이새샘 차장

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이새샘 차장

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동아일보 산업2부

취재분야

2026-02-23~2026-03-25

산업37%

부동산17%

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‘은마’ 집주인 절반 대출 없는데 대출-세금 규제 ‘엉뚱한 처방’

서울 강남구 대치동 은마아파트에 사는 김성민(가명·62) 씨는 요즘 하루 종일 손자를 돌본다. 원래 손자는 아파트 1층 어린이집에 다녔다. 하지만 어린이집을 세놓던 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면서 어린이집이 문을 닫았고 김 씨의 ‘독박 육아’가 시작됐다. 지난해 6월 재건축 조합원이 2년 동안 실제 살지 않으면 분양자격을 박탈하는 법 개정안이 발표되면서 불똥이 김 씨에게 튄 셈이다. 은마아파트를 7년째 보유 중인 김 씨는 세금 문제로도 고민 중이다. 2010년 자녀 교육을 위해 대치동 은마아파트에 전세로 들어왔다. 주거여건이 마음에 들어 2014년 전세금 5억 원에 은행 대출 3억 원과 현금 1억 원을 보태 생애 처음 자기 집을 마련했다. 평생 살 생각이었던 만큼 집값은 그의 관심사가 아니었다. 다만 집값 급등으로 보유세가 크게 오른 게 문제였다. 그는 지난해 보유세로 약 540만 원을 냈다. 보유세는 올해 750만 원에 이어 내년에는 960만 원까지 뛴다. 1979년 지어진 은마아파트는 한국 재건축 아파트의 상징이었다. 투기 수요가 몰려 집값을 요동치게 하는 것 아니냐는 비판도 적지 않았다. 그 때문에 정부 규제의 타깃이 돼 대출과 세금 규제, 실거주요건 강화 추진, 재건축 초과이익환수제 등이 쏟아졌다. 이러면 투기 수요를 차단하고 매물이 늘어나 집값이 안정될 것이라는 게 정부의 기대였다. 동아일보 취재팀이 2일 부동산 빅데이터 플랫폼인 밸류맵과 은마아파트 4424채 가운데 평형과 동에 따라 추출한 1147채(25.9%)의 등기부등본을 정밀 분석한 결과 지난 41년 동안 은마아파트 1채당 거래 횟수는 평균 2.5회로 나타났다. 아파트를 산 사람들의 평균 대출금은 1억8760만 원이었고, 집주인의 절반은 대출금이 한 푼도 없었다. 집주인 10명 중 6명은 집을 산 뒤 10년 이상 보유했다. 은마아파트에는 고액 대출로 집을 산 뒤 시세차익을 노려 단타매매를 하는 사람이 많을 것이라는 통념을 뒤집는 결과다. 주택시장의 ‘뜨거운 감자’인 은마아파트 주거실태를 분석한 것은 이번이 처음이다. 정부는 주요 재건축 단지에 대한 정교한 주민실태 분석 없이 부동산정책을 추진해왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “제대로 된 진단 없이 처방하다 보니 온갖 부작용이 발생한 것”이라고 말했다. 정순구 soon9@donga.com·김호경·이새샘 기자}
- 2021-02-03
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“시세차익 위해 버티나” 곱지않은 시선도

서울 강남구 대치동으로 5년째 출퇴근을 하는 김모 씨(38)는 대치동 은마아파트에 대한 생각을 묻자 “참 오래도 버틴다 싶다”고 했다. 인근에서 학원 강사를 하는 이모 씨(34)는 “영화에서나 나올 법한 낡은 단지에서도 계속 사는 건 그만큼 기대하는 이익도 크기 때문 아니겠느냐”며 “시세차익을 키우려고 버티는 것 같다”고 했다. 외부인들이 은마아파트를 보는 시각은 곱지만은 않았다. ‘버티는 집주인’과 ‘규제하는 정부’ 사이에 줄다리기가 지속되면서 수급이 불안해질 뿐 아니라 언젠가 재건축이 될 것이라는 기대로 가수요까지 붙고 있다는 것이다. 전문가들은 주민들에게 특별한 혜택을 줄 필요도 없지만 시장 원리에 따라 각종 규제를 재검토할 필요가 있다고 본다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “은마 같은 강남권 재건축 아파트 소유자는 재무적으로 안정돼 오랫동안 버틸 수 있는 사람들이 많아서 재건축 초과이익환수제 같은 단기, 임시 규제는 효과가 없다”고 진단했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주민들이 재건축으로 주거 여건이 개선되는 혜택에 대해 일정 비용을 부담하고, 정부도 개발이익을 과도하게 환수하는 규제를 해서는 안 된다”고 말했다. 이어 “주민들과 정부가 평행선을 이루는 현 상황은 양질의 주택 공급만 지연시킬 뿐”이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “재건축은 낡아서 살기 힘든 주택을 살 만한 주택으로 만든다는 관점에서 접근해야 한다”며 “양질의 공급을 늘리려면 민간의 이익과 공공성 사이에 균형점을 찾아야 한다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-03
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은마아파트엔 양도세-보유세 인상카드 안먹혀…집주인 58%가 10년이상 보유

이정용(가명·75) 씨는 서울 강남구 대치동 은마아파트에 1987년부터 35년째 살고 있는 1주택자다. 처음 이사 올 당시 전용면적 76m²의 매매가는 4000만 원. 이 시기 삼성전자 대졸 신입사원 월급이 35만 원 선이었다. 한 푼도 안 쓰고 10년 가까이 월급을 모아야 살 수 있는 집이었다. 직장이 있는 서초동까지 가려면 버스를 4번 갈아타야 했지만 그는 대치동의 주거여건이 좋아질 것이라는 전망에 기대를 걸었다. 정도의 차이는 있지만 예나 지금이나 은마아파트에는 불편을 감수하고서라도 미래의 ‘한 방’을 기다리겠다는 사람들이 살고 있다.○ 주택대출 규제에 문턱 더 높아진 ‘그들만의 리그’ 은마아파트 전체 매매의 43.1%는 대치동이 ‘교육 1번지’로 유명해지기 시작한 1995년부터 10년 동안 이뤄졌다. 직장인 김성인(가명·32) 씨가 은마아파트로 이사 온 것도 1990년대 중반 무렵이다. 그는 “아프면 동생을 찾아가고, 법적 문제가 생기면 로스쿨 출신 동창에게 연락하는 식”이라며 “이런 인맥이야말로 이 동네에서 자라 누리는 혜택이라고 생각한다”고 말했다. 이 같은 입지와 인적 네트워크는 은마아파트 소유주들이 “낡고 불편해도 계속 보유하고 싶다”고 말하는 이유이기도 하다. 게다가 1주택자는 물론이고 다른 곳에 집을 갖고 있는 다주택자들도 은마를 ‘똘똘한 한 채’로 여기고 있었다. 현재 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규정 때문에 은마아파트를 사려는 사람들은 은행에서 담보 대출을 받을 수 없다. 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 목적의 매매만 가능하다. 그런데도 지난해 12월에 이어 올해 1월에도 매물이 나오는 대로 거래가 이뤄진다. ‘현금 부자’들의 수요는 꾸준하다는 뜻이다. 실제 은마아파트 1147채의 등기부등본 분석 결과 577가구(50.3%)의 집주인들은 대출이 전혀 없었다. 전체 평균 대출액도 1억8700만 원 선으로 현 시세의 10%에도 못 미친다. 2016년 대출 없이 은마아파트를 산 양혜숙(가명·55) 씨는 “정부 규제가 돈 있는 사람들한테는 통하지 않는다”며 “대출 규제는 중산층이 대치동에 진입하는 걸 막는 장벽 역할을 하고 있는 셈”이라고 했다. ○ 양도세 피해 증여로…집주인 ‘버티기’에 매물 실종 부동산시장의 리스크에 익숙해진 이곳 집주인들은 정부 규제의 영향을 나름대로 분석하며 탈출구를 찾고 있다. 서울 광진구에서 전세로 살던 강승민(가명·44) 씨는 2018년 부모님에게 은마아파트를 증여받은 뒤 기존 세입자를 내보내고 들어와 살고 있다. 맞벌이라 어린 두 자녀를 부모님에게 맡기려면 은마아파트 외에는 대안이 없었다. 학창 시절을 은마아파트에서 보낸 강 씨는 “부모님이나 저나 은마를 팔 생각이 없다”며 “재건축 이후에도 계속 거주할 계획”이라고 말했다. 세금 부담 때문에 증여로 돌아서는 추세도 감지되고 있다. 지금까지 이뤄진 은마아파트 증여의 57.7%가 현 정부가 출범한 2017년 이후 이뤄졌다. 집주인들은 보유세와 양도세 인상 여파로 세금이 늘었지만 집을 팔기보다는 자녀들에게 물려주는 걸 택했다. 정부는 고가주택 소유자와 다주택자를 겨냥해 세금 인상 카드로 아파트를 팔라고 압박하지만 은마아파트 집주인에게는 먹히지 않은 셈이다. 은마아파트 집주인의 58.3%는 10년 이상 보유한 사람들이었다. 단지의 가치를 잘 아는 장기 보유자가 많아 정책 변수에 크게 동요하지 않는다는 분석도 있다. 이 아파트에서 10년 넘게 살고 있는 김성민(가명·62) 씨도 자녀들이 향후 여기서 살기를 원한다. 그는 “재건축까지 된다면 주거 환경이 더 좋아지지 않겠느냐”며 “자녀들에게 입지를 물려주고 싶다”고 말했다. 전세를 끼고 집을 산 사람도 버티기에 들어갔다. 일선 중개업소는 다주택자들이 상대적으로 미래 가치가 높은 것으로 알려진 은마아파트를 먼저 팔 가능성은 높지 않다고 본다. 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트를 소유한 등록임대사업자 이강열(가명·67) 씨는 임대의무 기간을 채우기 위해 2025년까지 은마아파트를 보유하며 세를 줄 예정이다. 그전에 팔면 양도세가 중과된다. 그는 “최대한 오래 버티려고 한다”고 했다. 김호경 kimhk@donga.com·정순구·이새샘 기자 ‘은마’ 집주인 절반 대출 없는데 대출-세금 규제 ‘엉뚱한 처방’ 서울 강남구 대치동 은마아파트에 사는 김성민(가명·62) 씨는 요즘 하루 종일 손자를 돌본다. 원래 손자는 아파트 1층 어린이집에 다녔다. 하지만 어린이집을 세놓던 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면서 어린이집이 문을 닫았고 김 씨의 ‘독박 육아’가 시작됐다. 지난해 6월 재건축 조합원이 2년 동안 실제 살지 않으면 분양자격을 박탈하는 법 개정안이 발표되면서 불똥이 김 씨에게 튄 셈이다. 은마아파트를 7년째 보유 중인 김 씨는 세금 문제로도 고민 중이다. 2010년 자녀 교육을 위해 대치동 은마아파트에 전세로 들어왔다. 주거여건이 마음에 들어 2014년 전세금 5억 원에 은행 대출 3억 원과 현금 1억 원을 보태 생애 처음 자기 집을 마련했다. 평생 살 생각이었던 만큼 집값은 그의 관심사가 아니었다. 다만 집값 급등으로 보유세가 크게 오른 게 문제였다. 그는 지난해 보유세로 약 540만 원을 냈다. 보유세는 올해 750만 원에 이어 내년에는 960만 원까지 뛴다. 1979년 지어진 은마아파트는 한국 재건축 아파트의 상징이었다. 투기 수요가 몰려 집값을 요동치게 하는 것 아니냐는 비판도 적지 않았다. 그 때문에 정부 규제의 타깃이 돼 대출과 세금 규제, 실거주요건 강화 추진, 재건축 초과이익환수제 등이 쏟아졌다. 이러면 투기 수요를 차단하고 매물이 늘어나 집값이 안정될 것이라는 게 정부의 기대였다. 동아일보 취재팀이 2일 부동산 빅데이터 플랫폼인 밸류맵과 은마아파트 4424채 가운데 평형과 동에 따라 추출한 1147채(25.9%)의 등기부등본을 정밀 분석한 결과 지난 41년 동안 은마아파트 1채당 거래 횟수는 평균 2.5회로 나타났다. 아파트를 산 사람들의 평균 대출금은 1억8760만 원이었고, 집주인의 절반은 대출금이 한 푼도 없었다. 집주인 10명 중 6명은 집을 산 뒤 10년 이상 보유했다. 은마아파트에는 고액 대출로 집을 산 뒤 시세차익을 노려 단타매매를 하는 사람이 많을 것이라는 통념을 뒤집는 결과다. 주택시장의 ‘뜨거운 감자’인 은마아파트 주거실태를 분석한 것은 이번이 처음이다. 정부는 주요 재건축 단지에 대한 정교한 주민실태 분석 없이 부동산정책을 추진해왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “제대로 된 진단 없이 처방하다 보니 온갖 부작용이 발생한 것”이라고 말했다. 정순구 soon9@donga.com·김호경·이새샘 기자2억→11억→7억… ‘부동산경기 바로미터’ 은마 “평당가 68만 원, 동·호수 지정 선착순 계약!” 1979년 은마아파트가 준공될 당시 광고 문구다. 작은 평수인 31평형(현재 전용면적 76m²)의 분양가가 2100만 원 안팎이었다. 현재 같은 평형의 은마아파트 시세는 20억 원을 훌쩍 넘어섰다. 40년 사이 100배 수준으로 올랐다. 은마는 줄곧 강남 재건축 아파트의 대명사로 불리며 부동산 시장 흐름을 그대로 반영해 왔다. 시세가 급등하기 시작한 것은 2000년대 재건축이 가시화되면서다. 전국이 집값 급등에 몸살을 앓았던 때다. 정부는 은마 등 재건축 아파트를 집값 불안의 진원지로 보고 재건축을 규제했다. 그런데도 은마 시세는 2000년 2억 원에서 2007년 11억 원 이상으로 치솟았다. 금융위기 이후 가장 크게 충격을 받은 단지 역시 은마였다. 2013년 7억 원대까지로 하락했다. 주택 경기가 살아나며 2017년 11억 원대로 가격이 반등했다. 정부는 이후 재건축초과이익환수제와 분양가상한제, 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제를 잇달아 도입했다. 하지만 매물이 실종돼 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 일부 거래를 통해 가격만 오르고 있다. 지난해 상반기(1∼6월) 내내 200∼300개 수준이던 은마아파트 매물은 지난해 7월 이후 급감해 이달 2일 현재 75개 수준에 그친다. 실거래 건수도 지난해 상반기 75건에서 하반기 21건으로 급감했다. 은마아파트 전용 84m²는 지난달 24억 원에 거래됐다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-03
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2억→11억→7억… ‘부동산경기 바로미터’ 은마

“평당가 68만 원, 동·호수 지정 선착순 계약!” 1979년 은마아파트가 준공될 당시 광고 문구다. 작은 평수인 31평형(현재 전용면적 76m²)의 분양가가 2100만 원 안팎이었다. 현재 같은 평형의 은마아파트 시세는 20억 원을 훌쩍 넘어섰다. 40년 사이 100배 수준으로 올랐다. 은마는 줄곧 강남 재건축 아파트의 대명사로 불리며 부동산 시장 흐름을 그대로 반영해 왔다. 시세가 급등하기 시작한 것은 2000년대 재건축이 가시화되면서다. 전국이 집값 급등에 몸살을 앓았던 때다. 정부는 은마 등 재건축 아파트를 집값 불안의 진원지로 보고 재건축을 규제했다. 그런데도 은마 시세는 2000년 2억 원에서 2007년 11억 원 이상으로 치솟았다. 금융위기 이후 가장 크게 충격을 받은 단지 역시 은마였다. 2013년 7억 원대까지로 하락했다. 주택 경기가 살아나며 2017년 11억 원대로 가격이 반등했다. 정부는 이후 재건축초과이익환수제와 분양가상한제, 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제를 잇달아 도입했다. 하지만 매물이 실종돼 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 일부 거래를 통해 가격만 오르고 있다. 지난해 상반기(1∼6월) 내내 200∼300개 수준이던 은마아파트 매물은 지난해 7월 이후 급감해 이달 2일 현재 75개 수준에 그친다. 실거래 건수도 지난해 상반기 75건에서 하반기 21건으로 급감했다. 은마아파트 전용 84m²는 지난달 24억 원에 거래됐다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
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규제완화 기대감에… 다시 뜨는 재건축

정부의 고강도 규제로 주춤했던 서울 재건축 아파트가 전체 집값을 자극하는 촉매제가 되고 있다. 재건축 조합원도 2년 이상 실제 거주해야 새 아파트 입주권을 주겠다는 정부 규제가 발표된 뒤 단지마다 규제를 피하기 위해 사업에 속도를 내면서다. 여기에 서울시장 선거를 앞두고 각 당 후보들이 잇달아 재건축 규제 완화를 공약으로 언급하며 규제 완화 기대감도 커지고 있다. 1일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격 상승률(지난달 29일 조사 기준)은 전주 대비 0.28% 올라 지난주 0.15%보다 상승폭이 2배 가까이로 커졌다. 특히 송파구 재건축 아파트 가격 상승률은 0.77%로 지난주 0.27%에 비해 가파르게 상승했다. 한국부동산원에 따르면 1월 25일 조사 기준 송파구의 아파트 매매가격 상승률은 0.17%로 서울 25개 구 중 가장 높았다. 송파구는 올해 1월 들어 매주 구별 매매가격 상승률 1위를 달리고 있다. 송파구 아파트의 상승세는 재건축 아파트가 이끌고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’는 전용면적 82.61m²가 7일 24억6000만 원에 팔리면서 최고 가격을 경신했다. 이후 9일 24억8100만 원에 매매되며 이틀 만에 또다시 최고 가격 기록을 세웠다. 잠실동 한 공인중개업소 관계자는 “집주인들은 집값이 더 오를 거란 생각에 매물을 내놓지 않으려 하지만 매수 문의는 꾸준히 이어지고 있는 편”이라고 전했다. 다른 지역도 재건축 사업 추진에 속도를 내고 있는 단지 중심으로 가격이 오르고 있다. 지난해 말부터 최근까지 관할 구청에서 재건축 조합설립 인가를 받은 아파트는 강남구 개포동 주공 5, 6, 7단지, 서초구 반포동 신반포2차, 방배동 신동아, 강동구 길동 삼익파크맨숀, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등 10여 곳에 이른다. 강남구 압구정동 주요 단지들도 압구정 4구역(현대8차·한양 3, 4, 6차)과 5구역(한양 1, 2차)이 조합설립 인가를 신청하는 등 속도를 내고 있다. 조합설립이라는 관문을 통과한 만큼 이들 단지는 가격도 함께 오르고 있다. 지난해 5월 15억 원 안팎에 거래되던 개포 주공7단지 전용 53.46m²는 조합설립 인가를 받은 뒤인 올해 1월 18억 원에 매매됐다. 신반포2차 전용 137.66m²도 작년 12월 11일 35억7000만 원에 팔렸다. 이 아파트는 10월에 32억5000만 원에 거래됐는데 2개월 새 3억 원 이상 올랐다. 부동산114 측은 “정부가 공공재개발을 추진하는 데다 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보 모두 정비사업 규제 완화를 공약으로 언급해 규제 완화에 대한 기대감이 확산되고 있다”며 “이달 주택 공급대책 발표 이후 대규모 개발 기대감까지 더해지면 단기적으로 집값 상승폭이 더 커질 가능성은 있다”고 분석했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-02
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‘그린리모델링’ 지역거점 구축 스타트

정부가 그린뉴딜 사업의 일환으로 노후 건축물 냉난방 등을 개선하는 ‘그린리모델링’을 지원할 플랫폼이 구축된다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 국토안전관리원은 28일 성균관대, 중앙대, 강원대, 공주대, 재단법인 국제기후환경센터, 경북대 등 그린리모델링의 지역거점 플랫폼 선도기관 6곳과 업무협약을 맺었다고 이날 밝혔다. 공공건축물 그린리모델링은 어린이, 노인 등 취약계층이 이용하는 어린이집, 보건소, 의료시설 등 노후 공공건축물 리모델링에 사업비를 지원해 에너지 성능을 30% 이상 끌어올리고 실내 미세먼지를 75% 이상 줄이는 등 주거환경을 개선하는 사업이다. 지난해 3차 추가경정예산에 국비 2276억 원이 편성돼 전국 195개 지방자치단체 공공건축물 838곳을 사업 대상으로 선정했다. 또 공공건축물이 아닌 노후 민간건축물도 그린리모델링을 추진하면 공사비용 대출 이자를 지원해주는 사업도 벌이고 있다. 국토부와 국토안전관리원은 지난해 10월 전국 5개 권역별 지역거점 플랫폼 선도기관 모집에 나서 6개 기관을 지역거점 플랫폼으로 선정했다. 이들 6곳을 포함해 37개 대학, 5개 연구기관, 89개 기업 등 131개 기관이 각 플랫폼과 연계해 그린리모델링 사업에 참여하게 된다. 이번에 선정된 권역별 그린리모델링 플랫폼은 전국적으로 벌어지는 그린리모델링 사업을 지원하게 된다. 기술지원은 물론이고 지역역량 강화를 위한 프로그램 발굴·운영, 그린리모델링 홍보 등을 맡는다. 정부는 이를 통해 그린리모델링 저변을 확대하고 교육, 인재 육성, 연구 등을 통해 그린리모델링 사업이 지역사회 발전에 기여하도록 유도할 계획이다. 예를 들어 지역거점 플랫폼이 대학일 경우 재학생이 해당 권역 공공건축물 그린리모델링 사업 설계, 시공, 사후 관리 등에 참여해 실무 역량을 쌓고, 향후 해당 지역 그린리모델링 분야에서 취업·창업을 하게 되는 인력 육성 창구의 기능도 하게 된다. 국토부 관계자는 “그린리모델링 지역거점 플랫폼은 그린리모델링 사업을 수행하고 관련 기술 개발, 인력 양성 및 사업 홍보 등 그린리모델링 확산에 기여하게 될 것”이라고 밝혔다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-29
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GTX따라 뛰는 집값… “역 들어선다더라” 하룻밤새 2억 껑충

한때 미분양 아파트가 많았던 경기 고양시 덕양구에서 최근 실제 매매가격이 10억 원을 넘는 거래 사례가 속속 나오고 있다. 덕양구 원흥지구 도래울마을 7단지 ‘고양원흥동일스위트’(전용면적 85m²)는 지난해 12월 30일 10억9000만 원에 팔렸다. 불과 이틀 전인 28일만 해도 같은 평형이 8억6000만 원에 거래됐었다. 하지만 29일 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 창릉역이 생긴다는 발표가 나오자 하룻밤 새 2억 원 넘게 올랐다. 이후 이 아파트 전용 84m²는 11억 원(이달 5일)에 거래됐고, 현재 호가는 12억∼13억 원까지로 치솟았다. 인근 부동산중개업소는 “3기 신도시인 창릉과 불과 1km 거리인 데다 창릉역 신설 수혜가 예상돼 집주인들이 호가를 안 내린다”고 전했다. GTX 사업이 집값을 자극하는 양상이 이어지고 있다. 27일 한국부동산원이 집계한 지난해 말(12월 28일 조사) 대비 1월 셋째 주(18일 조사) 주간 아파트 매매가격 누적 상승률 상위 1∼10위 지역 중 8곳이 GTX 관련 지역이다. 이 기간 상승률 1위인 경기 양주시(4.12%)는 GTX-C노선 종점이 예정되어 있다. 2위 고양시 덕양구(3.45%)는 A노선 창릉역, 3위 고양시 일산서구는 A노선 킨텍스역 수혜 지역으로 꼽힌다. 인천 연수구(2.84%)와 경기 남양주시(2.1%)는 각각 GTX-B노선 종점역이 들어선다. 경기 파주시(1.94%)도 A노선 종점역인 운정역이 신설된다. 수도권 교통난을 해소하고 서울 집중을 완화하기 위해 추진되는 GTX 사업이 집값 안정이라는 정부 정책 목표와 배치되는 결과를 낳고 있는 것이다. 심지어 확정되지 않은 사업으로도 집값이 들썩이는 일까지 벌어지고 있다. 지난해 말 대비 아파트값 상승률 상위 10위인 경기 의왕시(1.81%)는 C노선 기본계획에서 정차역 3개를 추가할 수 있게 되자 지자체가 유치를 주장하고 나서면서 집값이 함께 오르고 있다. 하지만 C노선은 민자사업으로 민간사업자의 수익성 판단에 따라 정차역이 결정된다. 정차역이 추가되지 않을 수도 있다는 뜻이다. 2019년 정부가 검토하겠다고 밝힌 D노선 역시 정차역이 정해지지 않은 것은 물론이고 추진 여부조차 확정되지 않았는데도 집값에 영향을 주고 있다. 예를 들어 김포골드라인 장기역 인근 한 단지는 최근 전용 84m²가 7억500만 원에 거래되며 이전 최고가를 넘어섰다. 김포시가 조정대상지역으로 지정되며 전체 아파트값 상승률은 한풀 꺾였지만 D노선 기대감이 반영된 단지는 가격이 올랐다. 전문가들은 저금리로 불어난 유동성에 유망한 투자처를 찾는 수요가 교통망 확충 사업에 민감하게 반응하고 있다고 분석한다. 유튜브 등 온라인으로 정보가 빠르게 공유되는 투자 환경도 집값에 영향을 주고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “GTX는 급행철도여서 기존 철도망과 다를 것이란 기대감이 있고, 2, 3기 신도시 개발과도 맞물려 저평가된 지역을 중심으로 집값이 오르고 있다”며 “광역교통망 사업은 완공까지 관문이 많고 오래 걸려 매수 여부를 신중하게 결정해야 한다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-28
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“GTX 생긴다” 발표에 2억 ‘껑충’…집값 올리는 재료된 GTX

한때 미분양 아파트가 많았던 경기 고양시 덕양구에선 최근 실제 매매가격이 10억 원을 넘는 거래사례가 속속 나오고 있다. 덕양구 원흥지구 도래울마을 7단지 ‘고양원흥동일스위트’(전용 85㎡)는 지난달 30일 10억9000만 원에 팔렸다. 불과 이틀 전인 지난달 28일만 해도 같은 평형이 8억6000만 원에 거래됐었다. 하지만 지난달 29일 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 창릉역이 생긴다는 발표가 나오자 하룻밤 새 2억 원 넘게 올랐다. 이후 이 아파트 전용 84㎡은 11억 원(이달 5일)에 거래 됐고, 현재 호가는 12억~13억 원까지로 치솟았다. 인근 부동산 중개업소는 “3기 신도시인 창릉과 불과 1km 거리인데다 창릉역 신설 수혜가 예상돼 집주인들이 호가를 안 내린다”고 전했다. GTX 사업이 집값을 자극하는 양상이 이어지고 있다. 27일 한국부동산원이 집계한 지난해 말(12월 28일 조사) 대비 1월 셋째 주(18일 조사) 주간 아파트 매매가격 누적 상승률 상위 1~10위 지역 중 8곳이 모두 GTX 관련 지역이다. 이 기간 상승률 1위인 경기 양주시(4.12%)는 GTX-C노선 종점이 예정되어 있다. 2위 고양시 덕양구(3.45%)는 A노선 창릉역, 3위 일산서구는 A노선 킨텍스역 수혜 지역으로 꼽힌다. 인천 연수구(2.84%)와 경기 남양주시(2.1%)는 각각 GTX B노선 종점역이 들어선다. 경기 파주시(1.94%)도 A노선 종점역인 운정역이 신설된다. 수도권 교통난을 해소하고 서울 집중을 완화하기 위해 추진되는 GTX 사업이 집값 안정이라는 정부 정책 목표와 배치되는 결과를 낳고 있는 것이다. 심지어 확정되지 않은 사업으로도 집값이 들썩이는 일까지 벌어지고 있다. 지난해 말 대비 아파트값 상승률 상위 10위인 경기 의왕시(1.81%)는 C노선 기본계획에서 3개 정차역을 추가할 수 있게 되자 지자체가 유치를 주장하고 나서면서 집값이 함께 오르고 있다. 하지만 C노선은 민자사업으로 민간사업자의 수익성 판단에 따라 정차역이 결정된다. 정차역이 추가되지 않을 수도 있다는 뜻이다. 2019년 정부가 검토하겠다고 밝힌 D노선 역시 정차역이 정해지지 않은 것은 물론 추진 여부조차 확정되지 않았는데도 집값에 영향을 주고 있다. 예를 들어 김포골드라인 장기역 인근 한 단지는 최근 전용 84㎡이 7억500만 원에 거래되며 이전 최고가를 넘어섰다. 김포시가 조정대상지역으로 지정되며 전체 아파트값 상승률은 한풀 꺾였지만 D노선 기대감이 반영된 단지는 가격이 올랐다. 전문가들은 저금리로 불어난 유동성에 유망한 투자처를 찾는 수요가 교통망 확충 사업에 민감하게 반응하고 있다고 분석한다. 유튜브 등 온라인으로 정보가 빠르게 공유되는 투자 환경도 집값에 영향을 주고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “GTX는 급행철도여서 기존 철도망과 다를 것이란 기대감이 있고, 2,3기 신도시 개발과도 맞물려 저평가된 지역을 중심으로 집값이 오르고 있다”며 “광역교통망 사업은 완공까지 관문이 많고 오래 걸려 매수여부를 신중하게 결정해야 한다”고 말했다.이새샘기자iamsam@donga.com}
- 2021-01-27
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“징벌적 양도세, 1주택자라도 완화해 부동산거래 숨통 틔워야”[인사이드&인사이트]

연초부터 부동산 시장은 양도소득세 문제로 떠들썩했다. 10일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 양도세 중과 완화 방안을 시사하는 발언을 하면서다. 하지만 기재부는 물론 여당 지도부까지 부인하고 나섰다. 결국 홍 부총리 스스로 닷새 뒤인 15일 양도세 중과 완화 불가 방침을 밝히면서 정부 차원의 양도세 중과 완화는 없던 일로 됐다. 이처럼 정부와 여당이 곧바로 진화에 나선 배경에는 ‘부동산으로 거둔 시세차익의 상당 부분은 반드시 세금(양도세)으로 환수해야 한다’는 현 정부의 철학이 깔려 있다. 이번 정부 출범 이후 양도세가 전방위로 강화됐지만 부동산 거래는 줄어들고 집값은 뛰었다. 과세 체계만 복잡해져 ‘양포사’(양도세를 포기한 세무사)라는 신조어까지 나왔다. 반면 자녀 등에게 집을 물려주는 증여는 크게 늘고 있다. 서울시장 선거를 앞두고 다시 양도세 완화론이 고개를 들고 있는 이유다. 전문가들은 보유세가 그동안 대폭 인상된 만큼 ‘높은 보유세, 낮은 거래세’의 원칙에 따라 부동산 시장 정상화를 위한 양도세 완화 논의를 본격 시작해야 한다고 강조한다.○ 양도세 완화론, 서울시장 선거서 재부상 가능성 연초 양도세 중과 완화론은 홍 부총리가 TV 방송에 나와 “(집을) 세 채, 네 채 갖고 있는 분들이 매물을 내놓게 하는 것도 중요한 공급 정책”이라고 말한 게 발단이 됐다. 시장은 즉각 ‘양도세 중과를 일시적으로 완화해주거나 6월로 예정된 다주택자에 대한 중과세율 인상을 유예해줄 수 있다’는 관측이 나왔다. 다주택자들이 집을 팔아 시세차익을 볼 수 있도록 허용한다면 매물을 더 많이 내놓을 수 있을 거라는 논리다. 하지만 기재부가 홍 부총리 발언 반나절 만에 이를 부인하는 해명 자료를 냈다. 이낙연 더불어민주당 대표, 김태년 원내대표 등 여당 핵심 인사도 잇달아 양도세를 중과하겠다는 의지를 거듭 피력했다. 그럼에도 양도세 완화 논의는 여전히 현재 진행형이다. 4월 서울시장 선거가 코앞이기 때문이다. 이번 선거는 ‘부동산 선거’로 불릴 정도로 각 당의 부동산 공약이 난무하고 있다. 지자체장이 별다른 영향을 미칠 수 없는 부동산 세제도 여기서 벗어나지 못한다. 야당인 국민의힘은 부동산 공약 중 하나로 양도세율 인하를 내세우고 있다. 안철수 국민의당 대표는 부동산 세금 부담을 낮추겠다는 공약을 내세웠다. 서울시장 선거의 판도에 따라 양도세 완화론이 다시 고개를 들 여지는 여전히 남아 있다. ○ 4년간 매년 바꾸며 난수표 된 양도세 체계 이처럼 양도세 완화론이 시시때때로 불거지는 배경에는 현 양도세 수준이 과도하다는 인식이 있다. 현 정부는 2017년 출범 이후 매년 양도세 체계를 바꾸며 1주택자, 다주택자를 막론하고 양도세 부담을 높여왔다. 2017년 8·2대책에서 1주택자라도 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주해야 양도세를 비과세한다는 규정을 만들었다. 기존에는 2년 이상 보유하기만 하면 비과세였다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 처분할 때는 기존 세율에 최대 20%포인트를 중과해 최대 62%까지 양도차익을 세금으로 거둬들일 수 있도록 했다. 2018년 9·13대책에서는 시세 9억 원 이상 주택을 보유한 1주택자에 대해 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 하지만 저금리 상황에서 불어난 유동성을 바탕으로 거래가 급감한 상황에서도 일부 아파트가 높은 가격에 거래되기 시작하자 시장이 다시 한번 움직였다. 결국 2019년 12·16대책에서는 시세 9억 원 이상 주택을 보유한 1주택자가 기존 수준으로 장특공제를 받으려면 보유 기간만큼 실제 거주도 해야 한다는 방안까지 내놓았다. 다만 양도세를 전방위적으로 강화한 만큼 숨통을 터주기도 했다. 2020년 6월까지 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 다주택자의 주택을 처분할 때는 양도세 중과세율을 적용하지 않기로 한 것이다. 양도세 부담은 높아졌지만 지난해 6월부터 20, 30대 젊은 무주택 실수요자들이 시장에 뛰어들면서 집값은 다시 뛰었다. 지난해 7·10대책에서는 다주택자가 조정대상지역 주택을 매매할 때 매기는 중과세율을 다시 10%포인트 올리기로 했다. 여기에 양도세 기본 세율을 현재 최대 42%에서 45%로 높여 올해 6월부터는 최대 75%까지 양도세율이 높아진다. ○ 양도세 인상 이후 거래량 급감, 증여 증가 양도세 강화 방안은 거래 급감이라는 결과로 나타났다. 대출을 조이고 양도세까지 강화하자 시장은 얼어붙었다. 한국부동산원 아파트 매매 거래 현황을 보면 2016년 12만2606건이던 서울 매매 거래량은 2017년 10만7897건, 2018년 9만6622건, 2019년 7만1734건으로 줄어들었다. 2019년 급감했던 거래량은 시장이 다시 살아나며 지난해 총 9만3784건(서울 기준)으로 어느 정도 회복됐다. 하지만 여전히 2018년 수준에 미치지 못한다. 다만 지난해 지방 집값이 크게 뛰면서 전국 기준 아파트 매매 거래량은 93만4078건으로, 주택시장이 다시 활황기에 접어들기 시작한 2015년 80만8486건 수준을 훌쩍 뛰어넘었다. 조정대상지역이 아니어서 각종 양도세 강화 방안의 영향권을 벗어난 지역으로 주택 투자 수요가 넘어갔다고 볼 수 있다. 전체 거래에서 증여 비중이 대폭 늘었다는 점도 눈여겨볼 만하다. 2017년만 해도 서울 아파트 거래 중 증여 비중은 4.5%에 그쳤다. 이후 매매 거래량이 감소하는 와중에도 증여 비중은 2018년 9.6%, 2019년 9.7%, 지난해 14.2%로 계속해서 늘어났다. 우병탁 신한은행 부동산투자센터 팀장은 “양도세율이 워낙 높다 보니 1년치 보유세의 5∼10배 수준에 이른다. 같은 세금을 낼 거라면 양도세를 내가며 굳이 자산을 처분하느니 5∼10년 더 버티겠다는 사람이 많은 이유”라며 “양도세는 자기 몫의 시세차익을 국가에 세금으로 빼앗기는 것이라고 생각하는 사람이 많다”고 말했다. ○ “양도세 급증하며 거주 이전 자유 침해” 양도세 부담을 강화하는 정부 정책 기조는 거래 급감이라는 결과를 낳은 것은 물론 집값을 잡는 데도 결과적으로는 실패했다. 그렇다면 불로소득을 환수한다는 조세정의 차원에서도 현재의 양도세 부담이 적절할까. 조세관련학회 연합학술대회에서 지난해 12월 발표된 ‘부동산 세제와 기본권, 국제적 비교분석’ 보고서는 한국의 부동산 세 부담을 세계 여러 나라와 비교했다. 이 보고서는 한국과 주요 7개국(G7)에서 1주택자 혹은 3주택자가 12억 원짜리 주택을 취득해 10년 보유한 뒤 매각할 경우 취득세, 보유세, 양도세를 합친 전체 세금 부담을 추산했다. 집값 인상률은 최근 10년간 각국의 평균 인상률을 적용했다. 그 결과 한국은 3주택자는 물론 1주택자도 양도차익보다 전체 세금 부담이 더 많은 것으로 나타났다. 반면 다른 G7 국가의 전체 세금 부담은 모두 양도차익보다 적었다. 현 정부 출범 이후 양도세, 취득세, 보유세가 일제히 강화되면서 나타난 결과로 보인다. 선거를 앞두고 부동산 세금 부담을 경감해야 한다는 목소리가 나온 것은 지난해 총선 직전과도 닮아 있다. 당시에는 보유세인 종합부동산세가 이슈였다는 점만 다르다. 하지만 총선 이후 집값이 다시 불안해지자 정부와 여당은 종부세와 양도세, 취득세, 증여세 등 부동산 관련 세금을 한꺼번에 올렸다. 전문가들은 단순히 ‘선거용’으로 양도세 완화 논의를 반짝 하는 것에 그쳐서는 안 된다고 지적한다. 과거 한국 부동산 세제의 맹점이 보유세와 거래세가 모두 낮아 주택 보유에 따른 소득을 지나치게 많이 허용해준 것이었다. 하지만 지금은 다르다. 이미 세율 인상, 공시가격 현실화 등으로 보유세가 대폭 높아진 만큼 거래세인 양도세 역시 어떤 식으로 얼마나 완화할지 지금부터라도 논의해야 한다. 안창남 강남대 경제세무학과 교수는 “정부가 집을 사고파는 사람을 투기세력으로 보고 징벌적으로 양도세율을 높여 1주택자조차 거주 이전의 자유가 침해되는 수준”이라며 “1주택자에 대한 양도세라도 낮추는 등 거래를 활성화해 부동산 시장이 자연스러운 수요공급의 원칙에 따라 움직일 수 있게 해야 한다”고 지적했다. 이새샘 산업2부 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-27
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부동산 중개업소에 아침부터 긴 줄… 무슨 일인가 했더니

철도 교통망이 확충될 수 있다는 소식에 경기 안산시 상록수역 인근 부동산중개업소에 부동산 매수 희망자들이 몰려 줄을 서는 진풍경이 벌어졌다. 25일 온라인 부동산 커뮤니티에는 경기 안산 상록수역 인근의 한 부동산중개업소 앞에 오전부터 수십 명이 줄을 서서 부동산 상담을 기다리고 있는 영상이 급속히 확산됐다. 전날인 24일 경기 양주 덕정역과 군포 금정역을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX-C) 노선이 상록수역에도 정차할 수 있다는 온라인 기사가 뜨자 인근 역세권 아파트를 매수하기 위해 몰려든 사람들이다. 유튜브와 블로그에도 이 아파트를 소개하는 콘텐츠들이 잇달아 올라왔다. 이들이 사려는 아파트는 1988년 입주해 재건축 연한(30년)을 채운 1000여 채 규모의 역세권 대단지다. 최근 전용 59m² 규모 아파트가 3억 원 초중반대에 실거래됐다. 하지만 투자 문의가 잇따르자 집주인들이 매물을 거둬들여 온라인에도 매물이 없는 상태다. 이 부동산 중개업소에는 “매물이 나오면 꼭 연락을 달라”며 전화번호를 주고 간 고객만 150명이 넘은 것으로 알려졌다.국토교통부에 GTX 관련 내용을 확인한 결과 GTX-C노선이 상록수역에 정차하는 방안은 현재 확정되지 않았다. 국토부 관계자는 “금정역∼수원역 사이 노선이 혼잡해 일일 통행량 중 일부를 금정역에서 안산선을 통해 상록수역으로 보내 회차할 수 있도록 기본 계획에 반영했지만, GTX-C노선이 상록수역에 정차해서 사람을 태우고 내릴지는 확정된 바 없다”고 밝혔다. 다만 국토부 측은 민간 사업자가 상록수역에서도 정차하겠다고 하면 이를 검토해볼 수는 있다고 했다. GTX-C노선은 민자사업으로 추진되고 있다. 부동산업계 관계자는 “수도권을 중심으로 전국 집값이 많이 오른 상황에서 개발 소식이 있고 상대적으로 가격이 낮은 아파트에 사람들이 몰리는 것”이라고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-26
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고덕신도시에 영국 온듯한 스트리트몰

경기 평택시 고덕국제신도시에서 영국식 거리 형태로 조성되는 상업시설인 ‘브리티시 고덕’이 분양에 나선다. 현대엔지니어링㈜과 ㈜평택고덕피에프브이는 고덕국제화계획지구 Ebc-2블록에 짓는 ‘힐스테이트 고덕 센트럴’의 상업시설인 ‘브리티시 고덕’을 분양한다고 25일 밝혔다. 지하 1층∼지상 5층(연면적 7만1166m²) 총 576실 규모다. 영국 테마가 적용된 가족형 스트리트몰로, 에버랜드 조경을 맡았던 삼성물산 조경사업팀이 조경과 조형물 작업에 나선다. 중앙광장은 영국 국기 유니언잭 모양으로 조경을 한 ‘유니언잭 스퀘어’로 조성된다. 이벤트형 광장으로 분수쇼와 미디어 온실, 빅벤을 연출한다. 해리포터 속 급행열차가 출발하는 기차역인 ‘킹스크로스’, 비틀스 앨범 커버 속 횡단보도를 재현한 ‘애비로드’, 그래피티 등 거리예술의 진수를 보여주는 ‘브릭레인’도 함께 선보인다. 영국식 정원을 구현한 ‘배드포드 가든’은 주변 어린이공원과 연계해 조성된다. 테라스형으로 조성되는 상가도 총 114실이다. 지상 2∼4층 245실의 절반에 가까운 물량으로, 테라스형 설계를 도입해 개방감과 조망을 극대화했다. 주차장은 총 676대 규모로 방문 고객의 불편함을 줄였다. 주차 여건이 좋아야 접근성이 높아져 주변 상가와 집객 경쟁에서 우위를 점할 수 있다는 점을 감안했다. 고덕 최대 규모의 어린이 시설과 서점, 대기업슈퍼마켓(SSM) 등의 입점도 추진하고 있다. ‘브리티시 고덕’은 고덕국제신도시 메인도로변에 위치해 접근성이 좋고 중심상업지역이 가까워 상권 간 시너지 효과도 기대할 수 있다. 수도권 1호선 서정리역이 차량 6분 거리에 있고, KTX(예정)·SRT·수도권 1호선이 정차하는 지제역도 차량 10분 거리에 각각 있다. 배후수요도 풍부하다. 고덕국제화계획지구는 1731만여 m² 부지에 주택 5만9000채가 들어서고 인구 14만 명이 거주할 것으로 전망된다. 인근에는 약 2600채 규모의 아파트 단지가 이미 분양을 마쳤다. 세계 최대 규모의 반도체 생산라인인 삼성전자 평택캠퍼스가 가까워 구매력 높은 소비층도 유입할 수 있을 것으로 보인다. 저금리가 이어지는 가운데 주택에 대한 규제가 강화되고 있어 상가 등 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다는 점도 주목할 만하다. 한국부동산원이 발표한 전국 중대형 상가 투자 수익률은 지난해 상반기(1∼6월) 2.49%로 1%대인 시중은행 예·적금 금리보다 높다. 실제로 한국부동산원에 따르면 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 지난해 3분기(7∼9월) 9만3428건으로 전 분기(7만3071건) 대비 27.8%가량 늘어났다. 분양 관계자는 “‘브리티시 고덕’은 고덕국제화계획지구 내 최대 규모의 상업시설로 지역에서 대표 상권으로 발전할 가능성이 높다”며 “주택시장을 겨냥한 정부의 고강도 부동산 대책과 저금리로 인한 풍부한 유동성 등으로 눈여겨볼 만하다”고 말했다. ‘브리티시 고덕’ 본보기집은 경기 평택시 비전동 1102-2에 마련된다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-26
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“GTX 안산 상록수역 지난다” 소문에 매수자 수백명 몰려

철도교통망이 확충될 수 있다는 소식에 경기 안산시 상록수역 인근 부동산중개업소에 부동산 매수 희망자 수백 명이 몰려 줄을 서는 진풍경이 벌어졌다. 25일 온라인 부동산 커뮤니티에는 경기 안산 상록수역 인근의 한 부동산 중개업소 앞에 오전부터 수십 명이 줄을 서서 부동산 상담을 기다리고 있는 영상이 급속히 확산됐다. 전날인 24일 경기 양주 덕정역과 군포 금정역을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX-C) 노선이 상록수역에도 정차할 수 있다는 온라인 기사가 뜨자 인근 역세권 아파트를 매수하기 위해 몰려든 사람들이다. 유튜브와 블로그에도 이 아파트를 소개하는 콘텐츠들이 잇달아 올라왔다. 이들이 사려는 아파트는 1988년 입주해 재건축 연한(30년)을 채운 1000여 채 규모의 역세권 대단지다. 최근 전용 59㎡ 규모 아파트가 3억 원 초중반대에 실거래됐다. 하지만 투자 문의가 잇따르자 집주인들이 매물이 거둬들여 온라인에도 매물은 없는 상태다. 이 부동산 중개업소에는 ‘매물이 나오면 꼭 연락을 달라’며 전화번호를 주고 간 고객만 150명이 넘은 것으로 알려졌다. 중개업소 관계자는 “사람들이 계속 사무실로 상담을 오면서 오후에도 줄서기가 이어졌다”고 전했다. 국토교통부에 GTX 관련 내용을 확인한 결과 GTX-C노선이 상록수역에 정차하는 방안은 현재 확정되지 않았다. 국토부 관계자는 “금정역~수원역 사이 노선이 혼잡해 일일 통행량 중 일부를 금정역에서 안산선을 통해 상록수역으로 보내 회차할 수 있도록 기본계획에 반영했지만, GTX-C노선이 상록수역에 정차해서 사람을 태우고 내릴 지는 확정된 바 없다”고 밝혔다. 다만 국토부 측은 민간 사업자가 상록수역에서도 정차하겠다고 하면 이를 검토해볼 수는 있다고 했다. GTX-C노선 사업은 민자사업으로 추진되고 있다. 부동산업계 관계자는 “수도권을 중심으로 전국 집값이 많이 오른 상황에서 개발 소식이 있고 상대적으로 가격이 낮은 아파트에 사람들이 몰리는 것”이라고 말했다.이새샘기자iamsam@donga.com}
- 2021-01-25
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인천 계양∼부천 대장 간선버스급행체계 구축

3기 신도시인 인천 계양과 부천 대장지구를 관통하는 고속 간선버스급행체계(S-BRT)가 구축된다. 수도권 주택 공급에 속도를 내기 위해 신도시 건설 기간을 4년 9개월가량 앞당기기로 했다. 국토교통부는 24일 1만7000가구 규모의 인천 계양과 2만 가구 규모의 부천 대장지구 관련 교통대책을 수립함에 따라 3기 신도시 교통대책이 모두 확정됐다고 밝혔다. 인천 계양, 부천 대장지구의 경우 서로 인접 지구라는 점을 감안해 통합 교통대책이 수립됐다. 두 지구에 약 1조5000억 원을 들여 총 23개 사업이 추진된다. 우선 김포공항역부터 계양, 대장지구, 부천종합운동장을 잇는 S-BRT 노선이 구축된다. S-BRT는 별도의 차로를 두고 지하철 수준의 속도, 정확성을 갖춘 버스를 말한다. 이를 통해 주변 서울지하철 5, 7, 9호선, 공항철도, 수도권 광역급행철도(GTX) B노선 등과 이어진다. 또 국도 39호선(벌말로)을 확장하고 경명대로를 신설하는 도로대책도 마련됐다. 아울러 국토부는 3기 신도시 아파트 공급을 서두르기 위해 지구계획 수립과 토지 보상을 병행하는 ‘패스트 트랙’ 방식으로 사업을 진행하기로 했다. 이뿐 아니라 3기 신도시 아파트를 본청약보다 1, 2년가량 먼저 공급하는 사전청약제도 시행해 주택 공급 시기를 기존 신도시보다 평균 4년 9개월 앞당길 예정이다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-25
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새 아파트 결함 입주자 점검 의무화… 입주전 하자보수 끝내야

2019년 서울 강남권의 한 아파트에는 시공사와 하자 분쟁을 겪으며 한동안 아파트 정문에 시공사를 비판하는 플래카드가 붙었다. 입주 1년 만에 천장에서 물이 새고 일부 가구의 창호가 뒤틀리는 문제가 있다는 것이 당시 입주자대표회의의 주장이었다. 결국 4개월간의 갈등 끝에 외벽 마감재 재시공, 창호 교체 등 보수공사를 하기로 입주민과 시공사가 합의하고서야 사건은 일단락됐다. 통상 집값이 떨어질까 쉬쉬하던 하자 문제가 공개적으로 드러나 세간의 눈길을 끌었다. 앞으로는 아파트 완공 직후 입주민 사전점검을 2회 이상 하도록 의무화하고, 여기서 발견된 하자가 제대로 보수되지 않으면 건설사에 과태료 처분이 내려진다. 국토교통부는 24일부터 개정 주택법이 시행됨에 따라 공동주택 입주예정자 사전방문 및 품질점검단 제도가 운영된다고 밝혔다. 24일부터 입주예정자 사전방문을 실시하는 30가구 이상 공동주택 단지가 대상이다. 종전 주택법에는 시공사가 입주자모집공고에 사전방문에 관한 사항을 포함하도록 한 규정만 있었다. 이 때문에 사업주체가 임의로 사전방문을 실시하거나 실시하지 않을 수 있었다. 또 사전방문의 횟수나 시기, 하자 발생 시 보수 기한 등이 명확하지 않아 분쟁의 소지가 됐다. 특히 입주민이 하자를 발견하더라도 시공사가 무상보수 기간이 지날 때까지 하자 보수를 차일피일 미룬다는 불만이 많았다. 최근 집단행동에 나서는 입주민들이 많아진 것도 개인이 문제 제기를 하면 무상보수 기간이 끝나기 전 문제가 해결되지 않는다는 인식이 퍼졌기 때문이다. 주택법 개정에 따라 시공사는 입주가 시작되기 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 2일 이상 실시해야 한다. 또 이때 입주예정자가 지적한 사항에 대한 조치계획을 수립해 시장, 군수, 구청장 등 사용 검사권자에게 제출해야 한다. 철근콘크리트 균열, 철근 노출, 침하, 누수 및 누전, 승강기 작동 불량 등 중대한 하자에 대해서는 사용검사를 받기 전까지 시공사가 적절한 조치를 해야 한다. 그 밖의 하자에 대해서는 입주 전까지 보수공사 등을 해야 한다. 조치계획에 따라 보수를 하지 않으면 500만 원의 과태료를 물게 된다. 아울러 공동주택 공용공간은 개인이 점검하기 어렵다는 점을 감안해 각 시도지사가 공동주택 품질점검단을 구성해 운영할 수 있도록 했다. 점검단은 주택 건설과 관련해 전문성을 갖춘 건축사, 기술사, 대학교수 등으로 구성된다. 공동주택단지를 대상으로 공용 부분과 3가구 이상이 함께 사용하는 공간의 공사 상태 등을 점검한다. 17개 시도에서 모두 점검단을 운영할 계획이다. 사용검사 전 중대한 하자가 해결되지 않을 경우 사용검사권자는 사용승인을 내주지 않을 수 있다. 또 시공사가 하자가 아니라고 주장하면 품질점검단에 자문해 하자 여부를 판단한다. 건설사가 불가피한 사유로 기한을 넘겨 보수해야 한다면 사용검사권자가 인정하는 사유가 있어야 한다. 이 경우 시공사는 입주예정자와 별도로 하자 보수 일정에 대해 협의를 거쳐야 하고 보수 결과를 사용검사권자에게 확인받아야 한다. 국토부 관계자는 “앞으로도 하자 인정 범위를 확대하고, 불명확한 하자에 대해서는 명확한 기준을 마련하는 등 품질관리 체계를 지속적으로 강화해 나갈 것”이라고 밝혔다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-25
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수도권 아파트 매매가격, 9년만에 최대 폭 올라

문재인 대통령이 주택 공급 확대를 거듭 강조하며 다음 달 공급 대책을 내놓겠다고 약속했지만 수도권 아파트 매매 가격이 약 9년 만에 최대 폭으로 올랐다. 서울 아파트 매매 가격도 3주 연속 상승 폭이 커졌다. 한국부동산원이 21일 발표한 1월 셋째 주(18일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 전국 아파트 매매 가격이 0.29% 올라 지난주(0.25%)보다 상승 폭이 커졌다. 지역별로는 서울을 포함한 수도권의 아파트 가격이 0.31% 올라 부동산원 통계 작성 이후 8년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 수도권에서도 경기와 인천이 지난주 각각 0.36%에서 이번 주 0.42%, 0.40%로 모두 상승 폭을 키웠다. 지역별로 보면 양주가 1.27% 올라 가장 상승률이 높았고, 고양시 덕양구(1.1%), 경기 의왕시(0.97%) 등의 상승률도 높았다. 서울과 지방 집값이 오르면서 교통망, 주거환경 개선 등 개발 사업이 있는 지역 위주로 상승세가 이어지고 있다. 서울의 경우 지난해 7·10 부동산대책 발표 직후인 7월 둘째 주(0.09%) 이후 가장 크게 올랐다. 송파구가 0.18%로 지난주(0.14%)에 이어 가장 상승률이 높았다. 강남을 중심으로 나타나던 상승세는 강북으로 번진 상태다. 동대문구(0.09%→0.15%), 광진구(0.08%→0.11%), 강북구(0.05%→0.10%) 등 도심에서 가깝고 신축 대단지가 있는 지역의 오름세가 컸다. 지방도 지난주 0.25%에서 이번 주 0.26%로 상승세가 소폭 커졌다. 부산 기장군이 지난주 0.49%에서 1.04%로 상승 폭이 2배 이상으로 커지는 등 비규제지역으로 남은 곳에서 풍선효과가 나타나는 것으로 보인다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-22
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아파트 인허가 7만5000채→2만5000채… 정부는 “공급 최고 수준”

현 정부 첫해인 2017년 7만5000채에 이르렀던 아파트 인허가 물량이 지난해 1∼11월 2만5000채로 줄어든 것으로 나타났다. 상황이 이런데도 문재인 대통령은 18일 신년 기자회견에서 “과거 정부에 비해 주택공급을 늘렸다”고 밝혔고 주무 부처인 국토교통부는 19일 “현 정부 들어 주택 공급이 역대 최고 수준”이라고 자평했다. 현 정부가 주택 관련 규제를 강화하면서 인허가 물량이 급감하는 추세를 외면하고 있다는 지적이 나온다. 국토부는 19일 설명자료를 내고 “아파트가 최근 4년간 전국에 연평균 41만1000채가 공급돼 통계 집계 이래 최대치”라고 밝혔다. 대통령 신년 기자회견 이후 현 정부의 공급이 전 정부에 비해 부족하다는 지적이 이어지자 공식 자료를 통해 반박한 것이다. 설명자료에 따르면 현 정부 공급 실적으로 볼 수 있는 아파트 인허가 물량은 2017∼2020년 기준 연평균 약 4만3000채 규모였다. 이는 박근혜 정부 당시(2013∼2016년) 연평균 약 3만2000채와 이명박 정부 당시(2008∼2012년) 연평균 약 3만4000채가 인허가된 것에 비해 크게 많은 수준이라는 설명이다. 하지만 이런 분석은 최근 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 많다. 2017년 서울의 아파트 인허가 실적은 7만4984채로 전년 대비 3배가량 증가했다. 금융위기 이후 침체를 겪던 시장이 회복세를 보이며 주택업체들이 인허가 신청에 나섰기 때문이다. 이후 서울 아파트 인허가 물량은 2018년 3만2848채로 반 토막이 난 뒤 2019년 3만6220채로 소폭 늘었다가 2020년(1∼11월) 2만4867채로 급감했다. 특히 지난해 인허가 물량은 금융위기 직후인 2009년 인허가 물량(2만6262채) 수준에 그쳤다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-20
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역세권 용적률 최대 700%… 고밀개발 시동

이르면 4월 말부터 도심 역세권에서 주거와 상업 기능을 결합한 복합개발을 할 때 주거지역 용적률을 최고 700%까지로 높일 수 있다. 정부가 설 연휴 전 발표할 공급대책 중 역세권 고밀개발을 위한 기반이 마련된 셈이다. 19일 국토교통부에 따르면 이날 국무회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안이 의결됐다. 기존에는 역세권에서 복합 개발을 할 때 지구단위계획을 준주거·준공업·상업지역에서만 수립할 수 있어서 일반주거지역에는 적용할 수 없었다. 개정안이 시행되면 일반주거지역에서도 복합 용도개발 지구단위계획을 세울 수 있게 된다. 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하면 용적률이 최대 700%까지 허용된다. 현재 지구단위계획을 수립해도 기존 용도지역의 용적률을 최대 2배까지 높이거나, 용도지역을 상향한 뒤 최대 용적률을 적용받을 수 있었다. 서울 3종 주거지역의 경우 용적률이 400∼500%에 그쳐 역세권 고밀 개발에 한계가 있었다. 국토부에 따르면 서울 지하철역 등 철도역사 300여 개 중 100여 개가 일반주거지역 인근에 있어 이번 법 개정의 영향을 받는다. 같은 대지면적에 건폐율이 같더라도 용적률이 이처럼 2배 이상 높아지게 되면 건물을 2배 이상 높이 지을 수 있어 주택 공급을 늘릴 여지도 커진다. 다만 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분 일부를 공공임대 주택으로 기부채납해 환수하기로 했다. 기부채납 비율은 지자체 조례로 정하게 된다. 이번 개정안에서는 층수를 높여 건물을 짓는 데 어려움이 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 현재의 최대 2배까지 완화할 수 있도록 하는 내용도 포함됐다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-20
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[부동산 캘린더]인천 선학동-의정부 고산동 등 전국 3639채 일반분양

분양시장은 연초에 물량이 쏟아진 뒤 숨 고르기가 이어지고 있다. 부동산114에 따르면 1월 셋째 주에는 전국 11개 단지에서 총 4889채(일반분양 3639채)가 분양을 시작한다. 경기 의정부시 고산동 ‘의정부고산수자인디에스티지’는 고산지구 C1, C3, C4 블록에서 총 2407채 규모로 분양한다. 의정부 경전철 탑석역과 가깝다. 인천 연수구 선학동에서 분양하는 ‘한화포레나인천연수’는 총 767채 규모로 인천지하철 1호선 문학경기장역을 도보로 이용할 수 있다. 이번 주 본보기집 개관을 확정한 단지는 없다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-19
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GS건설, 송도자이 크리스탈오션 등 올해 전국 2만8000채 공급

GS건설이 올해 인천 송도국제도시 송도자이 크리스탈오션을 시작으로 전국에 2만8000채 규모의 아파트를 공급한다. GS건설은 올해 전국에서 2만8651채를 공급할 계획이라고 18일 밝혔다. GS건설은 2015년부터 2020년까지 6년간 평균 2만 채 이상 주택을 공급해왔다. 지역별로는 전체 물량 중 60%가 넘는 약 1만7600채가 서울 등 수도권에 공급된다. 서울은 약 4600채다. 대구, 부산, 광주 등 지방에서는 1만1000여 채를 공급한다. 유형별로는 재건축, 재개발 등 도시정비사업으로 공급되는 물량이 약 1만4200채로 전체 물량의 절반 정도 된다. 송도국제도시 랜드마크시티지구 A10BL에 들어서는 송도자이 크리스탈오션은 9개동(지하 1층∼지상 최고 42층), 전용 84∼205m², 총 1503채 규모다. 경기 평택시 영신도시개발지구에 들어서는 평택지제역자이는 10개동(지하 2층∼지상 27층), 전용 59∼113m², 총 1052채 규모로 들어선다. 경기 화성시 봉담읍 동화지구 A-3블록에서 분양하는 봉담자이라피네는 8개동(지상 최고 25층) 전용 59∼109m², 총 750채 규모다. 이 외에 수원 장안 111-1구역, 청주 봉명1구역, 대구 대명3구역 등 도시정비사업을 통해서도 분양을 이어갈 예정이다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-01-19
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文 “예상 뛰어넘는 주택물량 공급”… 규제기조는 유지해 효과 의문

문재인 대통령은 18일 신년 기자회견에서 “시장 예상 수준을 뛰어넘는 수준으로 주택 (공급) 물량을 늘리겠다”고 밝혔다. 정부는 공공 주도 재개발과 재건축에 인센티브를 늘리고 신규 택지를 확보해 공급을 늘리는 대책을 검토하고 있다. 하지만 민간 재건축 규제를 그대로 둔 채 시장을 놀라게 할 만한 물량을 내놓기는 쉽지 않다는 지적이 나온다.○ “예상 뛰어넘는 공급”… 추가 규제 완화에 관심문 대통령은 이날 기자회견에서 “공공 참여를 늘리고, 인센티브도 강화하고, 절차를 크게 단축하는 방식으로 공공 재개발, 역세권 개발, 신규 택지의 과감한 개발 등을 통해 (주택) 공급이 부족하다는 것에 대한 국민들의 불안을 일거에 해소하겠다”고 했다. 이날 정부세종청사에서 열린 정부 합동 부동산정책 브리핑에서도 같은 취지의 도심 공급대책이 논의됐다. 200채 미만인 소규모 재건축에도 공공이 참여토록 하겠다는 내용이 새로 포함됐다. 이를 통해 현재 약 5800채인 기존 소규모 재건축 구역 주택을 2022년까지 1만 채 규모로 늘릴 수 있을 것으로 정부는 보고 있다. 아울러 서울시는 이날 지난해 5·6공급대책에서 내놨던 역세권 범위를 기존 역 반경 250m에서 350m로 넓히는 방안을 본격적으로 추진하면 2025년까지 서울 도심에서 2만2000채의 추가 공급이 가능하다고 공언했다. 하지만 공공 재건축은 민간 호응이 크지 않고, 공공 재개발도 실제 분양까지 빨라야 4∼5년이 걸린다는 한계가 있다. 3기 신도시를 포함한 신규 공공택지 공급 역시 올해 사전청약을 실시하더라도 본격적으로 입주하기까지는 최소 5년 이상이 걸릴 가능성이 높다. 전문가들은 대통령이 언급한 ‘신규 택지’가 공급 확대의 핵심이 될 수 있다고 본다. 하지만 그동안 서울 내 유휴부지를 상당수 발굴해낸 데다 지방자치단체, 관계기관 협의가 필요해 설 연휴 전 대규모 택지를 찾을 수 있을지 미지수다. 정부는 역세권 범위 확장, 용적률 규제 완화, 일조권 및 주차장 규제 완화 등 도시계획 규제완화 방안을 검토하고 있다.○ 저금리와 가구 수 증가에 책임 전가 이날 문 대통령은 “그동안 투기를 잘 차단하면 충분한 공급이 될 것이라는 판단을 한 것이 사실이었고, 투기 방지에 역점을 뒀으나 결국 부동산 시장 안정화에는 성공하지 못했다”고 했다. 부동산 정책이 시장에 먹히지 않았음을 시인한 것이다. 그럼에도 집값 상승의 원인에 대해선 설득력 있는 분석을 내놓지 못했다. 문 대통령은 지난해 가구 수가 61만 가구가량 늘었고 저금리로 유동성이 늘어난 점을 집값 급등의 원인으로 꼽았다. 그러면서 “(그 결과) 우리가 예측했던 공급의 물량에 대한 수요가 더 초과하게 되고, 결국 공급 부족이 부동산 가격의 상승을 부추긴 측면도 있다”고 했다. 하지만 가구 수는 2018, 2019년에도 41만∼44만 가구씩 늘었고 시중 유동성도 수년째 이어진 저금리 기조로 지속적으로 증가하고 있다. 지난해 전국 집값이 급등한 것은 임대차 2법의 급격한 도입, 규제지역 확대 등 규제의 부작용이 주된 원인이었다. 이 점을 외면한 채로는 매물을 유도하기 어렵다고 전문가들은 지적한다.○ “민간 중심의 공급대책 필요하다” 이날 문 대통령과 정부 부처는 대출, 세제 규제 등 기존 수요 억제책은 유지하겠다는 방침을 재차 확인했다. 양도세 중과 완화나 중과 유예는 검토하지 않고 있으며 대출 규제도 풀지 않겠다는 것이다. 전문가들은 민간 공급을 계속 억제하면서 공공 주도 공급을 강조하는 정부정책 방향에 의문을 제기한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공급대책의 주안점을 민간에 두고 지금과 다른 방향의 인센티브를 고민해야 한다”고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com / 세종=주애진 / 정순구 기자}
- 2021-01-19
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