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최동수

최동수 기자

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동아일보 산업2부 부동산교통팀 기자입니다.

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2024-03-18~2024-04-17
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  • “GTX연장 공약 봤죠?” 총선 틈탄 기획부동산

    이달 8일 오후 경기 평택시 평택지제역에서 차량으로 20여 분 거리에 있는 한 농촌지역. 중형차 1대가 겨우 다닐 수 있는 논길 뒤로 나무가 무성한 작은 야산이 모습을 드러냈다. 논길을 따라 500m를 들어가자 길이 끊기고 성인 1, 2명이 걸어서 지나갈 수 있는 산책로가 나왔다. 이 산은 지난해 7월 A 법인이 2억2000만 원에 매입한 뒤 올해 1월 땅의 4분의 1을 22명에게 쪼개 팔았다. 22명에게서 받은 돈은 총 3억9000만 원. 전체 땅을 모두 매도했다면 토지 매각 가격은 15억6000만 원이 된다. 반년 새 가격이 8배 가까이 ‘뻥튀기’ 되는 셈이다. 인근 공인중개사무소는 “해당 산에 돈이 묶인 투자자들이 땅을 되팔아 달라고 연락이 오는데 개발이 어려운 땅이라 쉽지 않다”며 “A 법인이 수도권 광역급행철도(GTX) 연장, 반도체 공장 개발 등을 앞세워 개발 가능성이 높은 것처럼 홍보했다고 들었다”고 전했다. 총선을 앞두고 정부의 철도·도로·산업단지 등 사회간접자본(SOC) 투자 계획과 정치권 공약 등이 속속 발표되면서 기획부동산 사기가 고개를 들고 있다. 총선 공약을 앞세워 개발 가능성이 높은 것처럼 홍보하지만, 실제로는 개발 가치가 사실상 없는 땅을 가격을 부풀려 파는 경우가 많아 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 올해 1∼3월(9일 기준) 수도권에서 토지 거래가 가장 많이 일어난 상위 10개 읍면동은 경기 화성시(우정·향남·남양읍, 장안·송산·팔탄·마도면), 평택시(안중읍), 용인시(처인구 양지면), 양평군(강하면)으로 나타났다. 모두 철도 개통이나 연장, 반도체 산업단지 조성 등 SOC 공약이 집중된 지역 근처였다. 이들 10개 읍면동에서 일어난 토지 거래는 총 1991건. 그중 20.9%(416건)가 28개 필지에서 집중적으로 일어났다. 1개 땅을 평균 15개로 쪼개 팔았다는 의미다. 기획부동산 사기는 개발 계획이 발표된 지역 주변에서 개발이 힘든 경사도 높은 산이나 맹지(길이 없는 땅) 등을 저렴한 가격에 매입한 뒤 지분을 잘게 쪼개 비싸게 되파는 식으로 이뤄진다. 이들 지역 공인중개사무소 관계자는 “지분 거래가 10건 이상 일어난 땅은 기획부동산이 개입됐을 가능성이 높다”고 했다. 전문가들은 총선을 앞두고 SOC 공약이 쏟아지고 있어 이 같은 사기가 더 기승을 부릴 수 있다고 우려했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공약과 관련이 있는 땅이라 하더라도 반드시 현장을 둘러보고 시세를 비교해 봐야 한다”고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-11
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  • 개발 어려운 산, 93명에 쪼개 팔아… “총선 호재 앞세운 사기 주의”

    경기 화성시의 한 야산 한가운데 있는 약 590평(1944㎡) 규모 땅은 10일 현재 93명이 땅주인으로 이름을 올린 상태다. 1명당 약 6.3평(20.9㎡)씩 쪼개서 보유 중인 셈이다. 이 땅은 6만 채 규모 신도시 송산그린시티에서 직선 거리로 1.4km 떨어져 있다. 신도시와 거리는 가깝지만, 도로가 닿아 있지 않아 산을 헤치고 들어가야 하는 ‘맹지’다. 인근 공인중개업소는 “여야 후보들이 총선을 앞두고 송산그린시티 교통대책을 잇달아 발표하자 투자가치가 없는 이런 맹지까지 ‘지분 쪼개기 거래’가 일어나고 있다”며 “개발이 쉽지 않은 땅인데 기획부동산 사기가 의심된다”고 했다. ● 총선 공약 업고 기획부동산 꿈틀 이처럼 총선을 앞두고 정부 발표나 여야 후보들의 공약으로 각종 개발계획이 나오면서 인근 지역에서 기획부동산 사기 의심 거래가 늘어나고 있다. 10일 본보가 국토교통부 실거래가 공개시스템과 아파트실거래가(아실)를 분석한 결과 올해 1∼3월(9일 기준) 토지거래량이 많은 상위 10개 읍면동의 거래 1991건(1365개 필지) 중 지분 거래가 전체의 63.5%(1265건)를 차지했다. 지분 거래는 1개 필지를 통으로 팔지 않고 쪼개 파는 것을 말한다. 이런 지분 거래가 많은 땅일수록 기획부동산 사기일 가능성이 높다. 거래량 상위 10개 읍면동은 경기 화성시의 장안면(294건)·우정읍(291건)·송산면(201건)·팔탄면(191건) 등 7개 읍면, 경기 평택시 안중읍(220건), 경기 용인시 처인구 양지면(162건) 등이다. 자영업자 이모 씨(60)는 최근 알게 된 지인에게 평택시 토지 투자를 권유받았다. 지인은 “수도권 광역급행철도(GTX) A노선이 평택까지 연장된다는 뉴스 봤냐”며 약 1800㎡(540여 평)짜리 임야를 추천했다. 지분 약 49.5㎡를(15평) 5000만 원(3.3㎡당 약 330만 원)에 사놓으면 이익이 날 거라고 했다. “총선을 앞두고 개발 호재가 더 나오면 가격이 오를 테니 바로 되팔면 된다”는 말에 마음이 움직인 이 씨는 함께 평택 현장까지 찾았다. 하지만 이 씨가 현장 인근 공인중개업소에 알아보니 땅의 시세는 이 씨가 제안받은 가격의 3분의 1 수준인 평당 100만 원에도 못 미쳤다. 이 씨는 “토지 등기부등본을 떼어보니 투자를 권유받은 땅은 현재 소유자가 45명, 바로 앞 땅은 70명이었다”면서 “공인중개업소에 확인하지 않았으면 5000만 원을 날릴 뻔했다”며 가슴을 쓸어내렸다. 이 씨 같은 사례는 총선을 앞두고 점점 늘고 있다. 평택시의 한 임야 역시 60여 명이 소유주로 이름을 올린 상태다. 인근 공인중개업소는 “올해 초 KAIST 캠퍼스 설립 등 호재가 있는 건 맞지만 모든 땅이 개발되는 건 아니다”라며 “섣불리 투자했던 사람들에게 지분을 다시 팔아 달라는 연락을 받는데, 누가 그 지분을 사겠냐”고 했다.● 맹지·임야 등 투자 유의해야 경기도 기획부동산팀 관계자는 “최근 하루에 10건씩 피해 문의 전화가 오고 있다”며 “2∼3년 뒤쯤 개발이 될 수 있다며 투자를 권유하는 식인데, 주로 사회간접자본(SOC) 계획이 발표된 지역 인근에 ‘작업’이 들어간다”고 했다. 기획부동산 의심 거래는 대부분 법인이 해당 토지를 시세보다 저렴하게 통으로 사들인 뒤 개인에게 비싸게 지분을 파는 식이다. 부동산 업계에 따르면 법인들은 일반인을 고용해 교육한 뒤 다단계 방식으로 지인에게 투자를 권유하도록 한다. 온라인 커뮤니티에 ‘소액 토지투자 가능’, ‘소액 지분투자’ 등 홍보 글을 올리기도 한다. 피해가 커져 법인 이름이 알려지면 법인명을 바꿔 새로운 현장에서 다시 영업한다. 전문가들은 지분으로 쪼개져 매매된 토지는 애초에 개발이 쉽지 않다는 점을 명심해야 한다고 조언한다. 이창동 지지옥션 데이터전략팀장은 “지분이 쪼개진 토지를 개발하려면 시행사가 통으로 사거나 주인들끼리 합의해야 하는데, 현실적으로 불가능하다”고 했다. 도로가 없는 맹지, 자연 보전을 위해 개발을 제한하는 공익용 산지 등도 투자 때 유의해야 한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “직접 현장에 가보면 경사가 높거나, 절대 도로가 놓일 수 없는 곳 등이 대부분”이라며 “토지대장에서 용도지역을 보고 개발이 힘든 곳은 투자를 피하는 것이 좋다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-11
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  • ‘물류취약지역’ 정부가 관리… 6년내 ‘전국 24시간 택배’ 추진

    정부가 택배 서비스에서 소외된 섬이나 산간 지역을 ‘물류취약지역’으로 지정해 주민들에게 건당 최대 3000원의 택배비를 지원한다. 기존 택배업체가 배송하기 어려운 지역은 전국에 물류망을 갖춘 우체국 택배를 활용하고, 택배기사 1명이 여러 택배회사 물품을 모아서 한꺼번에 배송할 수 있도록 택배 규제도 완화한다. 정부는 7일 인천에서 열린 18번째 민생토론회 ‘대한민국 관문 도시, 세계로 뻗어가는 인천’에서 이 같은 내용이 담긴 물류 서비스 발전 방안을 내놓았다. 윤석열 대통령은 이날 “새벽 배송이 우리 사회에 일상화됐지만 아직도 섬이나 산간 마을은 기본적인 택배 서비스가 제대로 이뤄지지 못하고 있다”며 “2030년까지 전국 24시간 내 배송이 이뤄질 수 있도록 개선하겠다”고 했다. 정부가 택배 사각지대 개선에 나선 건 도심과 비(非)도심, 수도권과 지방 간 생활 서비스 격차를 줄이기 위해서다. 수도권과 광역지방자치단체 등 도심에서 당일 배송, 새벽 배송이 일상화될수록 배송 기간이 길고 추가 비용을 지불해야 하는 지방과 비도심 주민들의 소외감과 불만이 컸다. 생활 서비스 격차가 인구 유출을 유발한다는 지적도 많았다. 정부는 먼저 올해 6월까지 도서·산간 등 추가 요금이 부과되고 배송이 지연되는 곳을 ‘물류취약지역’으로 지정한다. 물류취약지역은 소비자가 주문한 당일부터 배송까지 3일을 초과하는 지역이다. 전국 250개 시군구 가운데 40∼50 곳이 선정될 전망이다. 정부가 물류취약지역을 선정해 관리하는 건 이번이 처음이다. 지난해 12월 생활서비스물류산업발전법(생활물류법) 개정안이 통과되면서 정부의 지원 근거가 마련됐다. 정부는 물류취약지역으로 선정된 지역 주민들에게 택배비를 지원한다. 내륙은 국토교통부가, 섬은 해양수산부가 담당한다. 해수부는 지난해 추석부터 섬 지역 주민들에게 건당 최대 3000원, 연간 최대 40만 원의 택배비를 지원하고 있다. 국토부 관계자는 “올해 12월경부터 택배비 지원 사업을 내륙 산간 지역으로 확대할 계획”이라며 “지원금은 해수부와 비슷한 수준으로 결정될 것”이라고 했다. 물류취약지역에 한해 택배기사가 택배업체 물품을 모아서 공동 배송할 수 있도록 관련 규제를 완화한다. 지금까지는 화물차 운수사업법 시행규칙에 따라 택배기사는 택배업체와의 전속계약을 통해 해당 업체의 상품만 배송할 수 있었다. 이 때문에 섬이나 산간 지역의 경우 배송 거리가 멀고, 건수도 많지 않아 비용과 시간이 더 많이 들 수밖에 없었다. 국토부는 12월 시행규칙을 개정해 시범사업에 나설 계획이다. 우정사업본부는 택배업계와 함께 공동 집화·배송 시범사업도 추진한다. 전국에 깔려 있는 우체국 택배망을 활용해 택배업체의 물품을 물류취약지역으로 배송하는 것이다. 배송 기간을 단축하기 위해 섬·공원·항만을 중심으로 드론배송 상용화 사업도 추진한다. 국토부 관계자는 “로봇 등 무인 배송을 비롯해 스마트 배송 사업 지원도 강화할 것”이라며 “도심도 배송 시간을 더 단축하고 새벽·당일 배송 지역을 확대해 나가겠다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-08
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  • 年240만원 ‘주거 장학금’ 등 신설… “재원 대책은 안보여” 지적

    정부가 청년들의 주거비 부담을 덜기 위해 매월 20만 원씩 받을 수 있는 ‘주거장학금’을 신설하고 국가장학금 지원 대상을 대폭 확대한다. 청년들의 자산 형성을 돕기 위한 정책금융 상품의 가입 요건을 완화하고, 기업의 출산지원금에 대해서는 전액 비과세 혜택을 주기로 했다. 5일 국무조정실과 기획재정부, 교육부 등 관계 부처는 경기 광명시 아이벡스 스튜디오에서 열린 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 이 같은 내용을 담은 청년정책 추진 계획을 발표했다.● ‘주거장학금’ 240만 원, ‘취업지원금’ 200만 원 지원 교육부는 국가장학금 지원 대상을 현재 100만 명에서 150만 명으로 늘리기로 했다. 전체 대학 재학생(203만 명) 중 국가장학금 혜택을 받는 인원이 절반에 그치는 점을 반영한 정책이다. 일과 학업을 병행할 수 있는 근로장학금 지원 대상도 지난해 12만 명에서 2025년 20만 명까지 늘리기로 했다. 윤석열 대통령은 이날 민생토론회에서 “주거장학금을 신설해 연간 240만 원까지 지원할 것”이라고 밝혔다. 정부는 제조업 등 구인난이 심한 업종에 취업하는 청년 2만5000명에게 1인당 최대 200만 원씩 지원금을 주는 방안 등 취업 지원도 강화하기로 했다. 이번 대책에는 청년들의 주거 안정을 위한 대책들이 대거 포함됐다. 정부는 공공분양 청년특별공급으로 6만1000채, 공공임대로 5만1000채 등 11만여 채를 공급한다. 공공분양 청년특공은 주택 소유 이력이 없는 만 19∼39세 미혼 청년 중 월평균 소득 140%(469만5438원) 이하, 본인 기준 순자산 2억8900만 원 이하면 지원할 수 있다. 공공임대는 교통이 우수한 도심 지역에 중점적으로 공급된다. 정부는 ‘청년 주택드림 청약통장’을 활용해 청약에 당첨된 청년에게 최저 연 2.2% 금리로 분양가의 80%까지 대출해주는 상품도 내놓는다. 군 장병들도 청년 주택드림 청약통장에 가입할 수 있게 했다. 청약제도도 이달부터 대폭 개선된다. 공공분양 특별공급 시 맞벌이 소득 기준이 월 소득 140%에서 200%로 완화되며 결혼 전 배우자의 주택 소유 및 당첨 이력도 배제된다. 정부는 제조업 등 구인난이 심한 업종에 취업하는 청년 2만5000명에게 1인당 최대 200만 원씩 지원금을 주는 방안도 내놨다.● 청년도약계좌 요건 완화하고 출산지원금 비과세 정부는 청년의 자산 형성을 돕는 차원에서 이르면 이달부터 청년도약계좌의 가입 요건을 완화하기로 했다. 가입 요건을 가구소득 기준 중위 180% 이하에서 250% 이하로 낮춰 가입 대상을 확대한다. 1인 가구 기준 중위소득의 180%가 약 4200만 원(2022년 기준)인 점을 고려하면, 연간 가구소득이 5834만 원인 1인 가구 청년도 가입할 수 있게 되는 것이다. 정부는 청년도약계좌를 3년 이상 유지하면 중도 해지하더라도 비과세 혜택을 주고, 정부기여금을 만기 대비 60% 수준까지 지원할 계획도 밝혔다. 더불어민주당 오기형 의원실이 서민금융진흥원에서 받은 자료에 따르면 지난해 말 기준 청년도약계좌 중도해지자는 4만2000명으로 4개월 새 3만4000명이나 늘었다. 정부는 앞으로 근로자가 받은 출산지원금에 대해 세금을 한 푼도 내지 않도록 법 개정에도 나선다. 현재는 만 6세 이하의 자녀 보육을 위해 기업이 근로자에게 지급한 출산, 양육지원금에 대해 월 20만 원(연간 240만 원)까지만 비과세하고 있다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 근로자가 1억 원의 출산지원금을 받으면, 연간 근로소득이 1억5000만 원이 돼 약 2750만 원의 근로소득세를 납부해야 했다. 하지만 출산지원금 비과세 혜택이 도입되면 연봉에 대해서만 세금을 매겨 250만 원의 근소세만 내면 된다. 비과세 대상은 ‘출산 후 2년 내에 받은 지원금’에 한정되며, 아이 한 명에 최대 두 번까지만 적용된다. 또 이르면 내년부터 ‘한부모 가족 양육비 선지급제’도 단계적으로 도입된다. 이 제도는 이혼 후 자녀 양육비를 못 받는 가정에 국가가 양육비를 대신 지급한 뒤 추후 양육비 지급 의무가 있는 배우자에게 환수하는 방식이다.● “총선 앞두고 수조 원대 재원 필요한 대책 남발”하지만 다음 달 총선을 앞두고 정부가 막대한 재원과 여야 합의가 필요한 대책을 남발하고 있다는 지적도 나온다. 국가장학금 확대 대상인 50만 명에게 연 200만 원씩만 지원한다고 계산해도 1조 원의 예산이 추가로 필요하다. 연 최대 240만 원으로 신설하는 주거장학금은 이 금액을 10만 명에게만 지원해도 2400억 원이 추가로 필요할 것으로 예상된다. 이날 대통령실은 청년도약계좌 가입요건 완화 등에 큰 예산이 소요되지 않는다고 설명했지만 각종 장학금 확대에만 1조 원 이상의 예산이 필요한 셈이다. 출산장려금과 청년도약계좌 세제 지원 확대 등은 여야 합의를 통한 법률 개정도 거쳐야 한다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “조 단위의 예산을 투입해 국가장학금 수혜층을 넓히는 정책은 형평성에 대한 사회적 공론화 과정이 필요한 정책”이라며 “건전재정을 내세우는 정부가 뚜렷한 재원 대책 없이 이번 대책을 발표했다는 점도 문제”라고 말했다.강우석 기자 wskang@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com최훈진 기자 choigiza@donga.com세종=김도형기자 dodo@donga.com}

    • 2024-03-06
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  • ‘투자 열풍’ 지식산업센터, 부동산 부실뇌관 됐다

    지난달 말 경기 광명시 500실 규모의 한 지식산업센터 10층. 오후 4시경이었는데도 불이 꺼진 복도는 적막하기만 했다. 이 센터는 입주 지정 기간이 끝난 지 4개월이 지나도록 10층의 30여 실이 통째로 비었다. 공실 기간이 길어지자 최근 관리실에서 복도에 불을 껐다고 했다. 사무실 바닥에는 ‘임대·매매’를 구하는 공인중개사무소 전단지만 널브러져 있었다. 인근 중개사무소에 나온 이 센터 임대 매물은 130여 개. 이 공인중개업소는 “2억4800만 원 대출을 받아 분양받은 3억1000만 원짜리 물건이 2억8000만 원에 나왔다”며 “대출금리가 6%대를 넘어가면서 투자자들이 버티지 못하고 가격을 내리고 있다”고 전했다.● 지식산업센터, 부동산 부실 뇌관으로 집값 상승기 대체 투자처로 떠올랐던 지식산업센터가 가계와 건설업계 부실 뇌관이 될 수 있다는 우려가 커진다. 공급이 급증하며 공실이 속출하는 상황에 금리까지 높아지자 이자를 감당하지 못하고 있는 것이다. 경매로 넘어가는 물건이 크게 늘고 있는가 하면 땅을 사놓고 착공조차 못 하는 사례도 속출하고 있다. 더구나 지식산업센터는 공실률이나 미분양 현황 등이 제대로 집계되지 않아 부실에 제때 대응하지 못할 수 있다는 지적도 나온다. 4일 경·공매 데이터 전문 업체인 지지옥션에 따르면 지난해 지식산업센터 경매 진행 건수는 총 688건으로 전년도(403건)에 비해 70.7% 증가했다. 같은 기간 낙찰률은 28.9%로 전년 대비 16.3%포인트 낮아졌다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율은 전년 88.7%에서 지난해 71.2%로 떨어졌다. 경매로 나오는 물건은 늘었는데 찾는 사람은 줄었다는 의미다. 지난달 기준 경매 진행 건수가 199건이고, 경매를 앞둔 물건만 298건이어서 전체 경매 건수는 더 늘어날 것으로 보인다. 과거 ‘아파트형 공장’으로 불렸던 지식산업센터는 집값 상승기 때 주택 규제가 커지자 주택 수에 포함되지 않고, 분양가의 70∼80%까지 대출이 가능한 투자처로 떠올랐다. 산업단지공단에 따르면 1월 말 기준 전국에 공급된 지식산업센터(누적)는 총 1529곳으로 2020년 4월(1167곳) 이후 362곳이 늘었다. 경기 남양주시 한 공인중개사무소는 “2021년 한때 다산신도시에 들어서는 지식산업센터에 투자하기 위해 관광버스를 탄 투자자들이 몰려와 매수해 가기도 했다”며 “시행사나 건설사도 분양이 잘되니 대출을 일으켜 신도시에 있는 개발 가능 택지를 경쟁적으로 사들였다”고 했다.● 공급 과잉… 부실 규모 파악도 안 돼 문제는 금리 상승과 시장 침체가 겹치면서 발생했다. 우선 금리 상승으로 지식산업센터 분양 기대 수익률이 떨어졌다. 우후죽순으로 늘어난 지식산업센터 입주가 시작되며 공실 문제도 심각해졌다. 개인소유주는 세입자를 구할 수 없고, 땅을 산 시행사나 건설사는 분양에 나설 수 없는 상황이 됐다. 착공이 지연되며 태영건설 기업개선작업(워크아웃) 신청을 촉발했던 서울 성수동 현장도 지식산업센터를 건립하는 사업이었다. 하남 지식산업센터 전문 공인중개사무소는 “미사 강변신도시 쪽에 10개 지식산업센터 부지가 있는데 착공에 들어가지 못하고 있다”며 “한국주택토지공사(LH)로부터 땅을 분양받은 뒤 연체 이자만 내고 있다”고 했다. 부실이 커지고 있는데도 그 규모를 정확히 파악할 수 없다는 것도 문제다. 산업단지공단 지식산업센터 시설 현황 외에는 공실률이나 미착공·미분양 현황 등 부실 관련 주요 지표들이 전무하기 때문이다. 공단 통계 역시 지자체에서 단순 취합해 제공하는 것으로 정확하지 않다는 지적이 많다. 지식산업센터 전용 플랫폼 ‘지식산업센터114’의 조지훈 대표는 “착공과 분양에 들어가지 못한 지식산업센터 현장 중 상당수가 4월 전후로 부도 처리된다는 얘기가 업계에 파다하다”며 “건설사·시행사는 물론 개인까지 걸려 있는 만큼 관리가 필요하다”고 말했다.광명=최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • [부동산 캘린더]전국 10개 단지 7146채 분양… 본보기집 2곳 개관

    3일 부동산R114에 따르면 3월 첫째 주는 전국 10개 단지에서 총 7146채가 분양에 나선다. 일반분양 물량은 5609채다. 서울 서대문구 영천동 ‘경희궁유보라’, 서울 강동구 성내동 ‘에스아이팰리스올림픽공원’, 인천 서구 마전동 ‘e편한세상검단에코비스타’, 경기 평택시 현덕면 ‘평택푸르지오센터파인’ 등에서 청약을 받는다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 서울 아파트 올해 3만8000채 입주… “전세가 상승은 지속될것”

    올해 서울 시내 아파트 약 3만8000채가 입주할 전망이다. 1만2000여 채 규모인 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공) 등 내년으로 예상됐던 일부 단지의 입주 시기가 올해로 앞당겨지면서 지난해 서울시 예측치보다 1만3000채 늘었다. 당초 예상보다 입주 물량은 증가했지만, 서울 아파트 전세가격은 여전히 공급 부족에 따른 상승 압력이 지속될 것으로 보인다. 서울시는 올해 서울 시내에서 입주 가능한 아파트 물량이 총 3만7897채(추정치)로 지난해(3만5713채)보다 2184채 늘어난다고 3일 밝혔다. 내년에는 4만8329채가 입주해 향후 2년간 8만6226채가 공급될 전망이다. 이번 조사는 서울시가 25개 자치구와 부동산 114 등 관계 기관의 자료를 종합적으로 검토한 결과다. 서울시는 4일부터 홈페이지를 통해 올해와 내년 서울시내 아파트 입주 전망을 공개할 예정이다. 서울시는 지난해 11월 올해 2만5000채 정도가 입주할 것으로 예측했다. 넉 달 만에 예측치가 높아진 것은 1만2032채 규모의 올림픽파크포레온의 입주 시기가 올해로 앞당겨진 영향이 컸다. 올해 입주 예정 물량이 늘어나지만 서울 신축 아파트 공급 부족은 여전히 지속될 것으로 보인다. 올해 입주 예정 물량을 사업별로 구분하면 정비사업 물량은 2만517채로 지난해(2만550채) 대비 소폭 감소한다. 대신 청년안심주택, 역세권주택 등 비(非)정비사업물량이 1만7380채로 2000여 채 증가한다. 비정비사업 부문 물량은 주로 1인 가구가 거주하는 원·투룸형 아파트다. 신혼부부 등 2인 가구 이상의 전세수요가 몰리는 아파트는 대부분 정비사업 물량이다. 실제 2인 이상 가구가 원하는 아파트 공급은 지난해와 크게 달라지지 않는 셈이다. 서울 아파트 전세가격 상승으로 인천이나 경기 등 수도권 외곽으로 빠지는 임차 수요도 늘어날 전망이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난해 5월 셋째 주 이후 41주 연속 상승 중이다. 특히 1월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 5억3469만 원으로 경기도(3억1411만 원)나 인천(2억2446만 원)보다 2억∼3억 원 이상 높다. 올해 1월 서울 아파트 전세 거래 건수는 총 1만1699건으로 지난해 12월(1만3239건) 대비 11.6% 감소했다. 하지만 같은 기간 경기와 인천은 각각 2.4%, 6.7%씩 늘었다. 실제 통계청의 ‘월별 시도별 전출·전입자 수’ 통계에 따르면 서울 거주자의 인천·경기 전입이 늘고 있다. 서울 거주자의 인천 전입 수는 지난해 11월 4130명에서 올 1월 4281명으로 증가했다. 같은 기간 서울→경기 이동은 2만2531명에서 2만5341명으로 늘었다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울 등 전셋값 부담이 커지자 중저가 지역 위주로 임차 수요가 유입되고 있는 것으로 보인다”고 했다. 전문가들은 대단지 입주 단지 인근 주변은 전세가격이 일부 안정화될 수 있지만, 서울 아파트 전세 시장은 상승세가 지속될 것으로 내다봤다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “서울 강남과 노원 등 대표적인 재건축 단지마다 조합과 시공사 간 분담금을 놓고 갈등이 크다”며 “공사가 지연돼 입주가 늦어지면 공급 부족 문제가 계속될 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이채완 기자 chaewani@donga.com}

    • 2024-03-04
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  • 분상제 기본형건축비 오늘부터 3.1% 상승

    서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구, 공공택지 등 분양가상한제 주택의 분양가 산정에 반영하는 기본형 건축비가 1일부터 3.1% 오른다. 원자재 가격과 인건비가 오르면서 아파트 분양가도 지속해서 상승할 것으로 보인다. 29일 국토교통부에 따르면 기본형 건축비(16∼25층 이하, 전용 60∼85㎡ 지상층 기준)가 ㎡당 197만6000원(지난해 9월)에서 203만8000원으로 3.1% 오른다. 기본형 건축비는 분상제 주택의 분양가 상한을 정하기 위한 항목 중 하나다. 매년 3월과 9월 6개월마다 정기적으로 고시한다. 분양가상한제 적용 아파트는 기본형 건축비 외에 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등을 합해 분양가를 결정한다. 기본형 건축비가 오르면 분양가가 상승할 수밖에 없는 구조다. 기본형 건축비는 2022년 3월 182만9000원, 같은 해 9월 190만4000원, 지난해 3월 194만3000원 등으로 꾸준히 상승 중이다. 국토부에 따르면 지난해 9월 이후 레미콘(7.2%), 창호유리(17.7%) 등 건설 자재 값이 올랐다. 여기에 특별인부(5.61%), 콘크리트공(4.14%), 보통인부(3.05%) 등 노임까지 동반 상승했다. 이번에 고시한 기본형 건축비는 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-01
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  • 1월 주택 4만3033건 거래… 5개월만에 증가

    올해 1월 전국 주택 거래량이 4만3000여 건으로 5개월 만에 증가세로 돌아섰다. 다만 아직 평년 수준 거래량에는 미치지 못해 부동산 경기의 회복 신호로 보기에는 한계가 있다는 분석이 나온다. 국토교통부가 29일 발표한 ‘2024년 1월 주택통계’에 따르면 1월 주택 거래량(신고일 기준)은 4만3033건으로 지난해 12월(3만8036건)보다 13.1% 증가했다. 지난해 8월 5만1000여 건에서 12월 3만8000여 건으로 감소했다가 5개월 만에 거래량이 다시 늘어난 것. 지역별로 수도권(1만7608건)은 전월보다 16.7% 늘었고, 지방(2만5425건)은 10.8% 증가했다. 최근 5년간 1월 거래량과 비교하면 아직은 관망세가 더 짙은 편이다. 집값 상승기인 2020년과 2021년 1월 거래량은 각각 9만∼10만 건이다. 집값 상승 피로감으로 거래가 정체됐던 2022년과 고금리로 거래절벽이 심화됐던 2023년 1월에는 각각 4만2000여 건, 2만6000여 건이 거래됐다. 거래가 활발히 일어났던 2020∼2021년에 비해 아직 절반 수준인 셈이다. 1월 전국 미분양 주택 수는 총 6만3755채로 집계됐다. 전월(6만2489채)보다 1266채(2.0%) 증가한 규모다. 주택 공급의 선행 지표인 인허가와 착공, 분양은 모두 지난해 1월 대비 증가했다. 주택 인허가는 2만5810채로 지난해 1월 대비 20.5% 늘었다. 착공과 분양은 각각 2만2975채와 1만3830채로 집계됐다. 국토부 관계자는 “지난해 1월의 경우 부동산 시장 침체가 본격화하며 인허가나 착공, 분양 등의 물량이 적은 편이었다”며 “기저효과가 작용한 것으로 보인다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-03-01
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  • LH, 올해 역대 최대 17조 공사-용역 발주

    한국토지주택공사(LH)가 올해 역대 최대 규모인 17조 원 규모의 공사·용역을 신규 발주한다. 연간 발주 물량의 60%를 상반기(1∼6월)에 집행하고, 주택사업 발주 규모를 지난해 대비 4배 이상으로 늘린다. LH는 올해 17조1000억 원 규모의 신규 공사·용역을 발주한다고 28일 밝혔다. 이는 LH의 연간 발주액 평균인 10조 원보다 70.1% 늘어난 규모다. 특히 올해 5만 채 착공이 목표인 주택사업공사(건축 및 후속공종) 발주액은 지난해의 4.3배 수준인 13조 원이다. LH는 건설투자 활성화를 위해 연간 발주 물량의 60% 이상을 상반기에 발주한다. 통상 9월 이후 집중됐던 주택건설공사 발주는 2개월 이상 앞당겨 조기 착공을 유도한다. 업계 관심이 높은 주요 아파트 공사 발주 일정은 월별·분기별로 관리한다. 올 하반기(7∼12월) 이전 주요 공사 일정을 재공지해 건설 업체의 입찰 참여를 높인다. 공사 공종별로 건축·토목공사가 전체 발주 금액의 약 73%(12조5000억 원)를 차지한다. 건축공사 11조 원(273건), 토목공사 1조5000억 원(56건), 전기·통신·소방공사 2조 원(442건), 조경공사 5000억 원(56건), 기타공사 1조 원(118건) 등이다. 용역 부문은 설계·감리, 사업타당성조사 등 기술용역이 7000억 원(468건), 그 외 일반용역이 3000억 원(248건)이다. LH 관계자는 “주택 공급 감소와 건설 경기 침체로 2∼3년 이후 전월세 및 매매가격 상승에 대한 시장의 우려가 커지고 있다”며 “건설경기 활성화와 주택 공급 확대를 위해 역대 최대 규모로 발주 계획을 수립했다”고 설명했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-29
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  • 野, 전세사기 ‘先구제-後회수’ 본회의 직회부 의결

    전세사기 피해 사각지대에 놓인 피해자들의 고통이 커지고 있지만 정치권에서는 이를 구제하기 위한 방안을 내놓지 못하고 있다. 야당이 국회 본회의에 직회부하기로 한 ‘선(先)구제, 후(後)회수’가 핵심인 개정안은 실현 가능성이나 다른 사기사건 피해자들과의 형평성 등을 놓고 논란이 거셀 것으로 전망된다. 국회 국토교통위원회는 27일 전체 회의를 열고 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안에 대한 본회의 부의 요구의 건’을 통과시켰다. 총 29명의 위원 중 야당 18명(민주당 17명·녹색정의당 1명)이 찬성표를 던졌다. 국민의힘 소속 위원들은 야당의 직회부 추진과 개정안에 담긴 ‘선구제, 후회수’ 방안 등에 반대하며 표결 직전 퇴장했다. 야당이 추진하는 개정안의 핵심은 2가지다. 선구제, 후회수는 주택도시보증공사(HUG) 등 국가기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 먼저 매입한 뒤 임대인에게 구상권을 청구하는 방식이다. 다른 하나는 한국자산관리공사(캠코)가 피해 주택 선순위 근저당 채권을 매입하는 것으로, 후순위 채권자들에게 주거권을 보장해 주기 위한 방안이다. 야당에서는 실질적인 구제를 위해 세금을 투입해야 한다는 입장이다. 그러나 여당과 국토교통부는 다른 사기 피해자들과의 형평성에서 어긋난다고 보고 있다. 국토부는 이날 입장문을 내고 “수조 원 규모의 국민 혈세가 투입될 뿐 아니라 그 상당액을 회수하지 못할 것으로 예상된다”며 “국민 부담이 가중되는 법안을 충분한 공감대 없이 추진한다면 극심한 사회 갈등을 유발하고, 나쁜 선례로 남을 것”이라고 했다. 이 쟁점들에 대한 의견이 엇갈리면서 정작 여야가 합의한 다른 보완책들까지 국회 문턱을 넘지 못할 가능성이 있다. 전세사기 피해자 요건 중 임차보증금 한도를 5억 원에서 7억 원으로 상향하고, 외국인도 피해자로 포함하는 내용이 대표적이다. 전세사기 피해주택 관리가 정상적으로 이뤄지지 않으면 지자체장이 최장 2년간 위탁 관리할 수 있다는 내용도 포함됐다. 현재 전세사기 피해자들은 누수, 엘리베이터 고장 등에 대해 관리가 제대로 이뤄지지 않아 어려움을 호소하고 있다. 근생빌라나 다가구주택 등 사각지대 피해자에 대한 구제 논의도 진전되지 못하고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 세입자 외 다른 채권자가 없는 전세사기 주택을 경공매 전 협의매수하는 방안은 현재 지침을 마련하는 중이다. 정부에서 올해 1월 발표한 방안으로 시행된다면 피해자 구제 속도를 높일 수 있을 것으로 보인다. 진미윤 LH 토지주택연구원 박사는 “주거권을 보장하기 위해 국회나 정부가 빠르게 움직여 사각지대를 해소해야 한다”고 주장했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-28
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  • 서울 소형 빌라도 月100만원 시대

    “빌라 전세는 못 믿겠어요. 다음 집을 구하는 것이 두렵습니다.” 회사원 박모 씨(35)는 최근 두 번 연속 전세사기를 당했다. 박 씨가 2022년에 거주했던 보증금 3억 원짜리 서울 양천구 빌라는 인근 수백 채를 차명으로 보유한 전세사기 일당의 물건이었다. 이후 강서구 화곡동으로 이사했지만 전세 만료인 올해 7월을 앞두고 집주인이 갑자기 보증금을 돌려주지 못하겠다고 통보했다. 다행히 두 번 모두 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험에 가입한 상태였다. 보증금은 HUG에서 돌려받았지만, 빌라 전세에 대한 불신은 깊어질 대로 깊어졌다. 박 씨는 “전세사기 사건이 알려진 뒤 강서구 일대 월세가 100만 원을 넘어섰다”며 “전세는 무섭고 월세를 가자니 주거비가 너무 부담된다”고 했다. 지난해 2월 28일 인천 미추홀구의 대형 전세사기 피해자 사망 사건을 계기로 같은 피해가 대대적으로 알려진 지 1년 만에 서울의 원룸 및 투룸 월세가 가파르게 오른 것으로 나타났다. 관리비까지 더하면 서민 주거비가 월평균 100만 원을 넘어섰다. 전세사기로 ‘빌라 전세’ 기피 현상이 확산하면서 월세로 수요가 쏠렸기 때문이다. 26일 동아일보 분석에 따르면 지난해 3월부터 올해 2월까지 서울 전용 40m²(약 12평) 이하 빌라 평균 월세는 85만 원으로 나타났다. 전세사기 피해 확산 직전 1년간(2022년 3월∼지난해 2월)의 74만6000원 대비 13.9% 올랐다. 오피스텔 월세 역시 같은 기간 76만5000원에서 83만 원으로 8.5% 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2021년 6월부터 올해 2월까지 서울 빌라·오피스텔 전월세 신규 계약 64만7965건을 분석한 결과다. 여기에 2022년 주거실태조사에 따른 연립주택(17만8000원)과 다세대주택(16만4000원)의 관리비, 가스·전기요금 등을 고려하면 서울 원·투룸 평균 주거비는 월 100만 원이 넘는다. 정부가 지난해 3월 발표한 ‘청년 삶 실태조사’에서 국내 청년(19∼34세)의 월평균 임금은 252만 원이었다. 임금의 40.0%를 주거비에만 쏟아야 하는 상황이 된 것이다.“60만원 월세 반지하뿐”… 12평이하 월세 1년새 29% 뛴 지역도[전세사기 피해 1년의 그늘]서울 빌라-오피스텔 전월세 분석소형주택 전세 기피에 월세 올라… 젊은층 선호 성동-영등포구 급등 5건 중 1건꼴 월세 100만원 넘어 공급 급감… 서민 주거비 부담 커져 16일 서울 관악구 지하철 2호선 봉천역 인근. 개학을 앞두고 방 구하기에 나선 대학생 김인하 씨(24)는 공인중개사무소 앞에 걸린 오피스텔 임대 광고를 보고 쓴웃음을 지었다. ‘보증금 2000만 원, 월세 70만∼80만 원.’ 예산 마지노선이 보증금 1000만 원에 월세 60만 원인 김 씨에게는 ‘그림의 떡’이었다. 보증금 1000만 원도 군대에서 든 적금을 깨고 아르바이트를 3곳이나 뛰어 마련한 돈이다. 김 씨는 “오피스텔은 힘들고 일단 상태 괜찮은 빌라를 찾아봐야 할 것 같다”며 공인중개업소 문을 열었다.● 소형 빌라 밀집지역에서 더 많이 올라 ‘살 만한 빌라’를 기대했던 김 씨는 매물을 소개받고 한동안 말문이 막혔다. 김 씨가 제시한 조건에 맞는 방은 반지하밖에 없었기 때문이다. 첫 번째 방문한 집은 보증금 1000만 원에 월세 50만 원의 반지하 방. 온라인 광고에선 관리비가 8만 원이었는데, 옆에 있던 집주인이 “공과금이 올라 10만 원은 받아야 한다”고 했다. 빌라촌 한복판에 있는 두 번째 반지하 방은 문을 열자 하수구 냄새가 코를 찔렀다. 방 안 창문은 키보다 훌쩍 높았고, 흔들거리는 수도꼭지에서는 물이 ‘졸졸졸’ 샜다. 보증금 500만 원, 월세 47만 원짜리 방은 아예 창문이 없었다. 이날 반지하 방만 4곳을 둘러본 김 씨는 결국 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 8만 원짜리 방을 계약했다. 침대를 하나 놓으면 성인 한두 명이 겨우 누울 만한 공간만 남는 좁은 방이었지만 그나마 신축 건물이었다. 김 씨는 “반지하였지만 여유 자금이 부족해 어쩔 수 없이 계약했다”며 “월세가 더 오르면 학교 근처에선 살기 힘들 것 같다”며 한숨을 지었다. 사회 초년생과 대학생, 신혼부부 등의 주거 사다리 역할을 하던 빌라 임대 시장이 전세사기로 초토화되면서 서민들의 고충도 커지고 있다. 물가 상승에 주거비 부담까지 날로 커지면서 서민의 생활 기반이 흔들리고 있다는 우려가 나온다. 26일 본보 분석에 따르면 직장과 거리가 가까워 젊은 층이 선호하면서, 소형 빌라가 밀집한 지역에서 전세사기 이후 최근 1년간(지난해 3월∼올해 2월) 소형 빌라(전용면적 40㎡ 이하) 월세가 가파르게 올랐다. 전용 40㎡ 이하는 사회 초년생이나 대학생, 신혼부부가 주로 찾는 방 한두 개짜리 ‘원룸·투룸’이다. 서울 성동구는 이 기간 평균 월세가 89만8000원으로 전세사기 사건 직전 1년(2022년 3월∼지난해 2월) 대비 28.6% 올라 가장 큰 폭으로 뛰었다. 영등포구와 양천구도 각각 25.6%(19만5000원), 21.4%(14만 원) 급등했다. 대대적인 전세사기 사건이 터졌던 강서구도 평균 월세가 82만9000원으로 직전 1년 대비 18.2%(12만7000원) 올랐다.● 빌라 전세 기피로 월세 급등세 이어질 듯 100만 원 이상의 고가 월세 비중도 커졌다. 최근 1년간 서울 전용 40㎡ 이하 빌라 월세 거래 4만4427건 중 100만 원 이상인 경우는 8121건(18.3%)이었다. 서울 소형 빌라 5건 중 1건은 월세가 100만 원을 넘는다는 의미다. 강서구 화곡동 빌라촌 인근 공인중개사무소는 “전용 30㎡(약 9평) 이하 빌라 중 월세만 100만 원이 넘는 매물도 꽤 있고 관리비까지 더하면 부담이 더 커진다”며 “그래도 아파트보다는 주거비 부담이 덜하니 수요는 계속 있다”고 했다. 강남구와 서초구의 소형 빌라는 전체 월세 평균이 100만 원을 넘어섰다. 월세가 급등하며 이사를 미루거나 포기하는 세입자도 나온다. 노원구에서 부모님과 사는 직장인 이모 씨(36)는 최근 회사를 옮기며 오피스텔을 알아보다가 이사를 포기했다. 성동구 등에서 보증금 1000만 원에 월세 60만 원 정도를 예상했는데 살 만한 집은 대부분 월세를 20만∼30만 원은 더 줘야 구할 수 있었기 때문. 집에선 출퇴근에만 하루 2시간 이상 걸리지만 결국 조건에 맞는 방이 나올 때까지 기다리기로 했다. 이 씨는 “관리비까지 생각하면 100만 원은 나갈 텐데 그러면 저축을 못 한다”고 말했다. 전문가들은 빌라 기피 현상에 부동산 경기 침체 등이 겹치며 수도권의 빌라·오피스텔 공급이 급감한 상태여서 월세 급등세가 앞으로 이어질 것으로 보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전세사기 영향으로 앞으로 빌라 월세 수요가 늘어날 수밖에 없는데, 공급은 안 되는 상황”이라며 “월세 세액 공제율을 높여주는 등 서민 주거비 경감을 위한 방안이 필요하다”고 말했다. 한정된 예산으로 집을 구하기가 점차 어려워지다 보니 세입자들은 ‘을(乙)’이 될 수밖에 없다는 지적도 나온다. 매물에 대해 보다 꼼꼼하게 따지기 어려워지고, 미리 확인해야 할 정보마저도 모른 채 계약을 맺을 수 있다는 뜻이다. 실제 김 씨에게 반지하 빌라들을 보여준 중개인은 공인중개사가 아닌 중개보조원이었다. 공인중개사법상 중개보조원은 계약을 중개할 수 없고, 단순 매물 소개 등만 할 수 있다. 이 보조원은 “당장 계약 안 하면 다른 사람이 채갈 수 있으니 가계약금 200만 원부터 보내라”고 재촉했고 본인이 중개보조원이라는 사실은 계약 직전에야 밝혔다. 또 김 씨가 계약한 집은 주인 1명이 주택 전체를 소유한 다가구주택이었지만 공인중개업소에선 선순위 보증금 규모나 주택 가액을 제대로 알려주지 않았다. 다가구주택이 경매로 넘어가면 먼저 입주한 세입자의 권리가 우선한다. 김 씨는 “이것저것 따지다 보면 원하는 가격에 집을 구할 수 없으니 일단 계약한 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • [부동산 캘린더]전국 8개 단지 6471채 분양… 본보기집 8곳 개관

    26일 부동산R114에 따르면 2월 넷째 주에는 전국 총 8개 단지에서 6471채가 분양에 나선다. 일반분양 물량은 5452채다. 경기 고양시 일산동구 ‘휴먼빌일산클래스원’, 충남 천안시 서북구 ‘힐스테이트두정역’, 전북 전주시 완산구 ‘서신더샵비발디’ 등에서 청약을 받는다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • 대전역 인근에 1213채 아파트 선보인다

    우미건설이 대전 동구에 짓는 ‘대전 성남 우미린 뉴시티’(조감도)가 다음 달 분양에 나선다. 대전역이 가깝고, 단지 인근에 도보로 통학 가능한 초등학교도 있다. 대전 성남 우미린 뉴시티는 대전 동구 성남동에 9개동(지하 2층∼지상 34층) 총 1213채 규모로 조성된다. 이 중 일반분양 물량은 776채다. 수요자들의 선호도가 높은 중소형 타입이어서 1, 2인 가구, 신혼부부, 은퇴 세대를 중심으로 관심이 높을 것으로 예상된다. 대전역(KTX, SRT, 대전지하철 1호선)과 경부고속도로 대전 나들목(IC), 대전 복합 버스터미널, 우암로, 동서대로 등의 교통망이 가까워 편하게 이용할 수 있다. 단지 옆 어린이공원과 공개공지, 근린광장이 계획돼 있어 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 또 가양초교, 성남초교를 걸어서 통학할 수 있고 가양중과 우성중고교, 보문고도 반경 1.5km 이내에 있다. 단지 주 출입구에는 대형 문주 디자인이, 외관에는 입면 커튼월룩 설계가 적용된다. 가구 대부분이 채광과 통풍에 유리한 남향 배치와 판상형 구조 위주로 구성된다. 단지 안에는 Lynn 카페와 골프연습장, 피트니스센터, GX, 남녀독서실, 유아문고 등도 갖춰질 예정이다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • HUG, 작년 분양보증 사고 1조 넘어… 13년만에 최대

    지난해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 사고 규모가 1조 원을 넘어선 것으로 나타났다. 고금리와 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 부도나 파산한 시행사나 시공사가 늘어나며 신축 주택 공급이 차질을 빚고 있는 것으로 보인다. 25일 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 HUG로부터 제출받은 분양보증 사고 현황 자료에 따르면 작년 12월 말 기준 사고액은 1조1210억 원이었다. 2010년 이후 13년 만의 최대 규모다. 분양보증은 시행사 또는 시공사가 부도·파산 등으로 공사를 마치지 못하는 상황이 발생했을 때 HUG가 분양 계약자의 계약금과 중도금을 대신 지급하거나, 시공사를 선정해 공사를 진행하는 제도다. HUG 분양보증 사고는 2019년 1건(2022억 원), 2020년 8건(2107억 원) 발생한 이후 2021년과 2022년에는 발생하지 않았다. 하지만 지난해 부동산 경기가 어려워지면서 14건이 발생했다. 지역별로는 경기 4곳(경기 남양주·파주·평택·부천시), 대구 2곳(달서·중구), 인천 2곳(부평·중구), 울산 2곳(울주) 등이다. 특히 최근 사고가 늘어나는 추세다. 지난해 3월 말 기준 보증 사고액은 657억 원(1건)에 그쳤지만 9월 말에는 9815억 원(12건)으로 늘어났다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-26
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  • 올해 서울 아파트 입주, 통계집계 이래 최저… 전셋값 상승 압력

    올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만1000여 채로 역대 최저 수준인 것으로 나타났다. 새 아파트 공급 부족으로 전셋값 상승 압력도 지속될 것으로 보인다. 25일 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량(임대, 주상복합 포함)은 1만1451채로 나타났다. 이는 해당 통계가 집계된 1990년 이후 가장 낮은 수치다. 지난해 3만2879채 대비 절반에도 못 미친다. 1990년부터 2023년까지 연평균 입주 물량인 4만5044채와 비교해도 약 4분의 1 수준이다. 아직 입주 일정을 확정하지 못한 1만2032채 규모의 서울 강동구 ‘둔촌주공’(올림픽 파크 포레온)이 예정대로 올해 11월 입주한다고 해도 서울 입주 물량은 2만3483채에 그친다. 이는 2013년 2만751채가 입주한 후 11년 만에 가장 낮은 수준이다. 신축 아파트 공급 부족은 향후 계속될 것으로 전망된다. 지난해 서울 아파트 착공 물량은 1만5520채로 2022년 4만5099채 대비 65.6% 급감했다. 아파트가 착공 이후 준공까지 3년 정도 소요되는 걸 고려하면 향후 공급 부족이 계속될 수 있다는 의미다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 고금리로 비(非)아파트 공급이 줄어드는 것도 문제다. 서울 오피스텔은 올해 3703실이 입주 예정으로 2011년 3052실 이후 13년 만에 가장 적다. 최근 10년 평균 입주 물량인 1만7763실과 비교해도 22.2% 수준이다. 안성용 하나증권 롯데월드타워WM센터 이사는 “서울 등 수도권은 신축 아파트에 대한 수요가 여전히 크다”며 “부족한 입주 물량이 향후 금리 인하와 맞물리면 전셋값이 급격히 오를 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-26
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  • 중계동 전셋값 한달새 1.8억 뛰어… 학원가 쏠림 심화-매물 품귀

    13일 서울 노원구 중계동 학원가인 은행사거리의 동진신안 아파트 전용면적 134㎡ 전세 계약이 10억 원에 체결됐다. 지난달 초 같은 평형 전세가격은 8억2000만 원이었다. 한 달 새 1억8000만 원이 오른 셈이다. 인근 공인중개업소는 “인근의 중랑구나 동대문구에 사는 초등학생 학부모들을 중심으로 중계동 쪽 중소형 매물을 찾는 문의가 많다”며 “다만 전체적으로 매물이 없어 계약을 못 하는 상황”이라고 했다. 지난달 11일 서울 강남 학원가 인근 대치아이파크의 전용 84㎡도 한 달 새 8000만 원이 오른 15억 원에 전세 계약이 이뤄졌다. 공인중개업소 관계자는 “학원이 몰린 한티역 인근 대단지 브랜드 아파트나 인근 빌라는 전세 매물이 없어 계약을 못 한다”고 했다. 다른 공인중개업소 측은 “의대나 SKY(서울대 고려대 연세대)에 진학하려면 이제 수시건 정시건 무조건 강남으로 와야 한다더라”며 분위기를 전했다. 3월 개학을 앞두고 강남구 대치동과 양천구 목동, 노원구 중계동 등 입시교육에 특화된 이른바 ‘학군지’ 전셋값이 뛰고 있다. 유명 학군지 인근은 새 학기를 앞둔 이사철에 늘 수요가 몰리기 마련이지만 올해는 상대적으로 쏠림이 더 심한 것으로 나타나고 있다. 이미 주요 단지에서는 전세 ‘품귀 현상’까지 빚어지고 있다. 지난해 말 대입제도 개편과 2월 의대 정원 확대 발표 등이 학원가 인근으로의 이주 심리를 자극하고 있다는 분석도 나온다. 25일 부동산 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 대치동의 전세 매물은 이날 기준 1066채로 석 달 전인 11월 25일(1441채) 대비 26.2% 줄었다. 강남구 전체 평균(―11.6%)보다 학원이 몰려 있는 대치동에서 두 배 이상 빠르게 매물이 소진된 것이다. 학원가가 형성된 서초구 반포동 매물도 같은 기간 1732채에서 1303채로 24.8% 감소했다. 목동과 중계동도 각각 6.1%, 2.9% 줄었다. 강남구에는 학원과 교습소만 약 3600곳이 집중돼 있다. 서울시 전체 25개 자치구 중 가장 많다. 양천구(약 2200곳)와 노원구(약 1500곳)도 학원가가 형성된 곳이다. 전세 매물이 귀해지자 전셋값도 오름세다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 2월 셋째 주(19일 기준) 서울 전셋값은 0.04% 올라 40주 연속 상승했다. 1월 노원구 아파트 평균 전셋값은 3억1595만 원으로 지난해 12월 대비 1.72%(536만 원) 상승했다. 강남구 아파트 평균 전셋값도 9억8255만 원으로 같은 기간 1.41%(1369만 원) 올랐다. 서울 전체 평균 상승률이 0.77%라는 점을 감안하면 두 배 또는 그 이상 뛴 것이다. 수십억 원짜리 고가 전세 계약도 속속 나오고 있다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 93㎡는 지난달 13일 전세 19억 원에 거래됐다. 현재 호가대로라면 곧 20억 원을 돌파할 것이란 예측도 나온다. 목동 트라팰리스이스턴에비뉴의 전용 161㎡도 지난달 20일 전세로는 최고가인 20억 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소는 “목동에서도 명문으로 분류되는 목운초·중과 마주 보고 있고 진명여고도 도보 거리에 있는 단지”라고 설명했다. 같은 강남에서도 학원가나 이른바 ‘명문 학교’가 밀집한 지역 단지의 인기가 높다. 대치동 학원가 인근 한 공인중개업소는 “이번 겨울방학에는 같은 강남인 양재동과 우면동에서도 대치동으로 이사하겠다는 문의가 많다”며 “하루에도 문의 전화만 10통씩 오는 등 지난해보다 학군 수요가 두 배는 늘어난 것 같다”고 했다. 정부의 2028년 대입제도 개편안 및 의대 정원 확대 방침이 영향을 미쳤다는 풀이도 있다. 임성호 종로학원하늘교육 대표는 “점차 수능 비중이 높아지는 데다 고교 학점제로 전환되면서 내신의 중요성이 줄어들고 있다”며 “경쟁은 힘들지만 커리큘럼이 좋은 소위 ‘명문 학교’가 의대 등 입시에서 유리할 것”이라고 설명했다. 이어 “특히 최근 강남 학군지로 전입하는 학부모들은 자녀의 적응을 고려해 대개 초등학교 고학년 때부터 이사를 준비한다”고 덧붙였다. 전문가들은 전세사기 여파 등의 영향이 계속되면서 학군지처럼 주거 여건이 좋은 지역의 아파트를 중심으로 전셋값 상승세가 지속될 수 있다고 내다봤다. 이는 또 매매가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “매매가격이 떨어진 상태에서 전셋값이 높아지면 보증금과 매매가 사이의 차이가 줄어들며 ‘갭투자’ 등 매매 수요를 자극할 수 있다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-26
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  • LH “올 2만7553채 매입해 임대주택 공급”

    한국토지주택공사(LH)가 올해 전국에서 주택 약 2만8000채를 매입해 임대주택으로 공급한다. 민간업체 사업비 등을 고려해 매입가격 산정 체계도 개편한다. LH는 22일 수도권 1만8545채 등 매입임대주택으로 총 2만7553채를 매입한다고 밝혔다. 매입 방식별로는 약정형 2만3190채, 준공형 4363채다. 매입 공고는 23일 LH청약센터 홈페이지에서 나온다. LH는 매입 유형별로 가격 체계를 개편한다. 건축 예정인 주택을 준공 전 미리 매입하기로 약정하는 ‘약정형 임대주택’은 기존대로 감정평가 금액을 적용한다. 수도권 100채 이상 지구에 한해서는 ‘직접원가법 방식’을 시범 도입한다. 토지가액은 감정가액, 건축가액은 민간 업체의 사업비를 검증한 뒤 매입가격에 반영하는 식이다. 매입가격을 산정할 때 원가를 더 철저히 검증하겠다는 취지다. 이미 준공된 주택을 매입하는 ‘준공형 주택’은 토지는 감정가액, 건물은 ‘재조달원가’의 90%로 매입가격을 책정한다. 기존에는 국토교통부에서 발표하는 임대주택 표준건축비를 활용해 왔다. 그런데 표준건축비는 매년 발표하지 않아 시장 상황을 제때 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 반면 감정평가사협회가 발표하는 재조달원가는 매년 발표하고, 표준건축비와 달리 주택 유형별로 원가가 제시된다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-23
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  • 환경평가 1·2등급 지방 그린벨트도 해제 가능… 난개발 우려도

    정부가 개발제한구역(그린벨트) 총량 규제 개편 등을 추진하고 나선 건 인구 유출과 고령화 등으로 성장이 정체된 지방에 활력을 불어넣기 위해서다. 지방자치단체가 신도시 개발이나 지방 산업단지 등을 추진하는 과정에서의 걸림돌을 최대한 걷어내겠다는 취지다. 다만 국토 발전의 종합적인 밑그림 없는 그린벨트 해제에 대해 경계하는 목소리도 나온다. 총선을 앞두고 지역 표심을 얻기 위해 꺼내 든 ‘그린벨트 카드’가 난개발로 인한 부작용을 키울 수도 있다는 것이다.● 지자체 사업도 ‘그린벨트 총량 규제’ 제외윤석열 대통령은 21일 울산 울주군 울산전시컨벤션센터에서 열린 13번째 민생토론회에서 ‘그린벨트 규제 혁신안’을 발표하면서 “경제적 필요가 있고 시민의 필요가 있으면 바꾸겠다”고 했다. 윤 대통령은 “울주군에서 울산 시내로 가는 길목이 전부 그린벨트”라며 “울산시, 울주군으로 해서 도시 외곽에 있어야 할 그린벨트가 통합된 도시의 한가운데를 가로지르고 있는 것”이라고 설명했다. 울산은 전체 행정구역의 25.4%(269km²)가 그린벨트로 설정돼 있으며, 그중 개발이 불가능한 환경평가 1·2등급 비율이 81.2%에 이른다. 이날 정부 발표의 핵심은 지자체 주도의 지역전략사업에 대한 그린벨트 규제 대폭 완화다. 정부는 지난해 1월에도 국가산업단지 등 중앙정부 주도 사업에 한해 총량 규제를 적용하지 않기로 한 바 있다. 국가 주도 사업뿐만 아니라 지자체 주도 사업도 규제 완화 대상에 포함해 달라는 지자체의 요구를 반영한 것이다. 지역전략사업은 지자체가 사업을 신청하면 국무회의 및 중앙도시계획위원회 심의를 통해 최종 선정된다. 사업 종류에 제한이 없어 지방 산업단지를 비롯해 신도시 등 도시 개발 사업도 검토될 것으로 보인다. 국토교통부 관계자는 “연내 사업을 결정해 이르면 내년에 그린벨트 해제 사례가 나올 수 있다”며 “공공성과 지역경제 활성화 효과 등을 고려해 선정할 것”이라고 밝혔다. 1·2등급 그린벨트도 비수도권 국가 주도 사업과 지역전략사업에 한해 해제를 허용한다. 기존에는 표고, 경사도, 식물상, 수질 등 6개 지표 중 1개만 1·2등급을 받아도 그린벨트 해제가 불가능했다. 정부는 지역 특성에 따라 환경등급 평가를 달리하는 방안도 추진한다.● 상수원 500m 밖 카페 영업 가능해진다 지역 정주 인구와 생활 인구를 늘리기 위해 기존 토지 이용 규제도 완화한다. 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 지정한 생산관리지역 중 환경 훼손 우려가 작은 곳은 소규모(300m² 미만) 휴게 음식점 설치를 허용한다. 생산관리지역이더라도 상수원보호구역에서 500m 밖, 하천 경계에서 100m 밖에는 카페나 제과점 영업을 허용하겠다는 것이다. 녹지·관리지역에는 대안학교를 허용해 학교를 추가로 지을 수 있도록 한다. 계획관리지역(제한적 개발 대상 지역)의 숙박시설 입지 규제도 완화해 숙박시설을 건설할 때 도로에서 50m를 떨어뜨리지 않아도 된다. 계획관리지역 중 도로와 상하수도 등 기반시설이 확보된 개발진흥지구에 대해서는 건폐율(토지 면적 대비 건물 바닥 면적)이 70%까지 완화된다. 기존에는 건폐율이 40%로 바닥 면적이 작은 소규모 공장만 설립이 가능했는데 훨씬 큰 규모로 지을 수 있게 된 것이다. 또 토지 이용 규제를 만들 때 국민의 재산권 행사를 제한하는 경우 원칙적으로 신설을 금지하는 방안을 도입한다. 토지 이용 규제 지역은 2018년 312개에서 2020년 329개, 지난해 336개로 증가하는 추세다. 앞으로 정부는 토지 이용 규제 기본법에 등록된 모든 규제는 일몰제를 도입해 5년마다 존속 여부를 검토할 예정이다. 이번 대책을 두고 전문가들은 거시적인 지역 발전 전략 없이 그린벨트 해제를 수용하면 난개발이 일어날 수 있다고 우려했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “현재도 지방 산단이나 신도시 등을 개발해놓고 제대로 이용하지 못하는 곳이 많다”며 “지자체 사업을 무조건 수용하기보다는 종합적으로 계획을 세워 경제성 있는 사업을 선정해야 한다”고 했다. 지역 순회 민생토론회를 통해 총선용 대책을 남발하고 있다는 지적도 있다. 실제 윤 대통령은 이날 “울산의 전통 주력 산업인 조선, 자동차, 석유화학의 국제 경쟁력을 한 단계 업그레이드하기 위해 모든 정책 수단을 총동원하겠다”며 “울산형 교육발전특구를 과감하게 밀어붙이겠다”고 말하기도 했다. 최혜영 더불어민주당 원내대변인은 “무작정 그린벨트를 해제하면 각 권역의 도시계획이 흔들리는 것은 물론이고 부동산 투기와 환경 파괴로 이어질 수 있다”고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-22
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  • ‘실거주 의무 적용 3년 유예’ 여야 합의

    여야가 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년 유예하는 데 의견을 모았다. 지난해 1월 정부가 실거주 의무 폐지 방침을 발표한 지 1년 3개월 만이다. 수분양자 입장에선 입주 전에 한 번은 전세를 놓을 수 있게 된 셈이다. 1, 2월 입주가 시작된 6000여 가구도 한숨 돌리게 됐다. 19일 국회 국토교통위원회에 따르면 여야는 이달 21일 오전 열리는 국토위 법안심사소위원회에서 주택법 개정안을 논의하기로 했다. 이날 논의에서 여야는 실거주 의무가 적용되는 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘3년 뒤’로 유예하는 주택법 개정안을 처리할 전망이다. 그동안 실거주 의무 폐지에 반대해 왔던 야당도 실거주 의무로 인한 입주민의 불편이 현실화하면서 기존 입장을 고수하는 데 부담을 느낀 것으로 풀이된다. 야당 관계자는 “실거주 의무 완전 폐지는 반대지만, 입주 시기를 3년 유예하며 선의의 피해자가 발생하는 것을 막자는 데는 의견을 모았다”고 했다. 국토부에 따르면 실거주 의무가 적용된 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9766채다. 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544채다. 실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트를 분양받으면 입주가 가능해진 시점부터 최대 5년간 거주해야 하는 규정이다. 11월 입주 둔촌주공 등 4만9766채 한숨 돌려“실거주 의무 3년 유예”여야, 29일 본회의 처리 목표“입주마친 주택도 소급적용 논의” 19일 여야가 총선을 51일 앞둔 시점에 3년 유예 방안에 의견을 모은 것은 실거주 의무로 실수요자 피해가 이어지고 있다고 봤기 때문이다. 실거주 의무는 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호한다는 취지로 도입됐지만, 자녀 교육이나 부모 봉양 등으로 당장 입주가 불가능한 실수요자가 발생하며 과도한 규제라는 지적이 계속돼 왔다. 여야는 이달 21일 국토위 소위 이후 22일 전체회의에서 주택법 개정에 합의한 뒤 29일 본회의 통과를 목표로 하고 있다. 국회 관계자는 “야당 일부 의원이 여전히 3년 유예도 반대하고 있지만, 국토위 소위 전에 합의에 이를 것으로 보인다”고 했다. 실거주 의무 규제가 완화되면서 시장에선 일단 급한 불을 껐다는 반응이 나온다. 대출이 여의치 않은 수분양자는 전세보증금을 활용해 잔금을 낼 수 있게 됐다. 특히 올해 11월 입주를 앞둔 둔촌주공(올림픽파크포레온·1만2032채)이 실거주 의무 유예 적용을 받을 수 있게 됐다. 이 아파트의 한 수분양자는 “정부가 지난해 1월 3일 실거주 의무 폐지를 발표했고 주변에 정부 발표를 믿고 분양을 받은 경우도 적지 않다”며 “일단 전세금을 활용해 잔금을 치를 수 있게 돼 다행이다”라고 했다. 이 단지 무순위 청약은 실거주 의무 폐지 방침이 발표된 뒤인 지난해 3월 진행됐다. 지난달 말 입주를 시작한 인천의 한 단지 인근 공인중개업소는 “입주를 미루고 국회만 쳐다보고 있는 사람들이 많았는데 한숨 돌리게 됐다”며 “대기 매물만 30채가 넘었는데 이들 매물이 시장에 나올 것으로 보인다”고 했다. 불법 매물이나 미끼 매물도 줄어들 전망이다. 입주를 앞둔 실거주 의무 적용 단지에서는 실거주 의무 유예를 기정사실로 한 ‘미끼 매물’이나 세입자가 전입신고를 하지 않도록 요구하는 불법 매물들이 나오면서 혼란을 일으키기도 했다. 서울 강동구의 한 공인중개업소는 “전입신고를 하지 않는 조건으로 매물을 내놓으려는 수분양자도 있었는데 이런 매물도 정상 매물로 전환될 것으로 보인다”며 “해당 단지 전월세 매물이 많이 늘어날 것”이라고 했다. 정부와 여야는 이미 실거주 의무 적용을 받아 입주를 완료한 사람들에게 소급 적용을 해줄지도 함께 논의할 방침이다. 국토부 관계자는 “실거주 의무를 이미 적용받은 6000여 채 중 입주를 끝낸 분들도 제도 개선 혜택을 볼 수 있도록 하는 게 합리적인 방안 같다”며 “다만, 해당 소급 적용은 여야 논의에 따라 결정될 사항으로 추이를 지켜봐야 할 것”이라고 했다. 김형민 기자 kalssam35@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-20
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