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최동수

최동수 팀장

동아일보 미디어솔루션본부

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안녕하세요. 최동수 팀장입니다.

firefly@donga.com

취재분야

2025-11-06~2025-12-06
산업30%
경제일반20%
부동산17%
사고10%
사회일반7%
문화 일반7%
건설3%
운수/교통3%
인사일반3%

  • 원희룡 “장관직 걸고 ‘1기 신도시 마스터플랜’ 앞당기겠다”

    ‘1기 신도시 공약 파기’를 논란을 주장한 김동연 경기도지사에 대해 원희룡 국토교통부 장관이 “무지하고 무책임한 정치적 발언”이라며 “정치 그렇게 하지 말라”고 작심 비판했다. 원 장관은 23일 정부세종청사에서 기자간담회를 열고 1기 신도시 공약 파기 논란에 관해 이같이 밝혔다. 김 지사는 이달 19일 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)에 “2024년에나 (1기 신도시) 마스터플랜을 수립하겠다는 건 사실상 공약 파기”라며 “정부와 별개로 경기도 차원에서 할 수 있는 것을 하겠다”고 했다. 원 장관은 “경기지사는 신도시 재정비에 대한 아무런 권한이 없는데 뭘 하겠다는 건지 반문하고 싶다”며 “부총리까지 하신 분이 (정치적인 목적으로) 그렇게 발언했다면 유감”이라고 날을 세웠다. 원 장관은 이날 “장관직을 걸고 1기 신도시 마스터플랜 일정을 앞당기겠다”고 밝혔다. 그는 올해 5월 30일 신설한 1기 신도시 재정비 민관합동 태스크포스(TF)를 기존 실장급에서 차관급으로 격상하고, 1기 신도시(분당·평촌·일산·중동·산본)마다 별도 팀을 구성하겠다고 했다. 원 장관은 조만간 1기 신도시 시장들과 직접 만나 1차 협의회를 개최할 계획이다. 1기 신도시별로 도시계획 전문가인 마스터플래너(MP)도 지정한다. MP는 주민 요구 사항을 수렴하고 마스터플랜 용역 내용을 주민과 지방자치단체에 정기적으로 설명하는 역할을 맡는다. 국토부는 9월 중 용역을 발주하고, 2024년에 1기 신도시 마스터플랜을 수립할 계획이다. 원 장관은 “단 하루도 우리(국토부)로 인해 사업 추진이 지체되는 일이 없도록 하겠다”고 강조했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-23
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  • ‘공약 파기’ 논란에…대통령실 “최대한 빨리 1기 신도시 재정비”

    대통령실이 경기 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시 재정비 계획이 최대한 빠르게 이뤄질 수 있도록 총력을 다하겠다고 밝혔다. 8·16공급대책 발표 이후 1기 신도시 주민과 야당을 중심으로 신도시 공약 파기 논란이 일자 진화에 나선 것으로 보인다. 최상목 대통령 경제수석비서관은 19일 오후 용산 대통령실 브리핑에서 “1기 신도시 정비계획 수립 당초 발표보다 지연됐다는 얘기는 전혀 사실이 아니다”라며 이같이 밝혔다. 이번 논란은 정부가 최근 발표한 8·16공급대책에서 시작됐다. 정부는 “1기 신도시 재정비는 2022년 하반기 연구용역을 발주하고 2024년 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 수립을 추진한다”고 밝혔다. 조기 재정비를 기대했던 1기 신도시 주민들은 반발했다. 윤석열 대통령이 후보 시절 1기 신도시의 빠른 재정비를 약속한 데에 이어 올해 5월 심교언 당시 대통령직인수위원회 부동산 태스크포스(TF)팀장이 “올해 말이나 내년부터 (1기 신도시) 마스터플랜을 통해 지역을 어떻게 발전시킬지 구상할 것”이라고 밝힌 바 있기 때문이다. 이에 대해 최 수석은 “연내 또는 내년 마스터플랜 수립에 착수해 1기 신도시 발전구상을 시작한다는 의미로 심 교수에게도 다시 확인했다”며 “도시재창조 수준의 마스터플랜은 5년 이상 걸리는 게 통상적인데, 마스터플랜이 1년 반 소요되는 것은 가장 빠르게 추진하는 것“이라고 강조했다. 국토교통부는 9월 중 연구용역을 발주하고 계획대로 2024년 마스터플랜을 수립할 계획이다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-19
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  • 수도권 물류센터 몸값 껑충… 해외기관 5850억에 매입도

    인천에 위치한 물류센터인 ‘아스터항동’. 축구장 30배를 넘는 규모(연면적 24만3000m²)로 싱가포르투자청(GIC)이 지난해 물류센터 최고가인 5850억 원에 사들였다. 서울과 차로 30분대인 데다 저온·냉동 창고를 갖춰 신선식품 배송에 적합해 투자자들이 눈독을 들였던 곳이다. 서울 북부와 경기로 ‘1일 3배송’이 가능한 경기 고양시 ‘삼송물류센터’도 지난해 3900억 원에 팔려 화제가 되기도 했다. 투자업계 관계자는 “2, 3년 전부터 물류창고 투자가 급증하며 수도권 고속도로 인근 땅값이 많이 올랐다”며 “과거 공장이나 밭이었던 곳까지 물류창고가 들어서면서 이제는 물류창고 부지를 찾기가 쉽지 않다”고 했다. 클릭코노미 시대 배송을 위한 물류 인프라 확보가 온·오프라인 업체를 막론하고 치열해지면서 국내 물류창고가 기관투자가 등 소위 큰손들의 인기 자산으로 급부상했다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 아시아태평양 국가별 물류센터 거래량에서 한국은 총 577억 달러(약 76조1000억 원)로 중국(77조4000억 원)에 이어 2위였다. 이는 일본, 호주 등을 제친 순위다. 아시아태평양 시장에서 차지하는 비중도 24.4%로 2012년 7%보다 3.5배로 늘었다. 대형(연면적 3300m² 이상) 물류센터의 경우 수도권에서 약 90%(6조8000억 원)의 거래가 이뤄졌지만 비수도권 거래액(9000억 원)도 전년 대비 약 2배로 증가했다. 부동산업계 관계자는 “전국에서 빠른 배송이 보편화되고 있다는 의미”라고 말했다. 사람에 의존하던 물류창고에 자동화 등 첨단 기술도 속속 도입되고 있다. 경기 용인시 처인구 백암물류센터는 평일 오전부터 카카오, 11번가 등 각 이커머스를 통해 들어온 주문을 처리한다. 물류 스타트업 파스토가 운영하는 곳으로 작업대에 올려진 상자 바코드를 스캔하면 어떤 상품을 꺼내 포장해야 하는지 ‘오토스토어’ 기술이 적용되고 전용 쇼핑백, 안내카드 등을 로봇이 갖다준다. CJ대한통운도 최근 경기 군포시에 로봇이 피킹부터 포장, 검수까지 하는 스마트 풀필먼트센터를 선보였다. 허신열 CJ대한통운 상무는 “배송 속도를 높이기 위해서는 스마트 물류를 통해 늘어난 물량을 효율적으로 처리하는 것이 관건”이라며 “자동화 설비와 데이터 기술이 고도화될 때 산업 후방에 머물던 물류가 유통과 제조의 변화를 이끄는 물류혁명이 가능해진다”고 말했다.기획 자문단(가나다 순)나준호 한국교통연구원 연구위원·박근식 중앙대 국제물류학과 교수·박종대 하나금융투자 애널리스트·서상범 한국교통연구원 스마트물류시설인증센터장·서용구 숙명여대 경영학부 교수·송지연 보스턴컨설팅그룹(BCG) 코리아 매니징디렉터파트너·우수한 중앙대 국제물류학과 교수·위정현 중앙대 경영학과 교수·이은희 인하대 소비자학과 교수·이준영 상명대 경제금융학부 교수·임명호 단국대 심리치료학과 교수·정연승 단국대 경영학부 교수·정태원 성결대 글로벌물류학부 교수·최창희 클랙스턴파트너스 파트너·한종길 성결대 글로벌물류학부 교수정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-19
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  • 500채 이상 아파트단지, 층간소음관리위 설치 의무화

    전국 500채 이상 공동주택에 층간소음관리위원회 설치가 의무화된다. 고성능 바닥 구조로 시공하는 건설사는 층수를 높이거나 분양가를 올릴 수 있도록 허용하는 방안도 추진한다. 국토교통부는 18일 이 같은 내용의 ‘공동주택 층간소음 개선 방안’을 발표했다. 이번 대책은 최근 발표된 ‘8·16공급대책’ 첫 후속 세부 대책이다. 우선 공동주택관리법을 개정해 ‘층간소음관리위원회’를 전국 500채 이상 공동주택(총 8116곳)에 의무적으로 설치하도록 한다. 층간소음관리위원회는 관리사무소장, 동별 대표자, 입주민(임차인) 대표 등이 참여하는 자치 조직이다. 그동안은 지방자치단체가 자율적으로 운영해 사실상 유명무실했다. 국토부는 “이해 당사자끼리 얼굴을 맞대고 갈등을 해결하자는 취지”라고 설명했다. 층간소음 저감 매트를 설치하면 최대 300만 원까지 융자 이자를 지원하는 방안도 추진한다. 소득 3분위 이내 저소득층(2인 기준 월 소득 339만7503원 이하)은 무이자로, 4∼7분위 중산층(월 소득 654만5185원 이하)도 자녀가 있으면 1%대 금리로 매트 설치비(최대 300만 원)를 지원한다. 바닥 두께가 210mm 이상이거나 바닥의 충격음 차단 성능 기준이 1등급(37dB 이하), 2등급(41dB 이하)이면 분양가를 높일 수 있도록 허용한다. 용적률을 완화해 바닥 두께가 두꺼워진 만큼 층수를 높이도록 허용하는 방안도 추진한다. 국토부 관계자는 “올해 안에 주택법 개정을 추진한다”고 밝혔다. 이달 4일 시행된 ‘층간소음 사후확인제’ 검사 결과가 우수한 기업은 분양보증 수수료를 최대 30%까지 할인해 준다. 층간소음 사후확인 결과를 입주민에게 개별 통지하고, 우수 시공사를 선정할 계획이다. 다만 분양가, 용적률 인센티브와 관련해 세부 내용이 없어 시공사 참여 여부가 불투명하다는 지적이 나온다. 차상곤 주거문화개선연구소장은 “구체적인 내용이 없어 시공사가 사업성을 따져볼 수 없다”고 지적했다. 대형 건설사 관계자는 “현재는 건물 높이 제한이 있기 때문에 바닥 두께를 높이면 가구 수 감소가 불가피하다”며 “구체적인 가이드라인이 나와야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-08-19
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  • 국토부 “전국 500채 이상 공동주택에 층간소음관리위 설치 의무화해야”

    전국 500채 이상 공동주택은 층간소음관리위원회 설치가 의무화된다. 고성능 바닥구조를 시공하는 건설사는 층수를 높이거나 분양가를 올릴 수 있도록 허용하는 방안도 추진한다. 국토교통부는 18일 이 같은 내용의 ‘공동주택 층간소음 개선 방안’을 발표했다. 이번 대책은 최근 발표된 ‘8·16공급대책’ 첫 후속 세부 대책이다. 우선 공동주택관리법을 개정해 ‘층간소음관리위원회’를 전국 500채 이상 공동주택(총 8116곳)에 의무적으로 설치하도록 한다. 층간소음관리위원회는 관리사무소장·동별 대표자·입주민(임차인) 대표 등이 참여하는 자치 조직이다. 그 동안은 지방자치단체가 자율적으로 운영해 사실상 유명무실했다. 국토부는 “이해당사자끼리 얼굴을 맞대고 갈등을 해결하자는 취지”라고 설명했다. 층간소음 저감 매트를 설치하면 최대 300만 원까지 융자 이자를 지원하는 방안도 추진한다. 소득 3분위 이내 저소득층(2인 기준 월 소득 339만7503원 이하)은 무이자로, 4~7분위 중산층(월 소득 654만5185원 이하)도 자녀가 있으면 1%대 금리로 매트 설치비(최대 300만 원)를 지원한다. 바닥두께가 210㎜ 이상이거나 바닥을 충격음 차단 성능 기준이 1등급(37dB 이하)·2등급(41dB 이하)이면 분양가를 높일 수 있도록 허용한다. 용적률을 완화해 바닥 두께가 두꺼워진 만큼 층수를 높이도록 허용하는 방안도 추진한다. 국토부 관계자는 “올해 안에 주택법 개정을 추진한다”고 밝혔다. 이달 4일 시행된 ‘층간소음 사후확인제’ 검사 결과가 우수한 기업은 분양보증 수수료를 최대 30%까지 할인해 준다. 층간소음 사후확인 결과를 입주민에게 개별 통지하고, 우수 시공사를 선정할 계획이다. 다만 분양가, 용적률 인센티브와 관련해 세부 내용이 없어 시공사 참여 여부가 불투명 하다는 지적이 나온다. 차상곤 주거문화개선연구소장은 “구체적인 내용이 없어 시공사가 사업성을 따져볼 수 없다”고 지적했다. 대형건설사 관계자는 “현재는 건물 높이 제한이 있기 때문에 바닥 두께를 높이면 가구 수 감소가 불가피하다”며 “구체적인 가이드라인이 나와야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-08-18
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  • 재건축 문턱에 선 단지들 “사업 탄력”… “허가 몰리면 집값 들썩”

    “그럴듯한데 알맹이가 없다.”(서울 노원구 재건축 단지 조합원) “주민들끼리 쳐다보지도 않을 정도로 갈등이 심각하다. (개발 주도 주체가) 민간이냐, 공공이냐를 놓고 갈등이 더 커질 것 같다.”(서울 은평구 불광동 토지주) 규제 완화와 민간 주도 공급을 내세운 ‘8·16공급대책’을 놓고 시장 반응이 엇갈리고 있다. 서울 주요 재건축 단지 조합들은 대책의 큰 방향은 공감하지만 구체적인 액션플랜이 없어 아쉽다는 분위기다. 민간 도심복합사업은 사업 방식을 놓고 주민 갈등이 커질 것으로 보인다. 17일 서울 강남·송파·노원·서초구 등 재건축 대상 단지들은 8·16공급대책을 놓고 기대감과 실망감이 교차했다. 정부는 전날 재건축 안전진단 때 구조안전성 비중을 50%에서 30∼40%로 낮추고, 공공기관 적정성 검토도 지방자치단체 요청 때만 시행해 사실상 없애는 방안을 내놨다. 올해 6월 1차 정밀안전진단을 통과한 서초구 미도2차 아파트 조합 관계자는 “2차 정밀안전진단에서 탈락하면 어쩌나 걱정했는데 앞으로 사업에 속도가 붙을 것”이라고 했다. 1차 안전진단 문턱을 넘지 못한 노원구 태릉우성의 윤영흥 재건축추진준비위원장은 “구체적인 실행 방안이 없어 아쉽다”면서도 “이 단지는 구조안전성 비중이 40%로만 줄어도 통과할 수 있다”고 했다. 집값이 다시 들썩일까 우려하는 목소리도 나온다. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 재건축 추진위 관계자는 “1, 2차 안전진단을 단계적으로 완화해야 하는데 연말에 규제를 한번에 풀면 재건축 사업이 몰려 집값이 들썩일 수 있다”고 했다. 강남구를 비롯해 주요 고가 재건축 단지들은 재초환 완화 방안에 대한 불만의 목소리가 컸다. 재건축 부담금은 면제받을 수 있는 초과이익 기준을 3000만 원에서 1억 원으로 올리고 1주택 장기 보유자나 고령자 등은 부담금을 감면해주는 방안이 유력하다. 강남권 1호 재건축 부담금 단지인 서초구 반포현대아파트 조합 관계자는 “3000만 원인 면제 기준을 1억 원으로 높이는 것만으로는 의미가 없다”며 “강남권 재건축 단지 모두 실망이 크다”고 했다. 도심 복합개발 때 신탁이나 리츠 등 민간전문기관이 시행할 수 있도록 문을 열어준 민간도심복합사업에 대해서도 반응이 엇갈린다. 신탁사나 리츠업계는 용적률 완화 혜택이 있으면 사업성이 커질 수 있다는 기대감이 크다. 신탁업계 정비사업 담당 관계자는 “도심에 용적률이 500% 정도로만 완화돼도 사업성은 커진다”며 “공장이 많은 영등포구(준공업지역 약 25%)를 중심으로 시장 조사에 착수했다”고 했다. 다만 지난해 공공 도심복합사업 후보지에 선정된 곳들은 동의율이 낮은 곳을 중심으로 갈등이 커질 것으로 전망된다. 정부는 공공 도심복합사업 후보지 중 동의율이 30% 미만인 곳은 민간사업으로 전환하도록 지원할 계획이다. 영등포구 신길동의 한 토지주는 “지금도 주민들끼리 갈등이 커서 몸싸움까지 번진 경우도 있다”며 “민간 방식이 새롭게 나왔으니 의견이 다른 조합원들끼리 갈등이 커질 것”이라고 우려했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-08-18
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  • 서울 재건축-재개발 풀어 5년간 24만채 공급

    정부가 내년부터 2027년까지 5년간 서울에 50만 채 등 전국에 주택 270만 채를 공급할 계획이다. 특히 재건축 안전진단과 부담금 등 규제를 대폭 완화해 재건축과 재개발로 서울에서 24만 채를 공급한다. 이는 1기 신도시인 분당신도시의 2.5배와 맞먹는 물량이다. 하지만 공급 입지나 시기가 확정되지 않고 계획의 구체성이 떨어지는 데다 여소야대 형국에서 법 개정이 필요한 사안이 적지 않아 실효성 논란이 이어질 것으로 보인다. 정부는 16일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’(8·16공급대책)을 관계 부처 합동으로 발표했다. 이는 윤석열 정부 첫 주택 공급 대책이다. 지역별로는 수도권에 158만 채, 지방에 112만 채를 공급한다. 재건축·재개발 등 정비사업 52만 채(서울 24만 채), 3기 신도시 등 공공택지 88만 채(서울 5만 채) 등을 공급한다. 원희룡 국토교통부 장관은 “수요자가 살고 싶은 곳에 주택을 충분히 공급하겠다”고 말했다. 이번 대책은 민간 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해서 도심 공급을 늘리는 데에 역점을 뒀다. 기존 재건축 사업의 발목을 잡았던 재건축 안전진단은 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30∼40%로 낮춰 재건축 문턱을 낮춘다. 재건축 초과이익 3000만 원까지만 면제해주는 재건축 부담금 면제 기준을 올리고 부과 기준도 완화해 조합원 부담을 낮춘다. 민간 신탁이나 리츠 등이 역세권과 준공업지역 등을 복합 개발하는 ‘민간 도심복합사업’도 도입한다. 대선 공약이었던 청년원가주택과 역세권 첫 집은 유형을 통합해 무주택 서민에게 시세 70% 이하로 총 50만 채를 공급한다. 반지하 거주자의 공공·민간 임대주택 이주도 추진된다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “겹겹이 쌓인 규제를 완화하고 민간 주도로 공급하는 것은 긍정적으로 본다”면서도 “다만 국회 법 통과가 필요하고 시장 상황도 불확실성이 커져 실제 270만 채를 공급하기는 쉽지 않을 것”이라고 했다.재초환-안전진단 규제 완화… 상계-방이-목동 재건축 빨라질듯 서울 재건축-재개발 풀어 24만채 공급재건축, 부담금 면제 기준 완화 ‘안전성 비중’ 30%까지 낮추기로민간주도 도심복합개발사업 신설, 용적률 최대 500%까지 허용물량 공급 구체적 지역은 안 밝혀… 최장 10년 걸려 민간 참여도 불투명 ‘8·16공급대책’은 공공 주도였던 이전 정부의 공급 대책을 민간 주도로 전환하는 데 초점이 맞춰져 있다. 공급 걸림돌이었던 각종 규제를 완화해 민간 공급을 촉진하겠다는 취지다. 하지만 재건축초과이익환수제(재초환) 완화는 법을 개정해야 해서 국회 문턱을 넘을 수 있을지 불투명한 상황이고 재건축 안전진단 완화도 구체 방안 발표는 연말로 미뤄졌다. 270만 채라는 대규모 물량을 어디에 어떻게 공급하겠다는 구체안이 없어 이번 대책이 청사진에 그칠 뿐 실현 가능성이 낮다는 지적도 나온다. ○ 재건축 규제 푼다…서울에 10만 채 추가 공급 재건축 사업의 발목을 잡았던 재초환 부담을 줄여주고 안전진단 기준을 완화하는 방안을 추진한다. 이전 정부 때 강화된 재건축 안전진단은 재건축 가능 평가 배점에서 구조안전성 비중을 현행 50%에서 최하 30%까지 낮추고, 주거 환경 및 설비 노후도 배점을 높인다. 예컨대 붕괴 위험이 낮아도 지하 주차장이 없거나 상하수도 등이 낡았을 경우 재건축할 수 있는 방안을 터주겠다는 의도다. 특히 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체 요청 때만 시행하기로 해 사실상 폐지했다. 서울 양천구 목동신시가지 9·11단지, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌, 강동구 고덕주공9단지, 광진구 광장극동아파트 등이 적정성 검토 단계에서 줄줄이 탈락했다. 강남구 압구정 현대아파트, 노원구 상계주공 등도 안전진단을 받아야 하는 재건축 초기 단지다. 다만 국토교통부는 집값 자극을 고려해 “적용 범위와 시행 시기는 연말에 제시하겠다”고 밝혀 당장 시장에 미칠 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 재건축 부담금은 면제받을 수 있는 초과이익 기준을 3000만 원에서 1억 원으로 올리고 1주택 장기보유자나 고령자 등은 부담금을 감면해주는 방안이 유력하다. 부담금을 임대주택으로 기부채납 받는 등 재건축 초과이익을 적정 수준으로 환수할 계획이다. 9월 중 ‘재건축이익환수법’ 개정안을 발의하고 구체안을 밝힌다. 정비업계 관계자는 “구체안이 없어 시장 영향을 가늠하기 어렵다”며 “정비 사업은 속도가 중요한데 정부가 시장 눈치 보느라 발표 시기를 미루는 것 같다”고 말했다. ○ 민간도 초고층 짓도록 용적률 혜택이번 대책에는 민간 주도 도심복합개발사업 제도를 신설해 기존에 공공에만 주어지던 용적률 인센티브(최대 500%)를 민간에도 부여하는 방안도 포함됐다. 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 조합이 아닌 민간 전문기관(신탁, 리츠)이 대신 사업을 추진할 수 있다. 용도, 용적률, 건폐율 등의 규제가 없는 ‘도시혁신계획구역’(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토한다. 노후도 60% 이상인 역세권이나 준공업지역을 개발하면 용적률을 500%까지 허용한다. 이전 정부에서 추진했던 공공 주도 개발 대상지 중 동의율이 30% 미만인 곳은 후보지 철회 후 민간 사업으로 전환할 수 있다. ○ 서울 물량 30%는 도시형생활주택 등 非아파트이날 정부가 밝힌 전체 공급 물량 270만 채는 문재인 정부가 발표했던 210만 채보다 많다. 원희룡 국토부 장관은 “270만 채는 인허가 기준이어서 실제 공급 시기와 시차가 있다”며 “집값 하락기에 공급을 줄였다가 그 다음 상승기 때 공급 부족으로 폭등을 맞았던 실패를 되풀이하지 않겠다”고 설명했다. 일각에서는 이번 대책이 청사진일 뿐 실현 가능성은 의문인 등 ‘물량 부풀리기’라는 지적이 나온다. 이번에 서울에 공급하는 50만 채에는 도시형생활주택 등 비(非)아파트가 15만 채 포함됐다. 정비사업 외 민간 아파트 물량 5만 채도 포함됐지만, 구체 방식은 제시되지 못했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울에서 비아파트가 15만 채인데, 수요자 눈높이와 맞지 않는 주택이 난개발될 가능성도 있다”고 했다. 김승배 피데스개발 대표는 “민간 위주로의 사업 전환은 긍정적”이라면서도 “민간이 참여를 확대할 수 있도록 각종 인센티브 등 유인책을 서둘러 구체화해야 할 것”이라고 말했다. 서진형 경인여대 교수는 “통합 심의를 도입한다 해도 실제 공급에는 최장 10년이 걸린다”며 “앞으로 시장 상황이 불투명해 민간 참여가 활성화되지 못할 수도 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-08-17
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  • 재초환-안전진단 규제 완화…민간 도심개발도 용적률 500%

    ‘8·16공급대책’은 공공 주도였던 이전 정부의 공급 대책을 민간 주도로 전환하는 데 초점이 맞춰져 있다. 공급 걸림돌이었던 각종 규제를 완화해 민간 공급을 촉진하겠다는 취지다. 재건축초과이익환수제(재초환) 등 주요 규제 완화는 법을 개정해야 해서 국회 문턱을 넘을 수 있을지 불투명한 상황이다. 270만 채라는 대규모 물량을 어디에 어떻게 공급하겠다는 구체안이 없어 이번 대책이 청사진에 그칠뿐 실현 가능성이 낮다는 지적도 나온다. ●재건축 규제 푼다…서울에 10만 채 추가 공급 정부는 먼저 재건축 사업의 발목을 잡았던 재초환 부담을 줄여주고 안전진단 기준을 완화하는 방안을 추진한다. 여기에 신규 재건축·재개발 등 정비구역을 22만 채(서울 10만 채) 규모로 추가 지정해 5년 간 정비사업으로만 52만 채(서울 24만 채)를 공급할 계획이다. 재건축 안전진단은 평가 배점에서 구조안전성 비중을 최하 30%까지 낮추고, 주거환경 및 설비노후도 배점을 높인다. 특히 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체 요청 때만 시행하기로 해 사실상 폐지할 방침이다. 서울 양천구 목동신시가지 9·11단지, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌, 강동구 고덕주공9단지, 광진구 광장극동아파트 등이 적정성 검토 단계에서 줄줄이 탈락했다. 강남구 압구정 현대아파트, 노원구 상계주공 등도 안전진단을 받아야 하는 재건축 초기 단지다. 다만 국토부가 “부동산 시장 상황을 고려해 적용 범위와 시행 시기는 연말 제시하겠다”고 밝혀 당장 시장에 미칠 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 양천구의 한 공인중개업소는 “주민들 기대감이 크지만 언제 적용될 지 구체적으로 배점이 어떻게 바뀔지 지켜보자는 분위기”라고 했다. 재초환의 경우 9월 중 ‘재건축이익환수법’ 개정안을 발의하고 구체안을 밝힌다. 재건축 부담금을 면제받을 수 있는 초과이익 기준인 3000만 원을 1억원으로 상향하고, 부과율도 조정하는 방안이 유력하다. 부담금을 임대주택 공급 확대로 대체하는 방안도 추진된다. 정비업계 관계자는 “방향성은 긍정적이지만 구체안이 없어 시장 영향을 가늠하기 어렵다”며 “정비사업은 속도가 중요한데 정부가 시장 눈치를 보느라 발표 시기를 미루는 것 같다”고 말했다. ●민간도 초고층 짓도록 용적률 혜택이번 대책에는 민간 주도 도심복합개발사업 제도를 신설해 기존에 공공에만 주어지던 용적률 인센티브(최대 500%)를 민간에도 부여하는 방안도 포함됐다. 이 방식을 따르면 토지주 3분의2 이상이 동의할 경우 민간 전문기관(신탁·리츠)이 조합을 대신해 사업을 추진할 수 있다. 용도·용적률·건폐율 등의 규제가 없는 ‘도시혁신계획구역’(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토한다. 노후도 60% 이상인 역세권이나 준공업지역을 개발하면 용적률을 500%까지 허용한다. 국토부는 9월 중 이를 포함한 ‘도시계획 개편 종합방안’을 발표할 계획이다. 기존 공공주도 개발 대상지 중 동의율이 30% 미만인 곳은 공공후보지 철회 후 민간사업으로 전환하도록 지원한다. 기존 공공주도 사업에 대한 주민 반발이 심해 진척 속도가 느리다는 점을 반영했다.●서울 물량 30%는 도시형생활주택 이번에 서울에 공급하는 50만 채에는 도시형생활주택 등 비(非)아파트가 15만 채 포함돼 있다. 정비사업 외 민간 아파트 물량 5만 채도 포함됐지만, 구체적인 사업 방식은 대책에 명시돼 있지 않다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “50만 채는 서울에서 2018~2022년 공급된 32만 채보다 50% 이상 증가한 물량”이라며 “이중 비아파트가 15만 채인데, 수요자 눈높이와 맞지 않는 주택이 난개발될 가능성도 있다”고 지적했다. 일각에서는 이번 대책이 청사진일뿐 실제 실현 가능성은 의문이라는 지적도 나온다. 김승배 피데스개발 대표는 “민간 위주로의 사업 전환은 긍정적”이라면서도 “민간이 참여를 확대할 수 있도록 각종 인센티브 등 유인책을 서둘러 구체화해야 할 것”이라고 말했다. 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “통합심의를 도입한다 해도 실제 공급에는 최장 10년이 걸린다”며 “앞으로 시장상황이 불투명해 민간 참여가 활성화되지 못할 가능성도 있다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-08-16
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  • 상가 매매가 역대 최고 수준, 수익률은 하락… “투자 조심”

    올해 2월 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트 단지 내 상가(전용면적 9.9m²)는 12억5000만 원에 거래되며 3.3m²당 4억1740만 원을 기록했다. 올해 상반기(1∼6월) 서울에서 거래된 상가 중 3.3m²당 매매 가격이 가장 높았다. 단지 인근 공인중개업소는 “주택 대출 규제가 강화되면서 입주권이 나오는 재건축 상가에 투자자들이 몰렸다”고 전했다. 사회적 거리 두기가 완화된 올해 상반기(1∼6월) 상가 매매 가격이 역대 최고 수준을 나타냈다. 대출 규제에 거래까지 얼어붙으며 주택시장이 침체되자 상업용 부동산으로 투자 수요가 옮겨간 영향으로 보인다. 다만 최근 금리 인상, 경기 침체 우려 등으로 상가 수익률이 하락하고 있어 투자에 유의해야 한다는 지적이 나온다. 14일 부동산R114가 국토교통부 실거래가공개시스템의 상업·업무용 부동산 거래를 분석한 결과 올해 상반기 전국 상가 평균 매매가는 3.3m²당 2063만 원으로 집계됐다. 2006년 관련 통계 집계 이래 반기 기준으로 역대 가장 높은 수준이다. 수도권 상가의 경우 올 상반기 3.3m²당 매매 가격은 2483만 원으로 2020년 하반기(7∼12월) 2288만 원부터 4분기 연속 상승했다. 반면 지방 상가의 3.3m²당 평균 매매 가격은 2019년 하반기 1574만 원에서 올해 상반기 1283만 원까지 떨어졌다. 주택 거래가 급감하며 올해 상반기 전체 건축물 거래 중 상업·업무용 부동산 비중은 전체(76만2371건)의 20.8%(15만8679건)로 역대 가장 높았다. 가격은 오르지만 상가 수익률은 하락 중이다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 올해 2분기(4∼6월) 중대형 매장 임대수익률은 1.87%로 전 분기(1.99%) 대비 하락했다. 소규모 매장과 집합 매장 임대수익률도 각각 1.43%, 1.54%를 나타내며 전 분기 대비 소폭 하락했다. 여경희 부동산R114 연구위원은 “대출 비중이 큰 상가는 금리가 오를수록 수익률이 하락할 수 있다”며 “특히 유동 인구가 적은 지방 투자를 유의해야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-15
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  • 주택 침체에도…서울 상가는 3.3㎡당 4억 뚫었다

    금리인상과 집값 하락에 대한 우려로 전국 주택시장이 약세를 보이고 있지만, 상가 매매가격은 오히려 상승한 것으로 나타났다. 사회적 거리두기 완화로 공실이 회복된데 더해 주택시장 침체에 따른 풍선효과로 가격이 상승한 것으로 보인다. 다만 추가 금리인상에 따른 대출이자 부담이 커지면서 투자 수익률이 하락할 수 있어 투자에 유의해야 한다는 지적이 나온다. 14일 부동산R114가 국토교통부 실거래가공개시스템의 상업·업무용 부동산 거래를 분석한 결과 올해 상반기(1~6월) 전국 상가 평균 매매가는 3.3㎡당 2063만 원으로 집계됐다. 이는 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이후 반기 기준으로 가장 높은 수준이다. 상가는 복합쇼핑몰, 주상복합상가, 단지 내 상가, 근린상가, 프라자상가, 오피스상가, 지식산업센터 내 상가 등 7개 유형이 모두 포함됐다. 지역별로 수도권과 지방의 분위기가 엇갈렸다. 올 상반기 수도권 상가의 3.3㎡당 매매가격은 2483만 원으로 2020년 하반기(7~12월) 2288만 원부터 지속해서 상승 중이다. 올해 상반기 서울 상가 거래 중 3.3㎡당 매매가격이 가장 높은 매물은 올해 2월 거래된 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트 내 단지 내 상가였다. 1층 전용면적 9.9㎡짜리 상가의 실거래가격은 12억5000만 원으로 3.3㎡ 당 거래가격이 4억1740만 원에 이른다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난해 주택 규제가 심해지면서 입주권이 나오는 재건축 상가 투자자들이 몰렸다”며 “구체적으로 계획이 나온 건 아무것도 없지만 미래가치만 보고 사람들이 투자한 것”이라고 했다. 수도권과 달리 지방 상가는 가격이 하락했다. 지방 상가의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2019년 하반기 1574만 원에서 2020년 상반기와 하반기에 각각 1336만 원, 1299만 원으로 하락했다. 작년 상반기와 하반기에는 각각 1369만 원, 1375만 원으로 상승했지만, 올해 상반기 다시 1283만 원으로 떨어졌다. 주택 거래량이 줄면서 전체 건축물 거래 중 상업·업무용 거래 비중도 역대 최고를 나타냈다. 올해 상반기 전체 건축물 거래량 76만2371건 가운데 상업·업무용 부동산은 15만8679건으로 20.8%를 차지했다. 반기 기준 역대 최고 거래량을 나타낸 지난해 하반기(19만9541건) 대비 20.5% 감소했지만 주택 시장의 거래절벽이 심화되면서 비중은 늘어난 것으로 보인다. 여경희 부동산R114 연구위원은 “상가 매매가격은 올랐지만 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 지속해서 커지면서 수익률은 떨어질 수 있다”며 “특히 유동 인구가 적은 지방은 타격이 더 클 수 있어 투자 시 유의해야 한다”고 조언했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-14
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  • 김현준 LH사장 사의… ‘文정부 대형기관장’ 처음

    김현준 한국토지주택공사(LH) 사장(사진)이 정부에 사의를 표명했다. 윤석열 정부 출범 이후 전 정부 때 임명된 대형 공공기관장이 사퇴 의사를 밝힌 건 김 사장이 처음이다. 11일 국토교통부와 LH에 따르면 김 사장은 지난주 원희룡 국토부 장관을 직접 찾아가 사퇴 의사를 전달했다. 김 사장은 ‘주택 250만 채+α(플러스알파)’ 공급대책 발표를 앞두고 정부 정책을 함께할 새로운 적임자를 찾는 게 맞는다고 판단해 사퇴 의사를 밝힌 것으로 전해졌다. 김 사장의 임기는 2024년 4월까지였다. 2019년 6월부터 2020년 8월까지 국세청장을 지낸 김 사장은 LH 직원들의 땅 투기 의혹이 제기된 직후인 지난해 4월 취임했다. 그는 조직 쇄신에 힘썼지만 최근 일부 임직원이 출장 중 골프를 친 사실이 드러나는 등 ‘기강 해이’ 논란이 다시 일었다. 당시 한덕수 국무총리와 원 장관이 강하게 유감을 표명한 것이 사퇴 결정에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. LH와 국토부는 다음 주 차기 사장 공모에 들어갈 예정이다. 후임 사장 후보로는 윤석열 정부 부동산 공약 설계를 주도한 김경환 전 서강대 교수와 이한준 전 경기도시공사 사장, 심교언 건국대 교수 등이 거론된다. 이번 사의 표명으로 전 정부가 선임한 공공기관장 사퇴가 이어질지 주목된다. 지난달에는 ‘소득주도 성장’ 정책을 설계한 홍장표 한국개발연구원(KDI) 원장과 문재인 정부에서 일자리수석을 지낸 황덕순 한국노동연구원(KLI) 원장 등 국책연구기관장들이 사임한 바 있다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-12
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  • 김현준 LH사장 사의 표명…文정부 대형 공공기관장 중 처음

    김현준 한국토지주택공사(LH) 사장이 정부에 사의를 표명했다. 윤석열 정부 출범 이후 전 정부 때 임명된 대형 공공기관장이 사퇴 의사를 밝힌 건 김 사장이 처음이다. 11일 국토교통부와 LH에 따르면 김 사장은 지난주 원희룡 국토교통부 장관을 직접 찾아가 사퇴 의사를 전달했다. 김 사장은 ‘주택 250만 채+알파(α)’ 공급대책 발표를 앞두고 새 정부 정책을 함께 할 새 적임자를 찾는 게 맞다고 판단해 사퇴 의사를 밝힌 것으로 전해졌다. 김 사장의 임기는 2024년 4월까지였다. 김 사장은 LH 직원들의 땅 투기 의혹이 제기된 직후인 지난해 4월 취임했다. 그는 조직 쇄신에 힘썼지만 최근 일부 임직원이 출장 중 골프를 친 사실이 드러나는 등 ‘기강 해이’ 논란이 다시 일었다. 당시 한덕수 국무총리와 원 장관이 강하게 유감을 표명한 것이 사퇴 결정에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. LH와 국토부는 다음 주 차기 사장 공모에 들어갈 예정이다. 후임 사장 후보로는 윤석열 정부 부동산 공약 설계를 주도한 김경환 전 서강대 교수와 이한준 전 경기도시공사 사장, 심교언 건국대 교수 등이 거론된다. 이번 사의 표명으로 전 정부가 선임한 공공기관장 사퇴가 이어질지 주목된다. 지난달에는 ‘소득주도 성장’ 정책을 설계한 홍장표 한국개발연구원(KDI) 원장과 문재인 정부에서 일자리수석을 지낸 황덕순 한국노동연구원(KLI) 원장 등이 사임한 바 있다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-11
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  • 호우로 연기된 ‘250만채+α’ 주택공급대책 16일 발표

    수도권 집중 호우로 발표가 연기된 윤석열 정부 첫 주택공급대책이 이달 16일 나온다. 국토교통부는 “‘250만 채+알파(α)’ 주택 공급대책 발표일을 16일로 변경한다”고 10일 밝혔다. 정부는 당초 이달 9일 오전 제2차 부동산 관계장관회의를 개최하고 주택 공급대책을 발표할 계획이었다. 하지만 8일 오후부터 수도권에 집중호우가 쏟아지며 피해가 속출하자 발표를 연기했다. 이번 대책에는 기존 공공 주도의 주택 공급을 민간 주도로 전환하는 방안이 집중적으로 담길 것으로 전망된다. 재건축 초과이익환수제와 안전진단 완화 등 정비사업 활성화 방안과 민간 주도로 도심을 고밀 개발하는 ‘민간제안 도심복합 사업’ 등이 포함될 것으로 보인다. 윤 대통령 공약이었던 ‘청년원가주택·역세권첫집주택’ 공급 계획과 층간소음 대책 등도 공개된다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-11
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  • [단독]LH, 장애인 인턴 실수로 떨어뜨리고도 ‘쉬쉬’

    한국토지주택공사(LH)가 장애인 인턴을 채용하는 과정에서 담당자 실수로 합격자가 불합격자로 뒤바뀌는 일이 발생했다. LH는 이 사실을 알고도 피해자에게 알리지 않다가 10개월 뒤 국토교통부 감사 때 지적을 받은 뒤에야 구제방안을 마련한 것으로 확인됐다. 9일 국토교통부와 LH 등에 따르면 LH는 지난해 5월 17일 130명 규모 장애인 인턴 채용공고를 낼 때 국가유공자 및 그 배우자와 자녀(취업지원대상자)에 대한 가산점 항목을 잘못 기재했다. ‘국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따르면 국가유공자는 유형에 따라 각 전형별로 만점의 5~10%까지 가산점을 부여한다. 그런데 담당자 실수로 ‘만점의 5%’만 부여한다고 잘못 공고한 것. 이 공고를 바탕으로 13개 지역본부에서 장애인 인턴을 채용한 결과 광주전남지역본부에서 지원자 1명이 탈락했다. 이 지원자는 가점 10점을 받을 수 있는 국가유공자 취업지원대상자였지만 면접 전형에서 5점밖에 받지 못해 합격권에 들지 못했다. LH 장애인 인턴은 6개월 간 근무하는 단기 인턴이지만 우수 인턴으로 선정되면 공채 때 서류 전형에서 3% 가점을 받을 수 있다. 월 보수도 191만 원 수준으로 적지 않아 경쟁이 치열하다. LH는 채용 과정이 끝난 뒤 합격자와 불합격자가 바뀌었다는 사실을 알았다. 하지만 올해 4월 8일 국토부가 공공기관 채용실태 전수조사를 실시한 이후에야 피해자에게 이 사실을 알렸다. 국토부 조사에서 문제가 되자 10개월이 지나서야 구제에 나선 셈이다. 국토부가 6월 발표한 ‘공공기관 채용실태 전수조사 결과 처분요구서’에 따르면 LH는 도리어 국토부에 선처를 요청하기도 했다. 처분요구서에 따르면 LH는 “공고문을 올린 담당자의 주요 업무가 채용업무가 아니었다”며 “오류 인식 후 지난해 말 같은 실수를 방지하기 위해 인사 매뉴얼을 개선하는 등 노력한 점을 고려해 달라”고 요청했다. 하지만 국토부는 “장애인 인턴 채용이 (공고를 올린)담당자의 업무가 분명하고, 조사 시점(4월 8일)까지 피해 응시자의 구제 절차가 없었다”며 담당자 징계 처분을 요구했다. 국토부 관계자는 “단순 실수였으면 징계까지 요구하지 않았을 것”이라며 “특히 피해자 구제절차를 마련하지 않고 있었다는 것은 엄연한 잘못”이라고 지적했다. 해당 담당자는 경징계인 견책 처분을 받았다. LH 측은 “국토부 감사 이후 (피해자에게) 연락을 취해 동일전형 공고 시 확정 채용하는 것으로 당사자와 협의했다”며 “피해자가 올해 말까지 다른 기관에서 근무하고 있어 2023년 채용할 계획”이라고 해명했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-10
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  • 부동산 전문가 10명중 6명 “현행 LTV 과해”

    국내 부동산 전문가 10명 중 6명이 현행 주택담보인정비율(LTV) 규제 강도가 높다고 판단하는 것으로 나타났다. 8일 한국주택협회가 발표한 ‘주택금융규제의 합리적 개선과 국민경제 안정’ 연구보고서에 따르면 국내 경제학 교수와 연구원, 기업인 등 전문가 207명에게 ‘현행 LTV 규제 강도’에 대해 질문한 결과 59.4%가 ‘강도가 높다’고 답했다. LTV 적정 수준은 ‘70%가 적정하다’ 의견이 26.1%로 가장 높았다. LTV 60%는 25.6%, LTV 80%는 15.5%를 차지했다. 보고서는 현행 주택금융규제는 변화가 잦고, LTV 한도가 낮아 실수요자들이 주택 구입하기 어렵다고 지적했다. 전문가들은 △LTV 완화 적용 대상을 무주택자까지 확대 △주택가격 15억 원 초과 LTV 0% 규제 단계적 폐지 △지역별 LTV 차등적용 점진적 축소 등을 제안했다. 특히 15억 원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하는 것이 아니라 15억 원 초과분에 대해서만 LTV 0%를 적용하는 방안을 고민해봐야 한다고 했다. 가계대출 증가에 따른 금융시장 불안 요인을 줄이기 위해 현행 총부채원리금상환비율(DSR)은 유지하되 중복되는 총부채상환비율(DTI) 규제는 폐지해야 한다고 밝혔다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-09
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  • “서울 용산-세운-하계 초고층 개발, 교통체계 재정비 우선돼야”

    서울시가 서울 용산구 용산정비창, 종로구 세운재정비촉진지구(세운지구), 노원구 하계5단지 등 도심 곳곳을 고밀 복합개발하겠다는 구상을 잇달아 내놓고 있다. 국토교통부도 9일 발표하는 윤석열 정부 ‘250만 채+α 공급대책’에서 민간주도 도심복합개발 방안을 내놓는다. 민간에 용적률 인센티브를 주고 역세권 등 도심을 복합개발하는 방식이다. 하지만 일각에서는 고밀 복합개발이 도심 교통난을 일으키는 등 기반시설을 포화상태로 만들고 민간에 과도한 개발이익을 줄 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 고밀 복합개발을 성공시키기 위해서는 계획 단계에서 교통체계를 재정비할 필요가 있다고 조언한다. 또 사업성을 면밀히 따지는 한편 개발이익 환수 방안도 마련해야 한다고 지적한다.○ “하계 5단지 교통난 우려”…세운지구도 재정비 필요4일 만난 하계5단지 인근 주민들은 벌써 고밀개발에 대한 우려가 컸다. 하계5단지 인근은 광역교통망이 7호선 하계역 하나뿐인 데다 아파트 단지가 밀집해 있다. 이 지역 공인중개사는 “지금도 출퇴근 시간에 막히는데 용적률을 4배로 올리면 교통지옥이 될 것”이라고 했다. 주민 A 씨는 “인근 민간 아파트 단지들도 재건축을 추진 중인데 감당이 안 될 것”이라고 우려했다. 오세훈 서울시장은 1일(현지 시간) 싱가포르 공공주택 ‘피너클 앳 덕스턴’을 찾아 “노후 임대주택 용적률을 평균 100%대에서 300∼500%로 확대해 (강남구 도곡동) 타워팰리스 같은 임대주택을 만들겠다”고 밝힌 바 있다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “(오 시장이 모델로 언급한) 타워팰리스는 용적률이 높지만 서울지하철 3호선과 수인분당선 환승역인 도곡역이 있고, 주변 도로정비가 잘돼 있어 하계5단지와 다르다”고 지적했다. 도심 한복판에 위치한 세운지구도 교통 대책을 마련해야 한다는 지적이 많다. 서울시는 토지용도 제한을 푸는 ‘비욘드 조닝’을 적용해 용도·용적률 제한 없이 세운지구를 고밀 복합개발하겠다고 밝혔다. 권대중 명지대 교수는 “세운지구는 지하철 등 대중교통은 충분하지만 도로가 문제”라며 “도로망을 재정비해야 주변 지역과 조화로워질 것”이라고 했다. ○ “용산, 역 중심으로 계획 재검토해야”1500% 이상 용적률을 풀어주겠다는 구상을 내놓은 용산정비창 역시 용산역과 연계성을 높여야 한다는 목소리가 나온다. 용산역은 KTX·지하철 1호선·경의중앙선이 지나고 수도권 광역급행철도(GTX) 노선도 예정돼 있다. 신분당선도 추진 중이다. 용산역을 통해 불어나는 이동량을 흡수할 수 있다는 의미다. 하지만 현재는 용산정비창 부지 가운데에 초고층 건물을 세우고, 주변은 상대적으로 용적률이 낮은 주거지를 조성하도록 계획이 세워진 상태다. 효율성을 높이기 위해 초고층 건물을 용산역 쪽으로 배치하는 등 계획을 다시 짜야 한다는 지적이 나오는 이유다. 강경우 한양대 교통물류공학과 명예교수는 “신분당선과 GTX를 수직으로 연계해 짧은 시간 안에 KTX나 지하철로 환승할 수 있도록 해야 한다”며 “도로망 지하화 역시 집중되는 교통량이 강남, 여의도, 경부고속도로 등으로 빠져나갈 수 있도록 도심 교통 흐름을 전반적으로 고려해야 한다”고 지적했다. 사업성을 면밀히 따져야 한다는 지적도 나온다. 특히 하계5단지는 실현 가능성 자체에 의문을 제기하는 목소리가 많다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 “오 시장이 예로 든 피너클 앳 덕스턴은 싱가포르에서도 한 곳뿐인 상징적인 공공주택인데, 서울 모든 임대주택을 이런 수준으로 만들기는 쉽지 않다”고 지적했다. 고급화를 하려면 건축비가 많이 들 수밖에 없는데, 이 경우 세입자가 낼 임차료가 높아지거나 서울도시주택공사(SH) 등 공공이 비용을 떠안을 가능성이 높다는 의미다. 개발 계획단계에서부터 민간이 참여하도록 해야 한다는 목소리도 크다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “(용산은) 사업시행자가 SH와 코레일인데 두 기관은 디벨로퍼 경험이 매우 부족하다”며 “기획 단계에서 고밀 복합개발 역량이 있는 민간의 아이디어를 받고, 개발이익도 공공과 민간이 적절히 배분해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-08-05
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  • 인기 상위 50개 단지도 1년새 거래 70% 줄었다

    #1. “다주택자들이 내놓은 매물이 쌓이면서 호가도 수천만 원 떨어졌는데, 정작 살 사람이 없네요.”(상계동 공인중개사) 지난달 27일 서울 노원구 상계동의 한 상가 거리. 공인중개사무소가 몰린 이곳은 인적이 드물었다. 2030세대 패닉바잉(공황구매)이 한창이던 지난해 여름만 해도 ‘영끌족’(영혼까지 끌어 모아 대출한 사람)들로 북적였던 곳이다. 인근 공인중개사는 “신혼부부들이 가끔 찾아오지만 대출 이자 부담에 일단 집값이 더 떨어지길 기다리겠다고 한다”고 전했다. #2. 같은 날 서초구 반포동 공인중개사무소. 이곳 역시 한산했지만 상계동과는 달랐다. 한강과 가까운 역세권 신축 단지를 찾는 문의가 한두 건씩 이어졌다. 단지 내 공인중개업소 관계자는 “전날 두 팀한테 집을 보여줬는데, 여전히 최고가로 계약이 체결돼 집주인들이 좀처럼 가격을 안 내리려 한다”며 “다주택자도 급할 게 없으니 호가를 안 내리고 보유하겠다고 한다”고 말했다. 대출 금리 급등과 경기 침체 우려로 매수심리가 급격히 위축되며 인기 단지로 꼽히는 ‘전국 상위 50개 아파트 단지’ 거래까지 급감하는 등 부동산 시장이 ‘거래 절벽’을 넘어 ‘거래 빙하기’에 돌입했다. 급매만 팔리며 전반적으로 가격이 떨어지고 있지만, 서울 강남권 ‘똘똘한 한 채’ 수요는 여전해 집값 양극화가 더 심해질 거란 우려가 나온다. 동아일보가 1일 국토교통부 실거래가 신고시스템을 분석한 결과 전국 집값 총액 상위 50개 단지(KB부동산 리브온 집계 기준)의 올해 1∼6월 거래량은 518건에 그쳤다. 지난해 같은 기간(1609건)에 비해 70% 가까이 줄어든 수준이다. 이들 단지의 매매가격 역시 7월 들어 2년 2개월 만에 처음으로 하락세(―0.24%)로 돌아섰다. 지난해 집값 급등을 이끌었던 젊은층 ‘영끌’ 매수도 급감했다. 한국부동산원에 따르면 올해 6월 30대 이하의 서울 아파트 매수 비중은 24.8%로 2019년 통계 집계 이래 최저 수준을 나타냈다. 지난해 7월(44.8%)의 절반 수준이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “금리 인상이 가파르고 높은 집값에 대한 피로감도 커서 당분간 하락세가 계속될 것”이라며 “연말로 갈수록 거래 절벽도 심화될 것”이라고 했다. 포항 84㎡ 1억 낮춰도 안팔려… 서초구선 최고가 등장에 매물 거둬 〈하〉‘거래 빙하기’ 매매시장 르포고금리에 수도권 외곽 등 시장 급랭… 의왕 매물 작년말보다 25% 늘어강남권 일부 매물 쌓이고 하락거래… ‘똘똘한 한채’ 수요는 계속 이어져서울 강북 영끌족 집 안팔고 버티기… 4300채 단지 두달새 거래 2건뿐 “지난해 30평대 아파트를 21억 원에 샀던 분이 최근 20억 원에 내놨어요. 금리 오르는 게 무서워 던지는 매물이죠. 그런데도 안 팔려요. 가격을 더 낮춰야 해요.”(서울 송파구 가락동 공인중개사무소) 지난달 27일 서울 송파구 헬리오시티. 9500채가 넘는 대단지인 이곳 인근 공인중개사무소는 여름 휴가철이라는 점을 감안해도 사람들의 발길이나 전화가 뜸했다. 올해 6∼7월 신고된 거래는 7건에 그친다. 모두 이전보다 내린 가격에 거래됐다. 인근 공인중개사무소는 “‘집값이 더 떨어지기 전에 팔겠다’는 다주택자의 갭투자 매물이 대부분”이라고 했다.○ 최고가-하락 거래 엇갈리는 서울 강남권1일 한국부동산원 집계에서 전국 아파트 매매거래량이 2006년 통계 집계 이래 최저(18만4134건)를 나타내는 등 거래절벽은 전국적인 현상이지만 서울 강남권에서조차 지역이나 신축, 구축 여부 등에 따라 분위기가 갈린다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 인근 공인중개사무소는 “지난해 종합부동산세 4000만 원을 낸 다주택자가 양도소득세 중과 배제 혜택을 노리고 매물을 내놨다”며 “세 부담에 집값 하락세가 겹치자 1억∼2억 원씩 내려 매물을 내놓는다”고 전했다. 강남4구 중 집값 상승세가 아직 꺾이지 않은 서초구는 오히려 매물을 거둬들이는 분위기다. 서초구 잠원동 한 공인중개사무소는 “신축 공급이 부족해 최고가 거래가 계속 나온다”며 “일부 다주택자는 최근 종부세 완화 방안에 매물을 거둬들였다”고 했다. 강남구는 매수자와 매도자 간 ‘눈치싸움’으로 거래가 끊겼다. 강남구 압구정동 공인중개업소는 “최고가 거래가 1, 2건 나올 뿐 급매는 없다”며 “오히려 급매 찾는 매수자만 20명이나 되는데 정작 집주인들이 가격을 안 내린다”고 했다. 대치동 은마아파트 인근 공인중개사는 “토지거래허가구역 규제 등으로 거래가 끊겨 폐업하는 중개업소만 여러 곳”이라고 전했다. ○ 다주택자 팔고, 영끌족 버티는 서울 강북권서울 강북지역은 내년 5월까지인 양도세 중과 배제 혜택을 받으려는 다주택자 매물이 쌓이며 하락세가 본격화되고 있다. 서울 서대문구 DMC파크뷰자이 공인중개사무소는 “(오늘) 팔아달라는 전화만 5통 받았다”며 “호가가 2억∼3억 원씩 내렸는데 매수 문의가 없다”고 했다. 4300채 규모인 이 단지에서 최근 두 달 새 거래는 2건뿐이었다. 무주택 실수요자였던 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출한 사람)들은 ‘버티기’에 들어가고 있다. 2020년 6월 서울 성동구에 전용면적 114m² 아파트를 11억 원에 매수한 이모 씨(34)는 “대출 원리금이 월 170만 원에서 250만 원으로 늘었지만 실거주하는 집이라 팔 생각이 없다”며 “생활비를 줄여 이자를 감당하려 한다”고 했다. 강북 재건축 최대어인 마포구 성산시영아파트 인근 공인중개사무소는 “젊은층은 ‘몸테크’(낡은 집에 살며 재건축까지 버티는 것) 하는 이들이 많다”고 했다. ○ 급격히 식은 지방·수도권 외곽지방은 일부 규제지역 해제에도 침체 분위기가 여전하다. 지난해 전국 아파트(분양권 포함) 가운데 가장 거래가 많았던 경북 포항시 북구 한화포레나포항 전용 84m² 분양권 매물은 지난해 한때 프리미엄이 1억 원까지 치솟았지만 올해 최저 500만 원까지로 떨어졌다. 인근 공인중개사무소는 “투자 목적으로 매수한 사람들이 빠져나오지 못하고 있다”고 했다. 수도권 외곽도 상황은 비슷하다. 이날 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난해 전국 시군구 중 아파트 값 상승률이 가장 높았던 경기 의왕시(38.9%) 매물은 1662채로 지난해 말보다 25.2% 늘었다. 인천 연수구 매물은 올해만 38.2% 증가했다. 다주택자인 김모 씨는 “올 4월쯤부터 지방 시장이 급격히 식었다”며 “지방에 8채를 내놓았는데 한 채도 팔리지 않았다”고 했다. 이날 원희룡 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 업무보고에서 “6월 1차 규제지역 해제는 미흡했다”며 “필요하면 연내 추가 조치를 할 수 있다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-08-02
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  • 아파트 증여 급증… 5월 전체 거래의 17.2%

    서울 강남구와 광진구에 각각 아파트 2채와 1채를 보유한 60대 다주택자 A 씨. 보유세 때문에 골치 아팠던 A 씨는 올 5월 딸에게 광진구 15억 원짜리 전용면적 59m² 아파트(전세 보증금 8억 원)를 물려줬다. 5월 10일부터 1년간 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 시행된다는 소식을 듣고 ‘부담부증여’ 방식으로 딸에게 집을 넘긴 것이다. 부담부증여는 전세나 대출을 낀 집을 증여할 때 전세보증금이나 대출금은 양도하고, 나머지는 증여하는 것을 말한다. A 씨가 낸 세금은 보증금 8억 원에 대한 양도세 1억4000만 원으로 배제 조치 이전 3억 원의 절반 수준이었다. 나머지 7억 원에 대한 증여세는 딸이 내기로 했다. 올해 5월 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 시행되며 올해 상반기(1∼6월) 서울 아파트 증여거래 비중이 2006년 이후 가장 높았던 것으로 나타났다. 31일 한국부동산원에 따르면 올 상반기 서울 아파트 증여거래는 3477건으로 전체 아파트 거래(2만4469건)의 14.2%를 차지했다. 2006년 통계 집계 이래 가장 높다. 특히 중과 배제 조치가 발표된 직후인 5월 증여는 17.2%(830건)로, 5월 기준 비중이 가장 높았다. 거래절벽 상황에서 마땅한 양도자를 찾기 어려운 집주인들이 양도세 중과 배제로 양도세를 아낄 수 있게 되자 대출이나 전세를 낀 채 자녀에게 집을 넘긴 것으로 분석된다. 김형석 김&정 세무회계사무소 대표 세무사는 “5월 다주택자 양도세 중과 배제 발표 이후 보유세 부담을 느낀 다주택자들의 부담부증여 문의가 많았다”고 전했다. 전문가들은 7월 이후에도 증여 거래가 꾸준히 많을 것으로 예상했다. 세제 개편안에서 증여에 대한 세 부담이 높아져 다주택자들이 내년 개편안 적용 전 증여를 마치려 한다는 것이다. 대표적으로 내년부터 증여 취득세의 과세표준이 기존의 공시가격에서 일반 시세에 준하는 ‘시가인정액’으로 바뀐다. ‘양도소득세 이월과세’ 적용 기간도 늘어난다. 기존에는 증여받은 주택을 5년 내에 매도하면 증여 시점이 아니라 증여자가 취득한 시점을 기준으로 양도세를 내도록 했는데, 이 기간이 10년으로 늘어나는 것이다. 이영훈 신영증권 패밀리헤리티지본부 세무사는 “세제 개편안 발표 이후 올해 안에 증여하고 싶다는 문의가 많다”며 “하반기에도 증여가 늘어나며 매매시장이 상대적으로 위축될 것”이라고 말했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-08-01
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  • ‘文정부 도시재생’ 전면 수정… 사업규모 줄이고 지원금은 늘려

    문재인 정부 역점 사업이었던 도시재생사업이 전면 개편된다. 국토교통부가 신규 도심재생사업의 규모를 기존의 절반 이하로 줄이는 대신에 사업별 지원액을 늘리기로 했다. 재개발, 재건축 등 정비사업도 도시재생사업으로 인정한다. 기존 사업은 매년 실적을 평가해 부진하다고 판단되면 지원 예산을 삭감한다. 국토부는 27일 이 같은 내용을 담은 ‘새 정부 도시재생 추진방안’을 발표했다. 새로운 도시재생사업의 키워드는 ‘선택과 집중’이다. 정부는 최근 5년간 총 30조 원을 투입해 488개에 달하는 도시재생사업을 펼쳤다. 양적 성장은 이뤘지만 예산 나눠 먹기식으로 사업이 이뤄지는 등 주민 체감도가 낮고 지역경제 활성화와 거리가 멀다는 목소리가 높았다. 국토부는 “사업성이 떨어지는 기존 사업은 지원 규모를 줄이고, 신규 사업도 연 40여 곳으로 줄여 사업에 내실을 기하겠다”고 했다. 신규 사업은 9월까지 공모해 12월에 선정한다. 사업 유형도 기존 5개에서 2개로 통폐합된다. 기존에는 경제기반형, 중심시가지형, 일반근린형, 주거지지원형, 혁신지구 등 5가지였는데, 앞으로는 경제재생형, 지역특화재생형 등 2가지 사업으로 줄어든다. 특히 국토부는 경제재생형 사업 중 혁신지구 사업을 적극 추진한다. 혁신지구는 쇠퇴한 지역에 5년 동안 국비 250억 원을 지원해 용적률 완화 등 혜택을 주고 주거·업무·상업지역 등으로 복합 개발하는 사업이다. 재개발, 재건축 등 정비사업도 도시재생사업으로 인정해 지원한다. 문재인 정부는 주택을 전면 철거하는 재개발 방식의 사업을 도시재생사업으로 인정하지 않아 지원에서 배제했었다. 앞으로 국토부는 노후 주거지 등에서 민간 조합에 주택도시기금 저금리 대출을 비롯해 생활기반시설 설치 등을 지원할 계획이다. 민간 참여도 늘린다. 기존 도시재생사업은 공공이 주도했지만 앞으로는 공공과 민간이 협력하는 민관협력형 리츠(REITs·부동산투자회사)나 민간이 먼저 사업을 제안하는 ‘민간제안형 리츠’도 활용한다. 국토부는 도시재생 실무를 담당하는 조직인 도시재생사업기획단도 개편했다. 도시재생정책과는 도시정비정책과로, 도시재생역량과는 도시정비경제과로, 도시재생경제과는 도시정비산업과로 각각 변경했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-07-28
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  • [단독]서울 아파트 월세 부담, 2년새 年348만원 껑충

    직장인 정모 씨(59)는 전세 살던 경기 고양시 일산동구 A아파트(전용 84m²)를 지난해 떠나야 했다. 준공 30년이 다 된 낡은 집이라 2014년부터 전세금 1억6000만 원을 한 번도 올리지 않고 7년을 내리 살았다. 하지만 지난해 5월 집주인이 “아들 부부가 거주할 것”이라며 3개월 내 나가 달라고 했다. 비슷한 조건의 전세 시세는 5억 원 이상으로 뛴 상황. 결국 바로 옆 동 같은 면적의 아파트를 보증금 1억 원, 월세 150만 원에 계약했다. 그는 “물가도 올랐는데 월세까지 내야 해서 은퇴 이후 걱정이 크다”며 “이번 집 계약이 끝나면 어디로 가야 할지 벌써 막막하다”고 했다. 2020년 7월 말 임대차3법 시행 이후 전월세 가격이 급등한 상황에서 최근 금리까지 치솟으며 서민들이 ‘주거비 이중고’를 겪고 있다. 현금 수입이 적은 은퇴자와 자산이 적어 대출에 의존해야 하는 청년층이 직격탄을 맞고 있다. 동아일보 취재팀이 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 전수 분석한 결과에 따르면 서울 30평형대(전용 85m²) 아파트 월세 가격은 올해 상반기(1∼6월) 244만 원으로 2020년 상반기(215만 원)보다 14%가량 올랐다. 월세 부담이 2년 새 연간 348만 원 늘어난 셈이다. 지방 30평형대 아파트 월세 가격은 2년 전 68만 원에서 올해 86만 원으로 26%가량 뛰어 서울보다 상승 폭이 더 컸다. 서울 전세 역시 5억7064만 원에서 6억5457만 원으로 14.7%(8393만 원) 상승했다. 최근 시중은행 전세대출 금리(연 4.0∼6.2%)를 고려하면 전세대출 이자 부담이 연간 최고 520만 원 늘어난 셈이다. 국토부에 신고된 전국 아파트 전월세 거래 92만2185건 중 비교 시점 모두 거래가 있었던 단지의 거래(13만5792건)를 추출해 비교했다. 최근 전셋값이 상승세를 멈추며 지난해 하반기(7∼12월) 대비 올해 상반기 서울 아파트 전셋값은 3.2% 하락했지만, 월세는 3.2% 올라 상승세가 이어졌다. 금리가 오르며 전세대출 원리금 상환 부담이 커지자 전세 수요가 월세로 옮겨가고 있는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “월세는 세입자에게 소멸하는 비용인 만큼 서민 부담 증가에 따른 주거 시장 양극화도 커질 것”이라고 우려했다.정순구 기자 soon9@donga.com정서영 기자 cero@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2022-07-27
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