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최동수

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안녕하세요. 최동수 팀장입니다.

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2025-11-06~2025-12-06
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  • 지방은 세종시만 남기고 투기과열지구 다 풀었다

    최근 집값이 하락하거나 미분양 물량이 많은 대구 수성구와 대전 유성구 등 6개 시군구가 투기과열지구에서 해제된다. 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 시군구도 조정대상지역에서 풀린다. 규제지역은 강력한 세금과 대출 규제를 받는 지역으로, 문재인 정부 때인 2016년부터 전국 곳곳이 대거 지정됐던 것을 정상화시키기 위한 신호탄으로 풀이된다. 국토교통부는 30일 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 이 같은 내용을 담은 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다. 이는 5일 0시부터 효력이 발생한다. 이번에 투기과열지구 지정이 해제된 곳은 △대구 수성구 △대전 동구 중구 서구 유성구 △경남 창원시 의창구 등 총 6곳이다. 이로써 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역이 투기과열지구에서 해제된다. 조정대상지역 지정이 해제된 곳은 △대구 동구 서구 남구 북구 중구 달서구 달성군 △경북 경산시 △전남 여수시 순천시 광양시 등 총 11곳이다. 정부가 지방의 규제지역 일부를 이번에 해제한 건 향후 집값 상승 여력이 크지 않고 투기 세력이 몰릴 가능성이 작다고 판단했기 때문으로 보인다. 대구 등 지방은 집값 하락세와 공급 과잉으로 미분양 증가가 뚜렷하다. 전문가들은 이번에 규제지역이 해제됐지만 집값 상승에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 본다. 한국은행이 빅스텝을 단행할 수 있는 등 추가 금리 인상이 예상되는 데다 생애 최초로 주택 마련에 나서는 무주택자를 제외하면 부동산 대출이 더 어려워지고 있기 때문이다. 1일부터 주택담보대출과 신용대출 등 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 종전에는 총 대출액이 2억 원을 초과할 때만 적용을 받았다. 하지만 이달부터 총 대출액 1억 원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘어서면 추가 대출을 받을 수 없다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 “시장에 유동성이 여전히 많은 만큼 규제지역을 광범위하게 해제하면 투기 수요가 몰리거나 시장이 재과열될 수 있다”고 말했다. 최동수 기자 firefly@donga.com신지환 기자 jhshin93@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-07-01
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  • 미분양 쌓인 대구-대전 등 규제 완화… 세종-포항 “우린 왜 빼나”

    최근 집값이 하락하거나 미분양 물량이 많은 대구 수성구와 대전 유성구 등 6개 시군구가 투기과열지구에서 해제된다. 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 시군구도 조정대상지역에서 풀린다. 규제지역은 강력한 세금과 대출 규제를 받는 지역으로, 문재인 정부 때인 2016년부터 전국 곳곳이 대거 지정됐던 것을 정상화시키기 위한 신호탄으로 풀이된다. 국토교통부는 30일 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 이 같은 내용을 담은 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다. 이는 5일 0시부터 효력이 발생한다. 이번에 투기과열지구 지정이 해제된 곳은 △대구 수성구 △대전 동구 중구 서구 유성구 △경남 창원시 의창구 등 총 6곳이다. 이로써 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역이 투기과열지구에서 해제된다. 조정대상지역 지정이 해제된 곳은 △대구 동구 서구 남구 북구 중구 달서구 달성군 △경북 경산시 △전남 여수시 순천시 광양시 등 총 11곳이다. 정부가 지방의 규제지역 일부를 이번에 해제한 건 향후 집값 상승 여력이 크지 않고 투기 세력이 몰릴 가능성이 작다고 판단했기 때문으로 보인다. 대구 등 지방은 집값 하락세와 공급 과잉으로 미분양 증가가 뚜렷하다. 전문가들은 이번에 규제지역이 해제됐지만 집값 상승에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 본다. 한국은행이 빅스텝을 단행할 수 있는 등 추가 금리 인상이 예상되는 데다 생애 최초로 주택 마련에 나서는 무주택자를 제외하면 부동산 대출이 더 어려워지고 있기 때문이다. 1일부터 주택담보대출과 신용대출 등 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 종전에는 총 대출액이 2억 원을 초과할 때만 적용을 받았다. 하지만 이달부터 총 대출액 1억 원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘어서면 추가 대출을 받을 수 없다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 “시장에 유동성이 여전히 많은 만큼 규제지역을 광범위하게 해제하면 투기 수요가 몰리거나 시장이 재과열될 수 있다”고 말했다. 규제 풀린 곳은 대출-세제 등 완화… 대구 중개업소 “거래 숨통 기대감”부산-광주-포항 등 대상서 빠져… 원희룡 “상황 보고 단계적 해제”지방 유일 3중규제 세종 반발 커… “강남 수준 규제에 성장 발목 잡혀” 정부가 30일 지방 일부 지역의 규제지역을 해제한 건 시장 원리에 따라 시장 정상화를 이끌겠다는 의지가 반영된 결과로 풀이된다. 서울과 경기 등 수도권이나 세종은 ‘집값 상승의 불씨’가 여전해 규제지역을 유지하지만 집값 하락으로 부동산 침체가 이어지는 지방에는 집값을 자극하지 않는 범위에서 제한적으로 규제지역을 해제해 불필요한 규제를 가하지는 않겠다는 것이다. 이전 정부 때 세금 중과와 대출 규제로 일괄적으로 수요 억제책을 폈던 것과 달리 규제 완화로 거래 활성화를 이끌겠다는 취지로 보인다. ○ ‘집값 안정·미분양 증가’ 지방 위주로 해제이번에 규제지역에서 해제된 곳은 모두 문재인 정부 때 규제지역으로 묶였던 곳들로 지난해 하반기(7∼12월)부터 집값 하락세나 미분양 증가세가 이어졌다. 대구는 미분양 아파트가 5월 6816채로 지난해 말(1997채)보다 2배 넘게 늘며 ‘미분양의 무덤’으로 불린다. 대구 아파트값은 지난해 11월 이후 8개월째 하락세다. 조정대상지역에서 해제된 전남 광양시와 여수시 아파트값도 지난해 12월 이후 내림세다. 최근 금리 인상 등으로 매수 심리가 위축되며 전국적으로 아파트값 하락세가 뚜렷해졌다. 이날 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(27일 기준) 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 하락했다. 전국 아파트값은 5개월여 하락세이거나 보합세를 보이고 있다. 다만 서울 등 수도권과 세종은 여전히 투기과열지구로 묶여 있고 부산 광주 울산 포항 등도 여전히 조정대상지역을 유지한다. 정부는 “주택시장이 여전히 민감하다”고 설명했다. 전문가들은 이번 규제지역 해제가 지방 부동산 시장 침체를 방지하는 동시에 투기 수요 자극을 최소화하기 위한 고육책이라고 해석했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “시장에 유동성이 여전히 많다”며 “규제지역 해제 범위를 지나치게 넓게 잡으면 언제든 투기 수요가 살아날 수 있다”고 했다. ○ ‘규제지역 유지’ 세종 포항 등 지방은 반발이번에 규제지역에서 해제된 지역은 대출, 세제, 청약 등의 규제가 완화되며 환영하는 분위기다. 집을 사거나 팔 수 있는 출구가 열린 셈이기 때문이다. 9억 원 이하 주택을 살 때 주택담보인정비율(LTV)은 투기과열지구와 조정대상지역이 각각 40%, 50%이지만 비규제지역으로 되면 70%로 높아진다. 세제도 조정대상지역에선 2주택자 취득세가 8%지만 비규제지역은 1∼3%로 줄어든다. 대구 달서구의 한 공인중개업소는 “집주인들에게서 ‘이제 집값 좀 제대로 받아 달라’고 연락이 왔다”며 “거래가 그나마 숨통이 트일 것”이라고 했다. 전남 광양시 한 공인중개업소는 “규제지역이 됐을 때 너무 억울했는데 이제라도 다행”이라며 “일부 집주인은 매물을 거둬들였다”고 전했다 반면 규제지역 해제를 요구했다가 안 된 곳은 반발했다. 수도권을 제외하고 전국에서 유일하게 3중 규제(투기지역, 조정대상지역, 투기과열지구)를 받는 세종시는 49주째 아파트값이 하락 중이지만 청약 경쟁률이 높은 등 집값 상승 여력이 있어서 해제 대상에서 빠졌다. 세종 주민들 사이에선 “집값이 충분히 떨어졌는데 최소한의 규제도 해제되지 않았다”, “이제 막 성장하는 도시인데 서울 강남 수준의 규제를 가한다”는 불만이 나왔다. 경북 포항시도 비슷하다. 포항시 관계자는 “올해 집값 안정화가 뚜렷하다”며 “규제지역 해제를 계속 요구하겠다”고 했다. 국토교통부는 연내 규제지역 추가 해제도 검토할 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 이날 “금리 인상 등과 미분양 적체 등으로 규제를 풀긴 풀어야 한다”면서도 “조정대상지역 해제는 분양가에도 직접 영향을 줘서 단계적으로 해야 할 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com포항=장영훈 기자 jang@donga.com 세종=지명훈 기자 mhjee@donga.com 신지환 기자 jhshin93@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-07-01
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  • 하반기 집값 전망 “하락” 38% ＞“상승” 24%

    올해 하반기(7∼12월) 집값이 하락할 것이라는 전망이 상승할 것이라는 전망보다 우세한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체인 부동산R114가 지난달 7일부터 20일까지 전국 2275명을 대상으로 ‘2022년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 집값 하락을 전망한 응답자가 38%로 상승을 전망한 응답자(24%)보다 많았다고 30일 밝혔다. 보합 전망은 38%로 상반기(1∼6월) 조사와 동일했다. 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 건 2019년 상반기 조사 이후 약 3년 만이다. 집값이 내릴 것이라고 본 응답자의 34%는 ‘경기 침체 가능성’을 가장 큰 이유로 꼽았다. 이어 △대출 금리 인상 가능성(33%) △대출 규제로 매수세 약화(11%) △가격 부담에 따른 거래량 부족(10%) 등의 순이었다. 하반기 전셋값이 상승할 것이라고 응답한 비중은 40%로 하락 전망(23%)보다 높았다. 전셋값이 오른다고 응답한 실수요자들 가운데 42%는 매수 심리가 위축돼 전세 수요가 증가할 것이라고 봤다. 이어 △임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족(18%) △임대차3법 시행 영향(13%) 등의 순이었다. 부동산R114 관계자는 “금리 인상 속도가 빨라지며 매수 심리가 크게 위축됐다”며 “매매 시장 위축으로 전세 수요가 늘어날 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-07-01
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  • 대구 수성구-대전 유성구 등 6곳 투기과열지구 해제

    최근 집값이 하락하거나 미분양 물량이 많은 대구 수성구와 대전 유성구 등 6개 시군구가 투기과열지구에서 해제된다. 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 시군구도 조정대상지역에서 풀린다. 이로써 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역은 투기과열지구에서 해제된다. 규제지역은 강력한 세금과 대출 규제를 받는 지역으로 문재인 정부 때인 2016년부터 전국 곳곳이 대거 지정됐던 것을 정상화시키기 위한 신호탄으로 풀이된다. 국토교통부는 30일 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 이 같은 내용을 담은 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다. 이는 다음달 5일 오전 0시부터 효력이 발생한다. 이번에 투기과열지구 지정이 해제된 곳은 △대구 수성구 △대전 동구·중구·서구·유성구 △경남 창원 의창구 등 총 6곳이다. 조정대상지역 지정이 해제된 곳은 △대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군 △경북 경산시 △전남 여수시·순천시·광양시 총 11곳이다. 정부가 지방의 규제지역 일부를 이번에 해제한 건 향후 집값 상승 여력이 크지 않고 투기 세력이 몰릴 가능성이 적다고 판단한 것으로 보인다. 대구 등 지방은 집값 하락세와 공급 과잉으로 미분양 증가가 뚜렷하다. 전문가들은 이번에 규제지역이 해제됐지만 집값 상승에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 예본다. 한국은행이 빅스텝을 단행할 수 있는 등 추가 금리 인상이 예상되는데다 생애최초 무주택자를 제외하면 부동산 대출이 더 어려워지고 되고 있기 때문이다. 다음달 1일부터 주택담보대출과 신용대출 등 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 종전에는 총 대출액이 2억 원을 초과할 때만 적용을 받았다. 하지만 이달부터 총 대출액 1억 원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘어서면 추가 대출을 받을 수 없다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 “시장에 유동성이 여전히 많은만큼 규제지역을 광범위하게 해제하면 투기 수요가 몰리거나 시장이 재과열될 수 있다”고 말했다. 최동수 기자 firefly@donga.com신지환 기자 jhshin93@donga.com}

    • 2022-06-30
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  • 원희룡 국토 “임대차3법 중 갱신요구권-상한제 없애야”

    원희룡 국토교통부 장관(사진)이 임대차3법의 핵심인 계약갱신요구권과 전월세상한제를 폐지해야 한다고 밝혔다. 새 정부는 출범 이후 임대차3법에 ‘보완이나 수정’을 언급했지만 원 장관이 ‘폐지’를 직접 언급하며 임대차 제도에 대한 대대적인 개편이 이뤄질 것으로 전망된다. 원 장관은 29일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청토론회에서 “임대차3법은 이대로 갈 수는 없는 법”이라며 “졸속 입법(2020년 7월)한 부분에 대해서 근본적으로 손질해야 한다”고 밝혔다. 이어 “집주인 편을 드는 게 아니라 세입자들의 주거 안정 취지를 달성하면서도 시장 원리에 따라 임대인들도 공급량(전월세 물량)을 늘릴 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 시장의 물량이나 가격을 직접 통제하는 계약갱신요구권과 전월세상한제 대신 시장 원리에 거스르지 않는 대안을 내놓겠다는 취지로 보인다. 그는 소형 아파트(전용면적 60m² 이하) 위주로 등록 임대를 부활하고 집주인에게 세제 혜택 등 인센티브를 주는 방법으로 전월세 물량을 이끌어 낼 수 있다고 했다. 원희룡 “집주인 인센티브”… 10년 임대차계약 유지땐 ‘보유세 면제’ 검토 전월세 가격 통제 임대차법 탓… 물량은 줄고 가격 올랐다고 판단임대 연장-임대료 소폭 인상땐, 세제혜택줘 매물 유도하기로소형 임대사업자 부활도 시사“강남 집값 잡기가 목표는 아냐… 세금 정의롭게 매기는게 중요” “이대로 갈 수 없는 법이다. 졸속 입법한 부분은 근본적으로 손질해야 한다.” 29일 원희룡 국토교통부 장관이 다음 달 말 시행 2년이 되는 임대차 3법에 대해 강도 높은 발언을 쏟아낸 것은 시장 원리에 반하는 정책은 결국 실패한다는 인식에서 비롯된 것으로 보인다. 그는 세입자를 보호하려면 가격을 묶어두는 직접적인 규제보다는 시장에 자연스럽게 전월세 매물이 늘어나도록 유도해야 한다고 강조했다. 세입자 주거 안정을 위해 임대기간을 10년 유지한 집주인에게는 보유세를 면제해줄 수도 있다는 파격적인 방안도 제시했다. ○ “임대차 3법, 이대로 갈 수 없어”원 장관이 임대차 3법 폐지를 언급한 것은 전세 기간을 ‘2년+2년’으로 강제하는 계약갱신요구권과 전월세 인상률을 5%로 묶어 전월세 가격을 직접 통제하는 전월세 상한제가 전월세 물량 급감과 가격 급등을 초래했다는 판단을 하기 때문이다. 다만 원 장관은 전월세 신고제는 유지해야 한다고 덧붙였다. 실제로 2020년 7월 말 임대차법 시행 이후 서울 아파트 전세가격지수는 23%(KB부동산 올 6월 20일 기준) 올랐다. 계약 기간이 끝난 뒤 가격을 올리지 못할 것으로 예상하는 집주인들이 신규 임대를 놓을 때 가격을 대폭 올린 데 따른 것이다. 원 장관은 “(집주인이 계약 갱신 기간이 끝난) 4년 뒤 한꺼번에 (임대료를) 올리고, 지역별로 전월세 전환율을 묶어 놓아 집값이 오르는 부작용이 나타났다”고 했다. 다만 원 장관 뜻대로 계약갱신요구권과 전월세 상한제를 폐지하려면 국회 통과가 필요해 향후 진통이 예상된다. 현재 다수당인 더불어민주당 등 야당에서는 임대차 3법 폐지를 반대하고 있다. 원 장관은 “야당이 응해주진 않으면서 정쟁만 일어날 수 있어 대안을 제시해 최대한 합의를 이끌어 내겠다”고 했다. ○ 임대 10년 유지하는 집주인, 보유세 면제 검토원 장관은 임대차 3법의 새로운 대안으로 ‘집주인 인센티브’를 제시했다. 임대 기간을 연장하고 임대료를 소폭 올린 다주택자에게 등록임대사업자에 준하는 세제 혜택을 줘 전월세 매물을 유도하겠다는 것이다. 원 장관은 “‘2+2’를 다섯 번 유지하면 보유세가 제로(0)가 되는 누진적 인센티브 등을 줄 수 있을 것”이라며 “세금, 대출, 세입자와 보증 문제 등과 관련해 인센티브를 줄 수 있는 게 많다”고 설명했다. 집주인이 2년씩 5번, 총 10년 동안 임대차 계약을 유지하면 재산세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 혜택을 줄 수 있다는 의미로 해석된다. 현행 10년 등록임대사업자(비아파트)도 비슷한 혜택을 받는다. 그는 또 소형 아파트(전용면적 60m² 이하) 등록임대사업자 제도 부활도 시사했다. 문재인 정부 때에는 임대사업자를 투기의 온상으로 보고 제도 자체를 폐지했지만, 민간임대주택을 공급한다는 이들의 순기능을 인정해 혜택을 줘서 전월세 매물을 늘리겠다는 것. 원 장관은 “전 정부에서 서울의 큰 아파트에도 등록임대사업자 세제 혜택이 적용되다 보니 투기에 악용된 게 치명적 실수였다”며 “서민들이 이용하는 소형 아파트에 등록임대를 적용해 공급을 확대하는 방향으로 가야 한다”고 했다.○ “강남 집값 잡기 목표하지 않겠다”원 장관은 보유세 부과 기준도 주택 수가 아니라 주택 가액으로 가야 한다고 강조했다. 이는 윤석열 대통령이 대선 과정에서 공약으로 내걸었던 사항이기도 하다. 원 장관은 “다주택자여도 세금을 합리적으로 매겨야 하고 착한 임대인으로서 안정적인 (민간임대) 공급자 역할을 하는 사람은 대우해줄 필요가 있다”고 강조했다. 극심한 거래절벽 속 집값 양극화가 심해지고 있는 상황을 두고는 “초고가 주택은 특수 시장으로 따로 놓고 봐야 한다”며 “강남 집값을 잡겠다는 목표를 세우면 전 정부처럼 될 수 있기 때문에 특수 시장은 그것대로 다루면서 세금을 정의롭게 매기는 것이 중요하다”고 강조했다. 집값 전망에 대해선 “기준금리가 본격적으로 오르고 있어 전체적인 집값 평균이 대폭 상승하기는 힘들 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-06-30
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  • 사무실 부족한 ‘벤처 1번지’ 테헤란로… 성수-서초-송파로 확장을

    직장인들에게 일하고 싶은 지역을 고르라면 대체로 1순위로 강남업무지구(GBD)가 꼽힌다. 테헤란로 중심의 지역으로 남쪽으로 판교테크노밸리, 서쪽으로 여의도와 강서구 마곡지구, 북쪽으로 광화문 등이 있지만 여전히 강남을 뛰어넘지 못한다. 빌딩 등 상업용 부동산서비스기업 교보리얼코에 따르면 1분기(1∼3월) 강남권(강남구와 서초구) 대형빌딩 공실률은 0.61%로 조사됐다. 사실상 ‘공실 제로(0)’ 상태로 많은 기업과 인재가 몰리고 있지만 그 수요를 받아내지 못하고 있다. 부동산 시행업계 관계자는 “강남권은 테헤란로를 위주로 사무실을 못 구해 난리”라며 “성장세가 가파른 스타트업이나 혁신기업이 강남 입성을 노리고 있지만 공실이 없어 수개월째 대기하는 상황이 이어지고 있다”고 했다. 도시계획 전문가들은 강남이 서울을 대표하는 핵심 업무지구지만 지하철 2호선 강남역과 삼성역 사이를 잇는 테헤란로에 갇혀 성장이 멈췄다고 지적한다. ‘선(線)’으로 형성된 테헤란로를 동서남북으로 확장해 ‘면(面)’ 형태의 업무지구로 만들어 기업을 유치하고 문화·예술·스포츠·엔터테인먼트 등 새로운 기능을 담아 도시 경쟁력을 높여야 한다고 강조한다. ○ 단절된 강남과 서초 연결해야 27일 동아일보 ‘도시경쟁력이 미래경쟁력’ 자문단은 “서울이 글로벌 도시로 자리매김하려면 강남이 가진 장점을 극대화해야 한다”며 “테헤란로를 중심축으로 글로벌 기업이 입주하고, 인재들이 생활할 수 있는 공간으로 바꿔야 한다”고 했다. 테헤란로를 확장하기 위해서는 먼저 경부고속도로를 지하화해서 기존 테헤란로의 서쪽 끝인 지하철 2호선 강남역을 서초역까지 연장하는 방안이 꼽힌다. 서초구와 강남구 경계에 있는 경부고속도로 양재 나들목(IC)부터 한남IC까지 15km 구간을 지하화해 연계성을 높여야 한다는 것. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “경부고속도로를 지하화하면 테헤란로에 고여 있는 오피스 수요를 뚫어줄 수 있다”며 “교대역이나 서초역으로 오피스 수요가 분산되면 테헤란로 기능이 확장될 수 있을 것”이라고 했다. 강남역과 서초역 사이의 남은 빈 땅을 새로운 기업 거점으로 만들어야 한다는 목소리도 크다. 현재 이 구간에는 정보사령부 부지(9만6797m²), 롯데칠성&코오롱&라이온미싱 부지(6만3006m²) 등 개발이 가능한 알짜 땅이 있다. 정보사령부 부지를 개발 중인 구명완 MDM플러스 대표는 “판교에 있는 혁신 기업들이 벌써부터 서초 정보사부지로 이사 오고 싶다고 한다”며 “강남구 삼성동의 글로벌비즈니스센터(GBC)보다 부지도 크고 주변이 숲이라 잘만 개발한다면 혁신 기업들과 인재들을 모을 수 있을 것”이라고 했다. ○ 동쪽으로 송파·강동, 북쪽 성수까지 확장해야테헤란로 동쪽은 송파구 잠실동이나 강동구 천호동까지 연결해야 한다는 의견이 나온다. 현재 개발 중인 GBC와 잠실 일대 마이스(MICE·기업회의·관광·컨벤션·전시) 사업을 동쪽으로 확장시켜야 한다는 설명이다. 박희윤 HDC현대산업개발 상품기획실장은 “송파구까지 테헤란로를 연장하려면 현재 개발을 추진 중인 잠실주공5단지를 비롯해 인근 재건축 부지를 적절히 활용해야 한다”며 “단순히 주택사업으로 볼 게 아니라 업무·상업시설을 적절하게 배치시켜야 한다”고 했다. 특히 인근의 쿠팡이나 배달의민족, JYP엔터테인먼트 등 정보기술(IT)·엔터테인먼트 기업까지 연결해 ‘직주혼합’의 지역으로 만들어야 한다는 것이다. 테헤란로 북쪽으로는 성동구 성수동과의 연계성을 높여야 한다는 목소리가 크다. 현재 성수동 일대는 문화·예술 중심지로 떠오르며 ‘한국의 브루클린’이라 불린다. 패션업체 무신사를 비롯해 SM엔터테인먼트, 차량 공유업체 쏘카, 벤처투자사 소풍벤처스, DSC인베스트먼트는 물론 현대글로비스와 신세계 계열사 등 다양한 업종과 규모의 기업들이 들어섰다. 김승배 피데스개발 대표는 “성수동의 테크기업들과 문화·예술 기능이 강남권과 연계되면 서울 경쟁력을 한층 더 키울 수 있다”며 “현재 성수동이 준공업지역인데 상업지역 등으로 용도를 적극 바꿔주고 높이제한 등의 규제를 완화해야 한다”고 강조했다. ○ 규제 완화로 ‘제2의 테헤란로’ 조성해야 기존 테헤란로 기능을 다변화해야 한다는 지적도 나온다. 김도년 성균관대 건축학과 교수는 “테헤란로는 업무기능만 집중돼 굉장히 단조롭고 주말엔 공동화현상이 생긴다”며 “현재 코엑스가 거의 유일한데, 사람들이 놀고 휴식을 취할 수 있는 기능을 함께 넣어야 한다”고 했다. 영동대로(영동대교 남단∼삼성역∼강남구 일원동) 등 테헤란로 인근 도로를 개발해야 한다는 의견도 나온다. 이창무 교수는 “테헤란로는 대로변만 건물이 좀 들어섰고 뒤쪽은 개발이 거의 안 된 영동대로도 고밀개발해서 확장을 꾀할 수 있다”고 했다. 손종구 신영 대표는 “테헤란로 인근 도산대로(신사역 사거리∼영동대교 남단)는 지하철도 지나고 교통 인프라도 우수하다”며 “용적률 규제를 풀어준다면 ‘제2의 테헤란로’가 될 수 있을 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-06-28
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  • 거래절벽속 6억이하 집 매매비중 늘어

    #1. 서울 서초구 서초동 입주 20년 차, 1200채 규모의 A아파트 30평대(전용 84m²)는 이달 8일 역대 최고가인 25억2000만 원에 팔렸다. 지난달 8일(25억 원) 이후 한 달 만에 최고가 기록을 다시 세웠다. 인근 공인중개업소는 “학군이 좋아 매물을 찾는 문의가 꾸준하다”며 “서울 외곽 집을 팔고 매수하려는 수요가 꽤 있다”고 전했다. #2. 서울 금천구 700여 채 규모의 B단지 전용 59m²는 지난달 14일 6억 원에 거래됐다. 지난해 12월 최고가인 6억2000만 원에 팔렸지만 5개월여 만에 2000만 원 떨어졌다. 인근 공인중개업소는 “올해 초 호가가 6억 원을 넘었지만 팔리지 않자 보금자리론이 가능한 6억 원 이하로 떨어지고 있다”면서 “매수세가 줄어 매물이 쌓이고 있다”며 한숨을 쉬었다. 올 상반기(1∼6월) 서울 아파트 매매시장은 거래절벽이 심화된 가운데 양극화도 더 심해진 것으로 나타났다. 금리 인상과 대출 규제 등으로 거래가 급감한 가운데 중저가 단지에서는 매물이 쌓이고 하락 거래가 나왔다. 반면 대출 금지로 대출 규제 영향이 없는 재건축 및 신축 초고가 아파트는 최고가 거래가 1∼2건씩 이어졌다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 이날까지 신고된 서울 아파트 매매 거래는 7488건으로 지난해 같은 기간(2만6263건) 대비 71.5% 감소했다. 거래 가격대별로는 6억 원 이하 저가 아파트 거래 비중이 37.6%(2819건)로 가장 높았다. 지난해 같은 기간 30.4%(7988건) 대비 7.2%포인트 높아진 수준이다. 이자 부담이 커지자 그나마 서민들이 접근 가능한 저가 아파트 거래 비중이 높아진 것으로 보인다. 대출 금리의 영향을 받는 6억 원 초과 9억 원 이하 아파트 거래 비중도 지난해 상반기 27.9%(7355건)에서 올해 21.4%(1599건)로 줄었다. 같은 기간 9억 원 초과 15억 원 이하 비중도 26%에서 23.8%로 감소했다. 서울 강서구의 한 단지 내 공인중개업소는 “지난주 아파트값 문의 전화를 딱 1통 받았다”며 “매수 문의가 뚝 끊겼다”고 했다. 다만 대출이 안 되는 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 상반기 17.2%(1288건)로 전년 동기(15.7%·4134건) 대비 상승했다. 거래절벽으로 거래 건수가 줄었지만 비중은 높아졌다. 서초구 반포동 입주 39년 차 C아파트 전용 82m²는 이달 6일 역대 최고가인 26억5000만 원에 팔렸다. 인근 공인중개업소는 “한강뷰가 가능한 강남권 아파트 수요가 꾸준하다”며 “대출 규제 영향이 없어 금리 인상 영향도 크지 않다”고 했다. 전문가들은 서울 아파트 시장에서 거래 가뭄과 양극화가 지속될 것으로 본다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “미국 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 압력이 커지고 있고, 대출 규제도 있어 매수세가 쉽게 살아나기는 어려운 상황”이라며 “하반기 전체로는 약보합이겠지만 대출 규제 영향이 없는 일부 초고가 단지는 최고가 행진이 이어질 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-27
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  • 외국인 집주인 임대차 계약 70%↑… 지난달 건수 ‘역대 최다’

    외국인이 소유한 주택의 전월세 계약이 올 들어 급증한 것으로 나타났다. 26일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 확정일자를 받은 임대차 계약 중 외국인이 집주인인 임대차 계약 건수는 8048건으로, 지난해 같은 기간(4719건)보다 70.5% 급증했다. 외국인의 국내 주택 매수가 늘고, 지난해 6월부터 임대차계약 신고제가 시행되면서 외국인이 임대인인 임대차 계약도 늘어난 것으로 보인다. 월별로는 지난달 외국인이 임대인인 계약이 총 2362건으로 관련 통계 집계 이후 가장 많은 수준을 나타냈다. 외국인이 임대인인 계약은 지난해 7월부터 매달 1000건을 웃돌다가 지난달 처음으로 2000건을 넘어섰다. 이는 기존 최다였던 4월(1554건)보다 51.9% 증가한 수준이다. 외국인이 집주인인 임대차 계약은 지역별로 지난달을 기준으로 서울(619건), 경기(548건), 인천(85건) 순으로 많아 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 외국인 임대인 비중은 전체의 1%를 밑도는 수준이지만 이들의 부동산 거래 건수는 증가하고 있다. 윤석열 대통령이 후보 시절 내놓은 공약집에 따르면 지난해 외국인 아파트 취득 건수는 2010년 대비 5배로 증가했고, 이 가운데 중국인의 경우 27배로 늘어났다. 내국인은 각종 부동산 규제 적용을 받는 반면에 외국인은 관련 규제의 사각지대에 있어 역차별 논란이 불거진 바 있다. 정부는 올해 9월까지 외국인의 투기성 부동산 거래에 대해 기획 조사를 벌일 예정이어서 후속 조치에 관심이 모아지고 있다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-27
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  • 상반기 서울 아파트 거래, 6억 이하-15억 초과 비중 늘며 ‘양극화’

    #1. 서울 서초구 서초동 입주 20년 차, 1200채 규모 A 아파트 30평대(전용 84㎡)는 이달 8일 역대 최고가인 25억2000만 원에 팔렸다. 지난달 8일(25억 원) 이후 한 달 만에 다시 최고가 기록을 다시 세웠다. 인근 공인중개업소는 “학군이 좋아 매물을 찾는 문의가 꾸준하다”며 “서울 외곽 집을 팔고 매수하려는 수요가 꽤 있다”고 전했다. #2. 서울 금천구 700여 채 규모 B 단지 전용 59㎡는 지난달 14일 6억 원에 거래됐다. 지난해 12월 최고가인 6억2000만 원에 팔렸지만 5개월여 만에 2000만 원 떨어졌다. 인근 공인중개업소는 “올해 초 호가가 6억 원을 넘었지만 팔리지 않자 보금자리론이 가능한 6억 원 이하로 떨어지고 있다”며 “매수세가 줄어 매물이 쌓이고 있다”고 한숨을 쉬었다. 올 상반기(1~6월) 서울 아파트 매매시장은 거래절벽이 심화된 가운데 양극화도 더 심해진 것으로 나타났다. 금리인상과 대출 규제 등으로 거래가 급감한 가운데 중저가 단지에서는 매물이 쌓이고 하락거래가 나왔다. 반면 대출 금지로 대출 규제 영향이 없는 재건축 및 신축 초고가 아파트는 최고가 거래가 1~2건 씩 이어졌다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 이날까지 신고된 서울 아파트 매매 거래는 7748건으로 지난해 같은 기간(2만6263건) 대비 71.5% 감소했다. 거래 가격대별로는 6억 원 이하 저가 아파트 거래 비중이 37.6%(2819건)으로 가장 높았다. 지난해 같은 기간 30.4%(7988건) 대비 7.2%포인트 높아진 수준이다. 이자 부담이 커지자 그나마 서민들이 접근 가능한 저가 아파트 거래 비중이 높아진 것으로 보인다. 대출 금리 영향을 받는 6억 원 초과 9억 원 이하 아파트 거래 비중도 지난해 상반기 27.9%(7355건)에서 올해 21.4%(1599건)로 줄었다. 같은 기간 9억 원 초과 15억 원 이하 비중도 26%에서 23.8%로 감소했다. 서울 강서구 한 단지 내 공인중개업소는 “지난주 아파트값 문의 전화를 딱 1통 받았다”며 “매수 문의가 뚝 끊겼다”고 했다. 다만 대출이 안 되는 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 상반기 17.2%(1288건)로 전년 동기(15.7%·4134건) 대비 상승했다. 거래절벽으로 거래 건수가 줄었지만 비중은 높아졌다. 서초구 반포동 입주 39년 차 C아파트 전용 82㎡는 이달 6일 역대 최고가인 26억5000만 원에 팔렸다. 인근 공인중개업소는 “한강뷰가 가능한 강남권 아파트 수요가 꾸준하다”며 “대출 규제 영향이 없어서 금리 인상 영향도 크지 않다”고 했다. 전문가들은 서울 아파트 시장에서 거래 가뭄과 양극화가 지속될 것으로 본다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “미국 금리인상에 따른 국내 금리인상 압력이 커지고 있고, 대출 규제도 있어 매수세가 쉽게 살아나기는 어려운 상황”이라며 “하반기 전체로는 약보합이겠지만 대출 규제 영향이 없는 일부 초고가 단지는 최고가 행진이 이어질 것”이라고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-26
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  • ‘주택 45채 싹쓸이’… 외국인 부동산투기 칼 빼든다

    40대 미국인 A 씨는 2018년부터 2020년까지 경기와 인천, 충청 지역을 돌며 주택 45채를 ‘싹쓸이’했다. 단지마다 7채씩 통으로 매수한 단지만 3곳에 이른다. 내국인이었다면 불법·이상 거래로 조사받았을 만한 거래들이지만 그는 최근까지 아무런 제재도 받지 않았다. 앞으로는 외국인의 부동산 거래도 투기가 의심되면 정부가 조사에 나선다. 외국인 투기가 쏠리는 지역은 ‘외국인 거래허가구역’으로 지정하는 방안도 추진한다. 국토교통부는 국세청, 법무부, 관세청 등 관계기관과 함께 이달 24일부터 9월까지 외국인 투기성 거래 기획조사에 착수한다고 23일 밝혔다. 대상은 2020년 1월∼2022년 5월 외국인 거래 중 투기가 의심되는 1145건이다. 투기 의심 거래는 국적별로 중국이 52.6%를 차지해 가장 많았고 미국 26.4%, 캐나다 7.3%, 대만 4.3% 순이었다. 외국인의 국내 주택 매수건수는 2017년 6098건에서 2021년 8186건으로 지속적으로 증가하고 있다. 거래량 자체는 전체의 1% 수준이지만 지난해 거래 중 64%가 집값 상승이 두드러진 수도권에 몰리는 등 시세차익을 노린 투기성 거래가 많았던 것으로 추정된다. 유형도 다양하다. 17세 미국인 B 씨는 2018년 서울 용산구에 있는 27억 원짜리 아파트를 매수했고, 경기에선 8세 중국인이 1억6000만 원짜리 주택을 사들였다. 국토부는 이들이 구입 자금을 편법 증여받았을 가능성이 높다고 보고 있다. 유럽 국적의 한 외국인은 서울 강남의 주택을 105억3000만 원에 매입하기도 했다. 국토부는 구입 자금을 해외에서 불법으로 들여왔다고 의심하고 있다. 경제 활동을 할 수 없는 유학비자(D2)로 입국한 중국 여성 C 씨는 인천 빌라 2채를 1억8000만 원에 사들여 불법 임대해 매달 90만 원씩 수입을 거두기도 했다. 국토부는 이런 사례들을 국세청, 금융위원회 등에 통보하고 과태료 부과 등을 추진할 계획이다. 외국인 부동산 거래를 관리하기 위한 제도 개선에도 착수한다. 시도지사 등이 ‘외국인 거래허가구역’을 지정할 수 있도록 법 개정도 추진한다. 이 경우 실거주 목적 매입만 가능해진다. 임대사업자 등록이 가능한 비자를 거주(F2) 일부, 재외동포(F4), 영주(F5), 결혼이민(F6) 등으로 제한하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정도 추진한다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-24
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  • 등록임대사업자도 ‘상생임대인’ 혜택

    6·21부동산대책의 핵심인 상생임대인 제도가 등록임대사업자에게도 적용된다. 임대 의무 기간 동안 세입자의 계약 갱신 요구를 받아 갱신계약을 한 집주인도 상생임대인으로 인정받는다. 이들 모두 직전 계약보다 전월세 가격을 5% 이내로 올린 경우 2년 거주하지 않아도 양도소득세 면제의 혜택을 받는 것이다. 23일 기획재정부에 따르면 등록임대사업자가 2020년 12월 20일∼2024년 12월 31일 사이 5% 이내로 임대료를 올리는 계약(상생계약)을 체결했다면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝나 매도할 때 양도세 비(非)과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 다주택자라면 다른 주택을 모두 팔고 상생계약을 맺은 해당 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 기재부 관계자는 “등록임대사업자도 임대료 증액 제한 등 공적 의무를 다하는 만큼 요건만 충족되면 2년 거주를 인정해 준다”고 했다. 아울러 계약갱신요구권을 쓴 계약도 요건만 맞으면 혜택을 받을 수 있다. 다만 상생계약을 맺고 계약 기간을 2년 이상 유지해야 혜택을 받는다. 세입자가 먼저 계약 해지를 원하거나, 세입자 과실로 2년을 채우지 못해도 혜택을 받지 못한다. 기재부 관계자는 “집주인이 억울할 수 있지만 상생계약을 2년 유지해야 한다는 조건이 없으면 상생계약만 맺고 바로 계약을 해지해 버리는 사례가 나올 수 있다”고 했다. 다가구주택을 보유한 집주인도 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 다만 구분등기를 하지 않았다면 해당 건물의 모든 세입자와 상생계약을 맺어야 한다. 다가구주택은 보통 호수(구획)별로 나누어져 있지만 소유자는 1명이다. 호수마다 소유주가 다른 다세대주택과 다르다. 소득세법 시행령에 따르면 다가구주택 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다. 이에 따라 구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 집을 팔 때 상생임대인 혜택을 받으려면 모든 호수별로 임대료 상승률이 5% 이내인 상생계약을 맺어야 한다. 다가구주택을 구성하는 한 집이라도 상생계약을 맺지 않으면 혜택을 받지 못하는 것이다. 상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 6·21부동산대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐고, 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 실거주 요건(2년)도 면제해 준다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-24
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  • 전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 혜택 못받아

    윤석열 정부의 첫 부동산 대책 ‘6·21부동산대책’ 핵심인 상생임대인 제도 확대 방안을 놓고 22일 국세청 등에 문의가 빗발치고 부동산 커뮤니티에도 질문이 수백 건 오르는 등 집주인과 세입자 사이에서 궁금증이 커지고 있다. 적용 요건이 까다로워 혼란을 키우는 데다 요건이 충족되는 적용 대상이 실제로는 많지 않아 전월세 가격 억제 효과가 크지 않을 거라는 지적이 나온다. 상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다. 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 헷갈리기 쉬운 상생임대인 제도를 Q&A로 정리했다. ―상생임대인의 정확한 개념은…. “신규·갱신 임대차 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.” ―‘직전 계약’의 기준은…. “최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 직전 계약으로 본다. 상생임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다.” ―2021년 5월 전세 끼고 집을 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약하면 상생계약이 되나. “안 된다. 직전계약과 상생계약의 임대인은 같은 사람이어야 한다. 집을 살 때 승계한 전세 계약은 이전 집주인이 한 계약이기 때문에 직전 계약으로 보지 않는다. 질문 속 집주인은 ①올해 8월 전세계약을 다시 한 뒤 ②이 계약을 최소 1년 6개월 유지해 ‘직전계약’ 요건을 갖추고 ③2024년 2월 이후 두 번째 전세계약을 할 때 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 ④두 번째 계약을 2년 이상 유지해야 양도세 면제를 받을 수 있다.” ―임대인 A 씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나. “그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A 씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.” ―아파트를 분양받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나. “신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.” ―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나. “안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.” ―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가. “이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.” ―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한 번 맺은 후 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나. “가능하다. 한 번 상생계약으로만 인정받으면 된다.” ―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A주택에 양도세 면제를 받을 수 있나. “아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1가구 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.” ―A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나. “안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.”최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-23
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  • 전세 승계 갭투자자, 임대기간 18개월 넘어야 상생임대인 요건 갖춘다[Q&A]

    윤석열 정부의 첫 부동산 대책 ‘6·21부동산대책’ 핵심인 상생임대인 제도 확대 방안을 놓고 22일 국세청 등에 문의가 빗발치고 부동산 커뮤니티에도 질문이 수백여 건 오르는 등 집주인과 세입자 사이에서 궁금증이 커지고 있다. 적용 요건이 까다로워 혼란을 키우는데다 요건이 충족되는 적용 대상이 실제로는 많지 않아 전월세 가격 억제 효과가 크지 않을 거라는 지적이 나온다. 상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다. 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 헷갈리기 쉬운 상생임대인 제도를 Q&A로 정리했다. ―상생임대인의 정확한 개념은? “신규·갱신 임대차 계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.” ―‘직전 계약’의 기준은? “상생 계약으로 인정받으려면 ‘직전 계약’이 존재해야 한다. 직전 계약은 임대인 ‘본인’과 맺은 계약만 해당된다. 직전 계약과 현 계약의 임대인이 동일해야 한다. 직전 계약으로 인정받으려면 계약 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.” ―2021년 5월 전세 끼고 아파트를 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약 하면 상생계약이 되나? “안 된다. 승계한 계약은 집을 매수한 임대인이 맺은 계약이 아니어서 직전 계약으로 인정받지 못한다. 직전 계약이 없는 셈이어서 재계약은 상생계약이 아니다. 다만 2024년 8월에 직전 계약보다 전세금을 5% 이내로 올리면 상생계약으로 인정받을 수 있다. 2026년 8월까지 계약을 유지한 뒤 집을 팔면 양도세 면제를 받을 수 있다.” ―임대인 A씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나. “그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.” ―아파트를 분양 받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나. “신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.” ―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나. “안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.” ―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가. “이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.” ―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한번 맺은 후, 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나. “가능하다. 한번 상생계약으로만 인정받으면 된다.”―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A 주택에 양도세 면제를 받을 수 있나? “아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1세대 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.” -A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나? “안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.” 최동수 기자 firefly@donga.com}

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  • 전월세 5%내로 올린 집주인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세

    《정부가 전월세 시장 안정과 부동산 시장 정상화 방안을 담은 6·21부동산대책을 21일 발표했다. 새 정부의 첫 번째 부동산 대책으로 문재인 정부 때 시장 왜곡을 초래한 과도한 규제를 완화한다는 의도가 담겼다. 전월세 대책으로는 전월세 가격을 5% 이내로 올리는 집주인(상생 임대인)에게 인센티브를 줘서 가격 급등을 억제하고, 월세 세액공제율을 높여 세입자 부담을 더는 방안이 추진된다. 임대차 3법 시행 2년을 맞는 7월 계약갱신요구권을 이미 사용한 세입자들이 시장에 나오기 전 법 개정 없이 시행해 ‘8월 전세대란’을 막기 위한 취지다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시장 정상화의 첫걸음이지만 시장 안정을 위해 임대차 3법을 수정·개편하는 등의 근본 대책이 나와야 한다”고 했다. 전월세 대책에서 크게 바뀌는 부분을 정리했다.》 집주인-세입자 Q&A―가장 핵심인 상생임대인 지원 제도는 기존과 어떻게 달라지나. “기존에는 전월세 계약 당시에 공시가격 9억 원 이하인 1주택을 보유한 집주인이 상생계약(5% 이내로 임대료를 올린 전월세 계약)을 맺으면 상생임대인으로 인정됐다. 이번에는 주택 가격 요건이 없어졌다. 기존에는 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건을 2년에서 1년으로 완화했는데, 이번에는 실거주 요건을 아예 면제했다. 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 요건도 없어졌다.” ―이번 상생임대인 확대 방안 적용 대상은…. “상생임대인 제도가 시작된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내 체결한 계약이 대상이다. 기존에 상생임대인 혜택을 받던 이들도 확대된 혜택을 받는다. 이번 대책 발표 전 상생계약을 체결한 경우 이 기간 내 재계약하며 상생계약을 맺으면 혜택을 받는다.” ―갱신 계약만 적용되나. “아니다. 집주인이 새로운 세입자와 전세 계약을 맺을 때도 직전 세입자 전월세 가격의 5% 이내로 인상해 계약하면 상생임대인으로 인정받는다.” ―다주택자도 상생임대인이 될 수 있나. “계약 시점엔 다주택자였던 집주인도 집을 팔고 1주택자 전환 계획이 있다면 혜택을 받는다. 예를 들어 2채를 보유한 경우 임대를 주고 있는 한 채를 상생계약하면 해당 집을 팔 때 실거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받는다. 3주택자라면 임대를 준 2채 중 첫 번째 집을 팔 때는 혜택을 못 받고, 집 2채를 처분한 뒤 1주택자가 되면 혜택을 받게 된다.” ―주택담보대출을 받으면 반드시 전입·실거주해야 하는 규제도 완화되는데…. “기존엔 규제지역에서 주담대를 받아 주택을 사면 6개월 이내 기존 주택을 처분하고, 신규 주택으로 전입해야 했다. 이번 대책으로 기존 주택은 2년 내에만 팔면 되도록 완화된다. 전입 의무는 폐지됐다. 또 전세로 거주 중인 1주택자의 보유 주택이 9억 원이 넘어도 기존 전세대출을 연장해 주기로 했다. 정부는 이를 통해 전월세 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.” ―세입자에게 직접 주는 혜택은…. “연말에 받는 월세 세액공제율을 최고 15%까지 높여준다. 정부는 올해 안에 조세특례제한법을 개정해 올해 월세액부터 적용되도록 할 계획이다. 전월세 보증금 대출 상환액에 대한 소득공제 한도도 300만 원에서 400만 원으로 늘어난다.” ―금리가 올라 전세대출 부담이 크다. 관련 대책은 없나. “계약갱신요구권을 소진한 세입자 중 향후 1년 내 만기가 돌아오는 세입자를 대상으로 버팀목 전세대출 요건이 완화되고 대상도 확대된다. 서민 세입자(만 34세 이하, 연 소득 5000만 원 이하 무주택자)는 수도권 기준 보증금 최고 4억5000만 원에 최대 1억8000만 원까지 저리로 대출받을 수 있다.”공시가 10억원 집 상속해 2주택 됐다면 종부세 2144만원 → 300만원으로 줄어 일시적 2주택자 Q&A지방 공시가 3억이하 집, 주택수 제외1주택자 종부세 과세기준 11억→14억올해 한시적으로 ‘특별공제’ 혜택野 협조없인 종부세법 개정 어려워 정부가 21일 내놓은 ‘3분기(7∼9월) 추진 부동산 정상화 과제’에는 이사와 상속 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우 종합부동산세(종부세)를 감면하는 방안이 담겼다. 또 지나친 종부세 중과 사례로 지적됐던 지방 저가주택 매수의 경우에도 혜택을 주기로 했다. 종부세 부과 개편안을 Q&A로 알아본다. ―갑작스럽게 주택 1채를 상속받아 2주택자가 됐다. 종부세 부담이 어떻게 달라지나. “조정대상지역에서 5년 동안 집(공시가격 15억 원)을 보유해 온 사람(만 65세)이 같은 지역에서 집 1채(공시가격 10억 원)를 상속받았다고 가정하자. 지금까지는 2주택자에 해당돼 2144만 원의 종부세를 내야 했다. 하지만 개편안을 적용하면 종부세가 대폭 줄어들어 300만 원을 내면 된다.” ―상속자는 평생 1주택자 혜택을 받을 수 있는 것인가. “아니다. 주택 가격과 지분에 따라 기간이 다르다. 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택이거나, 40% 이하 지분을 가진 경우에는 기한 제한 없이 1주택자 혜택을 받는다. 하지만 이보다 비싼 주택이나, 더 많은 지분을 상속받았다면 5년 동안만 주택 수에서 제외된다.” ―홀로 계신 어머니를 위해 군 단위 시골에 공시가격 1억 원짜리 주택을 추가로 샀다. 2주택자가 됐는데, 종부세 감면을 받을 수 있나. “그렇다. 지금 1주택자라 하더라도 수도권과 세종시, 광역시가 아닌 곳에 공시가격 3억 원 이하 주택을 산다면 주택 수에서 제외된다. 다만 종부세를 계산할 때 이용하는 과세표준에는 합산하기 때문에 기존 주택 가격에 따라 부담하는 세율은 달라질 수 있다.” ―다른 집을 매수해 ‘갈아타기’ 하려는 1주택자다. 어떻게 해야 종부세를 감면받을 수 있나. “다른 주택을 산 뒤 2년 내에 이전 주택을 팔면 된다. 그렇게 할 계획이라면 9월 16∼30일 국세청에 종부세 합산배제신고를 해야 한다.” ―2년 내에 기존 주택을 양도하면 종부세를 얼마나 줄일 수 있나. “조정대상지역에서 5년간 집(공시가 15억 원)을 보유했고, 만 65세로 고령자 공제를 받는 사람이라고 치자. 같은 지역에서 같은 가격의 집을 샀고, 2년 내 기존 주택을 팔았다면 427만 원의 종부세만 내면 된다. 이 혜택을 받지 못한다면 3254만 원의 종부세를 내야 한다.” ―6월 말에 다른 주택을 매수해 2주택자가 됐고, 올해 말에 기존 집을 팔 계획이다. 그럼 올해와 내년 모두 종부세 감면 혜택을 받을 수 있나. “종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 매기고, 12월에 종부세를 실제로 낸다. 올해 기준일 당시 1주택자였기 때문에 올해 종부세는 1주택자 기준으로 낸다. 또 2년 내 기존 주택을 판다면 내년 12월 종부세를 낼 때 감면 혜택을 받을 수 있다.” ―만약 기존 주택을 2년 이내에 처분하지 못하면 어떻게 되나. “감면받은 종부세와 이자 가산액을 모두 내야 한다.” ―1가구 1주택자에게 주어지는 종부세 혜택도 있나. “있다. 올해 한시적으로 ‘특별공제 3억 원’ 혜택을 받을 수 있다. 즉, 1주택자의 종부세 과세기준 공시가격이 현행 11억 원에서 14억 원으로 올라가는 것이다. 공시가격이 13억 원이라면 올해 종부세를 내지 않아도 된다.” ―이 제도가 올해부터 시행되나. “국회에서 종부세법이 개정된다면 그렇다. 정부는 올 11월 종부세 고지부터 적용하기 위해 3분기에 법 개정을 추진한다. 야당의 협조가 필수다.”최동수 기자 firefly@donga.com강유현 기자 yhkang@donga.com세종=박희창 기자 ramblas@donga.com세종=최혜령 기자 herstory@donga.com}

    • 2022-06-22
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  • “서울 동북권 ‘담장없는 캠퍼스’ 창업기지화… 인재양성 요람으로”

    《 서울 창동역에서 청량리역, 크게는 왕십리역까지 아우르는 동북권은 서울 주요 대학이 몰려 있는 인재 양성의 요람이다. 공항과 가까운 서울 서부권은 마곡지구, 상암DMC 등에 신성장 기업들이 포진해 있다. 하지만 그동안은 서울 중심에서 떨어져 있어 이 같은 성장 잠재력이 상대적으로 주목받지 못했다. 동아일보 ‘도시 경쟁력이 미래 경쟁력’ 기획 자문단은 두 지역을 균형발전은 물론 핵심산업 인재 부족에 시달리고 있는 한국의 인적 자원 경쟁력을 업그레이드할 수 있는 지역이라고 말한다. 》 서울 중랑천을 중심으로 도봉구 창동부터 노원구 상계동, 동대문구 청량리까지 이어지는 동북권. 강남에 비해 일자리가 적고 주거지역이 밀집해 서울에서도 대표적인 ‘베드타운’으로 꼽힌다. 하지만 이곳은 고려대와 경희대, 한국외국어대, 서울시립대, 광운대 등 대학 10여 곳이 모여 있다. 광운대와 서울과학기술대 등 공대가 강한 대학이 몰린 지역이기도 하다. 도시계획 전문가들은 이 일대를 ‘창업 중심 대학가’로 조성해 젊은 인력을 활용한 일자리를 만들고 지역에 활력을 불어넣는 복합도시 개발 모델을 새롭게 만들어야 한다고 강조한다. 20일 동아일보 ‘도시경쟁력이 미래경쟁력’ 자문단은 “서울 도시 경쟁력을 회복하기 위해 동북권 대학과 서부권 기업 역량을 활용해 인적 자원의 보고(寶庫)이자 창업 기지로 만드는 새로운 도시 개발이 필요하다”고 입을 모았다. ○ 개발 뒤처진 동북권, ‘펜스리스 캠퍼스’로 전문가들은 서울 동북권의 경우 기업과 대학이 만날 수 있는 물리적 공간을 확보하는 게 시급하다고 지적한다. 윤석열 정부가 내거는 대학 중심 창업생태계인 ‘창업중심대학’을 구현할 수 있는 곳이란 설명이다. 윤 대통령은 후보 시절 “급변하는 산업 수요에 맞춰 20, 30대를 위해 대학을 창업 기지화해서 맞춤형 일자리를 만들겠다”고 밝힌 바 있다. 실제 일본의 모리기념재단 도시전략연구소가 평가한 전 세계 48개 도시 ‘경제 역량’ 순위에서 서울은 2015년 8위에서 2020년 20위로 하락했다. 특히 ‘사업 환경’ ‘경제활동의 용이성’ ‘인적자본’ 등에서 뒤처졌다. 경제역량을 높일 인적자원이 절실하다는 의미다. 대학 담장을 없앤 ‘펜스리스(fenceless) 대학’ 개념을 동북권에 적용해야 한다는 제언도 나온다. 김현수 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “서로 흩어진 각 대학 공간을 한곳으로 모아 클러스터화하고 빈 공간은 연구시설로 활용하는 등 대학 간 공간을 공유하면 서로 다른 분야 인력이 만나 시너지를 일으킬 수 있다”고 말했다. ○ “역세권 복합개발로 물리적 공간 마련해야”최근 진행되는 수도권 광역급행철도(GTX) 건설과 광운대역·청량리역 역세권 복합개발은 동북권 개발의 출발점이 될 것으로 보인다. 박희윤 HDC현대산업개발 상품기획실장은 “동북권에서 ‘앵커기업’ 역할을 하면서 스타트업을 지원할 대기업이 필요하다”며 “광운대역세권 등 GTX 정차역 인근에 주요 기업의 거점 오피스와 창업지원센터를 마련하면 기업과의 연계성을 강화할 수 있다”고 했다. 오래된 주택이 밀집한 지역이 많다는 건 한계이자 기회이기도 하다. 재개발·재건축은 주민 간 이해관계 조정에 시간이 걸리지만 지역 전체의 마스터플랜을 마련해 새로운 개발 모델을 제시하면 지역을 탈바꿈할 수도 있다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “재개발·재건축을 주택 공급의 문제로만 볼 게 아니라 글로벌 경쟁력을 높일 공간을 만든다는 차원에서 접근해야 한다”고 했다. ○ 직주일치-복합개발 실현한 ‘마곡-상암’ 서울 서부권인 마곡지구와 상암 디지털미디어시티(DMC)도 서울 내 균형 발전을 도모할 수 있는 지역으로 꼽힌다. 마곡지구는 LG 등 대기업 연구개발(R&D)센터와 제약·바이오 회사 등이 입주하며 ‘직주근접’ 도시가 됐다. 쓰레기 매립지였던 난지도를 개발한 상암DMC도 주거 단지와 함께 미디어 기업과 각종 정보통신기술(ICT) 업체들이 자리 잡았다. 전문가들은 공공이 민간과 적극 소통하며 ‘수요자 맞춤형’으로 개발한 것이 주효했다고 말한다. 손종구 신영 대표는 “마곡지구는 관리위원회를 만들어 입주 업종을 철저히 관리하는 등 서울시가 가이드라인을 잘 세운 사례”라고 말했다. 정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “처음 상암DMC에는 주거지만 예정돼 있었는데 서울시가 국토교통부에 건의해 시행령을 바꿔 주요 미디어 기업들과 ICT 기업을 유치했다”고 했다.○ 상암-마곡-공항 연계성 강화해야 서울 서부권을 글로벌 업무지구로 키우기 위해 강남과 광화문 등 서울의 다른 중심 업무지구, 공항과의 연계성을 높여야 한다는 지적도 나온다. 김승배 피데스개발 대표는 “글로벌 도시들은 공항에서 직접 연결되는 교통수단이 있다”며 “서부권도 드론, 도심항공교통(UAM) 등을 개발해 한강으로 단절된 마곡과 상암을 연결하고, 인천·김포공항과의 연결성을 강화해야 한다”고 했다. 산학협력 기능이 약한 서부권에 동북권 대학의 원격 캠퍼스를 조성해 산학협력 기능을 강화해야 한다는 의견도 있었다. 직장인이 빠져나간 저녁이나 주말에 ‘죽은 도심’이 되지 않으려면 직장, 주거, 교육에 이어 즐길거리를 갖춰야 한다는 의견도 나온다. 이희정 서울시립대 도시공학과 교수는 “마곡, 상암은 문화적 잠재력이 큰 지역”이라며 “일 끝나고 맛있는 음식을 먹고 문화생활을 향유하는 시설을 더 확충해야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-06-21
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  • 우미건설, 의정부 ‘리듬시티’에 10년 임대아파트

    우미건설이 경기 의정부시 복합문화융합단지 공동주택용지에 짓는 10년 민간임대 아파트 ‘리듬시티 우미린’(사진)을 이달 분양한다. 20일 우미건설에 따르면 이 단지는 8개 동(지하 2층∼지상 25층), 전용면적 84m² 총 767채로 구성된다. 리듬시티는 의정부시 산곡동 일대 땅 65만4379m²를 문화, 관광, 쇼핑, 주거 기능이 어우러진 도시로 개발하는 프로젝트다. 지구 안에 K팝 클러스터를 비롯해 대규모 상업시설 등이 조성될 예정이다. 도시 인근에 조성되는 고산지구, 민락지구, 법조타운(예정)과의 시너지 효과도 기대된다. 교통 여건도 우수하다. 의정부 경전철 고산역이 가깝고, 구리∼포천 고속도로, 수도권 제1순환고속도로도 쉽게 이용할 수 있다. 의정부에서 출발해 서울 강남을 지나 경기 수원시까지 연결되는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선은 2027년 개통을 목표로 추진 중이다. 단지 인근에 초등학교가 예정돼 있고 지구 내 근린공원, 문화공원 등 녹지공간도 들어설 계획이다. 단지에는 다목적 체육관, 실내 골프연습장, 피트니스센터, 실내 유아놀이터, 카페 등이 마련된다. 입주는 2024년 12월 예정.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-21
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  • “이자 무서워”… 2억 내린 잠실 급매물도 안팔려

    서울 송파구 잠실동의 3700채 규모 A아파트. 이 단지 전용면적 84m²는 이달 8일 23억 원에 거래되며 이전 최고가(24억5000만 원) 대비 1억5000만 원 하락했다. 매물은 올해 초 74채에서 19일 현재 125채로 2배 가까이로 늘어났다. 인근 공인중개업소는 “대선 이후 매수 문의가 좀 늘었다가 다시 잠잠해졌다”며 “전용 84m² 중 저층 매물은 20억∼21억 원짜리 급매물도 있지만 매수세가 붙지 않고 있다”고 했다. 미국발(發) 금리 인상에 따른 대출금리 급등으로 매수 심리가 위축되며 서울 아파트 시장이 다시 급격히 얼어붙고 있다. 일부 초고가·재건축 아파트를 제외하면 송파, 강동 등 강남권에서도 최고가 대비 수억 원씩 하락한 거래가 속속 나오고 있다. 경기 침체 전망까지 나오면서 일각에서는 금융 분야에서 시작된 자산시장 혼란이 부동산으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 19일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(13일 기준) 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구) 매매수급지수는 94.5로 4주 연속 하락했다. 서울 동북권(노원·도봉·강북구 등)과 서북권(은평·서대문·마포구 등)은 각각 84.3, 82.8로 2019년 7월 이후 매수세가 가장 크게 위축된 것으로 조사됐다. 매매수급지수가 100 미만일수록 매수세보다 매도세가 강하다는 의미다. 매수세가 줄면서 한국부동산원은 물론이고 민간기관 통계에서도 서울 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 이날 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 하락해 2020년 5월 이후 약 2년 만에 하락 전환했다. KB부동산의 서울 아파트값은 0.02% 올라 상승세를 유지했지만, 전국 아파트값이 0.01% 떨어져 2019년 7월 이후 34개월 만에 하락세로 전환했다. 현장에서도 이 같은 분위기를 체감하고 있다. 서울 강동구 고덕아르테온 전용 59m²는 이달 1일 12억9000만 원에 거래됐다. 최고가인 지난해 8월 14억6500만 원에 비해 1억7500만 원 떨어졌다. 인근 공인중개업소는 “다주택자 양도세 중과 배제를 노린 절세 매물이 쌓이면서 호가가 5000만∼1억 원씩 떨어지고 있고, 이자 부담이 커진 ‘영끌족’들은 전세를 놓고 교외로 빠지려 한다”며 “매수자들도 대출 이자 부담에 선뜻 급매를 잡지 못하고 있다”고 했다. 서울 노원구의 공인중개업소는 “대선 직후 급매가 일부 소진된 뒤 나온 매물은 두세 달씩 안 팔리고 그대로 있다”고 했다. 매매시장보다 앞서 시장 상황을 보여주는 경매도 위축되고 있다. 법원 경매 정보기업 지지옥션에 따르면 6월 둘째 주까지 서울 아파트 낙찰가율은 90∼91%로 5월(96.8%)보다 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리 인상으로 대출과 관계없는 초고가 주택과 대출을 받아 집을 사려는 수요가 많은 중저가 주택 간 양극화가 심해질 것”이라며 “서울을 포함한 수도권 전체는 거래 가뭄이 계속되고 소폭 하락세가 이어질 것으로 보인다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-20
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  • 원희룡 “현행 안전운임 산정에 문제… 개선 필요”

    화물연대 파업 쟁점이었던 안전운임제와 관련해 정부가 안전운임제 문제점을 유지한 채 안전운임제를 영구화하는 방안은 논의할 수 없다고 밝혔다. 원희룡 국토교통부 장관(사진)은 16일 서울 종로구 정부서울청사에서 브리핑을 열고 “안전운임을 결정하는 안전운임위원회 구성이 설득력이 떨어지고 운임 산정 근거가 객관적이지 않다”며 이같이 밝혔다. 안전운임제는 화물차 기사(차주)의 안전운행을 위해 적정 운임을 보장하는 제도로 3년 일몰제로 도입돼 연말 종료될 예정이었다. 화물연대와 정부가 ‘안전운임제 지속 추진’에 합의하며 파업이 끝났지만 안전운임제를 이어가려면 운영방식을 먼저 개선해야 한다는 뜻으로 풀이된다. 양측이 안전운임제 지속 추진의 전제 조건을 논의하는 과정에서 갈등이 불거질 수 있을 것으로 보인다. 우선 안전운임위원회는 차주 측 3명, 운송사업자 측 3명, 화주 측 3명, 공익위원 측 4명으로 구성된다. 화주 측은 운송사업자도 운임이 오르면 이득이어서 차주와 이해관계가 사실상 같아 화주에게 불리해 구성을 바꿔야 한다고 주장해 왔다. 그는 또 “운송 원가를 차주 설문에 의존해 산정하는 것은 문제”라며 “국세청 소득자료 등 객관적인 자료를 가지고 산정해야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-17
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  • 서울 아파트값 3주 연속 내림세… 한달새 매물 13% 늘어나

    서울 아파트 값이 3주째 떨어지며 하락폭이 커진 것으로 나타났다. 전국 아파트 값도 2년 10개월 만에 하락했다는 민간 통계도 나왔다. 내년까지 한시 적용되는 다주택자 양도세 중과 배제를 노린 절세 매물이 시장에 쌓인 상황에서 대출금리가 급등하며 매수 심리가 위축된 영향으로 보인다. 16일 한국부동산원 주간 아파트 동향에 따르면 6월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 값은 지난주보다 0.02% 떨어졌다. 전주(―0.01%)보다 하락폭이 확대됐다. 민간 조사업체인 KB부동산 리브온 주간동향에서는 전국 아파트 매매가격이 0.01% 떨어지며 2019년 7월 이후 34개월 만에 하락 전환했다. 서울에서는 노원·성북구(각 ―0.04%) 등 강북지역은 급매 위주로 거래가 일어나며 대체로 전주 대비 하락했다. 강남구는 지난주에 이어 보합(0.0%)을 나타냈다. 송파구는 가락동과 장지동의 중저가 아파트 위주로 가격이 떨어지며 4주 연속 0.01% 하락했다. 5주 연속 보합세를 나타냈던 강동구는 0.02% 떨어져 하락 전환했다. 서초구는 0.02% 오르며 지난주(0.03%)에 비해 상승폭이 줄어들었다. 매물이 쌓이며 서울 외곽 지역을 중심으로 하락 거래가 늘어나는 것으로 보인다. 아파트실거래가(아실)에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 기준 6만3934채로 양도세 중과 배제가 시행된 지난달 10일(5만6568채) 대비 13.0% 증가했다. 매물 증가율은 전국 17개 시도 가운데 광주(15.8%) 다음으로 두 번째로 높다. 1700채 규모인 서울 성북구 꿈의숲아이파크 전용 76m²는 지난달 14일 11억 원에 거래돼 직전 신고가(11억8000만 원) 대비 8000만 원 하락했다. 매물은 지난달 10일 34채에서 이날 45채로 늘었다. 인근 공인중개업소 관계자는 “다주택자 매물들이 나와 있는데 매수세가 붙지 않아 호가가 떨어지고 있다”고 했다. 송파구 잠실동 3700채 규모 트리지움 전용 84m²는 이달 8일 23억 원에 거래되면서 이전 최고가(24억5000만 원)보다 1억5000만 원 떨어졌다. 경기와 인천도 전주 대비 각각 0.05%, 0.03% 떨어져 하락세가 이어졌다. 전셋값은 서울과 경기가 각각 0.01%, 0.02% 내리며 지난주 보합에서 하락세로 전환했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리인상 등 영향으로 매수심리 위축이 당분간 계속되며 관망세가 짙어질 것”이라며 “다만 서울 아파트 시장은 분양물량이 적어 공급이 부족해 매물이 쌓이더라도 급격한 하락은 쉽지 않을 것”이라고 했다. 이와 관련해 정부는 다음 주 중 부동산관계장관회의를 열고 임대차 시장 안정을 위한 보완대책과 분양가상한제 개편 방안을 발표할 예정이다. 7월 임대차 3법 시행 2년을 맞아 전월세 시장 불안이 계속되는 데다, 분양가상한제 등 공급 규제로 서울 분양이 급감하는 등 수급 불안이 이어지는 상황을 해소하기 위해서다. 우선 전월세 시장과 관련해 시세보다 낮은 가격으로 전월세 계약을 맺는 ‘상생임대인’에 대해 각종 혜택을 주는 방안이 나올 것으로 보인다. 또 분양가상한제 아파트 입주 시 실거주 요건, 주택담보대출 시 해당 주택 입주 요건 등을 완화해 전월세 매물이 시장에 나오도록 유도하는 정책도 포함될 가능성이 높다. 분양가상한제와 관련해서는 재건축·재개발 사업의 금융비용을 일부 분양가에 반영하고 자재값이 오르면 공사비에 이를 중도에 반영할 수 있도록 하는 방안 등이 담길 것으로 보인다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-06-17
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  • 화물연대 “안전운임제 지속” 정부 “한시 연장”… 합의 해석 갈려

    전국민주노동조합총연맹(민노총) 화물연대와 정부가 안전운임제 연장에 합의하며 화물연대가 14일 파업을 끝냈지만, 핵심 쟁점인 안전운임제를 두고 양측 입장이 엇갈려 이번 합의는 공동 합의문조차 없는 ‘반쪽짜리 합의’라는 지적이 나온다. 이해당사자인 화주 단체는 안전운임제 연장 자체에 반발하고 있고 여당과 야당도 입장이 달라 향후 논의 과정에서 언제든 갈등이 다시 불거질 수 있다는 우려다. 새 정부의 첫 노동정책 시험대인 이번 파업에서 윤석열 대통령이 법과 원칙을 강조했지만, 산업계 피해가 커지며 정부가 화물연대 요구 사항을 상당 부분 받아주는 일시 봉합으로 마무리했다는 평가다.○ 공동 합의문조차 없는 ‘반쪽 합의’국토교통부는 14일 화물연대가 즉시 현업에 복귀하는 것을 전제로 △컨테이너 화물차와 시멘트 화물차에 적용하는 안전운임제 지속 추진 △안전운임제 적용 품목 확대 논의 △유가 상승에 따른 유가보조금 확대 검토 등을 약속했다. 화물연대 입장에서는 기존의 안전운임제 연장뿐 아니라 운송비 추가 인상의 여지까지 얻게 됐다. 정부는 운송 거부 장기화에 따른 추가 피해를 막았다고 자평했지만 노조에 산업계 피해를 볼모로 벌이는 시위가 통한다는 선례를 남겼다는 지적이 나온다. 특히 양측은 교섭 타결 후 입장문을 따로 내놓으며 공동 합의문을 발표하지 않았고 별도의 협약식을 열지도 않았다. 이는 파업의 핵심 쟁점이었던 안전운임제를 둘러싸고 화물연대와 국토부, 화주 단체 입장이 미묘하게 다른 영향이 크다. 핵심 합의사항인 ‘안전운임제 지속 추진’을 두고 해석이 엇갈리는 게 대표적이다. 국토부는 안전운임 일몰제를 한시 연장하기로 합의했다는 입장이다. 일몰제는 정해진 기간이 되면 자동 소멸되는 제도로 안전운임제는 3년 일몰로 올해 12월 종료될 예정이었다. 어명소 국토부 2차관은 15일 정부세종청사에서 기자들과 만나 “안전운임 일몰제 폐지는 입법 과정에서 논의할 사항”이라며 “연장을 포함한 여러 방안을 국회에서 논의하겠다”고 했다. 반면 파업 기간 내내 ‘일몰제 폐지’를 요구한 화물연대는 이번 합의도 ‘안전운임 일몰제 폐지’를 의미한다고 주장한다. 이봉주 화물연대 위원장은 이날 오전 정의당과의 간담회에서 “(이번 합의는) 안전운임 일몰제를 폐지하는 것으로 받아들인다”고 했다. 파업 종료에 대한 시각차도 있다. 국토부는 “화물연대가 파업을 철회하기로 했다”고 밝혔지만 화물연대는 “파업 철회가 아닌 유보”라며 “국토부가 이번 합의를 지키지 않았을 때 언제든 다시 파업을 하겠다”는 입장이다.○ 화물연대 “파업 철회 아닌 유보”… 갈등 재연 가능성합의 주체 간 입장이 엇갈리며 향후 언제든 ‘갈등의 뇌관’이 터질 수 있다. 안전운임제는 2004년 ‘표준운임제’로 논의를 시작해 2018년에야 일몰을 요건으로 한시 도입됐다. 논의 과정에서 화물연대 총파업도 매번 반복됐다. 안전운임 일몰제 폐지나 품목 확대를 놓고도 이처럼 장시간 진통을 겪을 가능성이 높다. 특히 화물연대 협상 대상인 화주들은 안전운임제 연장 자체를 반대하고 있다. 한국무역협회는 이날 “국토부와 화물연대가 안전운임제 지속 추진을 합의한 것에 깊은 우려를 표한다”고 했다. 화주를 빼고 국토부와 화물연대만 합의했다는 것이다. 한국시멘트협회도 “시멘트업계를 제외한 채 국토부와 화물연대가 (안전운임제 연장을) 지속 추진키로 합의한 사항에 대해서는 당혹감을 감출 수 없다”고 밝혔다. 여야가 안전운임제를 바라보는 시각이 갈리는 것도 우려를 키운다. 안전운임 일몰제를 폐지하거나 대상 품목을 확대하려면 화물자동차 운수사업법을 개정해야 한다. 야당인 더불어민주당과 정의당 등은 이날 화물연대와의 간담회에서 안전운임 일몰제 폐지와 품목 확대 추진의 뜻을 확실히 밝혔다. 반면 여당인 국민의힘은 우선 안전운임제 성과를 평가하고 영속화할지 결정하자는 입장이다. 국민의힘 권성동 원내대표는 이날 “안전운임제를 연장할지는 당 내부 논의를 거쳐서 입장을 정하겠다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com주애진 기자 jaj@donga.com이건혁 기자 gun@donga.com}

    • 2022-06-16
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