기자

황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-05-03~2024-06-02
부동산29%
경제일반18%
교육14%
산업11%
사회일반11%
금융4%
문화 일반4%
운수/교통4%
기업4%
여행1%

  • 금리충격에 벼랑 끝 취약계층, 2030세대 위한 대책 시급

    금리가 치솟으면서 무리하게 대출을 끌어들여 집을 매입했던 취약계층이 벼랑 끝으로 내몰릴 가능성이 대두되고 있다. 특히 ‘영끌’이라는 신조어까지 만들어냈던 ‘2030세대’가 위기상황에 처할 것으로 우려되고 있다. 앞으로도 당분간 금리가 오를 가능성이 큰 만큼 이들 취약계층을 겨냥한 대책 마련이 시급하다는 지적이 잇따르고 있다. 법정최고금리를 시중금리와 연동해 금리인상기에도 취약계층의 대출만기연장(롤오버)이 원활하게 해주거나 주택대출을 변동금리에서 고정금리로 전환할 수 있게 해줘야 한다는 것이다. 한국개발연구원(KDI) 등 국책연구소와 주택산업연구원 자본시장연구원 등 민간연구소는 최근 이런 내용의 보고서들을 앞 다퉈 발표하고 있다.● 금리 인상에 취약계층 벼랑 끝으로 내몰릴 우려 KDI는 26일 발표한 ‘금리 인상기에 취약계층을 포용하기 위한 법정최고금리운용방안’을 통해 “기준금리가 인상되면서 2금융권 조달금리 역시 빠르게 오르고 있다”며 “법정최고금리에 근접한 수준의 금리로 대출을 받던 가구들이 대부업이나 비제도권 금융시장으로 밀려날 수 있다”고 경고했다. 실제로 6월 말 기준으로 전년 동기 대비 기준금리는 0.50%에서 1.75%로 1.25%포인트(p) 인상됐지만 카드채와 기타금융채(AA+, 3년물)의 금리는 2.65%p(18%→4.45%)가 상승해 2배 넘게 올랐다. 이처럼 시장금리에 따라 금융기관의 조달금리는 바뀌는 반면, 대출금리에 대한 법적 최고 허용치인 법정최고금리는 20%로 고정돼 있다. 따라서 조달금리가 오르면 법정최고금리와의 격차가 줄어들 수밖에 없고, 법정최고금리에 근접한 수준의 금리를 적용받던 가계들은 대출시장에 배제될 가능성이 크다. 대부업이나 비제도권 금융시장을 찾게 된다는 뜻이다. 게다가 고금리(18~20%) 수준의 신용대출 이용가구의 84.8%가 ‘소득 2분위 이하’ 혹은 ‘신용평점 하위 20% 이하’인 취약계층이며, 이들의 절반가량(48.6%)이 다중채무자라는 점도 문제다. 대출만기연장이 제대로 이뤄지지 않으면서 연체 문제가 발생할 수 있고, 이로 인해 다른 금융권으로도 연체에 따른 부작용이 확산될 가능성을 배제할 수 없다.● 소득 절반 이상을 대출 갚는 데 써야 ‘영끌’이라는 신조어를 만들어내며 주택시장에 적극적으로 나섰던 2030세대도 위험한 수준에 처했을 것으로 분석된다. 금리가 치솟으면서 주택 대출 상환 부담이 역대 최고 수준으로 치솟았기 때문이다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울지역의 주택구입부담지수는 203.7로 집계됐다. 전분기(2021년 10~12월)보다 4.5%p 높아졌다. 해당지수를 산출하기 시작한 2004년 이후 이 지수가 200을 넘은 것은 이번이 처음이다. 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 대출상환부담을 보여준다. 만약 지수가 100이면 적정부담액, 즉 소득의 약 25%를 주택구입담보대출 원리금 상환에 쓴다는 뜻이며, 수치가 높을수록 주택구입 부담이 크다는 뜻이다. 따라서 200이 넘었다는 것은 서울에 사는 사람이라면 소득의 절반 이상을 주택담보대출을 갚는 데 쓴다는 의미이다. 올해 들어 아파트값 상승세가 주춤하고 있지만 대출금리가 크게 오르면서 주택구입 부담이 역대 최고 수준으로 늘어난 셈이다. 이렇게 늘어난 부담을 온몸으로 겪어야 할 2030세대는 적잖다. 한국지방세연구원이 18일 발행한 보고서 ‘영끌한 2030세대와 주택가격 하락기 정책적 대안’에 따르면 2030세대의 영끌이 가장 활발했던 2020년 12월의 경우 서울아파트매매에서 2030세대가 차지하는 비중이 43.9%에 달했다. 올해 5월에도 2030세대는 전체 거래의 37.4%나 됐다. 자본시장연구원이 최근 발표한 보고서 ‘가계자산·부채변화의 특징 및 시사점’에서도 이런 상황을 확인할 수 있다. 보고서에 따르면 40대 이하의 1인당 평균 금융대출이 50대 이상에 비해 평균 3배가량 많았다. 연구원은 “최근 수년간 진행된 부동산가격 상승으로 40대 이하의 금융부채가 크게 늘어난 상황”이라며 “금리상승기에 이들이 ‘경제의 취약고리’로 작용할 가능성에 대비해야 한다”고 경고했다. ● 고정금리 갈아타기 등 다양한 지원방안 필요 이처럼 금리가 가파르게 올라가면서 예상되는 문제들을 해결하기 위한 대책에 대해 각 연구기관들은 다양한 아이디어를 쏟아냈다. KDI는 보고서(‘금리 인상기에 취약계층을 포용하기 위한 법정최고금리운용방안’)에서 “정부가 추진 중인 정책금융을 통해 조달금리 인상에 따른 부작용을 해소하는 방식에는 한계가 이다”며 “금리 인상기에도 취약계층의 대출만기연장이 원활하게 이뤄질 수 있게 시장금리 연동형 법정최고금리를 도입할 것”을 제안했다. 한국지방세연구원도 보고서(‘영끌한 2030세대와 주택가격 하락기 정책적 대안’)를 통해 “▲2030세대의 주택대출은 변동금리에서 고정금리로 전환시켜 이자부담을 완화해주는 방안 ▲차입이 많은 주택에 대해선 일시적으로 재산세 등의 납부시기를 늦춰주는 방안 ▲주택시장 침체로 거래가 중단되는 상황에 대비해 2030세대 주택을 공공기관에서 적정가격으로 매입해주는 방안 등을 검토해야 한다”고 주문했다. 주택산업연구원은 20일 발표한 보고서(‘청년층 주거지원을 위한 주택금융의 과제’)에서 “ 청년층이 고금리의 2금융권이나 대부업체 등으로 내몰리지 않도록 소득 자산을 고려한 주거금융프로그램을 마련하고, 청년층에게 금융정보를 전달하고, 관련 정책상품 등을 홍보해줄 ‘주거금융복지상담사’ 도입과 청년주택 공급 사업자를 위한 금융상품 발굴, 핀테크 기술을 접목한 주거금융 공급방식 개선 등과 같은 대책을 추진해나갈 것”을 제안했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-29
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  • 정부, 드론 띄워 전국 2918개 무인도 관리 강화한다

    여름휴가철마다 최고 관광지로 꼽히는 지역 가운데 하나가 섬이다. 특히 도시의 팍팍한 일상에 찌든 이들에게 섬 가운데에서도 무인도는 일종의 로망으로 여겨진다. 게다가 해양영토 수호 차원에서도 무인도는 중요한 국토 자원이다. 하지만 사실상 관리가 이뤄지지 않았다. 접근이 어렵거나 필요한 기술이 부족한 탓이었다. 정부가 이같은 무인도에 대해 관리를 대폭 강화하기로 해 관심이 모아진다. 우선 드론을 띄워 섬 지형을 조사하고, 위치 정보를 확인하겠다는 것이다. 대상지역은 지형도나 해도 등에 위치가 표시되지 않았거나, 표기 오류로 발견되지 않은 작은 섬들이다. 국토교통부와 해양수산부는 28일(오늘) 관리사각 지대에 놓여 있는 미등록 무인도를 등록하기 위한 협업을 추진하기로 했다고 발표했다. ● 전국 무인도 2918개 관리 강화한다 국토부와 해수부 등에 따르면 국내의 섬은 모두 3400개이다. 이는 인도네시아(1만5000여 개), 필리핀(7100여 개), 일본(6800여 개)에 이어 세계 4번째에 해당한다. 이 가운데 유인도가 482개이고, 나머지 2918개는 사람이 살지 않는 무인도이다. 무인도 가운데 2555개는 지적공부에 등록이 돼 있다. 하지만 나머지 363개는 미등록 상태이다. 지리적으로 고립돼 있거나 기술 장비 부족으로 위치 정보 등 지적공부 등록에 필요한 정보 부족으로 등록이 안된 탓이다. 그나마 이 가운데 94개는 등록에 필요한 정보가 확보 가능할 것으로 보고 있지만 나머지는 기본적인 정보마저 없는 상태이다. 정부는 앞으로 이런 섬들을 대상으로 드론 등 첨단 장비를 활용해 필요한 정보를 확보해나갈 계획이다. 이를 위해 이미 지난해 LX(한국국토정보공사)와 94개 섬 가운데 경기 충남 전북 전남 경남 등 5개 지역에 위치한 무인도 1곳씩을 대상으로 드론을 활용한 지적측량을 실시했고, 관련 작업을 매뉴얼로 만들었다. 또 올해부터는 나머지 89개 무인도 가운데 접근이 곤란한 10곳을 대상으로 조사 측량작업을 진행 중에 있다. 정부 관계자는 “(무인도는) 해양영토의 중요한 자산인데도 접근이 어려워 그동안 사실상 방치돼 왔다”며 “두 부처가 협업을 추진함으로써 미등록 무인섬 등록을 위한 행정력 중복을 줄이면서 무인도의 중요한 기초정보를 확보해나갈 수 있게 됐다”고 말했다. ● 무인도, 관광 가치 크고, 해양영토로서 큰 의미 실제로 무인도는 해양관광 자원으로서의 가치뿐만 아니라 해양영토라는 측면에서도 큰 가치는 지녔다. 무인도에 대해 관심이 가져야 할 이유다. 해수부가 2020년 확정한 ‘제2차 무인도서 종합관리계획’(이하 ‘종합계획’)에 따르면 국내 무인도 2555개(지적공부 등록 기준)를 면적별로 보면 3000㎡ 이하가 1194개(40%)로 가장 많고, 1만∼5만㎡는 719개(25%), 3000∼1만㎡는 604개(20%)의 순으로 뒤를 잇는다. 지역별로는 전남이 1571개(62%)로 1위를 차지했고, 경남(442개·17%), 충남(207개·8%), 인천( 124개·5%) 등의 순으로 많다. 소유형태별로는 국유가 1195개이고, 사유가 1045개, 공유가 137개이다. 무인도의 가치는 다양하다. 주 5일제 도입과 소득 수준 향상에 따라 무인도 이색체험 등과 같은 차별화된 관광 수요가 꾸준히 증가하는 것으로 나타났다. 또 영토 최외곽에 다수 무인도가 분포(영해기점 23개 중 13개가 무인도)해 해양 관할권, 안보 측면에서 핵심적인 역할을 맡고 있다. 무인도와 주변해역에서 양식·광업 등과 같은 부가가치를 올릴 수 있는 사업도 가능하다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-28
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  • 국토부, 경기-부산 등 소규모주택정비 후보지 11곳 선정

    경기 안양시 만안도서관과 부산 중리초등학교, 대전 대전대문중학교 주변 등 11곳이 소규모주택정비 관리지역 후보지로 선정됐다. 주로 신축주택과 노후주택이 뒤섞여 있어 재개발 재건축이 어려운 다세대주택 밀집주거지역들이다. 관리지역으로 최종 선정되면 정부 재정 지원 등을 통해 주차장과 부족한 생활기반시설을 조성하고, 노후주택에 대한 정비사업을 벌일 수 있게 된다. 서울시에서 추진하는 ‘모아주택’이나 ‘모아타운’과 같은 사업이 가능해진다는 뜻이다. 국토교통부는 27일(오늘) 서울을 제외한 전국을 대상으로 진행한 소규모주택정비 관리지역 후보지 공모결과 11곳을 선정했다고 발표했다. 서울시는 6월에 이미 21곳의 후보지가 선정돼 이번 공모에서 제외됐다. ● 안양 만안도서관, 부산 중리초등학교 등 11곳 선정 국토부에 따르면 이번에 선정된 지역은 경기에서 ▲안양시 만안구 만안도서관 동측 ▲고양시 덕양구 가람초등학교 남측 ▲부천시 소사본동 부천한신아파트 남측 ▲부천시 원미동 부천북초등학교 남측 ▲부천시 고강동 고강선사유적공원 동측 등 5곳이다.또 광역시 중에선 인천에서 남동구 간석동 중앙근린공원 서측 1곳, 대전에서는 ▲중구 대전대문중학교 동측 ▲중구 동양당대마을아파트 남측 ▲중구 대전태평중학교 남측 등 3곳, 부산에서는 영도구 중리초등학교 북측 1곳이 각각 후보지로 선정됐다. 기초자치단체 중에서는 청주시 중앙공원 남측 1곳이 뽑혔다. 이번에 선정된 후보지들은 재정비촉진지구나 도시재생활성화지역 등으로 지정된 곳이거나 정비사업 해제지역으로 재개발 재건축 등과 같은 정비 요구가 컸지만 도로여건이 열악하고, 사업성이 떨어져 개발이 지지부진했다. 국토부는 이들 후보지가 관리지역으로 지정되면 소규모주택 정비사업을 통해 1만2000채 규모의 주택공급이 가능할 것으로 기대하고 있다. 이를 위해 한국부동산원에 설치된 ‘소규모주택정비사업 통합지원센터’를 통해 주민설명회를 갖고, 해당 지자체에서 신속하게 관리계획을 수립할 수 있도록 컨설팅을 제공할 계획이다. 사업촉진을 위해 관리지역으로 지정된 지역에 대해서는 도로나 주차장, 공원, 도서관 등과 같은 기반시설 조성에 필요한 비용을 국비와 시비로 최대 300억 원까지 지원할 방침이다. ● 부산판, 경기도판 ‘모아타운’ 가능해진다 이번에 선정된 후보지를 포함해 전국의 소규모주택정비 관리지역 후보지는 모두 62곳, 400만㎡ 규모에 달하게 됐다. 이 가운데 9곳은 이미 관리지역으로 지정됐다. 지역별로 보면 서울은 후보지 36곳을 선정했고, 이 가운데 1곳을 관리지역으로 지정했다. 경기도는 12개 후보지를 확보했고, 5곳에 대해선 관리지역 지정까지 끝마쳤다. 또 인천과 대전은 각각 후보지로 3곳과 6곳을 선정해둔 상태다. 이밖에 부산 광주 울산 전주 충북 청주는 각 1개씩의 후보지를 갖고 있다. 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 지역에 예상되는 변화는 서울시가 추진하는 모아주택과 모아타운에서 엿볼 수 있다. 서울시에 따르면 모아주택은 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 합쳐서 일정 규모 이상으로 개발하는 것이 핵심인데, 면적이 최소 1500㎡ 이상이면 대상이 된다. 모아타운은 모아주택을 집단적으로 모아 10만㎡ 이내 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 개발하고 관리하는 방식이다. 모아주택이나 모아타운이 되면 △층수 완화(10층→15층) △용도지역 상향 △공공시설 조성 △통합지하주차장 설치 △공공건축가 지원 등 여러 혜택이 주어진다. 또 이런 식으로 개발되면 사업기간도 대폭 줄어든다. 8~10년 걸리는 재개발·재건축에 비해 모아주택은 평균 2~4년 정도가 걸릴 것으로 추정된다. 정비계획수립, 조합설립추진위원회 승인, 관리처분계획인가 등의 절차가 생략되기 때문이다.실제로 국토부는 관리지역 지정된 곳에는 사업요건 및 건축규제 완화, 용적률 특례 적용 등과 같은 혜택을 주기로 했다. 예컨대 사업지 4면이 6m 이상 도로에 둘러싸인 곳에서만 가능하던 가로구역사업 요건을 6m 도로에 둘러싸이지 않은 때로 확대한 것이다. 또 허용면적 기준은 1만㎡ 미만에서 2만㎡까지로 넓혀주기로 했다. 또 자율주택사업이라면 주민전원 합의 요건을 토지등소유자의 80% 이상 및 면적기준 3분의 2이상 합의로 낮춰준다. 나머지 땅은 수용해서 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-27
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  • 소규모 재건축 조합원도 5년 보유·3년 거주면 주택매매 가능

    다음달 4일부터 서울 등 투기과열지구에서 소규모 재건축이 추진되는 주택도 5년 이상 소유하고, 3년 이상 거주했다면 매매가 가능해진다. 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때 15층으로 규제됐던 건물 층고 제한이 폐지된다. 또 재건축 부담금을 산정할 때 부대·복리시설의 가격도 반영할 수 있는 길이 열려 상가조합원의 재건축부담금 부담이 크게 줄어들 것으로 기대된다. 이와 함께 지방지역에 수도권에 대항할 초광역권을 조성하기 위한 초광역권계획위원회 구성요건 등에 대한 세부내용이 마련됐다. 국토교통부는 26일(오늘) 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모주택정비법(이하 ’소규모주택정비법‘) 시행령’과 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률(이하 ’재건축이익환수법‘) 시행령’, ‘국토기본법 시행령’ 등의 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 이번에 개정된 시행령들은 모두 상위법이 올해 2월 3일 개정되면서 필요한 후속조치들을 담고 있는데, 대통령의 재가를 거쳐 다음달 4일부터 시행된다. 개정 시행령별 주요 내용을 문답으로 정리한다. ● 소규모주택정비법= 5년 보유, 3년 거주하면 주택매매 허용Q. 소규모주택정비란?A. 일반적인 재건축재개발이 아니라 1만㎡ 이하 200채 미만의 노후건축물밀집지역(전체의 3분의 2이상)에서 진행되는 정비사업을 말한다. 크게 4가지 유형이 있다. ①자율주택정비사업 ②가로주택정비사업 ③ 소규모재건축 ④소규모재개발이다. 자율주택정비사업은 빈집밀집지역이나 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 곳에서 추진하는 재건축 사업으로, 주택수가 20채 미만인 지역에서 추진된다. 가로주택정비사업은 면적이 1만㎡ 이상인 지역에서 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 것이다. 단독주택만 있다면 10채 이상, 공동주택은 20채 이상일 때 가능하다. 소규모재건축은 1만㎡ 이상이면서 200채 미만인 지역이다. 소규모재개발은 5000㎡ 미만이면서 철도역 승강장 경계에서 350m 이내인 지역에서 추진 가능하다.Q. 조합원 지위 양도가 허용된다는데….A. 그렇다. 조합설립 인가 이후 1세대 1주택자로서 5년 이상 보유하고, 3년 이상 거주했다면 주택을 팔 수 있다.Q. 가로주택정비사업에서 층수 규제는 어떻게 됐나?A. 2종 일반주거지역에서 진행하는 가로주택정비사업에 대해 서울시와 경기도 등 일부 지방자치단체는 현재 층고를 15층까지만 허용한다. 앞으로는 이 규정이 폐지된다. 이에 따라 가로구역이나 도로의 넓이 등을 고려해 각 지자체가 자율적으로 층수규제를 조정할 수 있다. 서울시가 이번 규제 폐지에 적극적이었다.Q. 조합설립 절차를 의무화했다는 데 규제 강화 아닌가?A. 소규모주택정비는 일반 재건축재개발에 비해 규모가 작아 중구난방으로 진행되면서 나타나는 갈등을 막기 위한 예방 조치다. 누명하게 정비사업을 진행하라는 취지다. 개정 시행령에 따라 일단 조합설립을 위한 창립총회를 의무적으로 열어야 한다. 이를 위해 소규모정비사업을 하고 싶은 토지 등 소유자는 과반수의 동의를 확보한 뒤 대표자를 선임하고, 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 요청을 받아낸 뒤 대표는 창립총회를 개최해야 한다. 또 창립총회에서 조합운영 방식을 담은 조합정관을 확정하고, 임원과 대의원 등도 선임해야 한다.Q. 허가 행위가 추가됐다는 데….A. 그렇다. 난개발을 막고, 소규모주택사업이 무질서하게 추진되면서 우려되는 민원 등을 막기 위한 조치이다. 정부는 일단 상위법인 ‘소규모주택정비법’을 개정하면서 사업시행구역에서 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등은 관할지역 시장·군수의 사전허가를 받도록 제한하는 규정을 신설했다. 또 시행령에서는 법률에서 정한 행위 이외에 가설건축물의 건축, 건축물의 용도변경, 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등도 시장·군수의 사전 허가를 받도록 했다. ● 재건축이익환수법= 상가조합원 부담금 부담 줄어든다Q. 일반 재건축에서 상가를 보유한 조합원의 부담금이 줄어든다는데….A. 맞다. 상가조합원이 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영하기 위한 근거와 절차가 마련됐다. 일단 부대·복리시설의 가격을 감정평가로 구하고, 사업개시시점 주택가액에 반영하기로 했다. 즉 재건축부담금을 산정할 때 종료시점 주택가액에서 공제할 원가를 {개시시점 주택가액(부대·복리시설의 가격 포함)+정상주택가격상승분+개발비용}으로 조정한 것이다. 부대·복리시설 가격이 포함된 만큼 원금이 늘어남으로써 재건축부담금은 줄어들게 된 셈이다. 재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 원가를 뺀 뒤 조합원이 얻게 될 평균이익에 따라 10~50%의 부과율을 적용해 산정한다.Q. 이번 조치가 가져올 효과는?A. 국토부는 이번 조치로 그동안 형평성 논란이 제기됐던 상가조합원의 불합리한 점이 개선됨으로써 조합원 간의 분쟁이 줄어들고, 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대했다.● 국토기본법= 부울경초광역권 조성 본격화된다 Q. 초광역권이란?A. 광역지방자치단체 행정구역을 넘어서는 2개 이상의 기초 지방자치단체 또는 광역-기초지자체를 묶어서 만든 특별권역이다. 수도권에 과도하게 집중된 인구와 경제 비중을 낮추기 위해 도입된 제도이다. 국토균형발전을 위해 ‘수도권 대항마 지역권’을 만드는 것이다. Q. 개정 시행령에는 어떤 내용이 담겼나?A. 초광역권의 장기적인 발전방향을 제시하는 초광역권계획의 수립절차 등에 대한 세부적인 내용이다. 우선 초광역권계획의 수립을 전담할 조직인 초광역권계획위원회는 해당 초광역권에 포함될 지자체의 지방의회의원과 관계공무원, 민간전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성하도록 했다. 위원장 및 부위원장의 선임·역할, 위원의 임기(2년), 위원의 해임 및 위원회의 개의·의결 조건 등도 정해졌다. 이밖에 위원회의 운영에 필요한 구체적인 사항은 초광역권계획 수립주체가 정하도록 했다.Q. 현재 추진되는 초광역권은 어디가 있나?A. 국회입법조사처가 5월에 내놓은 보고서(‘국가균형발전을 위한 초광역협력 현황과 향후과제’)에 따르면 현재 가장 빠른 움직임을 보이고 있는 지역은 부산울산경남권이다. ‘부울경특별연합’으로 불리는데, 올해 4월 18일, 행정안전부로부터 승인을 받으면서 공식적인 설치 절차가 시작됐다. 규약에 따르면 본격적인 사무개시일은 2023년 1월 1일이다. 대구와 경북도 올해 3월 ‘대구경북광역행정기획단’을 공식 출범시키면서 두 지역을 묶은 ‘대구경북초광역권’ 사업에 박차를 가하고 있다. 광주와 전남은 2020년 11월 ‘광주·전남 행정통합 논의를 위한 합의문’에 서명한 뒤 올해 하반기까지 행정통합에 관한 연구를 진행할 예정이다. 충청권은 2020년 11월 ‘충청권 광역생활경제권 추진 합의문’을 마련한 데 이어 지난해 말 공동으로 추진할 전략사업 30개를 확정지었다. 충청권은 2024년까지 특별지방자치단체(가칭 ‘충청광역청’) 설립을 목표로 준비 작업을 진행 중이다. 이밖에 강원·전북·제주는 각각 강소권 육성 및 인근 초광역권과의 연계사업 발굴을 준비 중에 있다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-26
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  • 토지 시장도 얼어붙었다…상반기 거래량 전년 대비 27% 급감

    한국은행이 물가안정을 목표로 ‘빅스텝(기준금리 0.5% 인상)’을 단행하는 등 급격하게 금리를 끌어올리면서 주택시장을 중심으로 부동산시장이 빠르게 식어가고 있다. 토지시장도 예외일 수는 없다. 올 상반기 거래물량이 작년 동기보다 27% 이상 줄어들면서 2015년 이후 가장 적었다. 특히 서울과 대구 등 일부 지역은 거래량이 40% 이상 급감한 것으로 나타났다. 이에 따라 전국 지가 상승률도 1%대에 머물면서 눈에 띄게 둔화되는 모습이다. 특히 전국 대부분의 지역에서 땅값 상승폭이 작년 동기보다 줄어들었다. 국토교통부와 한국부동산원은 25일(오늘) 이런 내용을 담은 ‘2022년 상반기 전국 지가변동률 및 토지거래량’을 발표했다. ● 올 상반기 거래물량 급감…2015년 이후 최저국토부 등에 따르면 올 상반기 건축물 부속토지를 포함한 전체토지거래량은 127만1000필지로, 작년 같은 기간(174만4000필지)보다 27.1%(47만3000필지) 줄었다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지거래량도 작년 동기 대비 18.3% 감소한 53만5000필지에 머물렀다.이는 최근 5년 간 상반기 평균 거래량과 비교해도 크게 줄어든 수치다. 전체토지거래량의 경우 최근 5년 평균 물량(160만 필지)보다 20.4%, 순수토지거래량은 7.1%가 감소했다. 상반기 거래물량이 130만 필지 이하로 떨어진 것도 2014년 이후 8년 만이다. 2006년 이후 2014년까지 매년 상반기 토지거래량은 글로벌금융위기 등을 치르면서 101만~125만여 필지 수준을 맴돌았다. 하지만 2015년에 접어들면서 거래량이 153만1000필지로 껑충 뛰었고, 2019년(134만9000필지)을 빼곤 꾸준하게 140만 필지를 크게 웃돌았다. 특히 집값이 폭발적으로 상승했던 지난해의 경우 174만4000필지로 치솟았다. ● 대구 57% 급감, 서울도 40% 이상 추락지역별로 보면 전국 시도 지역에서 올 상반기 전체토지 거래량이 작년 동기보다 줄어들었다. 특히 대구는 무려 57.1% 급감하면서 감소율 1위를 차지했다. 대구는 최근 5년 간 평균 거래량과 비교해도 52.6% 줄어든 것으로 나타났다. 서울이 40.0%로 뒤를 이었고, 부산(38.6%) 울산(33.3%) 경기(32.1%) 대전(30.6%) 등도 작년 같은 기간과 비교해 30% 이상 쪼그라들었다. 이밖에 나머지 시도 지역 대부분이 두 자릿수 감소율을 보인 가운데 제주(7.6%)는 한 자릿수에 머물러 나름 선방했다. 제주의 경우 직전 반기인 2021년 하반기(7~12월)와 비교하면 거래량이 오히려 0.7% 증가했다. 전북(0.1%)과 함께 직전 반기와 비교해 거래량이 늘어난 ‘유이(唯二)’한 지역이다.● 지가 상승폭도 주춤…토지 용도에 따라 희비 엇갈려거래량이 눈에 띄게 감소하면서 가격도 상승폭을 줄였다. 올 상반기 전국 지가상승률은 1.89%로, 작년 동기(2.02%)는 물론 직전 반기(2.11%)보다 낮아졌다. 이는 대부분의 시도에서 비슷하게 나타났다. 다만 부산(2021년 상반기·1.89%→2022년 상반기·1.91%) 울산(1.19%→1.63%) 전북(1.29%→1.30%) 경남(0.90%→1.12%) 제주(0.22~→1.43%) 등 5곳은 상승폭을 키워 눈길을 끈다.용도지역별로는 다소 엇갈리는 양상을 보이고 있다. 도시지역에서 도시(2.25%→2.02%) 상업(2.17%→2.03%) 녹지지역(1.73%→1.65%)은 올해 상반기 지가 상승률이 작년 같은 기간을 밑돌았다. 반면 공업지역은 1.46%에서 1.79%로 소폭 상승했다. 비도시지역에서는 보전관리지역(1.29%→1.19%)과 농림지역(1.58%→1.35%)은 상승률이 떨어졌지만 생산관리지역(1.27%→1.31%) 계획관리지역(1.67%→1.69%) 자연환경보전지역(0.82%→0.87%) 등은 모두 소폭이나마 커졌다.이용상황별로는 전(1.81%→1.78%) 답(1.79%→1.61%) 대지(주거용 기준·2.20%→1.95%) 등은 모두 떨어졌다. 하지만 임야(1.10%→1.12%) 공장(1.49%→1.74%) 기타(1.28%→1.29%) 등은 모두 상승폭이 확대됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-25
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  • 수술대 오른 종부세… 정권 따라 오락가락하게 된 사연

    말도 많고 탈도 많은 종합부동산세(종부세)가 다시 수술대에 오르게 됐다. 기획재정부가 7월 21일 발표한 ‘2022년 세제개편안’에서 종부세 세율과 기본공제금액을 조정하기로 했기 때문이다. 골자는 과세 기준을 주택 수에서 주택 가격으로 다시 바꾸겠다는 것이다. 종부세 과세 기준은 2005년 도입 이후 줄곧 주택 가격이었다. 그런데 문재인 정부가 2019년 주택 수를 섞는 식으로 고쳤다.종부세 폭탄 부작용 최소화세율도 낮아진다. 이명박, 박근혜 정부 시절 주택 수와 무관하게 0.5~2%였던 종부세 세율은 문재인 정부 때 1주택자 0.6~3.0%, 조정대상지역 2주택 이상 보유자 1.2~6.0%로 상승했다. 하지만 이번에 다시 0.5~2.7%로 낮아진다. 세 부담 상한도 일반 150%, 다주택자 300%에서 150%로 통일된다. 기본공제금액도 올라간다. 현재 6억 원에서 2023년부터 9억 원으로, 1주택 기본공제도 11억 원에서 2023년부터 12억 원으로 각각 높아진다.1주택자와 고령자, 장기보유자, 일시적 2주택 보유자 등에 대한 특별공제도 추가된다. 우선 1주택자는 종부세 기본공제금(11억 원)에 3억 원이 더해진다. 과세기준금액이 14억 원이 되는 셈이다. 다만 이는 올해에만 적용되는 한시적 조치다.정부는 내년에 공시가격 현실화 제도 등을 수정해 종부세 전반을 손질할 방침이다. 하지만 당장 올해에는 문재인 정부가 정한 방식대로 종부세를 부과할 수밖에 없어 ‘종부세 폭탄’이 불가피하다. 이로 인한 부작용을 최소화하기 위한 고육책으로 특별공제를 추가하는 것이다. 다만 이는 조세특례제한법 개정 사항이다. 정부는 8월 열릴 것으로 기대되는 임시국회에서 의원입법을 통해 법 개정을 추진할 계획이다.종부세액이 100만 원 이하인 1주택 보유자로서 총 급여가 7000만 원 이하(종합소득금액 6000만 원 이하)인 60세 이상 고령자나 5년 이상 장기보유자에게도 혜택이 주어진다. 해당 주택에 대한 종부세 납부 시기를 상속·증여·양도 시점까지 유예하기로 한 것이다. 또 이사 등으로 일시적 2주택자가 되거나 6억 원(수도권 기준, 비수도권은 3억 원) 이하 주택이면서 지분이 40% 이하인 주택 보유자, 비수도권 및 비광역시 이외 지역에 위치한 공시가격 3억 원 주택 보유자에 대한 절세 방안도 마련된다. 1주택자 여부를 결정할 때 해당 주택은 주택 수 산정에서 제외하기로 한 것이다. 다만 두 조치 모두 종부세법 개정이 필요하다. 이 역시 8월 임시국회에서 처리한다는 게 정부 방침이다.이에 대해 더불어민주당(민주당)은 부자 감세라며 반발하고 있다. 하지만 문재인 정부 때 급격한 종부세 부담 강화 추진으로 대선 및 지방선거 실패를 경험했기에 정부안을 수용할 가능성이 높다. 게다가 민주당 자체적으로도 종부세 완화 방안을 검토 중이라서 이 같은 관측에 힘이 실린다.이런 분위기를 감안하면 어떤 식으로든 대대적인 종부세 수술은 불가피해졌다. 정권 성향에 따라 종부세 핸들이 180도 바뀌는 상황이 재연될 가능성이 커진 셈이다.노무현 정부 집값 잡기 위해 종부세 도입종부세는 노무현 정부가 도입했다. 노무현 정부는 계속해서 오르는 집값을 잡기 위해 보유세와 재산세를 높이려 했다. 하지만 지방세인 재산세는 지방자치단체가 결정세액의 절반 수준까지 낮출 수 있어 기대한 효과를 거두기 어렵다는 분석이 나오자, 중앙정부가 관리하는 새로운 국세인 종부세를 만들기로 결정했다.이를 위해 노무현 정부는 2003년 10월 29일 종부세 신설을 골자로 한 부동산대책을 발표하고 법령 마련에 착수했다. 그리고 2005년 1월 종부세법을 제정했다. 이 과정이 순탄하지만은 않았다. 당시 재정경제부(현 기획재정부)는 건설경기 침체와 집값 진정세를 이유로 종부세 도입을 미루자며 버텼다. 또한 당시 행정자치부(현 행정안전부)와 국세청은 서로 종부세를 징수하지 않겠다며 상대방에게 떠넘기는 해프닝도 있었다.그럼에도 제도 시행 초기 종부세에 대한 반발은 거세지 않았다. 종부세 타깃이 ‘다주택을 소유한 부동산 투기꾼’이었기 때문이다. 또 공시지가 9억 원 초과 주택이 별로 없는 데다, 부과 기준도 ‘개인별 합산’이어서 대상자도 많지 않은 편이었다.하지만 2005년 3월 이후 집값이 급격히 오르면서 상황이 바뀌었다. 노무현 정부는 2005년 ‘8·31 대책’을 통해 대상 주택을 공시지가 6억 원 초과로 확대하고, ‘세대별 합산 부과’로 강화했다. 이때까지만 해도 노무현 정부 인사들은 종부세의 성공을 자신했다. 노 전 대통령은 아예 방송에 나와 “강남 재건축 아파트를 사서 기분 좋은 사람들이 언제까지 웃을 수 있을지 의문”이라고 말하기도 했다.그러나 시장 반응은 정부 기대와 달랐다. 1가구 1주택 장기보유자 등을 중심으로 조세 저항 움직임이 거세게 나타난 것이다. 이는 노무현 정부와 민주당에 치명타가 됐다. 2006년 지방선거 참패, 2007년 말 대선 패배, 2008년 4월 총선 대패 등으로 이어진 것이다. 2008년 11월에는 헌법재판소로부터 “종부세법 자체는 합헌이지만 세대별 합산 조항은 위헌이고, 장기 1주택 보유자에 대한 과세는 헌법불합치”라는 결정까지 받는다. 법 시행 3년 11개월 만의 일이었다.선거 참패 영향으로 수정 거듭해이후 이명박 정부가 집권하면서 종부세는 방향을 틀어 완화의 길을 걷는다. 이명박 정부는 우선 가구별 합산 방식을 다시 개인별 합산으로 바꿨다. 또 1주택자의 경우 9억 원 초과부터 과세 대상이 되게 하는 등 기준도 완화했다. 세율도 1~3%에서 0.5~2.0%로 내렸다.1주택자에 대한 세액공제와 공정시장가액비율 80%도 새로 도입했다. 세액공제의 경우 1주택자 중 만 60세 이상은 10%, 만 65세 이상은 20%, 만 70세 이상은 30%까지 세액공제를 해줬다. 또 보유 기간에 따라 5~10년 미만 보유자는 20%, 10년 이상 장기보유자는 40%까지 세액을 깎아줬다.공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율이다. 즉 주택 공시가격이 9억 원일 때 6억 원을 공제한 뒤 나머지 3억 원에 대해 80%까지만 적용해 과세표준액(2억4000만 원)을 정하는 식이다. 사사건건 이명박 정부와 부딪힌 박근혜 정부도 이 같은 종부세 기조는 이어갔다.2017년 5월 시작된 문재인 정부는 종부세 핸들을 다시 반대방향으로 꺾는다. 세율을 대폭 높이고 과세 기준이 되는 주택 공시가격을 끌어올리는 게 핵심이었다. 세율 조정은 두 차례에 걸쳐 진행됐다. 우선 2019년 세율이 0.5~2.7%로 상승했다. 3주택 이상 보유했거나 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우 0.6~3.2% 세율이 적용됐다. 이어 2021년에 다시 1주택자와 비조정대상지역 2주택자는 0.6~3.0%, 다주택자는 1.2~6.0%로 세율이 올라갔다. 그 결과 이명박 정부 시절 2%였던 종부세 최고세율이 6%로 껑충 뛰었다.주택 공시가격 상향 조치는 대상자를 대폭 늘어나게 했다. 문재인 정부가 출범한 2017년 33만여 명이던 대상자는 지난해 94만7000명으로 3배가량 증가했다. 시행 첫해인 2005년(7만1000명)과 비교하면 13배가량 커진 규모다. 자연스럽게 불만이 폭발했고, 이는 2021년 4월 서울·부산시장 재보궐선거 참패로 이어졌다.이에 놀란 문재인 정부는 지난해 8월 부랴부랴 완화책을 마련했다. 1주택자 종부세 추가 공제액을 3억 원에서 5억 원으로 상향하는 게 핵심이다. 하지만 때늦은 조치였다. 올해 3월 대선과 6월 지방선거 참패라는 결과를 되돌리기엔 역부족이었다.황재성 부장은… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com〈이 기사는 1349호에 실렸습니다〉}

    • 2022-07-24
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  • 5년 이상 1주택 보유자도 종부세 납부 미룰 수 있다

    그동안 60세 이상 고령 1주택자에게만 적용될 것으로 예상됐던 종합부동산세 납부유예제도가 5년 이상 장기주택 보유자에게도 확대 적용된다. 또 수도권이나 광역시·특별자치시 이외 지역에 위치한 공시가격 3억 원 이하 주택은 1주택자 판정 때 주택 수에서 제외된다. 기획재정부는 21일(어제) 이런 내용을 담은 ‘2022년 세제개편안’을 확정해 발표했다. 이 가운데 정부가 올해 초부터 도입을 추진했던 종부세 납부 유예제도 등은 시행방안이 구체화되면서 세부내용이 적잖게 달라졌다. 또 구체적인 일정이 확정된 만큼 대상자 포함 여부를 잘 따져서 대처할 필요가 있다. 5년 이상 1주택 보유자도 종부세 납부 늦출 수 있다22일 세제개편안에 따르면 종부세 납부유예 대상은 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상이거나 5년 이상 주택보유자이다. 올해 3월까지만 해도 정부는 대상자 선정기준에 연령만 제시했다. 소득이 없거나 적은 고령층의 종부세 부담을 덜어주겠다는 취지였다. 그런데 이번 발표에서 보유기간을 추가했다. 납부 유예 대상자가 되면 해당 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 종부세를 내지 않을 수 있다. 대신 내야할 종부세액만큼 정부에 담보를 제공해야 한다. 또 종부세 납부 기한(매년 12월15일) 이후부터 종부세 납부 때까지 기간을 따져 이자(국세환급가산금·연 1.2%)를 내야 한다. 만약 중간에 조건을 맞추지 못하는 일이 발생하면 납부 유예는 취소되고, 세액과 이자 상당액을 추징당한다. 납부유예를 신청하려면 납부기한 종료일(매년 12월15일) 3일 전까지 관할지역 세무서에 신청해야 한다. 관할 세무서장은 납부기한 종료일까지 납부 유예를 승인할지 여부를 결정해 신청자에게 통보해줘야 한다.납부유예 대상자 많지 않을 듯납부 유예 대상자는 많지 않을 것으로 예상된다. 일단 급여가 7000만 원 이하이거나 개인사업자라면 6000만 원을 넘어선 안 된다. 또 종부세액이 100만 원을 초과한 경우에만 허용되기 때문이다. 기재부가 지난해 11월 발표한 종부세 대상자 94만7000명 가운데 1세대 1주택자는 모두 13만 2000명 정도이다. 또 1세대 1주택자가 내야할 종부세액 자체도 크지 않다. 지난해의 경우 1세대 1주택자 가운데 72.5%를 차지하는 시가 25억 원(공시가 17억 원) 이하의 평균세액이 50만 원 수준이었다. 이런 일이 가능한 이유는 고령자이거나 장기주택보유에 따른 공제혜택에서 비롯됐다. 고령자 공제율은 ▲60세 이상~65세 미만은 20% ▲65세 이상~70세 미만은 30% ▲70세 이상은 40%다. 장기보유 공제는 ▲5년 이상~10년 미만은 20% ▲10년 이상~15년 미만은 40% ▲15년 이상은 50%다. 고령자 공제와 장기 보유 공제를 합친 공제율 상한은 80%다. 결국 종부세액 100만 원을 넘는 주택은 30억 원대 이상인 주택이어야만 가능할 수도 있다는 분석이 나온다. 문제는 종부세와 재산세를 포함한 경우 20억 원대 1주택 보유자라도 세부담액이 적잖을 수 있다는 점이다. 추후 보완돼야 한다는 지적이 나오는 이유다.3억 원 이하 지방도시 아파트, 1주택에서 제외기재부는 올해 종부세 부과를 위한 1세대 1주택자 판정 때 제외 가능한 주택으로 일시적 2주택과 상속주택 이외에 지방 저가주택을 포함하기로 했다. 이번 조치는 올해 적용될 종부세는 2주택 이상인 경우 세율이 일반(0.6~3.0%)보다 배가량 높은 1.2~6.0%로 중과되면서 예상되는 과도한 세 부담을 최소화하기 위해 마련됐다. 내년부터는 주택 수와 상관없이 주택가격에 따라 단일세율(0.5~2.7%)을 적용하기로 했기 때문에 다주택이라도 세 부담이 늘어나지 않는다. 여기에 저출산 고령화 등으로 인구소멸 위기에 처한 지방 중소도시에서 발생하는 빈집과 이로 인해 심화되고 있는 국토 불균형 문제 등을 해소하기 위한 의도도 깔려 있는 것으로 풀이된다. 일시적 2주택은 1세대 1주택자가 보유주택을 팔기 전에 새로 주택을 추가로 매입한 뒤 2년 이내 기존 주택을 판 경우이다. 상속주택은 1주택자가 상속을 받은 주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 넘지 않아야 한다. 다만 저가주택(공시가격 기준, 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)이거나 보유지분이 40% 이하인 주택이면 기간제한을 받지 않는다. 지방 저가주택은 공시가격 3억 원 이하이면서 수도권과 광역시, 특별자치시가 아닌 지역에 위치한 주택이다. 다만 광역시에 속한 지역이더라도 군이나 읍·면 지역에 위치한 주택이라면 지방 저가주택에 포함된다. 만약 이런 주택들을 보유하고 있다면 오는 9월 16~30일까지 관할지역 세무서장에게 1세대 1주택자로 판정해줄 것을 별도로 신청해야 한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-22
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  • “청년 자산형성-고령층 월세지원 등 맞춤형 금융상품 필요”

    “청년층의 자산형성을 지원해줄 ‘징검다리 금융’ 프로그램을 만들고, 금융정보를 제대로 전달할 ‘주거금융복지상담사’ 제도를 도입하자.” “주택금융정책에서 소외된 고령자를 위해 월세지원 등 맞춤형 금융지원상품을 만들자.” 한국은행이 기준금리를 대폭 끌어올리는 ‘빅스텝(0.50% 인상)’을 단행한 뒤 주택시장 분위기가 급랭하면서 주택금융 취약계층에 대한 대책 마련이 필요하다는 지적이 잇따르고 있다. 특히 ‘영끌’로 주택시장 진입에 적극적이었던 청년층과 65세 이상 고령층에 대한 지원책이 시급한 문제로 떠오르고 있다. 이런 가운데 한국주거복지포럼(이사장 이상한)과 주택도시보증공사(HUG)가 20일(어제) 서울 대한상공회의소에서 공동 개최한 ‘신(新) 정부의 주택정책 변화에 따른 주택금융의 역할’을 주제로 개최한 토론회에서 제기된 아이디어들은 눈여겨볼 만하다. 이날 토론회는 1부 ‘청년층 주거지원을 위한 주택금융의 과제’(이하 ‘청년금융’)와 2부 ‘고령화시대의 주택금융 지원방안’(이하 ‘고령자금융’)으로 나뉘어 각각 주제발표와 국토교통부를 포함한 관련 분야 전문가 5명이 참여한 토론으로 진행됐다. 주거복지포럼은 2013년 보편적 주거복지를 위한 정책대안을 제시하고 지속가능한 주거복지 체계 조성을 목표로 설립된 사단법인이다. 현재 관련 학계와 연구기관, 정부부처, 시민단체, 언론 등 다양한 분야에서 약 500여 명이 회원으로 활동하고 있다. 청년층=자산형성 지원할 징검다리 금융 프로그램 필요1부 ‘청년금융’의 주제발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “청년층의 연령대와 주거상황, 금융소비 특성 등을 반영한 주거금융프로그램을 만들어야 한다”고 주장했다. 청년층의 자산형성을 지원하기 위해서는 청소년에서 청년, 청년에서 중년으로 이어지며 주거상향(월세→전세→자가)을 도와줄 ‘징검다리 금융’이 필요하다는 것이다. 이를 위한 조건으로 청년 나이에 대한 체계적 기준도 마련해야 한다고 주문했다. 또 청년층이 고금리의 2금융권이나 대부업체 등으로 내몰리지 않도록 소득 자산을 고려한 주거금융프로그램도 필요하다고 강조했다. 그는 또 청년층에게 금융정보를 전달하고, 관련 정책상품 등을 홍보해줄 ‘주거금융복지상담사’ 도입과 청년주택 공급 사업자를 위한 금융상품 발굴, 핀테크 기술을 접목한 주거금융 공급방식 개선 등도 제안했다. 김 실장은 주제발표 말미에 “청년의 60%는 부모와 동거하는 한국식 가족문화를 고려하면, 청년 주거문제의 상당 부분은 부모가 해결한다”며 “(정부가) 이를 인정하고 지원하지 못하더라도 방해해선 안 된다”고 지적해 눈길을 끌기도 했다.고령층=월세지원 상품 등 맞춤형 상품 개발 시급2부 ‘고령자금융’의 주제발표자 이영호 우리은행 부동산연구실장은 “정책성 주택대출상품이 청년층과 신혼부부에 맞춰지면서 고령층은 상대적으로 소외돼 있다”며 현재보다 다양한 금융지원 상품을 마련해야 한다고 주장했다. 장기적으로 고령화 사회 진입과 고령 1인 가구 증가로 주택시장의 패러다임 전환이 예상되기 때문이다. 여기에 고령자의 가계대출은 다른 연령층에 비해 가계대출 증가율이 높고, 고령층이 대체로 높은 부채 비중과 낮은 금융자산 비중으로 인해 대출 건전성이 취약한 점도 시급히 해결할 과제이다. 그는 필요한 금융상품으로 노후화된 고령자 주택에 대한 리모델링 지원과 다양한 형태의 역모기지를 꼽았다. 특히 소득이 없는 노인 임차가구에 대해서는 무이자 월세대출 등이 필요하다고 주장했다. 노년층 임차가구는 비 아파트 거주 비중이 높아 임대차 환경 변화에 직접적으로 영향을 받을 것으로 우려되기 때문이다. 실제로 임차주거부담을 보여주는 지표인 ‘RIR(월소득 대비 임대료 비율)’에서 노인가구는 29.9(2020년 기준)로 다른 가구(16.8~18.8)에 비해 취약한 것으로 나타났다. 그는 금융접근성 제고를 위한 교육 및 홍보시스템 마련 등도 필요하다고 지적했다. 노년층이 대부분 금융이해력과 정보력 부족으로 금융 접근성에 어려움이 큰 데다 비대면 가입을 통한 우대금리 혜택을 받지 못하고 있어서다. 그는 “앞으로 고령층에 대한 실질적인 주택금융 이용실태 파악과 주거 금융지원을 위한 사회적 공감대 형성, 맞춤형 주택금융 지원체계 마련 등도 선결과제가 될 것”이라며 대책 마련을 주문했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-21
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  • “다주택자 기준 3주택으로 높이고 민간임대 등록 활성화해야”

    현재 2주택 이상으로 돼 있는 다주택 기준을 3주택으로 바꾸고, 전월세시장 안정을 위해 민간임대사업자 등록을 활성화시켜야 한다는 국책연구소의 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 또 주택의 과잉공급 가능성에 대비해 ‘주택비축은행(가칭)’을 설립하고, 탄소배출 저감 주택 확대를 위해 지원을 강화해야 할 것으로 지적됐다. 국토교통부의 정책 싱크탱크인 국토연구원은 새 정부 부동산 정책 방향을 제시하는 내용을 담은 연구보고서 ‘부동산시장 안정을 위한 정책과제와 대응’을 최근 발행했다. 보고서는 역대 정부의 주택정책이 주택시장 안정이라는 목적 달성에 실패한 원인을 분석하고, 앞으로 주택시장에서 주요 현안과제에 대한 해법을 제시하겠다는 취지에서 마련됐다. 20일 보고서에 따르면 국토연은 역대 정부의 주택정책에 대해 투기 대응과 경기조절 수단으로 활용하면서 주택을 실패 확률이 낮은 투자처로 국민이 인식하게 만들었고, 사회경제적 상황에 따라 수시로 수정하면서 복잡해졌을 뿐 주택시장 안정에는 기여하지 못했다고 평가했다. 새 정부에서는 기존과는 다른 새로운 접근방식이 필요하다는 것이다. 국토연은 이어 앞으로 주택정책의 현안과제로 ①다주택 기준과 주택 수 산정방식 ②민간 전월세주택 임차인의 장기 주거안정 ③사회경제적 여건변화에 따른 주택의 과잉 공급 가능성 ④ 주택소유자의 참여 확대를 통한 탄소배출저감 주택의 확대 등 4가지를 꼽았다. 또 각각의 현안에 대해 문헌조사와 설문조사, 해외사례 분석, 전문가 자문 등을 거쳐 해법을 만들어냈다. 이 과정에서 문재인 정부 때 추진됐던 정책과는 사뭇 결이 다른 다수의 해법들을 제시했다. ① 다주택 기준=3주택으로 바꾸자 역대 정부는 2주택 이상을 다주택으로 규정하고, 주택시장 안정을 위해 다주택자에게 세제 상 불이익을 주는 등 규제정책을 펼쳤다. 특히 문재인 정부는 주택시장 안정을 목적으로 다주택자에 대한 규제를 강화하는 데 몰두했다. 민간임대사업자에 대한 혜택을 없애고, 2주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세율을 높인 것이 대표적이다. 하지만 연구원은 다주택과 그 소유자에 대한 복잡한 규제로 세제의 과표체계 뿐만 아니라 주택수 산정방식을 다루는 전문가들도 이해하기 어려운 상황이 됐고, 다주택자 규제에 따른 주택매물 동결효과로 주택시장 불안이 지속되고 있다고 판단했다. 또 지역쇠퇴와 고령화 시대에 대처하기 위해 다주택자 관련 규제를 재편할 필요성이 있다고 덧붙였다. 이에 따라 연구원은 다주택의 기준이 되는 주택보유수 기준을 현행 2주택에서 3주택으로 상향할 것을 제안했다. 다만 반감을 고려해 단계적으로 확대해나갈 것을 주문했다. 즉 1단계로 비수도권 지역 인구 20만 미나 지역 중 자가점유율 30% 이상에 우선 적용하고, 2단계에선 인구 30만 미만 중소도시, 자가점유율 40% 이상인 지역으로, 3단계에선 특별시·광역시·특례시·인구 50만 이상 대도시 제외한 전국 등으로 추진하라는 것이다.또 추가 1주택에 대해서는 10년 이상 보유 의무화나 8년 이상 임대주택 활용 의무화 등과 같은 조건을 붙일 것을 제안했다. 연구원은 이밖에 주택 수 산정을 위한 주택가액과 지역기준을 개편하고, 주택 수 산정에서 제외되거나 세금 혜택을 받고 있는 대상 주택 가운데 기여도가 낮은 주택은 제외시켜야 한다고 주장했다. 또 종부세의 일시적 2주택과 상속주택 등에 대한 산정기준도 바꿀 필요가 있다고 봤다. ② 임차인 주거안정=민간임대사업자 등록 활성화 연구원은 최근 나타나고 있는 전월세 시장의 불안 원인으로 매매가 상승, 수요 증가, 공급 감소, 조세전가 등과 함께 임대차 2법을 꼽았다. 여기에 금리인하도 포함돼 있는 데 연구범위를 2017년 6월부터 2021년말로 제한하면서, 최근 상황을 반영하지 못한 결과로 풀이된다. 연구원은 특히 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 2법 도입에 따른 임대의무기간의 확대와 임대기간 임대료 인상 규제는 임대료 인상 규제가 없는 신규계약을 중심으로 임대료를 인상시킬 유인이 있다고 지적했다. 따라서 4년 단기간의 보호에 그치는 임대차 2법의 한계 극복을 위해 세입자가 장기간 거주 가능하면서 집주인이 마음대로 임대료를 올리지 못하게 모든 임대인을 임대사업자로 등록하도록 유도할 필요가 있다고 주장했다. 또 사업기간을 장기간이 되도록 설계하고, 임대료 상한에 대한 규제를 적용하는 대신 혜택을 부여할 필요가 있다고 덧붙였다. 민간임대사업자 등록 활성화는 문 정부도 초기에 적극 추진했던 정책이다. 하지만 다주택자에게 유리한 제도라는 반발에 부딪히자 이듬해 혜택을 축소하고, 3년 뒤엔 폐지 방침을 밝히면서 오락가락 정책으로 시장 불안을 부추긴다는 비판을 받았다.③ 주택 과잉 공급=주택비축은행 만들자 연구원은 전국적으로 2026년부터, 수도권은 2029년부터 주택공급 과잉으로 인한 주택시장 불안이 야기될 수도 있다고 진단했다. 지난해 8월부터 시작된 금리인상과 금융기관의 가계대출 총량규제 조치로 주택거래가 급감하고, 가격상승 추세도 둔화되고 있는 상황에서 민간의 공급 확대와 정부가 추진 중인 주택공급 계획이 일정대로 이뤄진다는 것을 가정한 분석 결과다.과잉공급의 여파는 주택시장이 확장기에서 둔화·수축기로 바뀌면 일차적으로 미분양 증가로 나타나고, 이후 건설사와 소비자에게 점차 확대된다. 건설사는 자금난 가중이나 유동 위기로 이어지면서 부도를 맞고, 소비자는 하우스푸어로 전락하거나 역전세(깡통전세)로 고통 받는 것이다. 실제로 글로벌 금융위기 전후로 국내 주택시장에서는 이런 상황이 벌어지기도 했다. 연구원은 이를 예방하는 차원에서 미분양주택과 재고주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 ‘(가칭) 주택비축은행’을 설치할 것을 제안했다. 또 미분양주택이나 원리금 상황이 어려운 집주인의 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하고, 일정기간 후 실수요자에게 재분양하는 ‘매입리츠’나 ‘희망임대주택리츠’ 등을 적극 활용하는 방안도 제시했다. ④ 탄소배출저감 주택=정책 지원 확대 필요 최근 지구 온난화에 따른 기상이변으로 전 세계가 몸살을 앓으면서 온실가스 감축은 모든 분야에서 화두가 되고 있다. 하지만 주택시장에서 이를 실현하기 위한 신축건물의 제로 에너지화나 기존 건물의 그린 리모델링은 달성하기가 쉽지 않다. 아파트 등 공동주택에 거주하는 비중이 60%를 넘는데다, 가구의 절반가량은 임차인이어서 주택성능 개량에 소극적이기 때문이다. 연구원은 해법으로 현행 민간주택 탄소배출 저감 지원정책을 강화할 것을 주문했다. 우선 금리가 상승하더라도 이자부담이 없도록 무이자 지원을 강화하고, 대출금 상환방식을 다양화하며 세금공제 혜택을 도입하는 등 건축주의 부담을 줄여줄 필요가 있다는 것이다. 또 지원 대상에 대한 사전·사후 관리 시스템을 보완하는 차원에서 활용되는 자재별 에너지 소비효율이나 규격, 가격 등에 대한 물가정보를 제공해야 한다고 촉구했다. 하자 문제에 대한 사후 관리 강화를 위해 그린리모델링 사업 실적이나 하자 발생률, 건축주의 만족도 등에 대한 정보를 제공하는 방안도 제안했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-20
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  • GTX 개통 최대 2년 앞당긴다는데…기대와 우려 엇갈린다

    정부가 수도권 광역급행철도(GTX) 사업을 최대 2년 이상 앞당기기로 했다. 특히 현 정부에서 예비사업타당성조사(이하 ‘예타’)까지만 진행하기로 했던 GTX-D,E,F 노선에 대해 착공까지 하는 등 사업일정 전반을 크게 줄여나가기로 했다. 이같은 정부 계획이 순탄하게 진행될지는 미지수다. 걸림돌이 적잖기 때문이다. 특히 D~F 노선은 경유지역에 대한 개괄적인 방향만 제시된 사실상 ‘백지상태’여서 일정이 지나치게 촉박하다. 정부의 GTX 사업 일정 단축 방침에 대한 반응도 엇갈린다. 수도권 출퇴근 교통난 완화 등에 대한 기대감도 있지만 국토 불균형을 야기하는 등 적잖은 부작용이 우려된다는 반응도 나온다. ● 2년 앞당겨질 GTX 사업 일정원희룡 국토교통부 장관은 18일(어제) 진행된 대통령 대면업무보고에 앞서 배포된 보도자료를 통해 “수도권 교통난 해소를 위해 2024년 6월로 예정된 GTX-A노선의 개통일정을 앞당기고, B·C노선을 조기 착공하겠다”고 밝혔다. 또 “기획연구를 통해 기존 A·B·C 노선을 연장하고, D~F 노선의 신설을 적극 추진하겠다”고 덧붙였다. 이때까지만 해도 국토부의 계획은 내년 6월까지 연장 및 신설에 따른 최적 노선안과 사업화 방안을 마련한 뒤 이를 2025년 상반기에 수립될 ‘제 4차(2021~2030년) 국가철도망 구축계획 수정안’에 반영하겠다는 일정이었다. 특히 D~F노선은 예비타당성 조사를 끝마친다는 계획이었다. 이를 위해 국토부는 차관 주재로 지난 6월 29일 ‘수도권 광역급행철도 확충 통합기획 연구용역’ 착수보고회를 갖기도 했다. 하지만 대면보고 과정에서 이같은 일정은 크게 바뀌었다. 윤석열 대통령이 “250만 채 주택공급에 못지않게 주택에 따른 교통연결망을 제공하는 것을 국가의 최우선 과제로 해야 한다”며 “모든 부처가 GTX 조기 개통에 적극 협력하라”고 지시했기 때문이다. 원 장관은 이와 관련, 19일(오늘) 한 라디오 프로그램에 출연해 “‘(윤 대통령이) 예타 부분도 필요하다면 신속 절차를 도입한다든지 해서 임기 내 착공을 목표로 하라’고 강력히 주문했다”고 소개했다. ● GTX 사업 단축, 걸림돌 적잖다이에 따라 국토부는 GTX 관련 기존 일정 전체를 다시 짜기로 했다. 무엇보다 경유노선도 그려지지 않은 D~F의 경우 현 정부 내 착공까지 진행하려면 2~3년이 걸리는 예타 일정을 최대한 줄이는 방안을 마련하는 게 급선무가 됐다. 원 장관은 이와 관련해 “대통령이 1년이라도 빨리 개통할 수 있도록 모든 방법을 강구하라고 한 만큼 예타 면제를 포함해 다양한 방안을 찾아보겠다”는 입장을 밝혔다. 하지만 걸림돌이 적잖다. 우선 D~F 노선에 대한 예타를 면제하거나 축소하려면 국회 동의를 받아야만 한다. 민주당이 다수석을 차지하고 있는 상황이 걸림돌로 작용할 수 있다는 뜻이다. 사업 추진이 확정된 A~C 노선도 여유로운 상황은 아니다. 특히 사업진행이 가장 빠른 GTX-A(경기 파주 운정~수원 동탄)의 경우 2024년 6월 개통을 목표로 하고 있지만 개통시기가 1년가량 지연될 가능성이 제기되고 있다. 현재 중간역인 삼성역복합환승센터(목표 준공시점·2028년 4월)의 건설이 늦어지면서 2027년까지는 삼성역에 서는 것은 물론 무정차 통과도 어려운 상황이다. 이에 공사가 일찍 끝나는 수서~동탄 구간을 우선 개통하기로 했다. 문제는 우선 개통 기간에 전동차 수리를 맡을 임시 차량정비기지가 필요해진 것이다. 당초 계획에 없던 이 시설을 건설하려면 정부 예산 편성 등과 같은 절차를 거쳐야 하기 때문에 개통이 2024년 중반에서 2025년으로 미뤄질 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.● GTX 조기 개통, 출퇴근 교통난 해소에 기여정부가 GTX 사업 일정을 단축하겠다는 방침에 대한 반응은 엇갈린다. 기대감과 함께 지지하는 입장은 정부의 사업목표에서 근거를 찾는다. 정부는 GTX 사업을 서두르는 이유로 수도권 출퇴근 불편 해소라고 밝혔다. 이는 원 장관의 지론이기도 하다. 그는 기회가 있을 때마다 최근 종영한 TV드라마(‘나의 해방일지’)를 거론하며 “길 위에서 하루에 네 시간씩 보내야하는 청춘들의 애환에 주무부처 장관이자 국민의 한 사람으로서 가슴이 아팠다”며 “수도권 지역 주민을 장시간 출퇴근길에서 해방시켜줄 교통혁신의 주역은 GTX가 될 것”이라고 강조해왔다.여기에 다음달 중순 발표 예정인 ‘250만 채+α 주택공급 로드맵’(이하 ‘로드맵’)에 GTX역세권이 중요한 몫을 차지하는 점도 기대감을 키우는 요인이다. 국토부에 따르면 물량과 개별입지, 품질, 정주환경 등을 총망라한 주거 청사진이 될 로드맵에 담길 핵심입지로 도심, 3기 신도시와 함께 GTX 역세권이 이름을 올린 상태다. ● GTX, 국토 불균형 심화 촉진 우려 GTX 조기 개통에 따라 예상되는 부작용에 대한 우려도 적잖다. 무엇보다 국토 불균형 심화 논란이다. 서울로 통근 가능거리가 늘어나면서 수도권으로 인구 집중이 가속화될 수 있다는 지적이다. 또 GTX를 이용할 수 있는 지역으로 주택 수요가 몰리면서 GTX가 없는 지역은 낙후지역으로 떨어질 수도 있다. 즉 같은 경기도 지역에서 부동산 가격의 양극화를 낳을 수 있다는 것이다.GTX 노선이 대부분 이미 운행 중인 지하철과 직행버스 노선 등과 겹치는 점도 문제다. 이미 사업이 본격화된 GTX A~C의 경우 노선의 상당 구간을 기존 철도를 활용한다. 또 아직까지 구체적인 노선안이 나오지 않은 D~F도 신설 구간보다는 기존 철도노선을 연결해 사용하는 구간이 많을 것이라는 분석이 많다. 이는 저출산 고령화 등으로 이동인구가 줄어들 수밖에 없는 상황에서 기존 교통수단의 수요를 빼앗는 이른바 ‘제로섬 게임’이 발생할 수 있다는 뜻이다. 최악의 경우 적자 노선 운영을 위해 국민 세금을 동원하는 일도 생길 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-19
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  • 자연재해 취약 시설물 630개…부산 70개-경기도 102개

    전 세계적으로 기상이변에 따른 자연재해로 몸살을 앓고 있다. 일본과 유럽에서는 기록적인 폭염으로 수십 명이 목숨을 잃고, 농작물 피해가 잇따르고 있다. 반면 호주와 동남아에서는 폭우로 수백 명이 사망하는 등 인명 피해가 속출하고 있다. 국내도 예외일 수는 없는 만큼 사회 전반에 걸쳐 대책 마련 요구가 쏟아지고 있다. 이런 가운데 최근 10년 간 국내에서 발생한 자연재해의 대부분이 호우와 태풍에서 비롯됐다는 연구 결과가 나왔다. 또 앞으로 친환경적 지속가능한 경제성장 시스템을 가동하더라도 강수량이 최대 20% 이상 증가하고, 이로 인해 피해가 우려되는 안전 취약 시설물이 전국적으로 630개에 달하는 것으로 분석됐다. 국토연구원은 이런 내용이 담긴 보고서(‘탄소중립과 기후변화에 대비한 안전취약시설물 분석 및 관리방향 연구’)를 최근 발행했다. 이 보고서는 기후변화로 인한 피해가 갈수록 대형화하는 상황에서 효율적인 시설물 관리 방안을 모색해보자는 취지에서 마련됐다. ● 국내 자연재해 대부분은 호우와 태풍 피해18일 보고서에 따르면 최근 10년 간(2011~2020년) 국내에서 발생한 자연재해 피해액은 4조4200억 원, 복구액은 11조6830억 원에 달했다. 이 가운데 호우와 태풍으로 인한 피해액과 복구액이 각각 93.2%, 96.9%를 차지했다.문제는 앞으로 예상되는 우리나라 기후변화 전망을 고려할 때 호우로 인한 자연재해 발생 가능성이 높다는 점이다. 국내 기후변화에 따른 자연재해 규모는 탄소중립 실현을 위해 친환경적으로 지속가능한 경제성장 시스템을 운영할 때와 화석원료 사용이 높고, 도시 위주의 무분별한 개발 확대 방식을 고집할 때 크게 달라지는 것으로 나타났다. 탄소중립 실현 경제시스템이 가동되는 상황에서는 1일 강수량은 단기(2021~2040년)적으로는 17.7%, 장기(2081~2100년)적으로는 20.6%까지 늘어날 것으로 추정됐다. 반면 무분별한 개발 확대 방식을 따를 경우 단기적으로는 17.3%에 머물지만, 장기적으로는 39.5% 증가할 것으로 예상됐다. 지역적으로 수도권과 제주도, 전라권에서 크게 증가할 것으로 전망됐다. 국토연구원 건설경제산업연구본부 이종소 부연구위원은 이에 대해 “탄소중립 실현이 가능한 경제시스템을 가동하더라도 다양한 분야에서 기후위기에 대한 적응과 대응방안을 마련할 필요가 있음을 보여준다”고 밝혔다. 이어 “특히 시설물은 국민의 안전과 직결되기 때문에 중요하다”며 “자연재해에 취약한 시설물에 대한 대책 마련이 시급하다”고 지적했다. ● 자연재해 취약 시설물 630개…부산 70개로 최다국토교통부 시설물통합정보관리시스템에 따르면 2022년 4월 기준으로 전국의 주요 시설물 15만6687개 가운데 안전 위험 등급에 해당하는 시설물 평가등급 D,E를 받은 곳은 모두 630개이다. 이 가운데 231개는 안전취약시설물이면서 기후변화에 따른 재해에도 취약한 것으로 나타났다. 또 즉각 사용을 금지해야 하는 E등급 시설물도 46개에 달했다. 시설물의 위험성을 감안하면 상당히 많은 수치이다. 유형별로는 도로교량(19개)이 가장 많았고, 공동주택(12개)과 다중이용건축물(8개)도 적잖았다. 630곳을 지역별 상황을 특별·광역시별로 보면 부산이 70개로 가장 많았다. 이어 서울(59개) 광주(12개) 울산(11개) 인천(10개) 대전(5개) 대구(1개)의 순이었고, 세종은 아예 없었다. 도별로는 경기가 무려 102개에 달했고, 전북(67개) 충남(66개) 강원(59개) 경북(54개) 등도 50개를 넘었다. 이어 전남(48개) 경남(35개) 충북(27개) 제주(4개)의 순이었다.시설물 종류별로 보면 공동주택을 포함한 건축물이 389개로 절반 이상을 차지했고, 교량도 203개나 됐다. 이어서 절토사면(16개) 하천(10개) 항만(3개) 댐 상하수도 옹벽(각 1개)의 순으로 뒤를 이었다. 다만 터널은 한 곳도 없었다.● 시설물 관리 방안에 기후변화 상황 반영해야보고서는 이같은 분석결과와 안전취약시설물이 상대적으로 많은 지방지역 A시를 대상으로 시뮬레이션을 실시한 결과를 토대로 두 가지 대책을 제시했다.우선 앞으로 시설물 관리에서 기후상황을 고려한 관리방향 수립을 촉구했다. 현재는 시설물의 성능평가와 성능개선 시 상태안전성능, 구조안전성능, 내구성능, 사용성능 등만 고려하고 있다. 이런 상황에서는 기후변화와 국토공간의 특성을 반영하기 어렵기 때문이라는 판단이다. 또 지방자치단체가 활용할 수 있는 시설물 관리 방향도 제시해줄 필요가 있다고 지적했다. 지자체의 경우 도시·군 기본계획, 시설물 유지관리 계획, 예산 상황 등 시설물을 관리하기 위한 여건이 모두 달라서 일괄적인 지침만으로는 도움을 주는 데 한계가 있기 때문이라는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-18
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  • 기본형 건축비 오늘부터 1.53% 오른다…새 분양가상한제 시행

    15일(오늘)부터 상한제가 적용되는 민간 아파트의 분양가에 주거이전비나 조합 총회 운영비 등이 반영된다. 또 이달 중에 전문가로 구성된 민간 택지비 검증위원회가 가동된다. 이와 함께 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비도 주요 자재 가격이 크게 오를 경우 수시로 조정이 가능해진다. 이에 따라 최근 레미콘 철근 등이 각각 10% 이상 오른 것을 반영해 기본형 건축비가 1.53% 인상돼 이날부터 적용된다. 국토교통부는 이런 내용으로 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’(이하 ‘규칙’)을 개정하고, ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’(이하 ‘기준’)을 제정해 이날부터 시행한다고 발표했다. 이번 조치는 정부가 지난달 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’의 일환으로 마련된 것으로, 이날 입주자 모집 공고를 낸 아파트부터 적용된다. ● 상한제 민영 아파트 분양가에 이사비 등 반영국토부에 따르면 새 규칙과 기준에 따라 공공택지 이외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 재개발·재건축 등과 같은 정비사업의 추진과정에서 필수적으로 발생하는 비용들을 반영할 수 있게 됐다. 주거이전비나 이사비, 영업손실 보상비, 명도소송비, 이주비에 따른 금융비용(이자), 총회운영비 등을 필수 소요 경비로 인정해준다는 것이다. 다만 비용 산정 규모는 국토부가 고시한 기준에 따라야 한다. 주거이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준·2100만 원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영할 수 있다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용 및 이전에 따른 영업이익 감소액이, 폐업하는 경우에는 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액이 각각 해당된다. 명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용이다.조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한을 설정한다.조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영할 수 있다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속 기간 등이 제각각이므로, 조합 운영비는 총사업비의 0.3%까지만 정액으로 인정된다.● 자재값 급등에 기본형건축비 1.53% 인상분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비 산정 방식과 산정 요건도 이날부터 완화됐다. 그동안 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례에 정기적으로 고시됐다. 또 레미콘, 고강도철근, PHC파일, 동관 등 4개 자재가격이 15% 이상 급등하면 정기 고시 3개월 뒤 추가 조정됐다. 하지만 조건이 까다로워 시장가격 변동을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 끊이질 않았다. 실제로 2010년 이후 정기고시 이외에 자재값 인상분을 반영한 경우가 지난해 7월 단 한 차례에 그쳤을 정도다. 이번 규칙 개정에 따라 앞으로는 레미콘, 고강도철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 품목이 15% 이상 오르면 정기고시 3개월 후 기본형 건축비를 조정할 수 있게 됐다. 또 레미콘과 고강도철근 등 2개 품목의 값이 합쳐서 15% 이상 오르거나, 창호유리 강화합판 마루 알루미늄 거푸집 등 나머지 3개 품목의 값이 합쳐서 30% 이상 상승한 경우에는 3개월 이내라도 건축비 조정이 가능하다.새 규정에 따라 이날 기본형 건축비는 직전 고시(3월) 대비 1.53% 인상된다. 최근 레미콘 가격이 10.1%, 고강도 철근 가격이 10.8% 상승한 것을 반영한 것이다. 이에 따라 지상층 기본형 건축비(16¤25층 이하·전용면적 60㎡ 초과¤85㎡ 이하 기준)는 1㎡당 182만9000원에서 185만7000원으로 오른다.● 택지비 검증위원회 이달 중 가동한편, 정부가 지난달 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에 포함됐던 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 시 자재비 가산제도 도입과 인근 사업장 산정 기준 합리화(준공 20년 이내 사업장→10년 이내 사업장), 세부 평가기준 및 배정공개 등과 같은 조치는 이달 1일부터 이미 시행되고 있다. 시장가격이 제대로 반영되지 않는다는 불만이 제기돼온 민간택지 택지비 산정과정을 검증해줄 ‘한국부동산원 택지비 검증위원회’도 이달 중 구성된다. 검증위원회는 감정평가협회, 한국주택협회, 대한주택건설사업협회, 공공기관 등의 추천을 받아 감정평가사와 교수, 변호사 등 전문가로 구성될 예정이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-15
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  • 국토부, 층간소음 해결 위해 ‘기술 발굴’ 나선다

    정부가 ‘생활소음’과 ‘실내공기질’, ‘생활폐기물’ 등 3가지를 ‘주거생활 분야 3대 사회난제’(이하 ‘3대 난제’)로 선정하고 대책 마련에 팔을 걷어붙였다. 민간의 힘을 빌려 2025년까지 관련 문제 해결을 위한 기술을 개발하고, 관련 제도 개선 방안을 마련하기로 한 것이다. 국책연구소인 한국건설기술연구원(이하 ‘건기연’)은 이런 내용을 담은 ‘2022년 국토교통기술 기반 주거생활환경 문제 해결사업 기획과제 시행 공고’를 최근 누리집을 통해 발표했다. 사업 참여를 희망하면 이달 28일부터 다음달 8일까지 신청서류를 작성해 제출해야 한다. 층간소음 문제 해결책 마련한다14일 공고문에 따르면 국토교통부는 3대 난제 해결을 위해 산·학·연 등 민간의 독창적이고 참신하며, 실용화 가능한 기술을 발굴하기로 했다. 일종의 주거환경개선 연구개발(R&D)사업이다. 기술개발을 위한 연구과제는 응모자들이 기획해 제안하면 심사를 거쳐 선정하기로 했다. 이른바 상향식 자유공모 방식이다. 연구과제는 2단계 과정을 거쳐 결정될 예정이다. 이번 공모를 통해 30개가량의 후보를 1차로 선정한 뒤 연말까지 과제별 수행평가를 거쳐 20개 이내의 최종과제를 정하는 식이다. 최종과제를 수행할 연구개발기관으로 선정되면 건기연과 공동으로 연구를 진행하며, 2023년부터 2025년까지 3년 간 10억 원 이내의 연구비를 지원받는다. 일단 후보 30개는 생활소음 15개, 실내공기질은 10개, 생활폐기물은 5개 안팎에서 선정될 것으로 보인다. 건기연은 이와 관련 분야별 기획과제에 대한 예시도 소개했다. 예컨대 층간소음으로 대표되는 생활소음에서는 ‘기존주택 바닥충격음 저감 위한 바닥 소수선 기술 기획’이나 ‘천장 구조에 의한 바닥충격음 차단성능 개선기술 기획’, ‘화장실 급배수 등 기존주택 설비소음 개선기술 기획’ 등이 예시됐다. 초미세문제가 화두인 실내공기질과 관련해서는 ‘실내 초미세먼지 저감을 위한 공기청정기술 기획’ ‘주방 및 조리 시 발생 오염물질저감 기술 기획’ ‘공동주택 실내활동으로 인한 냄새 및 오염물질 저감기술 기획’ 등이 예시로 소개됐다. 음식물쓰레기 등 생활폐기물 관련해서는 ‘재활용품 적정배출 여부를 감시할 모니터링 및 보상시스템 소프트웨어 기획’ ‘불법투기방지 위한 인공지능형 배출자 및 종량제 봉투 인식 기술 기획’ 등이 제시됐다. 서울 인천 고양 등 3곳에 리빙랩 선정정부가 이처럼 팔을 걷어붙인 것은 이들 3대 난제가 삶의 질을 떨어뜨리는 데 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 특히 신종 코로나바이러스감염증(코로나 19) 사태 발생 이후 실내에 머무는 시간이 늘어나면서 층간소음은 심각한 사회문제가 되고 있다. 환경부 산하 한국환경공단의 층간소음이웃사이센터에 신고된 층간소음 민원은 2021년 4만6596건으로 5년 전인 2016년(1만9495건)보다 2배 이상으로 증가했다. 코로나19 직전인 2019년(2만6257건)과 비교해서도 70% 이상 늘었다. 정부는 이번 연구를 토대로 3대 난제를 해결하면 국민들의 생활 스트레스를 완화하고, 의료비용 저감, 노동생산성 향상, 사회적 비용 절감 등과 같은 삶의 질 개선 효과를 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 관련 조치들도 이미 진행되고 있다. 정부는 서울과 인천, 경기 고양 등 3곳의 아파트단지를 리빙랩으로 선정했고, 각종 연구에 참여할 시민멘토도 선발했다. 리빙랩 가운데 하나인 고양시 일산동구에 위치한 ‘센트럴더포레’의 경우 2010년 입주한 410채 규모의 아파트이다. 실험실형 리빙랩이 아니라 실제 사용자들이 참여한 아파트여서 눈길을 끈다. 정부는 이를 통해 실생활에서 체감하고 있는 문제들을 조사하고, 기술 개발 및 제도 개선 등과 같은 대책을 마련할 계획이다. 특히 리빙랩을 이용해 기술 및 제도의 도입 효과도 검증할 계획이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-14
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  • 40대 이하, 주택 관련 금융부채 크게 늘어…금리 상승에 부담 가중

    지난 문재인 정부에서 부동산 가격이 급등하면서 고소득층과 저소득층 간의 자산 격차가 확대된 것으로 나타났다. 즉 자산 규모에서 부익부빈익빈이 심화됐다는 것이다. 또 40대 이하에서 금융부채가 크게 늘었는데, 고소득층은 거주주택 구입용 대출비중이 늘어난 반면 하위계층에서는 전월세보증금용 대출 비중이 크게 증가했다. 이에 따라 정책 당국은 부동산 가격이 급격히 상승하지 않도록 주택 수급과 금융여건 관리에 주의할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 자본시장연구원이 발행하는 격주간지 ‘자본시장 포커스’ 최신호에 이런 내용의 보고서 ‘가계 자산·부채 변화의 특징 및 시사점’이 게재됐다. 보고서는 2017년 4월부터 2021년 3월까지 전체 가구를 5개 분위로 나눈 뒤 분위별 평균 자산 규모의 변화를 분석했다. 부동산이 자산 불평등 심화시켰다13일 보고서에 따르면 상위 40%에 해당하는 4~5분위는 실물자산이 자산증가의 90%를 차지했다. 또 실물자산이 4분위는 1억1000만 원, 5분위는 3억5000만 원이 늘었다. 반면 1~3분위는 실물자산이 212만~3080만 원 증가하는 데 머물렀다. 실물 중심의 자산증가는 2017년 이후 시작됐지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태를 거치면서 더욱 커졌다. 예컨대 4분위의 경우 실물자산 증가액이 2017년 4월~2019년 3월에는 3369만 원이었지만, 2019년 4월~2021년 3월에는 7851만 원으로 배 이상 커졌다. 이처럼 고자산 가구를 중심으로 자산이 늘어나면서 가계 간 자산 격차는 확대됐다. 반면 소득 불평등을 보여주는 ‘소득지니계수’는 줄어들었다. 이처럼 소득 격차가 줄었는데도 자산격차가 커진 데에는 자산 가격 상승이 큰 영향을 미쳤다. 자본시장연구원 거시금융실 정화영 연구위원은 이와 관련 “우리나라 가계는 순자산규모가 클수록 부동산자산 비중이 높은 특성을 보인다”며 “이로 인해 부동산 가격상승이 자산 상위 가구의 자산을 더 크게 증가시키고, 자산 격차를 확대시켰다”고 주장했다. 40대 이하 주택 대출 등 금융 부채 급증부동산을 중심으로 나타난 자산가치 상승은 가계 부채 증가에도 영향을 미쳤다. 다만 영향력의 크기는 연령대와 계층별로 조금씩 달랐다. 가구주 연령 40대 이하와 50대 이상의 금융부채 상황을 보면, 40대 이하의 금융부채가 50대 이상보다 크게 증가했다. 이는 전체 소득계층에서 고르게 나타났다. 즉 소득 1~5분위 전체에서 40대 이하의 대출이 50대 이상에 비해 크게 늘어났다는 것이다. 예컨대 1분위에서 50대 이상은 433만 원이었지만 40대 이하는 1578만 원에 달했다. 또 5분위에서도 50대 이상은 1230만 원이지만 40대 이하는 4564만 원이나 됐다. 다만 주택 소유율이 낮은 40대 이하의 대출 용도는 순자산 분위에 따라 차이가 있었다. 상위 40%에 해당하는 4,5분위의 경우 거주주택 구입을 위한 대출비중이 2019년까지 50% 이하에서 2021년에는 50%를 넘어섰다. 반면 하위 60%(1~3분위)는 그 비중이 2017년까지 50%를 크게 웃돌다가 이후 빠르게 줄어들어 2021년에는 40% 밑으로 떨어졌다. 전·월세 보증금 마련을 위한 대출 비중은 상반된 양상으로 나타났다. 상위 40%의 경우 5%를 조금 웃도는 수준에서 큰 변화를 보이지 않았지만 하위 60%는 2017년까지 20%를 밑돌다가 2021년 30%를 뛰어넘었다. “40대 이하, 경제 취약 고리 가능성”이런 상황들은 부동산 가격 상승에 따른 보증금 부담 증가가 하위계층 60%의 대출증가로 이어지고, 가구의 재무건전성을 악화시키는 요인으로 작용할 수 있음을 시사한다. 정 연구위원은 “국내 가계는 부동산 관련 자산비중이 커 부동산 가격 변화에 큰 영향을 받는다”며 “정책당국은 부동산가격이 급격히 상승하지 않도록 주택수급과 금융시장 관리에 노력을 기울여야 한다”고 지적했다. 이어 “최근 수년간 진행된 부동산 가격 상승으로 40대 이하의 금융부채가 크게 늘어난 상태”라며 “금리상승기에 이들이 경제의 취약고리로 작용할 가능성에 대비해야 한다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-13
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  • 국유재산 1300조 첫 돌파… 활용 수익은 4조4000억 그쳐

    우리나라 국유재산 총액이 지난해 처음으로 1300조 원을 넘어섰다. 부동산 가격 급등과 급격한 공시가격 현실화의 영향으로 전체 국유재산의 절반을 차지하는 땅값이 크게 증가한 게 직접적인 원인이었다.하지만 지난해 국유재산을 활용한 수익은 4조4000억 원에 불과했다. 또 수익의 대부분은 단순한 토지 등의 매각을 통한 수입이었다. 이에 따라 저성장 저출산 고령화 등으로 취약해질 것으로 예상되는 국가재정을 감안해 국유재산을 보다 적극적으로 활용하는 방안이 필요하다는 지적이 나왔다. 한국재정정보원(FIS)은 매월 발행하는 사내보 ‘월간 나라재정’ 최신호에 이런 내용을 담은 보고서 ‘국유재산 관리정책 변화와 활용을 위한 시사점’을 게재했다. FIS 재정정보분석본부 김선옥 부연구위원은 “(5월에 진행된) 청와대 개방은 국가 소유의 재산을 활용해 경제적 가치를 창출할 수 있음을 보여준 사례였다”며 “늘어나는 국가 역할에 맞게 보다 다각적이며 적극적인 국유재산 활용방안을 수립할 필요가 있다”고 보고서의 취지를 밝혔다. FIS는 우리나라의 예산 편성부터 집행, 결산, 국유재산 및 국고보조금 관리 등에 이르는 재정업무 전반을 짤 때 사용하는 디지털예산회계시스템(일명 ‘디브레인(dBrain)’)과 국고보조금통합관리시스템(일명 ‘e나라도움’)을 운영 및 관리하기 위해 2016년에 설립된 준정부기관이다.● 지난해 국유재산 1300조 원 돌파 12일 보고서에 따르면 2021년 결산기준으로 우리나라 국유재산은 1337조 원으로 집계됐다. 이는 전년(1157조 원)보다 180조 원(15.5%) 증가한 것이고, 최근 10년 새 가장 많이 늘어난 규모이다. 국정 상황을 보여주는 통계포털인 ‘e-나라지표’에 따르면 국유재산은 2012년에 892조 원에서 매년 2~5%씩 오르면서 2016년(1044조 원)에 1000조 원을 넘어섰다. 이후에도 2018년(전년대비 증가율¤0.6%)을 제외하곤 꾸준히 2~4%씩 올랐고, 지난해에는 이례적으로 두 자릿수 상승률을 보였다. 지난해 국유재산 총액이 크게 늘어난 직접적인 원인은 부동산 가격 급등과 급격한 공시가격 현실화에 따른 땅값 상승이었다. 지난해 정부 소유 토지는 630조 원으로 전년(520조 원)보다 110조 원(21.3%) 늘어났다. 전체 국유재산에서 차지하는 비중도 45%에서 47%로 2%포인트(p) 이상 증가했다. 토지에 이어 국유재산에서 차지하는 비중이 높은 재산품목은 공작물(329조 원) 유가증권(293조 원) 건물(71조 원) 등이었다. 이밖에 입목죽(땅에 뿌리박힌 수목, 7조5000억 원) 선박항공기(3조6000억 원) 무체재산(지적재산권, 1조9000억 원) 기계기구(1조2000억 원) 등의 순서대로 뒤를 이었다. ● 지난해 국유재산 수입은 4조4000억 원 이처럼 막대한 규모의 국유재산을 활용해 수익을 올리는 방법은 비교적 다양하다. 대표적인 방식이 토지, 건물, 자산 등의 매각과 국유재산의 사용 허가를 통해 거둬들이는 대여료가 있다. 여기에 국립공원 입장객들에게 거둬들이는 입장료 수입 등도 있다. 하지만 그 수준은 매우 미미했다. 지난해의 경우 4조4197억 원이었는데, 83%가량(3조6565억 원)이 토지나 건물, 기타 자산들의 매각을 통해서 만든 것이었다. 나머지는 대여료(7094억 원)과 변상금(538억 원)이었다. 수입 규모도 들쭉날쭉하다. 2015년에 4조2264억 원에서 이듬해인 2016년 6조3801억 원으로 50% 넘게 늘었다. 하지만 2017년엔 4조6403억 원으로 30% 가까이 줄었고, 2018년(3조7707억 원)과 2019년(3조7234억 원) 2020년(3조8022억 원) 등 3년 동안에는 모두 3조 원대에 머물렀다.● “보다 적극적인 공공재산 활용방안 필요” 보고서는 “저성장, 저출산·고령화 등을 고려할 때 지속가능한 재정 여력의 확보가 어느 때보다 중요해진 시점”이라며 “이에 대응하기 위해서라도 국유재산을 더욱 적극적으로 활용할 필요가 있다”고 지적했다. 하지만 현재까지 성과는 지지부진하다. 대표적인 사례가 적극적인 국유재산 개발방식을 위해 추진한 민간참여개발제도는 2011년에 제도가 도입됐지만 이후 개발 실적이 없다. 대상지를 5년 이상 활용되지 않은 일부 국유재산으로 제한하는 등 까다로운 조건이 달려있기 때문이다. 따라서 실효성 있는 정책 추진을 위해 국유재산 관리 총괄기관의 적극적인 활용 노력과 함께 민간참여가 활성화 될 수 있는 합리적인 제도 개선이 마련돼야만 한다. 정부도 이런 수요를 반영해 올해 3월 국유재산의 개발·활용·매각을 확대해 신규재원을 마련하고 재정 관리를 강화하는 것을 재정혁신의 한 축으로 삼는 ‘2023년 예산편성의 방향’을 발표했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-12
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  • “공사액 낮추려 입찰 반복”…건설사 10곳중 3곳 불법하도급 경험

    건설공사 부실의 주범으로 불법하도급이 꼽히고 있다. 이런 가운데 원청업체가 하도급 공사금액을 낮추기 위해 입찰을 반복해서 실시하고, 이를 경험한 업체가 10곳 가운데 3곳에 달한다는 조사결과가 나왔다. 특히 공사규모가 커서 대형업체가 하도급에 참여하는 경우 절반 이상이 이런 일을 경험한 것으로 나타났다. 이에 따라 하도급 입찰 과정에서 나타나는 각종 비리를 방지하기 위해 입찰자료 공개를 의무화하고, 이를 어길 때 내려지는 처벌을 강화하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 중소건설사 모임인 대한전문건설협회 산하 연구기관인 ‘대한건설정책연구원’은 최근 이런 내용이 담긴 보고서 ‘건설공사 하도급 입찰 문제점 및 개선방안’을 발행했다. 보고서는 정부가 지난해 말 수립한 불법하도급 방지대책을 공공공사에만 적용하기로 하면서 민간공사에서 발생하는 불법하도급 문제를 방치하고 있다는 지적에 따라 마련됐다.공사금액 낮추기 위해 입찰 반복보고서에 따르면 2021년 기준 649개 업체를 대상으로 실시한 실태조사에서 187개(28.8%)가 하도급 공사계약 과정에서 재입찰을 경험했다. 또 공사규모가 커 대기업들만 참여하는 하청입찰에서는 전체(90개사)의 57.7%(51개사)가 재입찰을 통해 공사를 따낼 수 있었다. 업체 규모에 상관없이 작년 한 해 동안 이런 하도급 재입찰을 경험하는 건수도 평균 3.65건에 달했다. 또 이런 반복되는 재입찰을 통해 공사계약을 맺었을 때 최초입찰가보다 평균 17.6% 정도 감액된 것으로 나타났다. 그나마 다행인 것은 이런 결과들이 모두 전년(2020년)보다는 소폭 나아진 수준이라는 점이다. 2006년 12월 광주에서 진행된 건설사 A와 B의 도시가스배관공사 하도급계약 과정은 이를 고스란히 보여주는 사례다. A사는 6개 업체를 대상으로 경쟁입찰을 실시했고, B사가 최저가를 제시했다. 하지만 A사는 B사를 포함한 3개 업체를 대상으로 다시 입찰을 진행했다. B사는 울며 겨자 먹기로 응찰가를 추가로 낮춰야 했다. 결국 B사는 최초 가격보다 1000만 원 낮춘 가격에 공사계약을 맺었다. 원청업체가 최저가 입찰을 통해 하도급업체로 선정한 뒤 정당한 사유 없이 낙찰금액보다 낮은 금액으로 계약을 체결하도록 강요하는 일도 무려 24.5%나 됐다. 또 입찰을 진행하면서 다른 입찰자의 견적금액을 알려주고, 하청사업자에게 낮은 입찰금액을 써내도록 유도하는 경우도 있었다. 이런 경우 하청업체들은 대부분 기업 유지에 필요한 공사물량 확보를 위해 이를 수용하는 것으로 나타났다. 보고서는 이에 대해 “이러한 원청사업자의 불법행위는 하도급 공사의 입찰과 낙찰자 선정과정이 공정하지 못하고 투명하지 못하기 때문”이라고 분석했다. “하도급 입찰자료 공개 의무화 필요하다”이런 불법 하도급계약이 어제오늘만의 일은 아니다. 이를 막기 위해 정부는 의원입법을 통해 지난해 12월 ‘하도급거래 공정화에 관한 법률’(이하 ‘하도급법’)을 개정했다. 이에 따르면 하도급계약의 입찰금액 및 낙찰결과를 입찰 참가자들에게 공개하게 하고, 이를 어길 시 1000만 원 이하의 과태료를 물게 된다. 문제는 강화된 규정이 국가나 공기업, 준정부기관이 발주하며 종합심사낙찰제 적용 대상공사입찰로 제한돼 있다는 점이다. 즉 일부 대형 공공공사를 제외하곤 대부분의 하도급입찰공사가 대상에서 제외되는 셈이다. 보고서는 따라서 “하도급 입찰에서 발생하는 원청사업자의 불공정 행위는 사회적·경제적 약자인 하도급사업자를 보호하기 위한 목적”이라며 “법리적으로나 대법원 판례 등을 검토했을 때 모든 건설공사의 하도급 입찰 결과를 공개하도록 해야 한다”고 주장했다. 보고서는 또 “제도의 실효성을 높이기 위해 입찰자료 공개 의무를 위반한 때 내려지는 처벌 수위도 현재보다 강화할 필요성이 있다”고 덧붙였다. 위반한 사실이 적발되면 △시정조치 △하도급대금의 2배에 해당하는 금액 이하의 과징금 부과 △벌점 부과 및 입찰참가자격 제한 등과 같은 조치가 내려져야 한다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-11
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  • 월세 비중 급증, 재등장한 ‘전세 소멸론’

    “전세는 이제 사라지고, 월세 시대가 도래할 것이다.”요즘 부동산을 주로 다루는 유튜버나 블로거가 올린 콘텐츠에서 심심찮게 볼 수 있는 얘기다. 실제로 최근 임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 커지고 있어 ‘전세 소멸론’에 힘이 실리는 분위기다.국토교통부(국토부)가 지난달 말 발표한 ‘5월 주택 통계’에 따르면 전국 전월세 거래는 총 40만4036건으로 집계됐다. 이 가운데 월세가 59.5%(거래 건수 24만321건)로 전세 40.5%(16만3715건)를 크게 앞질렀다. 한 달 전인 4월(50.4%)보다 9.1%p 늘어난 수치다.게다가 전체 임대차 거래에서 월세가 전세를 뛰어넘은 것은 국토부가 월세 거래량을 처음 조사한 2011년 이래 올해 4월이 처음이다. 그런데 그 기록을 5월에 다시 갈아치운 것이다. 또 1~5월 누적 기준 전체 임대차 거래에서도 월세 비중이 51.9%로 절반 이상을 차지했다. 지난해 같은 기간(41.9%)보다 10%p 증가한 것으로 이것 역시 사상 최초다.임대차 3법이 도화선전세가 월세로 전환되는 비율이 늘면서 등장한 전세 소멸론은 이전에도 있었다. 금융위기가 한창이던 2008년 직후다. 당시 부동산시장이 하락세로 돌아서고 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 잇따르면서 무주택 실수요자들이 임대시장에 눌러앉은 게 발단이었다.집이 팔리지 않자 대출이자 부담이 커진 집주인들이 이자 부담과 시세차익 손실을 세입자에 떠넘기기 위해 월세로 전환하며 버티기에 돌입했다. 특히 2013년 이후 예금금리가 연 3%를 밑돌자 6~8%에 달하는 월세전환율(전세에서 월세로 바꿀 때 적용되는 비율)을 노린 월세 물량이 크게 늘었다. 전세보증금을 받아도 큰 이득이 되지 않으니 집주인들이 금융권 주택담보대출을 이용해 자금을 조달한 뒤 월세를 받아 수익을 얻는 방식이 인기를 끈 것이다. 이후 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기에 들어섰고, 머지않아 전세가 사라질 것이라는 전세 소멸론이 쏟아졌다.그런데 최근 대두된 전세 소멸론의 출발점은 금융위기 때와 양상이 많이 다르다. 우선 집값 급등으로 전세금이 꾸준히 오른 상태에서 지난해 말부터 시작된 금융당국의 대출 죄기와 기준금리 인상 기조가 영향을 미쳤다. 여기에 문재인 정부의 무리한 공시가격 현실화 방침으로 보유세 부담이 한꺼번에 늘어난 집주인들이 전월세를 올려 부담을 전가하려는 움직임도 한몫했다.특히 2020년 8월 도입된 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’은 최근 활발한 월세 전환의 직접적인 도화선이 됐다. 기존 주택에서 4년 거주를 채우는 임차인이 늘어나 전세 매물이 줄어든 데다, 집주인들이 4년치 인상분을 한꺼번에 올리면서 상승분만큼을 월세로 받으려는 움직임이 급증한 것이다.허윤경 한국건설산업연구원 연구위원이 최근 발표한 보고서 ‘임대차 3법 도입 후, 서울 전세비중 6.5%p 감소’에서 이런 양상이 잘 드러난다. 이 보고서는 서울지역에서 임대차 3법 도입 전 20개월(2018년 12월~2020년 7월)과 이후 20개월(2020년 8월~2022년 3월)의 거래 내용을 비교 분석했다.결과를 보면 임대차 3법 도입 이후 20개월 동안 그 전 20개월보다 거래량은 8.1% 증가했다. 계약 형태별로는 전세가 3.0% 줄었고 준전세(50.7%), 준월세(18.2%), 월세(27.0%)는 모두 늘었다. 특히 아파트만 보면 전세가 6.1% 줄어든 반면 준전세(69.3%), 준월세(26.0%), 월세(32.9%)는 모두 큰 폭으로 증가했다. 이에 따라 서울 임대차계약에서 비중도 전세는 62.8%에서 56.3%로 6.5%p 감소했다. 그리고 그 자리를 준전세(3.5%p), 준월세(2.2%p), 월세(0.7%p)가 채웠다.이 같은 전세의 월세화는 당분간 계속될 전망이다. 한국은행이 물가를 잡기 위해 앞으로 몇 차례 더 기준금리를 인상할 방침임을 밝혔기 때문이다. 대출금 부담을 세입자의 월세로 충당하려는 움직임이 늘어날 수밖에 없다.여기에 문재인 정부 때 다락같이 오른 집값도 원인으로 작용했다. 집값 상승폭을 감안해 무조건 전세금을 올리기에는 집주인이나 세입자 모두 부담이다. 결국 전세보증금에 맞게 수억 원을 한꺼번에 조달하기보다 수십만~100만 원대 수준의 월세를 선호할 개연성이 크다.전세제도 사라질 가능성 낮아하지만 시중 예상대로 전세제도가 소멸할 확률은 그다지 높아 보이지 않는다. 금리가 오르면 전월세전환율(기준금리+2%)도 결국 상승하게 되고 그만큼 월세 부담이 커질 수밖에 없어 전세 물량이 다시 늘어날 것이기 때문이다.전세의 여러 장점이 여전히 유효하다는 점도 빼놓을 수 없다. 우선 대규모 투자자금 조달 창구로서 매력이다. 수도권 등 주요 지역에서는 담보인정비율(LTV)이 40% 이하로 제한돼 있어 금융시장에서 주택 매입에 필요한 자금을 충분히 조달하기 어렵다. 그 빈틈을 전세가 메울 수 있다.임대료 체납 리스크도 없다. 집주인에게 세입자의 임대료 체납은 큰 사업 리스크다. 체납했다고 세입자를 마음대로 쫓아내는 것도 불가능하다. 하지만 전세는 매달 임대료를 신경 쓸 필요가 없다.임차인 입장에서도 전세가 월세보다 저렴하다. 최근 금리가 오르고 있지만 시중은행의 전세자금대출 금리는 연 3~4%대 초반에 머물러 있다. 반면 한창 때에 비해 많이 떨어졌다고 해도 전월세전환율은 전국 평균이 5%대 중반이고, 지역에 따라 10%에 육박한다.전세의 경우 보증금을 내 집 마련 수단으로 사용할 수도 있다. 임대차계약이 만료되면 돌려받을 수 있기 때문이다. 반면 월세는 세입자 입장에서 매달 내는 금액이 상대적으로 적다 해도 집주인에게 고스란히 넘겨주는 비용에 불과하다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-09
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  • 서울 땅값 2000조 첫 돌파…제주는 5년간 70% 가까이 급증

    지난해 전국 땅값 총액이 사상 처음으로 6000조 원을 넘어선 가운데 서울 땅값도 2000조 원을 처음으로 돌파했다. 또 문재인 정부 5년 간 땅값이 가장 많이 오른 지역(시도 기준)은 제주도로 70% 가까이 상승했다. 하지만 수도권과 지방 대도시지역 땅값이 전체에서 차지하는 비중은 꾸준히 높아졌다. 일자리 등을 찾아 수도권이나 지방대도시로 젊은층이 몰리는 사회현상이 부동산시장에 반영된 결과로 풀이된다. 국토교통부는 최근 이런 내용의 토지소유현황을 국교교통 통계누리(stat.molit.go.kr)에 게재했다. 땅값은 국토부가 각 지방자치단체가 토지대장 등 지적공부에 등록한 토지 면적과 지번(필지)수에 단위면적(㎡) 당 공시지가를 곱해서 산정한 것이다. 통계표에는 ‘가액’으로 소개돼 있다. ● 서울 땅값 2000조 원 돌파8일 통계누리에 따르면 지난해 전국 땅값 총액은 6207조 원으로 집계됐다. 땅값은 문재인 정권 내내 꾸준히 상승했다. 2017년 4469조 원에서 시작해 2018년 4835조 원, 2019년 5275조 원, 2020년 5628조 원으로 올라섰고, 지난해 마침내 6000조 원 선을 돌파했다. 전국 부동산시장 흐름을 이끄는 서울도 마찬가지다. 2017년 1374조 원에서 매년 7~12%씩 오른 뒤 지난해(2008조 원) 마침내 2000조 원대에 진입했다. 나머지 전국 시도 가운데 서울에 근접한 지역은 경기도(1634조 원)뿐이다. 나머지는 대부분 300조 원 이하에 머물렀고, 광주시(91조 원)와 세종시(49조 원)는 100조 원을 밑돌았다.반면 서울시내에서는 100조 원을 넘는 곳이 4곳이나 됐다. 강남 서초 송파 등 이른바 ‘강남 3구’와 한남동 재개발, 이촌동 리모델링, 용산정비창 개발사업 본격화 등에 대한 기대심리로 들썩였던 용산구이다. 강남구(316조 원)와 서초구(213조 원)는 지난해 각각 300조 원과 200조 원을 처음으로 넘어섰고, 송파구(183조 원)도 200조 원 진입을 목전에 뒀다. 용산구도 지난해 100조3000억 원으로 집계되면서 100조 원 시대를 열었다. 이밖에 대규모 빌딩이 밀집된 종로구(99조7000억 원)와 재개발.재건축이 활발한 마포구(92조6000억 원)도 100조 원에 근접했다. 또 서울 이외 지역에서 100조 원이 넘은 곳은 경기 성남시 분당구(101조8000억 원)와 경기 화성시(125조 원) 두 곳이었다. ● 제주, 최근 5년 간 땅값 상승률 1위한편 문재인 정부 5년 간 땅값 총액이 가장 많이 오른 지역(시도 기준)은 제주도였다. 상승률이 무려 68.7%에 달했다. 이 기간 전국 평균 상승률(38.9%)을 크게 웃돈다. 이어 세종시(64.2%) 광주시(50.6%) 부산시(48.4%)의 순으로 뒤를 이었다. 하지만 이 기간 수도권 땅값이 전체에서 차지하는 비중은 꾸준히 늘어만 갔다. 2017년에 62.9%에서 이듬해인 2018년 62.4%로 소폭 줄었다가 2019년(62.9%) 다시 반등한 뒤 2020년(63.3%)과 지난해(63.8%)에 점점 더 높아진 것이다. 수도권 지역을 제외한 광역·특별시 지역도 비중이 2017년 13.5%에서 지난해 14.0%로 소폭 늘었다. 반면 경기도를 제외한 나머지 도 지역의 비중은 23.6%에서 22.2%로 1.4%포인트 줄었다. 저출산 고령화에 일자리 등을 찾아 수도권과 지방 대도시 지역으로 젊은층이 몰리면서 이들 지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있는 상황을 보여준 것이라는 분석이 나온다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-08
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  • 내일부터 물류창고 등 비주거시설도 실거래가 공개된다

    물류창고는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 온라인 거래 활성화 등으로 최근 급성장한 대표적인 부동산 투자상품이다. 연 7,8%대의 수익률이 보장된다는 입소문마저 나돌며 수도권 일대는 물론 충청권 등 비수도권 지역에서도 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 이런 가운데 정부가 8일부터 물류창고를 포함한 비주거시설 6종에 대한 실거래가를 공개하기로 해 관련 시장에 미칠 영향에 관심이 모아진다. 정부는 투명한 거래가 가능해져 시장이 활성화될 것으로 기대하고 있다. 반면 가격 노출에 따른 각종 세 부담 증가로 인해 투자 열기에 찬물을 끼얹는 결과가 될 수 있다는 우려도 나온다.● 물류창고 등 6종 실거래가 공개국토교통부는 8일(내일)부터 공장, 창고, 운수시설, 위험물저장처리시설, 자동차관련시설, 자원순환시설 등 6종의 실거래가를 공개한다고 7일 발표했다. 공개대상은 2006년 부동산 거래신고제가 도입된 이후 접수된 6종의 실거래가 17만8000건이다. 또 개인정보 보호를 위해 상세 지번정보는 제외하고, 공개 대상 부동산의 소재지역과 면적, 계약일 등도 실거래가와 함께 공개된다. 보다 자세한 내용은 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)과 앱, 공공데이터 포털 등을 통해서 확인할 수 있다. 국토부는 비주거용 건축물 6종이 추가되면서 모든 시설물의 실거래가를 공개할 수 있게 됐다고 밝혔다. 그동안 실거래가는 2006년 아파트를 시작으로, 단독 및 연립·다세대·다가구(공개시점·2012년)→오피스텔 토지 아파트 분양권·입주권(2015년)→상업·업무용 시설(2016년)의 순서대로 공개돼왔다. 국토부 진현환 국토교통부 진현환 토지정책관은 “이번 실거래가 추가 공개는 국민들이 신뢰할 수 있는 부동산 시장가격 정보를 제공하는데 목적이 있다”며 “공공데이터 개방 확대로 프롭테크(property+technology·기술 결합 부동산 산업) 분야 등 기업과 청년 예비창업자들에게 도움이 될 것으로 기대한다”라고 밝혔다. ● 몸값 오르는 물류창고 시장물류창고에 대한 수요는 2010년대 중반 이후 온라인 거래 증가로 꾸준히 커졌지만 코로나19 확산으로 절정기를 맞고 있다. 글로벌부동산정보업체 ‘쿠쉬맨 앤 웨이크필드’가 올해 3월 발표한 보고서에 따르면 지난해 거래된 연면적 3300㎡ 이상 물류창고는 7조7000억 원으로 역대 최대 규모를 기록했다. 또 이는 전년(5조5000억 원) 대비 41% 증가한 것이다. 지난해 말부터 공실률은 1%대로 떨어져 사실상 완전 가동상태에 있고, 새로 지은 물류센터는 공급과 동시에 약 90%가 임차인을 채우는 것으로 알려질 정도다. 이런 인기에 힘입어 수도권에만 집중돼 있던 물류창고 거래가 충북과 경상도 등 비수도권으로도 확대되고 있다. 이런 분위기는 당분간 계속될 가능성이 크다. 무엇보다 최근 들어 인허가 규제가 강화된데다 건설 원자재가격 상승으로 공사비까지 오르면서 신축 물량이 주춤해지고 있기 때문이다. ● 거래 활성화 VS 찬물 우려정부는 이런 상황에서 물류창고 등 비주거시설의 실거래가 공개 조치가 관련 시장 활성화에 기여할 것으로 기대하고 있다. 기업 활동에 필요한 창고의 시장가격 정보를 쉽게 확인할 수 있게 돼 투자를 확대하려는 기업들의 의사결정이 촉진될 수 있다는 것이다. 여기에 관련 프롭테크 기업 창업과 새로운 서비스 창출 등이 가능해져 부동산 신산업 육성과 데이터 경제 활성에도 기여할 것으로 예상했다. 하지만 실거래가 노출에 따른 세 부담 증가 등을 우려해 관련 시장이 단기적으로는 위축될 수도 있다는 우려도 나온다. 또 물류창고나 공장 등 비주거시설은 건축물과 토지 이외에 설비나 공작물의 포함 여부에 따라 가격에 큰 차이가 날 수 있어 거래 당사자간 협의를 통해 매매가를 결정하는 경우가 많다. 그런데 정부 고시가가 기준처럼 제시돼 갈등을 부추길 수 있다는 지적도 있다. 실제로 2020년 3월 거래된 경기 안산 단원구의 A공장은 매매가가 49억 원이었지만 2021년 9월 거래된 인근 B공장의 매매가는 80억 원으로 큰 차이를 보였다. 원인은 설비·공작물이었다. 국토부도 이와 관련해 창고 등은 거래 특성상 실거래가에 가격 차이가 크게 발생할 수 있어 주의할 필요가 있다고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-07
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  • ‘최초 장관 유튜버!’…다시 등판한 ‘1타 강사’ 원희룡 논란

    ‘세계 최초 장관 유튜버!’ 원희룡 국토교통부 장관이 5일(어제) 오후 6시 자신의 유튜브 채널 ‘원희룡TV’을 개막을 알리면서 올린 자막이다. 장관으로 임명되기 직전까지 활발하게 유튜브 영상을 올렸던 원 장관이 2개월 만에 새로운 영상을 다시 올리면서 그 배경에 관심이 모아진다. 원 장관은 이에 대해 “국민에게 가까운 정부, 국민과 통하는 정부가 돼야 제대로 일이 될 수 있다”며 원활한 국민 소통을 위한 활동이라고 밝혔다. 하지만 일각에서는 국정 처리에 전념해야할 장관이 국정 활동을 자기홍보 수단으로 사용하는 것 아니냐며 비판 섞인 우려를 제기하고 있다. 해법을 찾기 쉽지 않은 현안과제가 산적한 상황에서 자화자찬식 홍보보다는 제대로 된 행정 처리 능력을 보여줘야 한다는 것이다. 한편 6일 오후 1시 현재 원 장관의 새로운 영상물은 공개를 중단한 상태다. 국토부는 이에 대해 “장관 측 관계자가 어제(5일) 콘텐츠의 일부 내용을 수정 중에 있기 때문”이라고 밝혔다. ● 다시 시작한 ‘대장동 1타 강사’ 원희룡 원 장관은 지난 대선 때 대장동 의혹을 적극적으로 다뤄 ‘대장동 1타 강사’라는 별명을 얻었던 인기 유튜버였다. 2018년 11월에 시작한 그의 유튜브 채널 구독자는 6일(오늘) 오전 10시 현재 17만8000명에 달한다. 1133개의 동영상 가운데에는 수십만 조회수를 기록한 영상물도 적잖다. 원 장관이 5일 게재한 13분짜리 영상물은 ‘국토부 장관도 당할 뻔한 신종 전세사기 수법!! 그 실체와 대책은?’이라는 제목으로, 신종 전세사기에 대한 대비책을 다루고 있다. 여기에서 원 장관은 직접 분필로 칠판에 글씨를 써가며 신종 전세사기 수법들을 소개하고, 정부가 어떤 대책을 검토 중인지를 소개했다. 이 가운데에는 국토부가 보도자료 등을 통해 공개한 내용도 있지만 관련 부처와 협의 중인 사안도 포함돼 있었다.원 장관은 유튜버 활동을 재개하는 것에 대한 비판을 의식한 듯 정부로부터 허가를 받은 사실과 배경 등에 대해서도 자세히 설명했다. 그는 “유튜브로 영상을 보내려면 겸직 허가를 받아야 되더라”며 “국무총리로부터 국제정세나 경제 상황, 생활밀착형 콘텐츠는 괜찮고, 대신 지나치게 정치적인 발언은 하지 않겠다는 단서가 달고 허가를 받았다”고 밝혔다. 이어 “‘장관이 일이나 똑바로 하지 무슨 유튜버야’ 하는 분들은 시대에 뒤처진 것”이라며 “커뮤니케이션이 잘 되고 국민에게 잘 전달돼야 정책·사업도 있다. 국민에게 가까운 정부, 국민과 통하는 정부가 돼야 제대로 일이 될 수 있다”고 강조했다. ● “양치질 할 시간도 없다” 하지만 이런 해명에도 불구하고, 원 장관의 유튜버 겸직 선언에 대해 의구심을 보내는 이들이 적잖다. 무엇보다 중앙부처 장관은 “화장실 갈 시간조차 없다”거나 “양치할 시간도 내기 어렵다”고 토로할 정도로 바쁜 일과를 보내는 경우가 일반적이기 때문이다. ‘직업이 장관’이라는 말을 들었던 이용섭 전 광주시장이 건설교통부(현 국토부)의 14대 장관(재임기간·2006년 12월11일~2008년 2월29일)으로 재직 중이던 2007년 9월 13일 대한민국 정책브리핑에 올린 ‘장관의 어느 하루’는 이를 단적으로 보여준다. 이 전 시장은 행시 14회로 공직에 입문한 뒤 관세청장과 국세청장, 건교부 장관, 행안부 장관, 대통령 수석비서관 등을 두루 거친 정통 행정가이다. 대한민국 정책브리핑은 문화체육관광부가 운영하는 정부 정책 뉴스 포털이다. 공개된 그의 일정은 오전 5시50분에 시작해 거의 쉴 틈 없이 1시간 단위로 이어졌다. 집에서 출발해 국회부터 과천정부청사-서울 강남의 한 호텔-김포공항-광주시-익산지방국토관리청-광주시-김포공항으로 이어진 일정을 모두 마치고 집에 귀가한 때는 오후 7시55분. 하지만 휴식을 취할 겨를도 없이 다시 건교부 업무 시스템에 접속해 50여 건의 문서를 읽고 결재해야만 했다. 모든 업무가 끝난 시간은 오후 11시50분. 이 과정에서 시간에 쫓겨 “양치할 겨를도 없이 화장실만 들렀다가 회의장을 찾은 일”도 있었다.● “정치인 장관의 자기 홍보” 원 장관의 유튜버 활동에 대해 정치인으로서 자기 홍보를 하려는 것이라는 곱지 않은 시선도 있다. 국민들의 관심이 높은 정보를 활용한 영상물을 제작해 지속적으로 노출함으로써 유력한 차기 대선 후보자로서의 정치적인 입지를 다지려는 행보로 비춰진다는 것이다. 이 같은 평가에는 이미 국토부에 다양한 홍보채널이 확보돼 있고, 각종 정책 발표 때마다 장관이 다양한 미디어에 출연해 활발하게 정책 홍보를 펼치고 있다는 점이 근거로 제시됐다. 여기에 전문성이 부족하다는 논란에도 불구하고 임명된 정치인 출신 국토부 장관들이 제대로 임무를 수행한 경우가 드물다는 점도 영향을 미쳤다. 1994년 건설부와 교통부를 통합해 출범한 건설교통부부터 현재의 국토부까지 정치인 출신은 원 장관을 제외하고 모두 5명이다. 건교부 시절 이정무(4대·1998년 3월~1999년 5월) 오장섭(7대·2001년 3월~2001년 8월) 김용채(8대·2001년 8월~2001년 9월) 등 3명과 국토부의 유일호(2015년 3월~2015년 11월) 김현미(2017년 6월~2020년 12월) 등 2명이다. 이들의 평균 임기는 1년2개월로 전체 장관 평균 임기와 비슷하다. 하지만 역대 최장수 장관 기록을 세운 김현미 전 장관을 제외하면 7개월에 불과하다. 심지어 김용채 전 장관의 임기는 16일로 한달을 채우지 못했다. 여기에 김현미 전 장관도 당초 2019년 3월 사임의사를 밝혔다가 후임자가 인사검증을 거치지 못하고 낙마하자 임기가 연장됐다. 또 김현미 전 장관은 재직 기간 내내 부동산 시장을 안정시키겠다며 시장상황을 무시한 채 투기와의 전쟁을 선포하거나 “우리 집 5억이면 산다” “아파트가 빵이라면 밤새워서라도 만들겠다” 등과 같은 발언을 쏟아냈다가 정책 불신만 키웠다. ● “자화자찬식 홍보보다 제대로 된 행정 처리”전문가들은 국토부 장관은 인기 많은 유튜버로서가 아니라 제대로 된 정책을 입안하고 수행한 뒤 그 결과로 평가받아야 한다고 입을 모은다. 현재 국토부에 처리해야 할 현안과제들이 대부분 까다롭기 이를 데 없기 때문이다. 부동산시장 안정화나 노조와의 갈등으로 신음하고 있는 건설현장과 물류시장의 정상화, 국토 균형 발전과 수도권 규제 완화 등이 대표적으로, 모두 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 해법을 찾기가 결코 쉽지 않다. 여기에 국회 다수석을 차지한 야당의 협조를 구하는 일도 걸림돌로 작용할 가능성이 대단히 높다. 자화자찬식 홍보에 매달리면서 섣부르게 접근했다가는 문재인 정부처럼 관련 시장을 자극해 불안만 가중시키고, 더 큰 부작용을 불러올 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-06
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