동성이 커지는 변곡점이었다면 시장에 큰 혼란을 줄 수 있었다”고 했다. 국토부는 이날 브리핑에서 당장 공급 위축이라는 시장 상황은 변함이 없기 때문에 공급 확대 정책에 영향이 없다고 주장한다. 국토부 관계자는 이날 “공급 실적이 과소 집계됐더라도 경향은 기존과 변화가 없다”며 “인허가는 통계 정정 전에는 전년보다 26% 줄지만 정정 후에는 18%가 줄어드는데, 정책 방향성을 바꿀 정도의 큰 차이는 아니다”라고 말했다. 하지만 전문가들은 수요와 공급의 엇박자가 발생할 수 있는 만큼 영향이 없다고 단정하긴 어렵다고 보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “공급 실적은 정부뿐만 아니라 민간 사업자나 수요자들도 사업 추진, 매수 결정 등에 활용하는 통계”라며 “오류가 발생하면 향후 수급 불안이나 정책 불신으로 이어질 수 있다”고 강조했다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “통계 수치에 기계적으로 의존하지 말고 신뢰도를 평가하고 검증하는 절차도 필요하다”고 조언했다.이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-05-01
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  • 정부 ‘2시간 생활권’ 목표로 전국 17개 권역 철도망 확충

    내년 6월까지 수립하는 ‘제5차 국가철도망 구축계획’에 대도시권에서 전국 어디든 2시간대에 갈 수 있도록 하겠다는 목표가 담긴다. 예를 들어 광주송정역에서 강릉역을 갈 때 기차로 4시간 이상이 걸리는데, 이를 2시간대로 단축하겠다는 의미다. 이를 위해 현재 10.5% 수준인 철도의 여객 수송분담률이 15%까지 높아지도록 노선을 확충한다. 지방자치단체 제안뿐 아니라 중앙정부 주도의 노선 계획도 담길 것으로 전망된다. 29일 국토교통부와 지자체 등에 따르면 국토부는 이달 23일 대전에서 열린 제5차 철도망 구축계획(2026∼2035년) 지자체 설명회에서 이 같은 내용의 철도망 구축 방안을 발표했다. 국토부는 다음 달까지 지자체로부터 광역철도 신규 사업 건의를 받은 후 내년 상반기(1∼6월) 최종 계획을 수립한다. 국가철도망 구축계획은 10년 단위 5년 주기로 수립하는 철도 건설 분야의 최상위 법정계획이다. 5차 철도망 구축계획은 기존과 달리 전국을 17개 권역으로 나눈다. 수도권, 대전권, 대구권, 광주권, 부산·울산권 등 인구가 많은 5개 ‘대도시권’과 12개 ‘이외 지역’으로 나뉜다. 이외 지역은 강원 영서·영동·남부권, 충청 서부·중부·동부권, 영남 남부·북부·동부권, 호남 남부·서부·북부권 등이다. 정부는 권역 간 이동 시 ‘대도시권→대도시권 및 이외 지역’은 2시간대, ‘이외 지역→이외 지역’은 3시간대에 이동하도록 하는 것이 목표다. 이를 통해 철도 여객 수송분담률을 평균 15%로 높일 계획이다. 철도 수송분담률은 육상 교통수단의 전체 수송량에서 철도가 차지하는 비율을 의미한다. 철도 노선 선정 시 철도역과 시군구 중심부 간 거리도 고려된다. 철도역은 시군구 중심부에서 적어도 40분 이내에 위치해야 한다. 환승 횟수도 중요하다. 대도시권→대도시권·이외 지역 환승 1번 이하, 이외 지역→이외 지역 환승 2번 이하인 노선을 우선 검토한다. 지자체가 신규 철도 노선을 제시할 때 향후 사업 지연을 막기 위해 주변 지자체와 협의해 차고지 위치도 함께 제시해야 한다. 기차역의 모빌리티 플랫폼화 방안도 포함된다. 국토부는 지자체에 철도 역사와 도심항공교통(UAM)·자율주행차를 연계한 방안을 함께 제출해 달라고 요구했다. 국토부 관계자는 “미래에는 기차역이 도심 교통의 거점 역할이 돼야 한다”며 “기차역에서 자율주행 버스나 드론택시 등을 이용할 수 있는 구체적인 구상을 함께 넣으면 노선 선정을 할 때 고려할 것”이라고 했다. 국토부는 5차 철도망 구축계획 수립 시 정부 기획 사업도 반영할 계획이다. 4차 계획까지는 지자체가 노선을 구상해 건의하면 중앙 정부가 선택하는 방식으로만 노선을 정했다. 다만 지자체가 구상한 철도 노선은 지자체 이익에 집중해 비효율이 발생한다는 지적이 있었다. 이를 해소하기 위해 지자체가 건의하지 않더라도 정부가 반드시 필요하다고 판단한 노선을 직접 계획에 담기로 한 것이다. 국토부 관계자는 “일부 지역에 국한되지 않고 균형 발전할 수 있는 최적의 노선을 찾을 것”이라고 했다.대전=최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-04-30
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  • 태영건설 계열사 매각 등 자구안 이행 속도… 우리銀서 막판 제동

    워크아웃(기업개선작업)을 진행 중인 태영건설을 놓고 30일 채권단 협의회가 기업개선계획을 의결할 예정이다. 태영건설은 계열사 매각 등 자구책 이행에 속도를 내고 있지만 우리은행 등 일부 채권단이 TY홀딩스 연대 채무 유예에 반대하고 나서 막판 변수로 떠올랐다. ● 속도 내는 태영 측 자구책 이행 28일 부동산 업계 등에 따르면 태영그룹은 6월 알짜 계열사인 에코비트 매각 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 매각 주관사를 맡은 UBS·씨티글로벌마켓증권은 최근 매수 희망자를 대상으로 투자설명서(IM)를 발송한 상태다. 입찰은 다음 달 진행할 예정이다. 에코비트는 종합 환경기업으로 태영그룹 지주회사인 TY홀딩스와 글로벌 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)가 지분 50%씩을 갖고 있다. 시장에서는 지분 100% 가치를 최대 3조 원으로 평가한다. KDB산업은행은 원활한 매수 작업을 위해 매수자에게 1조 원 이상의 저리 대출을 지원하는 방안도 고려하고 있다. 골프장 등 추가 자산 매각도 임박했다. 태영그룹은 24일 디아너스CC 매각 우선협상대상자로 강동그룹을 선정했다. 매각 금액은 3000억 원 중반이다. 다만 기존 회원권과 차입금 등을 고려하면 실제 태영건설이 손에 쥘 금액은 2000억 원 미만이 될 것으로 보인다. 이 외에 레저 자회사인 블루원이 보유한 루나엑스CC도 1500억 원 내외(추정치)로 매각을 추진 중이다. 태영건설이 보유한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장도 옥석 가리기가 거의 마무리되고 있다. 태영건설 PF 사업장은 총 59곳으로 이 중 19곳은 브리지 PF 사업장, 나머지 40곳은 본PF 사업장이다. 사업성이 떨어지는 현장 위주로 시공사 교체나 경·공매 방식의 청산이 이뤄질 것으로 전망된다. 특히 브리지 PF 사업장의 상당수가 여기 해당한다. ● 브레이크 건 우리은행, 산은은 “별다른 영향 없을 것” 그러나 건설업계는 긴장을 늦추지 못하고 있다. 막판 변수가 떠올라서다. 우리은행은 최근 태영건설의 워크아웃 채권단 협의기구인 금융채권자조정위원회에 ‘TY홀딩스 연대 채무 청구를 3년 유예한다’는 안건을 기업개선계획에서 제외해 달라고 요청했다. TY홀딩스와 태영건설이 별개 회사인 만큼 TY홀딩스의 연대 채무(360억 원) 청구까지 3년을 유예하는 것은 불합리하다는 것. 만약 우리은행이 TY홀딩스에 대한 채권을 행사하고, 이에 따라 다른 채권자들까지 덩달아 회수에 나설 경우 태영건설의 경영 정상화는 어려워질 수 있다. 태영건설 주채권은행인 KDB산업은행은 워크아웃의 취지를 고려했을 때 채권단이 TY홀딩스 연대 채무까지 유예해줘야 한다는 입장이다. 금융감독원도 이 같은 맥락에서 TY홀딩스의 보증채무에 대해 금융사에 비조치 의견서를 발급한 바 있다. 금융당국 관계자는 “워크아웃의 본래 취지에 맞춰 채권단이 의사결정을 하는 것이 우선순위 아니겠느냐”며 “(우리은행 요청이) 30일로 예정된 기업개선계획 결의에는 별다른 영향을 미치지 않을 것이라 본다”고 말했다. 산은 관계자도 “태영건설이 빠르게 정상화될 수 있도록 채무 유예를 해주자는 데 대부분의 채권단이 공감하고 있는 상황”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com강우석 기자 wskang@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com}

    • 2024-04-29
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  • 분당 9800채-일산 6900채 ‘미니 신도시급’ 재건축

    정부가 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에서 최대 3만 채가량을 연내 우선 재건축 대상(선도지구)으로 지정한다. 각 도시마다 미니 신도시급 규모를 2027년 착공해 2030년 입주하도록 하는 게 목표다. 1기 신도시 재건축 희망 단지들은 올 하반기(7∼12월) 선도지구 지정을 앞두고 벌써부터 치열한 물밑 경쟁을 벌이고 있다. 국토교통부는 27일 노후계획도시 특별법 시행을 앞두고 1기 신도시 재건축 선도지구 지정 계획을 밝혔다. 선도지구는 신도시별 주택 재고량의 5∼10% 수준에서 결정한다. 총 주택 수가 9만8000채인 분당은 최대 9800채까지 선도지구로 지정될 수 있다는 의미다. 6만9000채인 일산은 최대 6900채, 평촌·산본·중동은 각각 최대 4100∼4300채가 지정될 것으로 전망된다. 전체 1기 신도시로 따지면 2만9000채가 넘는다. 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 재건축 뒤 규모인 1만2032채의 2배가 넘는다. 단지 수로 따지면 신도시별로 적게는 1, 2곳, 많게는 4곳 이상 선정될 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 “전세 시장 불안을 초래하지 않는 선에서 가능한 한 여러 단지를 선정하려 한다”고 했다. 관심이 큰 선도지구 선정 기준은 다음 달 중순 발표한다. 국토부는 가장 중요한 기준으로 ‘주민 동의율’을 꼽았다. 이 외에 전체 재건축 규모, 가구당 주차장 대수, 소방 활동 편의성 같은 거주 환경도 고려된다. 국토부 관계자는 “동의율이 비슷하면 인근 단지와 함께 개발하는 통합 재건축인지를 보고, 규모 등도 고려할 수 있다”며 “반대하는 주민 비율 등을 감점 항목에 포함하는 방안도 고민하고 있다”고 했다. 선도지구 발표 이후에도 국토부는 매년 2만∼3만 채 규모로 1기 신도시 재건축 단지를 선정해 발표할 예정이다. 이에 따라 늦어도 2042년까지 1기 신도시의 모든 재건축 단지가 착공할 수 있다는 게 국토부 설명이다. 준공까지 3년 정도 걸리는 걸 고려하면 2045년경에는 1기 신도시 재건축이 모두 마무리되는 셈이다. 각 신도시에선 선도지구 지정을 둘러싼 경쟁이 본격화하고 있다. 특히 주민 동의율을 끌어올리는 데 집중하고 있다. 통합 재건축을 추진 중인 일산의 한 재건축 단지 관계자는 “매주 대면 회의를 진행하고 온라인 회의도 수시로 진행하고 있다”며 “주민설명회 때 1500명이 참석하는 등 관심이 크다”고 전했다. 7769채 규모인 분당 시범단지 통합 재건축 추진준비위원회 관계자는 “규모도 가장 크고 상징적인 단지라 주민의 기대감이 상당하다”며 “주민 동의를 최대한 끌어올릴 계획”이라고 했다. 물론 최근 공사비 급등세 등을 고려할 때 선정이 되더라도 사업성 확보는 또 다른 과제가 될 수 있다. 국토부 관계자는 “특별법의 안전진단 면제와 용적률 혜택 등을 통해 최대한 사업성을 확보해 주려고 노력할 것”이라고 했다. 노후계획도시 특별법에 따라 통합 재건축을 할 경우 안전진단을 면제하고 법적 상한 용적률을 150%까지 상향(제3종 일반주거지역 기준 300%→450%)한다. 용도 지역을 변경하는 혜택도 주어진다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “결국 이번 계획의 성패는 지구별 사업성 확보 여부에 달려 있다”며 “민간 시공사에서 적극적으로 수주에 나설 만한 수준의 용적률 혜택과 용도 지역 변경 등이 이뤄져야 사업이 원활히 진행될 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-04-26
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  • 고속도로 ‘장거리 급행차로’ 도입… 상습 정체구간 30% 감축 나서

    정부가 대도시 인근 고속도로 나들목(IC)에서 ‘장거리 급행차로’를 도입해 봉이나 가드레일로 나들목 이용 차량과 미이용 차량을 분리하는 방안을 추진한다. 국토교통부와 한국도로공사는 24일 이러한 내용이 담긴 ‘고속도로 교통정체 개선 방안’을 발표했다. 2026년까지 고속도로 중 상습 정체 구간을 429.9km에서 300.9km(30%) 감축하는 게 목표다. 장거리 급행차로는 나들목 인근 고속도로 구간에 봉이나 가드레일을 세워 나들목 미이용 차량이 이용 차로로 넘어오지 못하도록 분리하는 방식으로 도입된다. 보통 나들목 인근 교통 체증은 나들목을 이용하려는 차량이 안쪽 차로를 이용하다가 급하게 차로를 변경하면서 발생하는데 이를 차단하겠다는 취지다. 교통정체지수를 개발해 내년부터 교통정체 정도에 따라 권역별 예보도 실시한다. 평일 경부선 고속도로 버스전용차로 구간이 안성 나들목까지 56.0km 연장된다. 주말 영동선 고속도로 버스전용차로는 폐지된다. 교통사고로 발생하는 정체를 줄이기 위해 사고 상황을 볼 수 있는 고품질 폐쇄회로(CC)TV도 설치한다. 신속한 초동 대처를 위해 고속도로 휴게소나 영업소 등에 구난차량 대기 장소를 별도로 마련한다. 올해 6월까지 오산 나들목 등 정체가 발생하는 8개 나들목에 대해 접속부 확장 등 개선 방안도 마련한다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-04-25
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  • 작년 서울 주택 인허가, 목표치 33% 그쳐… 2, 3년뒤 공급난 우려

    지난해 서울에서의 주택 공급 실적이 정부 목표치의 3분의 1 수준에 그친 것으로 나타났다. 고금리와 공사비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등 대내외 여건이 악화된 영향이다. 이에 따라 주택 공급 부족이 심화하는 2∼3년 뒤 서울 등 수도권 집값을 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 23일 국토연구원이 발표한 ‘주택 공급 상황 분석과 안정적 주택 공급 전략’ 보고서에 따르면 지난해 서울 주택 공급(인허가 기준) 목표 물량은 8만 채였지만 실제 인허가 물량은 2만6000채에 불과했다. 계획 이행률이 32.5%에 그친 셈이다. 수도권 전체로는 계획(26만 채) 대비 69.4%인 18만1000채를 공급했다. 착공 실적도 저조하다. 지난해 전국 주택 착공 물량은 44만2000채로 연평균(2005∼2022년 평균) 대비 47.3%였다. 서울의 착공 물량은 6만3000채로 연평균 대비 32.7% 수준이었다. 인허가나 착공 규모는 최소 2, 3년 뒤 주택 공급을 가늠해볼 수 있는 선행 지표다. 김지혜 국토연구원 연구기획팀 연구위원은 “도심 주택 공급 부족에 대한 우려가 현실이 돼 서울을 중심으로 가격 불안 현상이 나타날 수 있다”고 했다. 연구원은 주택 공급이 위축된 원인으로 공사비 증가와 고금리 등을 꼽았다. 서울은 토지 매입 비용이 특히 높아 금융 부담이 더 커진 상황이다. 부동산 PF 부실 우려로 금융 시장이 경색돼 자금 융통이 어려워진 것도 영향을 미쳤다. 연구원은 도심 주택 공급을 촉진하기 위해서는 우선 단기적으로 공공부문의 공사비 검증을 강화해 공사비 분쟁을 줄여야 한다고 조언했다. 사업성을 부풀린 설계안을 걸러내고 건축 관련 법령에 맞게 정비사업을 진행할 수 있도록 공공의 역할을 강화해야 한다는 것이다. 중장기적으로는 공공지원 민간임대 활성화 등을 통한 안정적인 주택 공급 기반 마련을 조언했다. 심교언 국토연구원장은 “정부가 지원하되 각 건설사가 PF 사업장의 자금 조달 구조를 지분 출자 중심으로 전환하는 등 자구 노력이 우선돼야 한다”며 “지금까지 위기를 넘기는 데 정책이 집중됐다면 앞으론 공급 감소 압박을 어떻게 최소화할지가 관건”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-04-24
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  • 서울 전셋값 상승세에… “보증금 올리고 재계약”

    올해 서울 아파트 전세 계약 중 갱신 계약 비중이 지난해보다 늘어난 것으로 나타났다. 전셋값 상승이 지속되며 갱신 계약 10건 중 6건은 전세보증금이 늘어난 증액 거래였다. 22일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해(17일 기준) 서울 아파트 전세 계약 3만6247건 가운데 갱신 계약이 1만2604건(35%)으로 나타났다. 갱신 계약 비중이 지난해 27%보다 8%포인트 늘어난 것. 서울 아파트 전셋값 상승에 따른 결과로 보인다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 작년 6월부터 지난달까지 10개월 연속 상승세다. 전셋값이 오르면서 갱신 계약 중 전세보증금을 기존 계약보다 올린 증액 계약 비중도 커졌다. 증액 갱신 계약은 7154건으로 전체 갱신 계약의 57%를 차지했다. 이 비중은 지난해(46%)에 비해 11%포인트 높아졌다. 서울 아파트 전셋값은 신규 입주 물량 부족과 빌라(연립·다세대주택) 전세사기 등의 영향으로 상승세가 이어질 것으로 보인다. 서울 아파트 입주 물량은 2월 593채, 3월 960채, 4월 491채 등으로 최근 3개월 연속 1만 채를 밑돌았다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “신규 공급 물량은 부족한데 아파트 전세 수요는 지속해서 늘고 있다”며 “서울 아파트는 전셋값 상승세가 이어지면서 보증금을 올려 재계약하는 사례가 늘어날 것으로 보인다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-04-23
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