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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

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2026-02-28~2026-03-30
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  • ‘임대차법이 전셋값 자극 우려’ 현실로… 매물도 사라져 4000채 단지에 1건뿐

    “요즘 집주인이 부르는 게 값입니다.” 6일 서울 강동구 상일동 L부동산 중개업소 관계자는 계약갱신요구권과 전월세상한제가 시행된 이후 전월세 시장에 대해 이렇게 말했다. 실제 4000채가 넘는 대단지인 강동구 상일동 ‘고덕아르테온’의 전용면적 85m² 전세 매물은 단 한 건이다. 호가는 10억 원으로 가장 최근 실거래가(7억 원·6월 15일)보다 3억 원이나 높다. 인근 부동산 관계자는 “신축 아파트 전세 매물이 귀하다 보니 지난주 9억5000만 원에 전세가 나갔다”며 “전세 문의가 오면 ‘이거라도 빨리 잡아야 한다’고 안내하고 있다”고 전했다. 임대차법이 지난달 31일 전격 시행된 이후 서울뿐만 아니라 전국 아파트 전셋값 상승세가 더욱 가팔라지고 있다. 6일 한국감정원에 따르면 이달 3일 전국 아파트 전세가격지수는 전주보다 0.2% 올랐다. 특히 서울 아파트 전세가격 인상률은 0.17%로 올 들어 상승폭이 가장 컸다. 계약갱신요구권과 전월세상한제가 세입자 보호의 취지와 달리 전세 가격을 자극할 것이라는 우려가 현실로 나타난 것이다. 임대료 인상에 제동 걸린 집주인들이 전세를 반전세나 월세로 돌리거나, 신규 세입자를 들일 때 전세 보증금을 최대한 올리고 있다. 서울에서도 인기가 높은 ‘강남4구’(강남 서초 송파 강동구) 전셋값이 특히 많이 올랐다. 강남 송파 강동구의 전셋값은 일주일 전보다 0.3% 이상 올랐다. 서초구 상승률은 0.28%였다. 한국감정원 측은 “임대차법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세 품귀가 이어지는 가운데, 역세권이나 학군이 좋은 지역, 정비사업에 따른 이주 수요가 있는 지역 위주로 상승폭이 커졌다”고 말했다. ‘부르는 게 값’이다 보니 전세 구하기를 포기하는 사례까지 나오고 있다. 2년 전 서초구 신축 아파트를 보증금 10억 원에 전세 계약한 직장인 A 씨(34)는 곧 다가올 계약 만기일에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 했다. 그는 “준공 직후엔 전세 물량이 많아 신축치곤 전셋값이 저렴했는데, 전셋값이 오르자 집주인이 현 시세대로 보증금 5억 원에 월세 350만 원 반전세로 바꾸거나 전세 보증금을 14억 원으로 올려달라고 했다”며 “얼굴 붉히면서까지 2년을 더 살 바에야 부모님 댁으로 들어가는 게 낫다”고 했다. 문제는 앞으로 전셋값이 더 뛸 가능성이 높다는 점이다. 더불어민주당에서 현재 4%인 전월세전환율을 2%대로 낮추고, 이른바 ‘표준임대료’를 도입하는 등 추가 규제가 예고되고 있어서다. 규제 시행 전 또다시 집주인들이 가격을 최대한 올릴 가능성이 제기된다. 전세 물량이 많이 나와야 가격이 안정되는데, 부동산114에 따르면 서울 내년 아파트 입주 물량은 2만7205채 수준으로 올해(4만7205채)의 절반에 그친다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 내놓은 공급 계획은 실현된 것이 아니기 때문에 당장의 시장 불안을 잠재우기는 한계가 있다”며 “신규 전세 물량에 대해선 집주인들이 가격을 올릴 수 있어서 추가 규제가 나와도 전셋값 상승은 한동안 이어질 것”이라고 예상했다.조윤경 yunique@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-08-07
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  • ‘임대차법’ 우려가 현실로…제주 빼고 전국 아파트 전셋값 다 올랐다

    서울에서 25개 자치구의 전셋값이 일제히 올랐다. 계약갱신요구권과 전월세 상한제 등 ‘임대차 2법’이 지난달 31일 전격 시행되면서 우려했던 전셋값 폭등이 현실로 나타나는 모양새다. 전국 아파트 전셋값 역시 제주를 제외한 16개 시도에서 상승세를 보이고 있다. 6일 한국감정원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 이달 3일 기준 서울 아파트 전세가격지수는 일주일 전인 지난달 27일보다 0.17% 오르며 전주(0.14%)보다 상승세가 가팔라졌다. 이는 지난해 12월 30일(0.19%) 이후 7개월 여 만에 가장 높은 주간 상승률이다. 이번 통계에는 임대차 2법 충격이 처음 반영됐다. 임대차 2법으로 한번 세입자를 들이면 4년간 임대료를 마음대로 올리지 못하게 되자 집주인들이 전세 보증금을 최대한 올리거나 그나마 있던 전세도 반전세나 월세로 돌리면서 전셋값이 더욱 오른 것이다. 서울 전셋값 상승은 ‘강남4구(강남 서초 송파 강동)’가 주도했다. 강동구 전세가격 지수 상승률은 0.31%로 서울에서 가장 높았다. 강남구(0.30%) 송파구(0.30%) 서초구(0.28%)가 그 뒤를 이었다. 입지와 학군이 뛰어나 서울에서 전세 수요가 많은 인기 지역이라 전세 품귀 현상이 더욱 심했던 것으로 보인다. 전국 아파트 전세가격지수는 일주일 전보다 0.2% 오르며 전주(0.17%)보다 상승폭이 커졌다. 행정수도 이전 논의가 나온 지난달 초부터 전셋값이 급등한 세종 전셋값은 전주보다 2.41%나 뛰었다. 세종시 통계를 집계한 2012년 12월 이후 두 번째로 높은 상승률이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com조윤경 기자 yunique@donga.com}

    • 2020-08-06
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  • “공공재건축 매력없다” 현장선 싸늘

    정부가 4일 ‘공공참여형 고밀 재건축’과 공공재개발을 뼈대로 한 ‘8·4공급대책’을 내놓았지만 서울 인기 지역에 추가 공급은 어려울 것으로 전망된다. 서울시가 민간재건축 규제도 완화하자고 건의했으나 최종 대책에 반영되지 않은 가운데 대규모 재건축 단지들이 공공재건축에는 별 관심을 보이지 않고 있어서다. 5일 동아일보 취재팀이 확인한 공공재건축에 대한 재건축 추진 단지들의 반응은 “그다지 매력적이지 않다”로 요약된다. 대책 발표 전에는 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 있었지만 정부가 규제 완화에 따른 추가 수익의 90% 이상을 환수하기로 한 만큼 조합원 이익이 크지 않다는 게 이유다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하고 늘어난 용적률의 50∼70%를 공공임대나 공공분양으로 채워야 한다. 서울 양천구 목동 재건축 추진 단지 관계자는 “아직 사업 초기 단계라 검토할 단계도 아니지만 공공이 참여하면 조합원 이익보다는 공공성 위주로 사업이 진행되지 않겠느냐”며 “추가 이익의 90%를 환수하면 무슨 ‘당근’이 되나”라고 말했다. 강북 지역 최대 재건축 단지로 꼽히는 마포구 ‘성산시영’ 주민 B 씨도 “용적률 높여도 이익을 환수해 간다면 찬성할 이유가 없다”고 시큰둥한 반응이었다. 공공재건축 참여가 사실상 불가능한 단지도 적지 않다. 서울 강남구 ‘압구정3구역(현대아파트)’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “이미 일대일 재건축을 추진하기로 결정한 상태라 공공재건축은 검토하지 않고 있다”고 선을 그었다. 서울 인기 지역 재건축 대단지 중 공공재건축 참여가 가능한 단지는 강남구 ‘은마아파트’, ‘압구정5구역(한양1·2차)’, 영등포구 ‘여의도시범아파트’ 정도가 꼽히지만 이들 단지도 의무가 과도해 참여 유인이 낮다는 기류가 역력했다. 하지만 정부는 용적률이 공공재라는 입장이 확고하다. 김현미 국토교통부 장관은 이날 방송에 출연해 규제 완화의 이익을 정부가 환수한다는 지적에 대해 “용적률은 공공의 것”이라며 “(재건축) 사업 진도가 나가지 않는 것보다 용적률을 완화해 사업을 빨리 진행하면 특별히 나쁘지 않을 것”이라고 밝혔다. 정부가 이날 정비해제 구역까지 참여할 수 있도록 문턱을 낮춘 공공재개발에 대해서는 일부 기대하는 목소리도 있었다. 2004년 조합 설립을 추진했다가 답보 상태인 서울 성북구 ‘성북1구역’ 인근 공인중개사는 “이곳은 주거 환경이 너무 열악해 재개발은 수익성보다는 삶이 걸린 문제”라며 “정부가 사업을 이끌고 주민을 설득해준다면 사업에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 정부는 공공재개발을 통해 2만 채를 공급할 수 있을 것이라고 기대하고 있다. 하지만 회의적인 반응이 더 많아 예상만큼 공급을 늘리긴 어려울 것으로 보인다. 강북구 미아뉴타운 일대 공인중개사는 “오랜 갈등 끝에 주민 절반 이상이 동의해 정비구역에서 해제된 건데, 공공재개발이라고 동의할 주민이 그리 많지 않을 것”이라고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·이지훈·정순구 기자}

    • 2020-08-06
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  • “추가 이익 90% 환수하면 그게 ‘당근’이냐?”…재건축 단지들 ‘시큰둥’

    정부가 4일 ‘공공참여형 고밀 재건축’과 공공재개발을 뼈대로 한 ‘8·4 공급대책’을 내놓았지만 서울 인기 지역에선 이른 시일 내에 추가 공급은 어려울 것으로 전망된다. 공공재건축을 통한 공급 예상 물량은 5만 채나 되지만 대규모 재건축 단지들이 별 관심을 보이지 않고 있다. 정비구역에서 해제됐던 정비구역도 공공재개발 참여가 가능해지면서 일부 기대하는 목소리가 있지만 주민 동의를 다시 얻어야 해서 아직은 갈 길이 멀다. 5일 동아일보 취재팀이 확인한 공공재건축에 대한 재건축 추진 단지들의 반응은 “그다지 매력적이지 않다”로 요약된다. 대책 발표 전에는 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 있었지만 정부가 규제 완화에 따른 추가 수익의 90% 이상을 환수하기로 한 만큼 조합원 이익이 크지 않다는 게 이유다. 공공재건축은 한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하고 늘어난 용적률의 50~70%를 공공임대나 공공분양으로 채워야 한다. 서울 양천구 목동 재건축 추진 단지 관계자는 “아직 사업 초기 단계라 검토할 단계도 아니지만 공공이 참여하면 조합원 이익보다는 공공성 위주로 사업이 진행되지 않겠냐”며 “추가 이익의 90%를 환수하면 무슨 ‘당근’이 되나”고 말했다. 강북 지역 최대 재건축 단지로 꼽히는 마포구 ‘성산시영’ 주민들도 시큰둥한 반응이 많았다. 주민 B 씨는 “용적률 높여도 이익을 환수해간다면 찬성할 이유가 없다”며 “그냥 민간 재건축으로 추진하겠다”고 했다. 공공재건축 참여가 사실상 불가능한 단지도 적지 않다. 서울 강남구 ‘압구정3구역(현대아파트)’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “대형 평수가 60%가 넘어 이미 일대일 재건축을 추진하기로 결정한 상태다. 우리 단지는 공공재건축과 관련 없다”고 선을 그었다. 송파구 ‘잠실주공5단지’는 2000년 이미 시공사 선정까지 마친 상태라 공공재건축으로 방향을 틀기란 사실상 불가능하다. 서울 인기 지역 재건축 대단지 중 공공재건축 참여가 가능한 단지는 강남구 ‘은마아파트’, ‘압구정5구역(한양1·2차)’, 영등포구 ‘여의도시범아파트’ 정도가 꼽히지만 이들 단지들도 의도가 과도해 참여 유인이 낮다는 기류가 역력했다. 공공재개발에 기대하는 목소리와 회의적인 반응이 엇갈렸다. 2004년 조합 설립을 추진했으나 답보 상태인 서울 성북구 ‘성북1구역’ 인근 공인중개사는 “이곳은 주거 환경이 너무 열악해 재개발은 수익성보다는 삶이 걸린 문제”라며 “정부가 사업을 이끌고 주민을 설득해준다면 사업에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 정부는 이날 공공재개발에 정비구역 해제 지역까지 참여할 수 있도록 문턱을 낮췄지만 예상만큼 많은 사업장이 참여하긴 어렵다는 전망이 많다. 강북구 미아뉴타운 일대 공인중개사는 “오랜 갈등 끝에 주민 절반 이상이 동의해 정비구역에서 해제된 건데, 공공재개발이라고 동의할 주민이 그리 많지 않을 것”이라고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “민간 사업장의 참여가 저조하면 정부의 공급대책이 겉돌 수밖에 없다”며 “추가 규제완화도 고민할 필요가 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-08-05
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  • 용적률 상향 따른 기대수익 90% 환수… 재건축 단지들 “지켜보자”

    정부가 4일 내놓은 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’의 핵심은 ‘공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)’이다. 한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하면 현재 최고 300%인 용적률을 500%까지로, 최고 35층까지인 층수는 50층까지로 높여주겠다고 밝혔다. 그 대신 공공임대와 공공분양 물량을 넣어 용적률 상항에 따른 기대수익의 90% 이상을 환수할 방침이다. 특히 서울시가 공공재건축을 반대했다가 3시간 반 만에 번복하는 등 정부와 불협화음을 내면서 재건축 추진 단지의 참여가 저조할 것이라는 우려가 벌써부터 나온다. 공공재건축은 공공성을 담보로 재건축 조합에 용적률과 층수 상향이라는 ‘당근’을 주는 방식이다. 현재 용적률 250%인 단지를 재건축할 경우 공공임대주택 등 일정 물량을 기부채납하면 최고 300%까지 높일 수 있다. 정부는 이날 공공 사업자가 참여하는 재건축에는 용적률을 최고 500%까지 완화하고, 최고 35층인 층수도 50층까지 허용해주기로 했다. 같은 면적에 더 많은 주택을 짓을 수 있게 된 셈이다. 그 대신 용적률 규제 완화로 늘어난 주택의 50∼70%는 기부채납해야 한다. 실제 용적률과 기부채납 비율은 재건축 단지 규모와 조합원의 분담금 등을 따져 정하게 된다. 같은 용적률을 적용받은 같은 규모의 단지일지라도 조합원의 분담금이 많은 단지보다 적은 단지에 기부채납 비율을 높게 적용하는 식이다. 규제 완화로 재건축 조합이 거두게 될 추가 수익의 최소 90%를 공공이 가져가기 위한 장치다. 정부가 재건축 규제 완화 ‘카드’를 꺼내든 건 서울에서 시장 불안을 잠재울 만한 충분한 공급 확대 방안이 마땅치 않기 때문인 것으로 보인다. 정부는 앞으로 5년간 서울에서 5만 채가 공공재건축으로 공급될 것이라고 내다봤다. 정부 발표를 접한 재건축 추진 단지들은 “일단 지켜보자”는 분위기가 역력했다. 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “서울시와 정부의 말이 다르니 공공재건축 참여 여부를 말할 수 있는 단계가 아니다”라며 “당장은 늘어난 용적률의 70%까지 기부채납으로 가져가는 건 너무 과도한 게 아니냐”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 ‘대장 재건축 단지’들이 먼저 움직이지 않으면 큰 호응을 얻기 힘들 것”이라고 전망했다. 또 정부는 이미 정비사업 구역이 해제된 곳까지 공공 재개발을 통해 다시 사업 추진이 가능하도록 하겠다는 방침을 밝히고 이를 통해 추가 2만 채 공급이 가능할 것으로 봤다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 곳이 서울에 176곳인데, 이 중 145곳(82%)이 노원·도봉·강북구 등 강북에 있다. 정부는 8월 주민 설명회 등을 거쳐 9월에 공공재개발 대상 사업지 공모에 나설 계획이다. 정부는 5월 발표한 수도권 공급대책에서 공공 재개발 방식을 도입해 2만 채를 공급하겠다는 계획을 밝혔지만 아직까지 적극적으로 참여 의사를 밝힌 사업장은 없는 상황이다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자}

    • 2020-08-05
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  • ‘신규 세입자 보호’ 열쇠는 공급확대… 양질 임대주택 뒷받침돼야

    계약갱신요구권과 전월세상한제 등을 규정한 임대차 2법 시행으로 기존 세입자의 주거 안정성은 높아졌지만 새로 전월세를 구하기는 더 어려워질 것으로 예상된다. 전세의 월세 전환이 빨라져 주거비 부담도 늘어난다는 전망도 나온다. 자칫 세입자를 보호한다는 취지와 정반대로 아직 집을 안 구한 청년층, 목돈을 마련한 기간이 짧은 신혼부부에게 전월세 시장 진입 문턱을 높이는 규제의 역설이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 서울 도심 등 수요가 높은 지역의 경우 민간에서 전세 매물이 급감하는 가운데 질 좋은 임대주택 공급 확대가 뒷받침되어야 한다고 강조한다. 서울 원룸에서 사는 프리랜서 양모 씨(34·여)는 임대차 2법 시행이 달갑지 않다. 수입이 들쭉날쭉해 전세를 선호하는 양 씨는 지난해 11월 보증금 1억 원에 겨우 맞춰 현재 원룸을 구했다. 교통이 불편하고 주거 환경이 좋지 않아 올해 11월 계약 만료 후 다른 곳으로 이사를 갈 생각이었지만 전세 매물이 자취를 감췄고, 월세 시세까지 올랐다. 그는 “목돈을 마련하려면 어떻게든 월세만은 피해야 하는데, 지금 예산으로는 현재 거주하는 집보다 더 좋은 집을 구하지 못할 것 같다”고 말했다. 이는 괜한 우려가 아니다. 한국보다 먼저 세입자 보호제도를 도입한 해외 선진국에서는 실제 이런 문제를 겪었다. 아직 현재진행형인 곳도 있다. 독일은 유럽에서도 세입자 보호가 강해 한때 ‘세입자의 천국’으로도 불렸다. 세입자는 특별한 사유가 없다면 월세만 제때 내면 평생 살 수도 있다. 2015년부터 집주인은 임대료를 종전 계약의 10% 초과해 올리지 못한다. 독일 세입자의 평균 거주기간은 12.8년으로 한국(3.4년)의 3배가 넘는다. 하지만 절반만 맞는 얘기다. 한국건설산업연구원이 올해 3월 펴낸 ‘동향브리핑’에 따르면 2008∼2017년 독일 베를린 임대료 상승률은 소득 상승률의 5배에 달했다. 베를린 저소득층은 평균 소득의 47.3%를 임대료로 지출했다. 강력한 세입자 보호정책에도 베를린의 임대료 급등을 막지 못한 근본적인 이유는 인구 유입이 늘며 임대 수요가 폭발적으로 늘었는데 공급이 이를 따라가지 못한 탓이다. 저금리로 베를린 부동산으로 자금이 대거 유입된 가운데 민간 기업과 집주인들은 리모델링한 주택이나 신규 세입자를 받을 때 임대료 규제를 적용하지 않는 ‘빈틈’을 노리고 임대료를 계속 올렸다. 올해 2월부터 베를린에서 임대료 5년간 동결이라는 더 센 규제가 추가된 이유다. 미국 뉴욕시는 독일과는 다른 해법을 내놓았다. 현재 뉴욕주는 일방적인 계약 해지를 막고 임대료 인상을 제한하고 있다. 과거엔 임대료 규제가 더 강했다. 집주인에게 난방비, 건물 관리비 등을 임대료에 반영하지 못하도록 하자 집 관리를 소홀히 하거나 하자를 방치하는 부작용이 나타났다. 임대주택 공급도 줄었다. 뉴욕시에선 1960년대까지만 해도 연간 주택 공급량이 수만 채 수준이었는데 임대료 규제가 강화되자 1만 채 안팎으로 떨어졌다. 규제가 완화한 1990년대부터 주택 공급이 증가했다. 뉴욕만큼이나 임대료가 비싼 미국 샌프란시스코에는 1994년 임대료 상한제가 도입됐다. 지난해 미국 스탠퍼드대 연구진에 따르면 2000년대 중반 임대주택 물량은 규제 전보다 15% 감소했다. 임대료 인상에 제동이 걸린 집주인들이 주택을 처분하거나 주택 이외 용도로 개발한 탓이다. 도심에 살던 저소득층은 외곽으로 밀려났고 그 자리는 고소득층이 채웠다. 연구진은 관련 논문에서 “임대료 규제가 정책 목표와 반대로 샌프란시스코의 젠트리피케이션을 심화시켰다”고 지적했다. 한국에선 양질의 임대주택 부족 현상이 나타날 우려가 더 크다. 독일 베를린의 임대료 동결은 2014년 이후에 지어진 주택에는 적용되지 않는다. 미국 오리건, 캘리포니아주 역시 15년 이상 된 주택에만 임대료를 규제한다. 민간에서 양질의 신규 임대주택을 공급하는 의욕을 꺾지 않기 위한 취지다. 반면 한국에선 모든 주택에 대해 임대료 규제가 전면 시행됐다. 게다가 서울의 내년 신규 아파트 입주 물량은 2만5021채로 지난해(4만7025채)의 절반 수준이다. 정부가 집주인의 실거주 의무를 강화하면서 기존 세입자를 내보내려는 움직임도 일고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현행대로면 4년 뒤 민간 임대물량이 충분하지 않을 경우 임대료가 급등할 수 있다”며 “공공임대주택을 늘리되 양적 확대보다는 질을 높이는 데 힘을 쏟아야 한다”고 강조했다. 그동안 공공임대주택은 민간주택보다 질이 떨어진다는 인식과 입지의 한계 등으로 시장에서 외면받기 일쑤였다. 당첨 포기 사례가 속출했던 서울시 ‘역세권 청년주택’이 대표적이다. 당초 민간 자본을 끌어들여 역세권에 시세 95% 이내로 임대주택을 공급할 계획이었지만 민간 업체들이 각종 옵션비를 추가하면서 임대료가 시세보다 비싸진 탓이다. 정석 서울시립대 도시공학과 교수는 “공공임대주택은 수요자가 선호하는 입지에 양질의 주택으로 공급돼야 한다”며 “새로 지으면 예산과 입지의 한계가 명확한 만큼 원도심의 다세대주택, 상가 등 유휴시설을 양질의 임대주택으로 전환하는 게 보다 효율적”이라고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자 / 파리=김윤종 특파원}

    • 2020-08-04
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  • 전월세 인상 제동걸린 집주인 “세입자 가려받을 것”

    세입자를 보호하는 계약갱신요구권과 전월세상한제 시행으로 전월세 거래 방식에 격변이 예상된다. 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인이 외국처럼 세입자를 가려 받고, 세입자가 나갈 때에는 ‘원상회복’ 의무를 엄격하게 들이댈 가능성이 커지면서다. 세입자는 한번 집을 구하면 4년간 임대료 인상 걱정을 덜지만, 집주인 요구에 맞추느라 불편이 커질 수 있다. 또 장기적으론 개·보수에 투자하지 않는 집주인 때문에 주거의 질(質)이 저하될 우려도 나온다. ‘면접 보고 세입자 받는 시대가 올 것 같네요.’ 임대차 3법이 전격 시행된 지난달 31일 국내 유명 부동산 커뮤니티에 올라온 글의 내용이다. 계약갱신요구권과 전월세상한제 외에도 집주인에게 하자 보수를 수시로 요구하는 피곤한 세입자나 월세를 밀릴 법한 세입자는 거르고 ‘말 잘 듣는 세입자’만 받겠다는 취지다. 세입자가 나갈 때 사소한 벽지 흠집이나 못 자국까지 원래대로 돌려놓거나 따로 수리비나 청소비를 물리겠다는 움직임도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택 공급이 충분치 않으면 집주인이 세입자에게 사사건건 깐깐하게 대할 확률이 크다”고 말했다. 두꺼운 세입자 보호 장치 덕분에 한번 들어가면 주거 안정을 보장받지만, 새로 집을 구하거나 나갈 때 집주인의 까다로운 ‘검증’을 거쳐야 하기 때문에 세입자가 되기도 어려운 해외처럼 될 수 있다는 얘기다. 프랑스에선 통상 집주인이 세입자에게 최소 3개월 치 월급 명세서, 세금증명서 등 각종 서류를 요구할 뿐만 아니라 경우에 따라 면접을 본다. 미국에서는 흡연하거나 반려동물을 키울 경우 입주를 거부당하기도 한다. 일본에선 세입자가 살면서 생긴 작은 흠집까지 수리비를 청구한다. 급작스러운 새 제도의 시행으로 이처럼 집주인과 세입자 간 분쟁 소지는 커졌다. 하지만 국내 분쟁조정 절차는 한쪽이 거부하면 시작할 수가 없어 결국 소송으로 가야 하는 구조다. 전문가들은 분쟁조정 제도의 실효성을 높이고, 분쟁을 최소화할 가이드라인 마련 등의 후속조치가 필요하다고 말한다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자 / 파리=김윤종 특파원}

    • 2020-08-03
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  • 전세 사라지고, 월세 깐깐해진다

    31일 전격 시행된 계약갱신요구권과 전월세상한제는 한국 전월세 시장의 물줄기를 바꾸게 될 것으로 전망된다. 저금리 기조와 맞물려 전세는 더 빨리 사라지고 월세 위주의 임대 시장이 열릴 공산이 커진 것이다. 정부는 이날 두 제도의 법적 근거를 담은 ‘주택임대차보호법’을 국무회의에서 심의, 의결하고 문재인 대통령의 재가를 거쳐 관보에 게재했다. 시장에서는 실제로 전세가 줄고 월세는 늘고 있다. 서울 강남구 대치동의 ‘은마아파트’는 4424채나 되는 대규모 단지인데 최근 전세 물건이 씨가 말랐다. 서울 강남구 역삼동의 역삼래미안에서는 7월 10일 32건이던 월세가 31일에는 79건으로 약 2.5배로 늘었다. 부동산 빅데이터 업체인 ‘아파트실거래가’(아실)에 따르면 31일 기준 서울 아파트 전세 물건은 총 3만8427건으로 한 달 전(4만2060건)보다 8.6% 줄었다. 반면 같은 기간 월세 물건은 2만4173건에서 2만4728건으로 2.3% 증가했다. 이자 수익은 줄고, 보유세 부담은 늘고 있어 보증금을 빼줄 형편이 되는 집주인들부터 월세로 전환하고 있는 것으로 보인다. 미국, 프랑스 등 월세가 전부인 선진국처럼 중장기적으로 한국의 임대 시장도 월세 위주로 바뀔 것이라는 전망이 우세하다. 국토교통부에 따르면 2010년까지만 해도 전세(50.3%)가 월세(49.7%)보다 많았다. 하지만 이 비율은 2012년 역전됐고 현재 전세 비중은 39.7%로 쪼그라들었다. 임대 시장이 월세 위주로 바뀌게 되면 전세 때에 비해 상대적으로 주거비 부담이 늘어날 공산이 크다. 전월세 전환율(연 4%)에 비해 은행 금리가 훨씬 낮아 전세가 세입자에겐 유리하기 때문이다. 실거주 요건의 강화 등으로 공급량이 줄어들어 4년의 임차를 마친 세입자는 새 집을 구하기가 더 어려워질 수 있다. 이에 집주인은 세입자를 깐깐하게 골라 받으려고 할 공산이 크다. 세입자 보호 장치가 강한 유럽에서는 집주인들이 세입자를 처음 들일 때 월급명세서, 각종 보험증명, 신원조회 등을 요구하고 면접까지 본다. 특히 임대 시장에 신규로 진입하는 신혼부부나 사회 초년생들은 주거 마련에 더 큰 어려움을 겪을 공산이 크기 때문에 정부의 임대 물량 확대 대책이 필요하다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대차 3법은 주거 안정 측면에서는 세입자에게 좋은 제도다. 다만 임대 시장이 월세 위주로 바뀌게 되면 상대적으로 높아지는 주거비 부담 때문에 내 집 마련 시기가 뒤로 늦춰질 수 있다”고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·최혜령 기자 / 파리=김윤종 특파원}

    • 2020-08-01
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  • 세입자, 4년간 집 걱정 덜지만… 월세가 대세 되면 주거비 오를듯

    31일 서울 강남구 역삼동의 ‘역삼래미안아파트’. 이곳은 총 1050채 규모의 대단지이지만 전세 물건은 타입별로 1, 2개에 불과했다. 시세는 전용면적 59m²가 9억 원 수준으로 1년 전(6억5000만 원)보다 2억5000만 원이나 올랐다. 인근 공인중개사무소들은 비수기인 걸 감안해도 이례적인 현상이라고 입을 모은다. 한 공인중개사는 “임대차 3법 시행을 앞두고 많은 집주인들이 매물을 거둬들인 상태”라며 “현재 나온 매물도 가격 협의는 불가능한데 추가로 더 올릴 가능성이 크다”고 말했다. ○ 규제와 초저금리, 임대차 3법이 낳은 ‘전세 품귀’서울 도심 인기 단지에서 벌어지는 전세 품귀 현상은 앞으로 서울에서 수도권으로 점차 확산될 것으로 보인다. 이른바 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 31일 전격 시행되면서다. 법 시행 전 매물을 거둬들인 집주인들이 매물을 다시 내놓더라도 전셋값을 최대한 올리거나 반전세나 월세로 돌릴 가능성이 커졌다. 한 번 세입자를 받으면 4년간 임대료를 올리지 못하는 데에 따른 보상심리 때문이다. 향후 한국에서 전세제도 자체가 사라질 것이라는 전망까지 나온다. 전세 품귀 현상은 임대차 3법 논의가 나오기 전부터 이미 시작됐다. 전세 공급이 부족한 상황에서 정부가 집주인의 거주 의무를 강화하면서 공급 부족이 심화됐다. 재건축 단지 분양권 자격에 2년 거주 의무를 추가한 6·17부동산대책이 대표적이다. 서울 마포구 재건축 추진 단지를 보유한 직장인 A 씨는 지난달 말 세입자를 내보낸 뒤 현재 집을 비워두고 있다. 재건축 단지 2년 거주의무 기간을 채우기 위해서다. 실거주를 하지 않으면 나중에 분양권을 받지 못하기 때문이다. 그는 “전입신고만 하고 가끔 들르기만 하고 실제 거주할 생각이 아니다”라고 했다. 내년부터 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택과 수도권 민간택지 분양가상한제 적용 아파트에도 거주의무가 생겨 전세 물량은 더 줄어들 가능성이 크다. 보유세 인상도 집주인들의 월세 전환을 더욱 부추기고 있다. 이번 정부 출범 전 2%였던 종합부동산세 최고세율은 현재 3.2%로, 내년부터 6%로 오른다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “은행 예금 금리가 0%대로 주저앉은 걸 감안할 때 소득이 마땅치 않은 집주인은 전세 보증금을 은행에 넣어두는 것보다는 월세를 받을 가능성이 높다”고 말했다. ○ 4년 주거 보장에 일단 안도하는 세입자들 전문가들은 결국 전월세 시장은 월세 중심으로 재편될 것이라고 입을 모은다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “앞으로 월세 전환이 굉장히 활발해질 것”이라며 “시간이 걸리겠지만 모든 시장 상황이 월세가 유리한 방향으로 흘러가고 있다”고 말했다. 이 경우 전월세 시장에 일대 변화가 불가피하다. 전세 보증금을 은행 대출금처럼 활용해 투기를 하거나, 주택 가격이 급락할 때 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 등의 문제점은 자연스럽게 해결될 것으로 예상된다. 기존 세입자들은 최소 4년 동안 주거가 보장되니 일단은 안도하는 분위기다. 서울 시내에서 전세를 살고 있는 장모 씨(50)는 “일단 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있으니 당장은 마음이 놓인다”고 말했다. 실제로 서울 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 85m²의 전세 시세는 현재 16억∼17억5000만 원인데, 2년 전 시세인 11억 원 안팎에 계약했던 사람들은 현 시세보다 5억∼6억 원 정도 낮게 재계약을 할 수 있게 된다. ○ 월세 중심으로 재편, 세입자 주거부담 늘 수 있어 문제는 4년 뒤다. 집주인들의 월세 전환이 본격화되면서 주거비 부담이 커질 것으로 보인다. 전월세상한제 시행으로 원칙적으로 집주인은 기존 세입자 동의 없이 전세를 반전세나 월세로 돌릴 수 없지만, 요즘처럼 전세 구하기가 어려운 상황에서는 집주인 요구대로 월세를 내고 사는 세입자가 늘고 있다. 세입자가 동의했다면 법에서 정한 전월세 전환율(연 4%)에 따라 보증금을 월세로 돌릴 수 있다. 이때에도 임대료 인상률 5% 룰이 적용된다. 특히 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자를 받을 때에는 월세 전환 여부와 임대료 모두 집주인 마음대로 정할 수 있다. 보증금 1억 원짜리 전셋집을 무보증 월세로 돌리면 매달 33만3333원의 월세를 내야 한다. 서울 성북구에서 전세를 사는 세입자 김모 씨(42)는 “4년 뒤에는 전세가 줄어 꼼짝 없이 월세로 들어갈 가능성이 높은데 월세도 훨씬 올라 있지 않겠느냐. 벌써 걱정된다”고 말했다. 실제로 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 주거비 부담은 15.2%로 38개 회원국 중 가장 낮았지만 앞으로 월세 시대가 도래하면 영국(23.7%), 일본(22.3%), 미국(18.4%)처럼 부담이 커질 것으로 보인다. 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “결국 세입자들은 ‘안정’적으로 비싼 주거비용을 내게 될 공산이 크다”고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·조윤경·황재성 기자}

    • 2020-08-01
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  • “1300채 단지에 전세매물 딱 1개”

    30일 서울 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트. 이곳은 총 3658채 규모의 대단지인데 전세 매물은 씨가 마른 상태였다. 특히 전용면적 84m²(1344채)의 전세 매물은 딱 하나였다. 가격은 9억 원으로 불과 석 달 전(6억2000만 원)보다 3억 원 가까이 올랐다. 인근 l공인중개사무소 관계자는 “임대차 3법 시행을 앞두고 전세는 물론 월세 매물도 2, 3건에 불과하다”며 “최근엔 집을 보지도 않고 전세 계약금을 먼저 입금한 사람도 있다”고 설명했다. 정부와 더불어민주당이 추진해 온 이른바 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신요구권과 전월세상한제가 31일 전격 시행된다. 두 제도의 법적 근거를 담은 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 30일 국회 본회의를 통과한 데다 정부가 31일 국무회의 의결을 거쳐 즉시 시행하기로 하면서다. 개정된 법에 따라 31일부터 주택 세입자는 2년인 기존 임대차 계약이 끝나도 재계약을 보장받아 총 4년을 거주할 수 있고, 집주인은 재계약 시 임대료를 5% 넘겨 올릴 수 없게 됐다. 하지만 임대차 3법 시행을 앞두고 전국 각지에서 혼란이 증폭되고 있다. 대규모 단지에서도 전월세 매물을 찾아보기가 ‘하늘의 별 따기’인 데다 그나마 나온 매물의 전세 가격은 천정부지로 치솟았다. 세입자 주거 안정을 위한 취지지만 전세 매물이 줄면서 전셋값이 더 오를 것이라는 우려가 나온다. 선의로 세입자 형편을 봐줬던 집주인들도 억울함을 호소한다. 부산에서 원룸을 운영하는 A 씨(70)는 세입자 돈벌이가 시원치 않다고 해서 전세 보증금 7000만 원만 받고 있었다. 그는 “연말에 계약이 만료되면 월세로 돌리려 했지만 임대차 3법 시행으로 월세로 전환해도 법에서 정한 전환율(연 4%)에 따라 시세보다 적게 받게 됐다”며 “너무 일방적인 처사”라고 하소연했다.김호경 kimhk@donga.com·윤다빈 / 부산=강성명 기자}

    • 2020-07-31
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  • “분상제 아파트, 집주인이 의무 거주” 전세난 부채질하는 주택법 개정안

    이르면 내년 2월부터 수도권에서 민간택지 분양가상한제 아파트를 분양받으면 입주일로부터 최장 5년 동안 살아야 한다. 전세 물량의 상당량을 차지하는 신규 분양 아파트들에 집주인이 실제 거주해야 하면 인기가 많은 새 아파트 전세 물량은 크게 줄어들 수밖에 없다. 이미 양도소득세 공제 혜택과 재건축 분양권을 받으려면 집주인이 거주해야 하는 의무가 생긴 상황에서 새 아파트의 ‘전세 품귀’가 가속화될 것이라는 전망이 나온다. 29일 국회 국토교통위원회에서는 분양가상한제가 적용되는 민간주택에 거주의무기간을 부과하는 내용의 ‘주택법’ 개정안이 통과됐다. 주변 시세보다 싼 이른바 ‘로또분양’을 노린 투기 수요를 차단하기 위한 장치다. 개정안은 7월 임시국회 일정이 끝나는 다음 달 4일 전까지 국회 본회의 통과가 무난할 것으로 전망된다. 현행 개정안대로 공포되면 시행은 6개월 후다. 내년 2월 이후 입주자 모집승인을 신청하는 분양가상한제 적용 단지부터 거주의무가 생긴다. 거주의무기간은 분양가에 따라 다른데, 구체적인 내용은 향후 주택법 시행령 개정안에 담길 예정이다. 거주의무기간은 입주가 가능한 최초일부터 적용된다. 반드시 ‘계속’ 거주해야 한다. 거주의무기간이 2년인데 1년만 살고 다른 곳으로 이사 갔다가 나중에 1년을 채울 수 없다는 뜻이다. 전입신고만 하고 실제 거주하지 않다가 적발되면 1년 이하의 징역이나 1000만 원 이하의 벌금에 처해진다. 다만 해외 체류 등 이주가 불가피한 경우 실제 거주하지 않더라도 거주의무기간을 채운 것으로 간주하기로 했다. 이런 사유가 없이 거주의무기간 안에 이사를 가려면 한국토지주택공사(LH) 등에 집을 파는 수밖에 없다. 내년 1월부터 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 최대 80%까지 받으려면 10년을 살아야 한다. 기존에 10년만 보유해도 누릴 수 있는 공제 혜택에 거주요건을 강화한 내용의 ‘소득세법’도 29일 국회 상임위를 통과해 본회의 통과를 앞두고 있어서다. 또 정부가 ‘6·17대책’에서 밝힌 재건축 분양권 2년 거주의무기간이 올해 12월부터 시행된다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “강화된 실거주 요건을 채우려고 세입자를 내보내고 집주인이 살거나, 아예 빈집으로 두려는 움직임이 있다”며 “새 아파트 전세 구하기가 더 어려워질 수 있다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-31
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  • 자녀-부모도 ‘집주인 실거주’ 인정, 갱신거부 가능… 배우자는 해당 안돼

    이른바 ‘임대차 3법’ 가운데 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 새 주택임대차보호법이 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다. 군사작전을 방불케 하는 속전속결로 법은 전격 시행되지만 세부 지침이나 가이드라인이 없거나 위헌 논란이 여전해 세입자와 집주인의 갈등과 혼란은 여전할 것으로 전망된다. 아직 미정인 부분까지 포함해서 정리했다. ―전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했다. 문제없나. “법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.” ―법 시행 전에 집주인이 전세 만기를 석 달 앞두고 나가달라고 내용증명을 보냈다. 계약갱신요구권을 내밀어 버텨도 되나. “기존 전세계약에도 새 법이 적용되기 때문에 세입자가 계약 갱신을 요구하면 재계약을 할 수 있다. 다만 집주인이 민사 소송을 제기할 경우 그 결과를 장담할 수 없다.” 현재 정부와 법조계의 해석이 다르다. 정부는 계약갱신 거절 통보가 묵시적 계약을 하지 않겠다는 뜻일 뿐 확정된 권리가 아니라고 해석한다. 위 사례의 경우 진행 중인 계약으로 인정되기 때문에 계약갱신요구권을 소급 적용할 수 있다는 의미다. 법조계는 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 계약갱신 거절 통보가 이뤄졌을 경우 이는 계약 종료라는 권리가 확정된 것으로 봐야 한다”며 “이런 사례에까지 임대차 3법을 소급 적용할 경우 위헌 소지가 크다”고 설명했다. 결국 명확한 답은 재판을 통해 위헌 시비가 가려져야 가능할 것으로 예상된다.―구체적인 임대료 상한은 언제 마련되나. “임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 정하게 된다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.“ ―새 세입자를 구했다며 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 계약서에 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나. “불가능하다. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 예컨대 기존에 세입자와 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시해도 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.” ―계약갱신을 요구하자 집주인이 임대료를 5%까지 올리겠다고 했다. 인상분을 낼 여윳돈이 없어 전세대출을 증액해 받으려고 하는데, 집주인이 동의 안 해주면 어떻게 하나. “안타깝지만 현재로선 뾰족한 방법은 없다. 전세대출 만기 연장 시에는 집주인 동의가 필요 없지만 대출금을 증액하려면 집주인 동의가 필요하다. 다만 주택금융공사의 보증을 낀 전세대출을 받았다면 대출금 증액 시에도 집주인 동의를 받지 않아도 된다.” ―법 시행 이전에 기존 집주인이 집을 매도했다. 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신요구를 거절할 수 있나. “가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사를 표시해야 한다. 계약만료가 2020년 12월 20일 이후인 경우에는 2개월 전까지 의사 표시를 해야 한다.” ―본인이 아닌 가족이 살아도 집주인 실거주로 인정되나. “개정안은 ‘임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 거주하는 경우’는 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다는 뜻이다. 다만 배우자 홀로 전입신고를 하고 살면 집주인 실거주로 인정되지 않는다. 여당은 집주인 실거주 인정 범위를 두고 여러 안이 나왔는데, 배우자만 세대를 분리해 실제 거주한다고 속일 수 있다는 우려에 따라 이렇게 정했다고 한다.” ―전세 보증금이 5억 원인데 반전세로 돌리고 싶다. 보증금을 1억 원만 받는다면 월세를 얼마나 받아야 하나. “집주인이 월세로 바꾸자고 세입자가 동의하지 않으면 전세로 계약해야 하는 게 원칙이다. 다만 세입자가 동의할 경우에는 월세로 바꿀 수 있는데 이 경우 보증금과 월세를 법에서 정한 전·월세 전환율(연 4%)에 따라 환산한 뒤 인상률을 적용하면 된다. 임대료 상한인 5%까지 올린다고 가정하면 보증금 1억 원에 월세 141만6667원을 받으면 된다. 한국감정원의 ‘렌트홈’에서 자동으로 계산해볼 수 있다.” ―세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 재계약 안 해도 된다는데 얼마나 보상해줘야 하나. “기준은 없다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의해주느냐에 따라 달렸다.” ―집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나. “모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.” ―법 개정 이후 세입자가 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나. “그렇지 않다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는 데는 아무런 영향이 없다. 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있다.” ―집주인과 임대 보증금 관련해 분쟁이 일어날 경우 조정 신청은 어디로 해야 하나. “현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 개정안 시행 후 3개월이 지나면 한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다. 여기로 조정을 신청해도 된다. LH는 20일 조정위원회 구성을 위한 임시조직을 만들고, 준비에 들어간 상태다. 3개월 내에 인력 구성이나 사무실 공간 마련 등의 논의를 끝낼 것이라는 게 LH 측 설명이다.”정순구soon9@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-07-31
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  • 임대료 상한 언제? 가족이 살아도 실거주 인정?…‘임대차 3법’ Q&A

    이른바 ‘임대차 3법’ 가운데 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 새 주택임대차보호법이 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다. 군사작전을 방불케 하는 속전속결로 법은 전격 시행되지만 세부 지침이나 가이드라인이 없거나 위헌 논란이 여전해 세입자와 집주인의 갈등과 혼란은 여전할 것으로 전망된다. 아직 미정인 부분까지 포함해서 정리했다. ―전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했다. 문제없나. “법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.” ―법 시행 전에 집주인이 전세 만기를 석 달 앞두고 나가달라고 내용증명을 보냈다. 계약갱신요구권을 내밀어 버텨도 되나. “기존 전세계약에도 새 법이 적용되기 때문에 세입자가 계약 갱신을 요구하면 재계약을 할 수 있다. 다만 집주인이 민사 소송을 제기할 경우 그 결과를 장담할 수 없다.” 현재 정부와 법조계의 해석이 다르다. 정부는 계약갱신 거절 통보가 묵시적 계약을 하지 않겠다는 뜻일 뿐 확정된 권리가 아니라고 해석한다. 위 사례의 경우 진행 중인 계약으로 인정되기 때문에 계약갱신요구권을 소급 적용할 수 있다는 의미다. 법조계는 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 계약갱신 거절 통보가 이뤄졌을 경우 이는 계약 종료라는 권리가 확정된 것으로 봐야 한다”며 “이런 사례에까지 임대차 3법을 소급 적용할 경우 위헌 소지가 크다”고 설명했다. 결국 명확한 답은 재판을 통해 위헌 시비가 가려져야 가능할 것으로 예상된다.―구체적인 임대료 상한은 언제 마련되나. “임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 정하게 된다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.“ ―새 세입자를 구했다며 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 계약서에 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나. “불가능하다. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 예컨대 기존에 세입자와 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시해도 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.” ―계약갱신을 요구하자 집주인이 임대료를 5%까지 올리겠다고 했다. 인상분을 낼 여윳돈이 없어 전세대출을 증액해 받으려고 하는데, 집주인이 동의 안 해주면 어떻게 하나. “안타깝지만 현재로선 뾰족한 방법은 없다. 전세대출 만기 연장 시에는 집주인 동의가 필요 없지만 대출금을 증액하려면 집주인 동의가 필요하다. 다만 주택금융공사의 보증을 낀 전세대출을 받았다면 대출금 증액 시에도 집주인 동의를 받지 않아도 된다.” ―법 시행 이전에 기존 집주인이 집을 매도했다. 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신요구를 거절할 수 있나. “가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사를 표시해야 한다. 계약만료가 2020년 12월 20일 이후인 경우에는 2개월 전까지 의사 표시를 해야 한다.” ―본인이 아닌 가족이 살아도 집주인 실거주로 인정되나. “개정안은 ‘임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 거주하는 경우’는 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다는 뜻이다. 다만 배우자 홀로 전입신고를 하고 살면 집주인 실거주로 인정되지 않는다. 여당은 집주인 실거주 인정 범위를 두고 여러 안이 나왔는데, 배우자만 세대를 분리해 실제 거주한다고 속일 수 있다는 우려에 따라 이렇게 정했다고 한다.” ―전세 보증금이 5억 원인데 반전세로 돌리고 싶다. 보증금을 1억 원만 받는다면 월세를 얼마나 받아야 하나. “집주인이 월세로 바꾸자고 세입자가 동의하지 않으면 전세로 계약해야 하는 게 원칙이다. 다만 세입자가 동의할 경우에는 월세로 바꿀 수 있는데 이 경우 보증금과 월세를 법에서 정한 전·월세 전환율(연 4%)에 따라 환산한 뒤 인상률을 적용하면 된다. 임대료 상한인 5%까지 올린다고 가정하면 보증금 1억 원에 월세 141만6667원을 받으면 된다. 한국감정원의 ‘렌트홈’(www.renthome.go.kr)에서 자동으로 계산해볼 수 있다.” ―세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 재계약 안 해도 된다는데 얼마나 보상해줘야 하나. “기준은 없다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의해주느냐에 따라 달렸다.” ―집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나. “모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.” ―법 개정 이후 세입자가 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나. “그렇지 않다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는 데는 아무런 영향이 없다. 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있다.” ―집주인과 임대 보증금 관련해 분쟁이 일어날 경우 조정 신청은 어디로 해야 하나. “현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 개정안 시행 후 3개월이 지나면 한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다. 여기로 조정을 신청해도 된다. LH는 20일 조정위원회 구성을 위한 임시조직을 만들고, 준비에 들어간 상태다. 3개월 내에 인력 구성이나 사무실 공간 마련 등의 논의를 끝낼 것이라는 게 LH 측 설명이다.”김호경기자 kimhk@donga.com정순구기자 soon9@donga.com}

    • 2020-07-30
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  • 분양가상한제 아파트 최대 5년 의무거주…‘전세 품귀’ 가속화 우려

    이르면 내년 2월부터 수도권에서 민간택지 분양가상한제 아파트를 분양받으면 입주일로부터 최장 5년 동안 살아야 한다. 전세 물량의 상당량을 차지하는 신규 분양 아파트들에 집주인이 실제 거주해야 하면 인기가 많은 새 아파트 전세 물량은 크게 줄어들 수밖에 없다. 이미 양도소득세 공제 혜택과 재건축 분양권을 받으려면 집주인이 거주해야 하는 의무가 생긴 상황에서 새 아파트의 ‘전세 품귀’가 가속화될 것이라는 전망이 나온다. 29일 국회 국토교통위원회에서는 분양가상한제가 적용되는 민간주택에 거주의무기간을 부과하는 내용의 ‘주택법’ 개정안이 통과됐다. 주변 시세보다 싼 이른바 ‘로또분양’을 노린 투기 수요를 차단하기 위한 장치다. 지난해 9월 분양가상한제 부활을 앞두고 정부와 여당 법 개정을 추진하다가 20대 국회 임기 만료로 폐기됐던 내용이다. 개정안은 7월 임시국회 일정이 끝나는 다음 달 4일 전까지 국회 본회의 통과가 무난할 것으로 전망된다. 현행 개정안대로 공포되면 시행은 6개월 후다. 내년 2월 이후 입주자 모집승인을 신청하는 분양가상한제 적용 단지부터 거주의무가 생긴다. 거주의무기간은 분양가에 따라 다른데, 구체적인 내용은 향후 주택법 시행령 개정안에 담길 예정이다. 거주의무기간은 입주가 가능한 최초일부터 적용된다. 반드시 ‘계속’ 거주해야 한다. 거주의무기간이 2년인데 1년만 살고 다른 곳으로 이사 갔다가 나중에 1년을 채울 수 없다는 뜻이다. 전입신고만 하고 실제 거주하지 않다가 적발되면 1년 이하의 징역이나 1000만 원 이하의 벌금에 처해진다. 다만 해외 체류 등 이주가 불가피한 경우 실제 거주하지 않더라도 거주의무기간을 채운 것으로 간주하기로 했다. 이런 사유가 없이 거주의무기간 안에 이사를 가려면 한국토지주택공사(LH) 등에 집을 파는 수밖에 없다. 거주 여건이 좋은 새 아파트 전세 품귀는 더 심해질 수 밖에 없다. 신규 단지 입주 시 집주인이 살지 않고 세입자를 들이는 경우가 적지 않은데 앞으로 모든 집주인이 직접 살게 되면 그만큼 전월세 물량이 없어지기 때문이다. 내년 1월부터 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 최대 80%까지 받으려면 10년을 살아야 한다. 기존에 10년만 보유해도 누릴 수 있는 공제 혜택에 거주요건을 강화한 내용의 ‘소득세법’도 29일 국회 상임위를 통과해 본회의 통과를 앞두고 있어서다. 또 정부가 ‘6·17대책’에서 밝힌 재건축 분양권 2년 거주의무기간이 올해 12월부터 시행된다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “강화된 실거주 요건을 채우려고 세입자를 내보내고 집주인이 살거나, 아예 빈 집으로 두려는 움직임이 있다”며 “새 아파트 전세 구하기가 더 어려워질 수 있다”고 말했다. 김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-30
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  • 직접 들어와 살겠다던 집주인, 딴 세입자 받으면 손해배상

    29일 국회 법사위를 통과한 ‘주택임대차보호법’ 개정안에 따라 주택 임대차 시장에 ‘법정손해배상청구권제’가 도입된다. 집주인이 직접 들어와 살겠다고 허위로 얘기하거나 잠깐 들어와서 살다가 다른 세입자를 받았다면 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있게 된다. 손해배상을 청구하기 위해 세입자가 집주인을 감시해야 하는지, 별도의 기관이 이런 부당한 거래를 감시하는지는 아직 정해진 바가 없다. 집주인의 잘못이 있을 경우 법에서 정한 손해배상액을 물어줘야 한다. 손해배상액은 △기존 세입자에게 받던 임대료 3개월 치 △집주인이 새로운 세입자에게 받은 임대료와 기존 세입자에게 받던 임대료 차액의 2년 치 △기존 세입자가 입은 손해액 중 가장 높은 금액이 된다. 이때 임대료는 순수 월세와 보증금을 월세로 전환한 금액(연 4%)을 더한 ‘환산 월차임’을 뜻한다. 만약 집주인이 보증금 5억 원을 주고 살던 세입자를 내보내고 두 달 뒤 보증금 7억 원에 새로운 세입자를 받았다면 최소 1600만 원(차액 2억 원의 연 4%×2년)을 물어줘야 한다. 기존 세입자가 임대료가 더 비싼 집으로 이사하면서 부담한 이사비, 중개수수료, 추가 대출에 따른 금융이자 등 손해액이 더 크다면 배상액은 더 늘어날 수도 있다. 다만 기존 세입자를 내보냈지만 갑자기 지방 발령이 나서 실거주 의무기간을 채우지 못하고 세를 놓는 등 불가피한 경우라면 손해배상을 피할 가능성이 크다. 개정안에는 ‘정당한 사유’ 없이 새로 임대를 한 경우만 손해배상 청구 대상으로 명시하고 있다. 그동안 정부는 직장이나 자녀 교육, 부모 봉양으로 이주가 불가피하면 대출 규제의 예외로 인정해온 만큼 이번에도 이를 정당한 사유로 볼 여지가 큰데, 시행령 등 하위 법령에서 정해질 것으로 예상된다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-30
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  • 계약 갱신해 4년째 살고있는 세입자도 한번 더 연장 가능

    계약갱신요구권과 전월세상한제, 전월세신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28, 29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음 주중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할 만한 내용을 정리했다. ―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나. “그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 요구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다. 2년 더 살 수 있는 거다.” ―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나. “계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택 수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려 달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.” ―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면 계약갱신요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있나. “기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.” ―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. “현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면 현행법상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급 적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이 많다.” ―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 도시 및 주거환경 정비법이 개정돼 확정될 경우 어떻게 해야 하나. “계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.” ―기존 세입자의 갱신 요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. “갱신 요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약 기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구 대상이 된다.” ―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. “세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이 밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.” ―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격에 비해 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나. “억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토 과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.” ―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. “내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결일로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠뜨리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래 내용을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.”이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 기자}

    • 2020-07-30
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  • 갱신요구 거절한 집주인, 얼마나 실거주해야하나? 임대차 3법 Q&A

    계약갱신요구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28~29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음주 중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할만한 내용을 정리했다. ―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.“그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 청구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 청구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다.”―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나.“계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.”―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면, 계약갱신요구권을 행사해 계약기간을 연장할 수 있나. “기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.”―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. “현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면, 현행법 상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이다.―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 확정될 경우 어떻게 해야 하나. ”계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.“―기존 세입자의 갱신요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. ”갱신요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주 한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구대상이 된다.“―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. ”세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.“―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격 대비 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.”억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.“―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. ”내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠트리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.“ 이새샘기자iamsam@donga.com김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-29
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  • 민영주택 9월부터 생애최초 특별공급

    이르면 9월부터 민영 아파트에서도 생애최초 특별공급 물량이 나온다. 기존에는 서민 무주택자의 내 집 마련을 위한 생애최초 특별공급이 국민주택(공공이 조성하는 전용면적 85m² 이하 아파트)에 한정됐는데 앞으로는 민영주택까지 확대되기 때문이다. 국토교통부는 생애최초 특별공급을 확대하고 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화하는 내용의 ‘주택공급에 관한 규칙’과 ‘공공주택 특별법 시행규칙’ 일부개정안을 29일 입법예고했다. 개정안에 따르면 국민주택의 생애최초 특별공급은 현행 전체 공급량의 20%에서 25%로 늘어난다. 민영주택에도 생애최초 특별공급 청약이 가능해진다. 공공택지에 지어진 민영주택은 전체 공급량의 15%, 민간택지에 지어지면 7%가 생애최초 특별공급 물량이다. 도시근로자 월평균 소득의 1.3배(3인 이하 가구 기준 722만 원) 이하면 민영주택 생애최초 특별공급에 청약할 수 있다. 신혼부부 특별공급 소득기준도 낮아진다. 지금은 도시근로자 월평균 소득 1.2배 이하(맞벌이 1.3배 이하)인 가구만 특별공급을 받을 수 있다. 앞으로는 생애 최초 구입이면서 아파트 가격이 6억 원 초과 9억 원 이하인 경우에 한해 도시근로자 월평균 소득 1.3배 이하(맞벌이 1.4배 이하)인 가구도 신청할 수 있게 된다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2020-07-29
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  • ‘수도권 공급확대’ 회의에 인천시장도 참석… 정부, 내주 대책 발표

    정부가 이달 말 발표할 주택 공급 확대 방안에는 지금 아니면 집을 못 산다는 실수요자들의 불안 심리를 잠재울 수 있는 방안이 담길지 관심이 모아지고 있다. 주택을 지을 만한 빈 땅이 거의 없는 서울에서 개발제한구역(그린벨트)을 풀지 않기로 한 만큼 도심 용적률을 끌어올리거나 자투리땅을 긁어모아 부지를 마련해야 한다. 정부는 현재로서는 서울 도심에서 대규모 공급은 힘든 상황이어서 고심하고 있다. 정부는 24일 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계장관회의(녹실회의)를 열고 수도권 주택공급 확대 방안을 논의했다. 이날 회의에는 김현미 국토교통부 장관, 정경두 국방부 장관, 구윤철 국무조정실장, 이호승 대통령경제수석비서관이 참석했다. 김학진 서울시 행정2부시장, 이재명 경기도지사, 박남춘 인천시장도 참석했다. 서울 내 택지 확보에 애로를 겪자 인천까지 동원하는 게 아니냐는 관측이 나왔다. 정부는 국공립 시설 부지 개발, 도심 용적률 상향, 공공 재건축 활성화 등을 공급 확대 방안으로 검토하고 있다. 정부나 공공기관이 소유한 부지를 활용하면 토지 보상을 할 필요가 없어 신속한 공급이 가능하다. 우선 서울 용산역 정비창 부지 용적률 상향도 유력하다. 김현미 국토부 장관은 23일 국회에 출석해 “8000채 짓고 끝내는 것 아니냐는 생각이 많은데 이는 그 전체 그림에 속하는 것”이라며 “서울시와 도시 전체의 용적률을 상향해 공급을 늘리는 방안을 협의 중”이라고 말했다. 당초 국토부는 정비창 부지에 주택 8000채를 지을 계획이었다. 정비창 부지(51만 m²)를 중심상업지구로 지정하면 용적률을 1500%까지로 높일 수 있다. 이 경우 최대 2만 채까지 공급할 수 있다. 국토부는 용적률 상향 가능성을 제기하는 언론 보도가 나오자 17일 “검토한 적 없다”고 반박 자료까지 냈지만 그린벨트 해제 카드가 사라지면서 부지 확보가 어려워지자 입장이 바뀐 것으로 보인다. 정부는 3기 신도시에 대한 용적률 상향도 검토하고 있다. 공공기관이 시행사로 참여하는 공공 재건축을 도입하는 방안도 검토 대상이다. 공공 재건축은 정부가 5월 수도권 공급대책의 일환으로 밝힌 공공 재개발과 유사하다. 해당 단지의 용적률을 높여주고 층수 제한 등 규제를 풀어주되 추가로 늘어난 물량의 일부를 임대주택으로 공급해야 한다. 다만 조합원들이 공공 재건축에 얼마나 참여할지가 관건이다. 서울 여의도 시범아파트나 잠실주공5단지, 압구정 현대아파트 등 도심 재건축 규제 완화 가능성도 거론되지만 주변 집값을 자극하는 만큼 최종 공급대책에 담길지는 미지수다. 특히 국토부가 이들 단지 재건축에 대해 부담스러워하는 분위기가 역력하다. 문재인 대통령이 직접 언급한 서울 노원구 태릉골프장 부지(82만 m²)는 1만 채 안팎의 소규모 신도시로 개발될 것으로 보인다. 태릉골프장과 붙어있는 육군사관학교 부지까지 통개발할 수도 있다는 전망이 나왔지만 23일 정세균 국무총리가 “(육사 부지 개발은) 검토하고 있지 않다”고 선을 그으면서 태릉골프장만 단독 개발할 것으로 보인다. 부동산 시장에서는 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC), 강남권 유수지, 경기도 안양교도소, 의왕 서울구치소 등도 개발 후보지로 꼽고 있다.김호경 kimhk@donga.com / 세종=주애진 기자}

    • 2020-07-25
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  • 그린벨트 해제 백지화…내주 발표 ‘주택공급 확대 방안’ 선택지는?

    정부가 이달 말 발표할 주택 공급 확대 방안에는 지금 아니면 집을 못산다는 실수요자들의 불안 심리를 잠재울 수 있는 방안이 담길지 관심이 모아지고 있다. 주택을 지을 만한 빈 땅이 거의 없는 서울에서 개발제한구역(그린벨트)을 풀지 않기로 한 만큼 도심 용적률을 끌어올리거나 자투리땅을 긁어모아 부지를 마련해야 한다. 정부는 현재로서는 서울 도심에서 대규모 공급은 힘든 상황이어서 고심하고 있다. 정부는 24일 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계장관회의(녹실회의)를 열고 수도권 주택공급 확대 방안을 논의했다. 이날 회의에는 김현미 국토교통부 장관, 정경두 국방부 장관, 구윤철 국무조정실장, 이호승 대통령경제수석이 참석했다. 김학진 서울시 행정2부시장, 이재명 경기도지사, 박남춘 인천시장도 참석했다. 서울 내 택지 확보에 애로를 겪자 인천까지 동원하는 게 아니냐는 관측이 나왔다. 정부는 국공립 시설 부지 개발, 도심 용적률 상향, 공공 재건축 활성화 등을 공급 확대 방안으로 검토하고 있다. 정부나 공공기관이 소유한 부지를 활용하면 토지 보상을 할 필요가 없어 신속한 공급이 가능하다. 우선 서울 용산역 정비창 부지 용적률 상향도 유력하다. 김현미 국토교통부 장관은 23일 국회에 출석해 “8000채 짓고 끝내는 것 아니냐는 생각이 많은데 이는 그 전체 그림에 속하는 것”이라며 “서울시와 도시 전체의 용적률을 상향해 공급을 늘리는 방안을 협의 중”이라고 말했다. 당초 국토부는 정비창 부지에 주택 8000채를 지을 계획이었다. 정비창 부지(51만㎡)를 중심상업지구로 지정하면 용적률을 1500%까지로 높일 수 있다. 이 경우 최대 2만 채까지 공급할 수 있다. 국토부는 용적률 상향 가능성을 제기하는 언론 보도가 나오자 17일 “검토한 적 없다”고 반박 자료까지 냈지만 그린벨트 해제 카드가 사라지면서 부지 확보가 어려워지자 입장이 바뀐 것으로 보인다. 정부는 3기 신도시에 대한 용적률 상향도 검토하고 있다. 공공기관이 시행사로 참여하는 공공 재건축을 도입하는 방안도 검토 대상이다. 공공 재건축은 정부가 5월 수도권 공급대책의 일환으로 밝힌 공공 재개발과 유사하다. 해당 단지의 용적률을 높여주고 층수 제한 등 규제를 풀어주되 추가로 늘어난 물량의 일부를 임대주택으로 공급해야 한다. 다만 조합원들이 공공 재건축에 얼마나 참여할지가 관건이다. 서울 여의도 시범아파트나 잠실주공5단지, 압구정 현대아파트 등 도심 재건축 규제 완화 가능성도 거론되지만 주변 집값을 자극하는 만큼 최종 공급대책에 담길지는 미지수다. 특히 국토부가 이들 단지 재건축에 대해 부담스러워하는 분위기가 역력하다. 문재인 대통령이 직접 언급한 서울 노원구 태릉골프장 부지(82만㎡)는 1만 채 안팎의 소규모 신도시로 개발될 것으로 보인다. 태릉골프장과 붙어있는 육군사관학교 부지까지 통개발할 수도 있다는 전망이 나왔지만 23일 정세균 국무총리가 “(육사 부지 개발은) 검토하고 있지 않다”고 선을 그으면서 태릉골프장만 단독 개발할 것으로 보인다. 부동산 시장에서는 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC), 강남권 유수지, 경기도 안양교도소, 의왕 서울구치소 등도 개발 후보지로 꼽고 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com세종=주애진 기자 jaj@donga.com}

    • 2020-07-24
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