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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-03-26~2024-04-25
부동산41%
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  • 레고랜드發 자금경색에 숨넘어가는 건설업계

    “레고랜드 불똥에 건설업계가 다 타 죽게 생겼다.”국내 부동산개발업계를 대표하는 업체의 A 대표는 “레고랜드 사태로 촉발된 자금시장 경색으로 건설업계에 ‘돈맥경화’가 심화하고 있다”며 이같이 말했다. 돈맥경화란 피가 몸속에서 제대로 순환하지 않는 동맥경화에 빗댄 표현으로, 돈이 시중에 제대로 유통되지 않는 상황을 말한다. 실제로 채권 발행이 어려워지면서 건설사 회사채나 기업어음(CP) 수요가 급감하고, 이로 인해 만기어음을 연장(롤오버)하지 못해 애를 태우는 건설사가 늘고 있다.특히 자금 사정이 빠듯한 중소 건설업체와 지역 건설업체는 부도라는 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 실제로 비수도권 지역 한 중견 건설업체가 9월 말 1차 부도를 냈다. 유예 기간은 이달 말까지이지만 상환이 불가능한 상태인 것으로 알려지면서 최종 부도를 피하기 어려울 것이라는 관측이 많다. 대그룹 계열 대형 건설사도 금융권을 통한 자금 조달에 어려움을 겪으면서 계열사로부터 돈을 빌려오는 사태까지 벌어지고 있다. 최근 6개월여 만에 공사 재개에 들어간 국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공 조합도 사업비 상환 등을 위해 발행한 8250억 원 규모 자산유동화전자단기사채(ABSTB)의 차환발행(기존 발행 채권의 원금을 갚기 위해 채권을 새로 발행하는 것)에 실패했다. 건설업체들이 모두 타 죽을 판이라는 말이 엄살이 아닌 셈이다.도대체 무슨 일이 벌어진 것일까. 이 상황을 이해하려면 레고랜드 사태에 대해 먼저 알아야 한다. 레고랜드는 강원도가 춘천시 하중도길 128 일대에 28만㎡ 규모로 조성한 테마파크다. 올해 5월 개장하면서 주목받았다.사태 시작은 2년 전으로 거슬러간다. 레고랜드 조성 공사에서 상수도와 주변 도로 개발을 담당하던 ‘중도개발공사(GJC)’가 사업비 조달을 위해 2020년 특수목적회사(SPC) ‘아이원제일차’를 세우고 2050억 원의 자산담보기업어음(ABCP)을 발행했다. 이 어음에 대한 지급보증을 강원도가 맡았다. 어음의 담보는 ‘대출채권’이었다. GJC가 아이원제일차로부터 2050억 원을 빌려가면서 발행한 것이다. 어음 만기는 올해 9월 29일로 정해졌다. 그런데 만기일이 다가오는데도 GJC가 어음을 상환하기 어려워지자, 지급보증을 섰던 강원도가 발을 뺐다. 7월 취임한 김진태 강원도지사가 돈을 갚는 대신 만기 하루 전인 9월 28일 법원에 GJC에 대한 회생신청을 제출한 것이다.이는 금융시장에 큰 충격을 줬다. 일단 법원 회생절차에 오랜 시간이 걸려 투자금 회수가 더딘 데다, GJC 회생을 위한 자산매각을 통해 투자금을 모두 돌려받을 수 있을지 여부도 불투명했기 때문이다. 실제로 강원도 측은 GJC의 자산을 모두 매각하더라도 412억 원은 상환이 어려울 것으로 보고 있다.지방자치단체가 지급보증을 철회한 사실은 직격탄이 됐다. 그동안 지방채나 지방자치단체(지자체)가 보증을 선 공기업 어음은 대한민국이 망하지 않는 이상 디폴트(채무불이행)되지 않는 국채와 동일한 신용도를 인정받았다. 레고랜드 어음도 마찬가지였다. 사업성에 대한 우려가 제기됐지만 강원도가 보증을 섰기에 신용평가사들은 최고 신용등급을 부여했다. 하지만 지급불능이 우려되자 신용평가사들이 해당 어음의 신용등급을 위험등급으로 떨어뜨렸다. 그리고 일주일 뒤인 10월 5일 아이원제일차와 해당 어음은 최종 부도 처리됐다.공기업 어음 부도라는 초유의 사태 파장 일파만파이후 국내 금융시장은 한 치 앞도 내다볼 수 없는 격랑에 휩싸였다. 가뜩이나 어려운 경제 상황에서 지자체가 보증을 선 채권도 부도가 나는 판에 민간기업 채권이나 어음을 믿을 수 없다는 분위기가 확산되기 시작한 것이다. 실제로 채권 어음 등을 발행해 자금을 조달하려던 기업들의 피해가 잇따랐다. 대표적으로 한국도로공사(발행일 10월 17일, 1000억 원), 한국전력공사(10월 17일, 1200억 원), 인천교통공사(10월 18일, 300억 원), 부산교통공사(10월 22일, 500억 원) 등이 채권 발행에 실패했다. 이들은 대부분 신용등급이 최고 수준이다.상대적으로 신용등급이 떨어지는 건설업체는 더욱 어려운 상황에 내몰릴 수밖에 없다. 특히 건설업체들의 주요 자금 조달 창구였던 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙고 있다. PF는 담보 대신 건설 및 부동산개발 사업의 사업성을 따진 뒤 돈을 빌려주는 상품이다. 한국건설산업연구원에 따르면 국내에서는 외환위기 이후 개발 사업의 사업비 조달 방식으로 처음 등장했는데, 부동산 경기가 호황일 때 시중 유동자금이 대거 유입되면서 부동산 PF가 주기적으로 커졌다. 특히 2014년 이후 부동산 경기가 좋아지기 시작하면서 2013년 말 35조2000억 원에 불과하던 부동산 PF대출 잔액은 2022년 6월 말 기준 112조2000억 원 수준으로 빠르게 증가했다. 그런데 현재 금융시장에서는 부동산 PF가 아무리 높은 이자를 책정해도 거들떠보지 않는 것으로 전해졌다.부동산 PF에서 ‘브리지론(Bridge Loan)’이 건설업계 부실의 뇌관이 될 것이라는 분석도 적잖다. 브리지론은 개발 사업을 책임지고 이끌어가는 시행업체들이 본 사업에 대한 PF를 일으키기 전 빌리는 자금이다. 대개 토지대금이나 건설공사 착수 직전까지 필요한 운영자금 등으로 활용된다. 그런데 현재 브리지론 금리가 치솟으면서 본 PF로 넘어가는 일이 사실상 막혔다. 한국건설산업연구원에 따르면 전국 800여 곳 사업장에서 이런 일이 벌어지고 있다. 금융업계 한 관계자는 “분양시장 침체가 두드러진 대구나 경북, 세종 등 지방 사업장에서는 브리지론 이자가 지난해 10% 수준에서 최근에는 30% 이상을 요구하는 것으로 안다”고 전했다. 여기에는 급격한 금리인상으로 주택 경기가 얼어붙은 것도 영향을 미쳤다. 레고랜드 사태로 금융시장이 경색된 상황에서 미분양으로 사업자금이 묶일 것을 두려워한 전주(錢主)들이 소극적 행보로 돌아선 것이다.부동산시장 연착륙 위한 과감한 정부 대책 주문문제는 자금경색에 따른 건설업계 부실이 금융기관으로 전이될 가능성을 배제할 수 없다는 점이다. 특히 최근까지 지속된 부동산 경기 호황에 상대적으로 약한 규제가 적용된 제2금융권을 중심으로 부동산 PF 취급이 크게 증가했다는 점이 우려를 키운다. 2011년 저축은행 사태를 거치면서 상대적으로 강한 규제를 받아온 은행권의 경우 부동산 PF 취급 규모의 증가폭이 크지 않았다. 반면 저금리 기조에서 저축은행 등 제2금융권 금융기관들은 대체수익원으로서 부동산 PF대출을 크게 확대해왔다.김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 PF대출이 부실화할 경우 대출 취급 금융기관들의 직접적인 재무건전성이 악화될 뿐 아니라, 부동산 PF대출을 기초자산으로 하는 유동화증권과 채무보증 등 파생 금융 상품의 동반 부실을 초래해 자본시장 전반에 적잖은 충격을 줄 가능성이 있다”고 경고했다. 김 위원은 “이미 한계 상황에 도달한 가계 부채 문제를 고려하면 부동산 PF대출 부실이 부동산 가격 하락과 그에 따른 가계 부실 문제로 전이될 가능성도 배제하기 어렵다”고 지적했다. 그는 이어 정부에 “△부동산시장 연착륙을 유도하기 위한 과감하고 신속한 규제 완화 △사업장별 대출 부실 가능성 진단과 선별적 금융 지원 방안 수립 △부실화된 자산의 조기 인수와 처리를 위한 기금 조성 및 활용 같은 선제적 대응책을 세워야 한다”고 주문했다.정부도 사태 심각성을 깨닫고 대책 마련에 나섰다. 10월 27일 윤석열 대통령 주재 ‘제11차 비상경제민생회의’를 통해 △청약 당첨자 기존 주택 처분 기한 6개월에서 2년으로 연장(12월 시행) △중도금 대출보증 대상 9억 원 이하에서 12억 원 이하 주택으로 확대(11월 시행) △투기과열지구 및 조정대상지역 등 규제지역 추가 해제(11월 시행) 등을 추진하기로 한 것이다.금융 관련 규제도 일부 풀린다. 우선 규제지역에서 무주택자와 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 주택 가격과 무관하게 50%로 단일화하기로 했다. 현재는 가격대에 따라 20~50% 차등을 둔다. 다만 다주택자는 현행 규정이 그대로 적용된다. 또 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 곳에서도 무주택자나 1주택자라면 15억 원 초과 주택 매매 시 주택담보대출이 허용된다. 금융 규제 완화는 관련 규정 개정을 거쳐 내년 초 시행된다.황재성 기자는…동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.〈이 기사는 1362호에 실렸습니다〉황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-30
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  • 데시벨에만 초점 맞춰진 층간소음 규제… 조사 방식 바꿔야

    정부가 층간소음 관련 기준을 강화하는 등 대책 마련에 나서고 있지만 현행 규정만으로는 근본적인 문제 해결에 한계가 있다는 지적이 나왔다. 현재는 층간소음의 음압(dB)을 규제 대상으로 삼고 있는데 층간소음 발생 시간과 기간을 추가하고, 층간소음 발생시간대도 세분화해야 한다는 것이다. 또 층간소음으로 인한 피해상황을 정확하게 파악하기 위해 소음 민감도 등 개인적 요소와 이웃과의 관계 등 사회적 요소 등을 평가할 표준조사 방안을 개발할 필요가 있는 것으로 분석됐다. 이와 함께 배달 오토바이로 인한 생활소음 피해를 막기 위해 이륜자동차 관련 소음규제를 현재보다 대폭 강화해야 할 것으로 지적됐다. 국회입법조사처는 이런 내용의 정책연구 용역보고서 ‘주요국의 생활·교통소음 규제현황과 개선방안 연구’를 누리집에 게재했다. 이 보고서는 정부가 층간소음과 이륜자동차 소음에 대한 관리를 강화하고 있지만, 국민의 불편이 개선되지 않고 있다는 판단에 마련됐다. 전남대학교 산학협력단이 연구와 보고서 작성을 맡았다.● 층간소음 조사, 현재보다 세분화해야28일 보고서에 따르면 코로나19에 따른 재택근무나 자가격리, 온라인 수업 등으로 거주지에 머무는 시간이 크게 늘어나면서 층간소음도 급증한 것으로 나타났다. 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터에 접수된 민원이 2019년 2만6257건에서 1년 뒤인 2020년 4만2250건으로 무려 60%가 급증한 것이다. 또 2021년에도 4만6596건으로 증가세를 이어갔다. 이에 정부는 ‘환경정책기본법’ ‘소음·진동관리법’ ‘주택법’ ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 등 다양한 법률을 통해 문제 해결에 나서고 있다. 하지만 층간소음에 대한 규제 기준이 물리적인 요소인 음압레벨(dB)에만 초점이 맞춰져 있어 한계가 있다. 소음에 대한 신경쓰임이 비(非)음에너지 및 주관적인 요소를 포함한 비음향요소와 높은 상관관계를 갖고 있기 때문이다. 따라서 이를 해결하기 위해 우선 층간 소음 평가 및 관리 기준에 ‘소음 발생 횟수’나 ‘소음 노출 시간’과 같은 비음에너지 요소를 반영해야 한다. 층간소음에 대한 노출은 단기간뿐만 아니라 장기간 지속될수록 심리 및 생리적 건강에 영향을 미치는 점을 반영한 결과다. 또 층간소음 발생시간대도 세분화할 필요가 있다. 층간소음 피해 유형 중에서 수면 방해가 가장 큰 비율을 차지하는 등 시간대별 피해 유형 및 피해 정도가 다르기 때문이다. 현재 2개의 시간대(주간:06~22시, 야간:22~06시)를 보다 세분화하고, 피해 유형별 규제기준을 제시해야 한다.● 층간소음 측정, 현재보다 고도화해야층간소음 측정 및 분석 방법도 고도화할 필요성이 큰 것으로 분석됐다. 환경부가 2017~2021년까지 5년 간 층간소음 민원을 접수하고 현장측정을 실시한 결과, 기준 초과율이 8.2%에 불과했기 때문이다. 현행 층간소음 기준이 국민의 생활불편을 충분히 반영하지 못한다는 지적이 나오는 이유다.우선 층간소음 노출 기간을 고려한 피해 상황을 정확하게 평가하는 방안이 마련돼야 한다. 이를 위해 단기간(1일)에 시행되는 층간소음 측정기간을 대폭 늘려야 한다. 또 장기간 데이터를 정확하고 빠르게 분석할 수 있는 소음분석기술 개발도 필요하다.층간소음 상담 및 피해 평가방법도 개선돼야 한다. 무엇보다 층간소음 피해 상황을 정확히 파악하기 위해 소음 민감도 등과 같은 개인적인 요소와 이웃과의 관계 등 사회적 요소와 상황적 요소를 포함한 표준조사 설문지를 개발할 필요가 있다.● 이륜차 소음 기준은 현재보다 강화해야한편, 이륜자동차의 소음에 대해서는 전반적으로 현재보다 관리가 강화돼야 할 것으로 지적됐다. 국내 기준이 주요 선진국에 비해 느슨한 것으로 판단됐기 때문이다.우선 제작단계에서 이륜자동차 소음허용기준을 주요국 수준으로 높여야 한다. 현행 제작 이륜자동차 배기 소음허용기준은 주요국의 기준 대비 10 dB 이상 낮다.이륜자동차 소음 점검 및 단속도 강화해야 한다. 지방자치단체장이 유관기관과 합동점검을 요청할 수 있는 권한과 협력 의무를 규정하고 점검실적을 환경부에 정기적으로 보고하게 해야 한다. 또 이륜자동차 소음허용기준 등을 위반했을 때 부과되는 과태료 수준도 높여야 한다.운행 소음 규제도 강화돼야 한다. 이륜자동차를 대상으로 지역별 소음 노출 및 비음향요소를 포함한 소음 피해 현황을 조사하고, 이를 토대로 이륜차 소음규제지역을 현재보다 잘게 나눠 지정하고 지역별 이륜자동차 소음의 허용기준도 설정해야 한다. 피해자를 고려한 이륜자동차 소음규제 기준도 마련돼야 한다. 자동차 소음과 동일한 수준으로 이륜자동차 소음에 대한 규제기준을 설정하고, 일정 수준 소음일 경우 관리지역으로 지정해 방음시설 등을 설치하게 해야 한다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-28
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  • 주택건설사 10곳 중 4곳 이상 좀비기업

    급랭하는 부동산 경기와 금융시장 경색에 따른 자금난에 주택건설업계가 위기 상황으로 내몰리고 있다. 이런 가운데 중대형 주택건설업체 10곳 가운데 4곳 이상이 한계기업(이하 ‘좀비기업’) 상황에 처했을 가능성이 높다는 분석 결과가 나왔다. 또 지난해 말 현재 주택보유자 100명 가운데 8명 이상이 대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 ‘하우스 푸어’ 상태인 것으로 나타났다. 올해 기준금리가 가파르게 상승하고 있는 점을 감안하면 그 규모는 크게 늘어났을 것으로 추정된다. 따라서 이에 대한 면밀한 분석과 함께 대응책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 한국토지주택공사(LH) 산하기관인 토지주택연구원이 26일(어제) 개최한 정책세미나(‘주택시장의 여건 변화에 따른 위기와 기회’)에서 이런 내용을 담은 보고서 ‘주택시장 변화에 따른 수급 진단과 향후 전망’이 공개됐다. 보고서에는 ▲최근 국내외에서 나타나고 있는 집값 하락의 의미 ▲가파른 금리인상 등으로 우려되는 부동산시장 문제 ▲정부의 270만 채 공급계획의 실현 가능성에 대한 점검 등 부동산시장의 현안이 고루 담겨 있다. 특히 그동안 막연하게 추정됐던 금리 인상으로 우려되는 부동산시장 문제들이 현실화할 가능성이 높다는 사실을 구체적인 통계수치로 분석해 눈길을 끈다. ● 중대형 주택건설사 10곳 중 4곳 이상 좀비기업우선 기준금리의 가파른 인상에 따라 좀비기업이 크게 늘어날 가능성이 높은 것으로 드러났다. 좀비기업은 영업이익으로 이자 등 금융비용을 부담할 수 없는 상황(이자보상비율 100% 미만)에 3년 이상 지속적으로 놓여 있는 부실기업을 의미한다. 27일 보고서에 따르면 지난해 말 현재 919개 중대형 주택건설업체 가운데 좀비기업은 251개(27.3%)로 집계됐다. 이는 전년 말(278개)보다는 나아진 규모다. 집값 상승 등으로 주택건설 수익률이 오른 반면 부채비율이 줄고 외부 차입금 의존도도 감소한 결과다. 그런데 최근 기준금리의 가파른 상승세로 인해 좀비기업은 잠재위험군(이자보상비율 100~200% 이하)까지 합치면 372개(40.5%)로 증가할 가능성이 큰 것으로 분석됐다. 또 대기업보다는 중기업에서 좀더 타격을 입을 것으로 추정됐다. 중기업은 평균 매출액이 400억~1500억 원 이하이면서, 자산총액이 5000억 원 미만인 기업이다. 보고서를 작성한 진미윤 토지주택연구원 정책지원단장은 “이는 관련 지표를 보수적으로 분석한 결과”라며 “좀비기업이 중대형 업체의 50%를 넘을 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 그는 이어 “주택건설전문 소기업은 거의 대부분이 좀비기업 수준 상태에 내몰렸을 것”으로 덧붙였다. 실제로 이런 분석은 현실화할 가능성이 크다. 금리인상과 가파른 집값 하락세, 수요 위축에 따른 미분양 증가, 고물가로 인한 자재비 급등에다 금융시장의 ‘돈맥경화’ 등이 겹치면서 건설업계가 부도라는 절벽으로 내몰리고 있다는 경고음이 커지고 있다. ● 하우스 푸어 103만 가구 이상…금리인상에 대폭 증가 가능성무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 원리금 상환에 어려움을 겪는 ‘하우스 푸어’도 크게 늘어날 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 보고서에 따르면 지난해 말 현재 전국에 자가보유자 1245만1000가구 가운데 하우스 푸어는 103만 가구(8.3%)로 집계됐다. 이들은 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과하면서 저축한 돈으로 은행 빚을 못 갚아, 집을 처분해야 할 상황에 놓인 가구이다.지역별로는 수도권에 56만 가구, 비수도권에 47만 가구가 하우스 푸어 상태였다. 연령대별로는 35~44세 이하가 28.5%로 가장 많았고, 45~54세가 28.4%로 뒤를 이었다. 이어 55~64세(21.6%) 65세 이상(16.7%) 20~34세(4.7%)의 순이었다. 문제는 이러한 하우스 푸어가 최근의 금리인상 상황을 반영하지 않은 결과라는 점이다. 지난해 8월 이후 1년 남짓한 기간에 기준금리가 2.50%포인트(p)가 오르면서 각종 이자부담이 눈덩이처럼 불어나고 있음을 감안하면 규모가 훨씬 커졌을 가능성이 높다는 것이다. 하우스 푸어가 사회적인 중요 현안으로 다뤄졌던 2011년 당시 현대경제연구원이 추정한 하우스 푸어 규모는 최소 108만4000가구에서 최대 156만9000가구였다. 진 단장은 이에 대해 “하우스 푸어의 증가는 금융 안정성을 훼손하고, 소비를 위축시키는 결과를 가져온다”며 “이에 대한 정밀한 분석과 대응카드가 마련돼야 할 것”이라고 지적했다.● 멸실주택 감안한 실제 주택공급량 크게 부족한편 지난 정부가 최근 주택공급을 크게 늘린 것으로 홍보했지만 재건축 등을 위해 멸실되는 주택을 제외한 실제공급 물량(이하 ‘순공급량’)은 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 국토교통부는 올해 2월 발표한 ‘2021년 공급실적 및 12월 주택통계’를 통해 “지난해 준공물량이 43만1000채로 전년(47만1000채) 대비 소폭 감소했다”면서도 “다만 수급 핵심지표인 아파트 입주물량은 전국, 수도권, 서울 모두 예년 수준을 크게 상회하고 있다”고 자랑했다. 즉 아파트만 놓고 지난해와 최근 10년 평균 준공물량을 비교하면 ▲전국은 33만2000채 vs 31만 7000채 ▲수도권은 19만 채 vs 14만 8000채 ▲서울은 4만 7000채 vs 3만 7000채로 지난해가 많았다는 것이다. 하지만 보고서에 따르면 주택멸실이 최근 5년 간 연평균 12만5000채 규모로 크게 증가하면서 순공급량은 오히려 줄었다. 특히 지난해의 경우 전국 순공급량은 30만 채로 최근 5년 간 순공급량(40만 채)를 크게 밑돌았고, 2013년 이후 가장 적었다. 주택보급률이 2020년(103.6%)에 2019년(104.8%)보다 낮아진 이유도 1,2인 가구 증가와 함께 이처럼 순공급량이 줄어든 게 영향을 미쳤을 가능성이 크다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-27
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  • 분양가 20%만 부담하면 내 집 가능한 공공주택 나온다

    이르면 연내 서울 강동구 고덕 강일 3단지와 경기 고양 창릉 신도시 등에서 분양가의 20%만 내면 살 수 있는 공공주택이 선보인다.또 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 받지 않고 연리 3% 이하에서 최대 5억 원을 빌려 40년 간 상환하는 장기 모기지가 선보인다. 이와 함께 무주택 19세 이상 39세 이하, 미혼 청년들에게 공공분양 물량의 일부를 추첨제를 통해 공급하는 ‘미혼청년 특별공급제’가 신설된다. 정부는 26일(오늘) 서울 대한상공회의소에서 ‘제 7차 청년정책조정위원회’를 열고, 이런 내용을 포함한 ‘윤석열 정부 청년정책 추진계획’(이하 ‘청년계획’)을 확정해 발표했다. 이번 청년계획에는 미래세대에게 희망을 복원해주겠다는 취지에서 마련된 ▲일자리 ▲주거 ▲교육 ▲복지 등 4개 분야별 세부 추진과제가 담겨 있다. 특히 주거 관련해서는 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 채 공급계획’(이하 ‘10·26 대책’)을 별도로 마련해 발표했다. 10·26대책은 ▲공공분양주택 공급 확대 ▲금융 지원 강화 ▲청약제도 개선 등 3개 핵심과제를 통한 청년층과 서민층의 내 집 마련 기회 확대에 초점이 맞춰졌다.● 공급확대…2023~2027년까지 공공분양주택 50만 채 공급 10·26대책에 따르면 정부는 2023년부터 2027년까지 공공분양 주택을 50만 채를 공급하기로 했다. 이는 지난 정부(2018~2022년)에서 공급한 공공분양주택(14만7000채)의 3배 이상 늘어난 물량이다. 공공분양주택은 대상별로 청년층(5만2500채) 신혼부부(15만5000채) 생애최초주택구입자(11만2500채) 일반 무주택자(18만 채) 등이 배정됐다. 19세 이상 39세 이하 청년층에게 돌아갈 물량은 약 34만 채 가량이 될 것으로 추정된다. 지역별로는 서울(6만 채)을 포함한 수도권에 36만 채, 비수도권 지역에 14만 채를 각각 공급한다. 이런 물량 대부분은 도시 외곽보다는 국공유지나 수도권광역급행철도(GTX) 인근 우수택지, 공공/민간 도심복합사업지, 정비사업지, 도심재생사업지 등 역세권과 도심지역에 위치한다. ● 공급 확대…분양가의 20%만 내면 내 집 마련 가능해진다 다양한 주거선택 제공차원에서 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형 등 3가지 공급 유형도 제시됐다. 나눔형은 시세의 70% 이하에 분양가가 책정되고, 분양가의 최대 80%까지 장기 저리 대출이 가능한 상품이다. 예컨대 주변시세가 5억 원인 지역이라면 3억5000만 원에 분양가가 책정되고, 여기에 80%인 2억8000만 원까지 대출을 받을 수 있어 7000만 원만 부담하면 된다. 즉 분양가의 20%에 해당하는 자기부담금만 있으면 분양을 받을 수 있다는 뜻이다. 정부는 나눔형으로 전체 50만 가운데의 절반인 25만 채를 공급할 계획이다. 선택형은 6년 간 임대로 살다가 분양받을지 여부를 결정하는 상품이다. 목돈이 부족하고, 내 집 마련 의지가 불확실한 청년층을 겨냥한 상품이다. 6년 후 분양가는 최초 입주 시 분양가와 분양될 때 감정가의 평균 가격으로 책정될 예정이다. 10만 채가 공급된다. 일반형은 분양가 상한제의 적용을 받아 시세의 80% 수준에서 분양가가 적용되는 주택이다. 15만 채가 공급 물량 목표이다. ● 공급 확대…연내 서울 고덕, 고양 창릉신도시에서 사전분양 정부는 전체 물량 50만 채 가운데 7만6000채 가량에 대한 인·허가를 내년 중에 받을 예정이다. 이 가운데 서울 도심에서 3300채, 수도권 공공택지에서 7300채를 올해 말 사전청약을 통해 조기 공급할 계획이다. 대상지역은 고덕강일 3단지(500채)와 경기 고양 창릉신도시(1322채) 남양주 양정역세권(549채)와 남양주 진접2지구(754채)이다. 여기에서 공급되는 물량은 모두 나눔형이다. 분양가의 14%만 부담하면 내 집 마련 꿈을 이룰 수 있는 물량이다.일반 분양형(시세의 80% 분양가 책정)도 연내 남양주 진접2지구에서 752채가 선보일 예정이다. 내년에는 청약 가능한 물량이 크게 늘어난다. 내년 상반기에 나눔형으로 ▲서울 강서구 마곡 10-2(260채) ▲마곡 택시차고지(210채) ▲경기 남양주 왕숙지구(942채) ▲안양 관광(276채) 등이 예정돼 있다. 선택형(6년 임대 후 분양)은 ▲남양주 진접2지구(500채) ▲구리 갈매역세권(300채)에서 분양한다. 일반분양형은 ▲동작구 수방사(263채) ▲성동구치소(320채) ▲남양주 왕숙(575채) 등 3곳이다. 내년 하반기에는 나눔형으로 ▲고덕 강일 3단지(400채) ▲면목 행정타운(240채) ▲위례신도시 A1-14BL(260채) ▲남양주 왕숙2(836채) ▲안양 매곡(212채), 선택형으로 ▲부천 대장(400채) ▲고양 창릉(600채), 일반분양형으로 서울대방 공공택지지구(836채) 등이 각각 예정돼 있다. ● 금융 지원…연리 3% 이하, 40년 만기 금융 상품 출시 10·26대책에는 소득이나 자산이 부족한 청년층과 무주택 서민의 자금 부담을 최소화하기 위한 방안도 마련됐다. 공공분양 공급 유형별로 맞춤형 장기 모기지 상품이다. 나눔형에는 최대 5억 원 한도에서 40년 만기에 고정금리(1.9~3.0%)로 대출하는 상품이 마련된다. 이 상품은 DSR의 적용도 받지 않는다. 요즘처럼 금리가 가파르게 오르고 있는 시점에서 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다. 선택형에는 입주 시점에 보증금의 80%까지 고정금리(1.7~2.60%)를 적용한 전용 전세대출상품이, 6년 후 분양 선택시점에선 최대 5억 원 한도에서 40년 만기에 고정금리(1.9~3.0%)를 적용한 대출상품이 각각 마련된다. 일반형에 대해서는 기존 기금 대출(디딤돌)을 지원하되, 청년층에 대해서는 대출한도와 금리를 우대 적용하기로 했다. 이에 따라 신혼부부는 대출한도가 2억7000만 원에서 4억 원으로, 생애최초주택구입자는 1억5000만 원에서 2억 원으로 각각 확대된다. ● 청약제도 개편…미혼청년 특별공급제 신설 그동안 1순위 이전에 특별공급으로 우선청약권을 부여받았던 대상은 신혼부부나 생애최초주택구입자 등으로 기혼자 중심이었다. 정부는 이번에 미혼 청년도 이런 대상에 포함시키기로 했다. 즉 이번에 새로 도입되는 나눔형과 선택형에 ‘미혼청년 특별공급’을 신설하고, 일반형에는 추첨제 물량 비중을 확대하기로 한 것이다. 세부적인 시행방안은 연내 마련하기로 했다. 다만 대상 청년층은 주택을 소유한 적이 없는 19세 이상~39세 이하 미혼이면서, 1인 가구 월 평균소득이의 140% 이하, 순자산 2억6000만 원 이하인 경우로 제한하기로 했다.● 청약제도 개편…청년층 위한 추첨제 확대 투기과열지구에서 분양되는 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대한 청년층의 당첨 기회도 늘어난다. 현재는 이런 주택은 100% 가점제를 적용해 분양한다. 이로 인해 부양가족이 적고, 무주택기간이 짧은 청년층에게 당첨기회가 돌아가기 어려웠다.앞으로는 투기과열지구에서 분양하는 주택에 대해서도 추첨제를 적용해 1~2인 청년가구에게 당첨될 수 있는 길이 열린다. ▲60㎡ 이하는 가점 100%에서 ‘가점 40%+추첨 60%’로 ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하는 가점 100%에서 ‘가점 70%+추첨 30%’로 각각 바뀐다. 조정대상지역에서도 변화가 있다. ▲60㎡ 이하는 ‘가점 75%+추첨 25%’에서 ‘가점 40%+추첨 60%’로 ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하는 ‘가점 75%+추첨 25%’에서 ‘가점 70%+추첨 30%’로 각각 조정된다. 다만 중장년층의 수요가 높은 85㎡ 초과 중대형 평형에는 가점제가 확대된다. ▲투기과열지구에선 현재 ‘가점 50%+추첨 50%’에서 ‘가점 80%+추첨 20%’ ▲조정대상지역에서는 ‘가점 30%+추첨 70%’에서 ‘가점 50%+추첨 50%’로 각각 수정된다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 그대로 유지된다. 즉 ▲85㎡ 이하는 ‘가점 40%+추첨 60%’ ▲85㎡ 초과는 추첨 100%를 적용한다는 것이다. 한편 대선 공약에 포함됐던 병역 의무 이행에 대한 청약 가점 부여 방안은 이번에 신규 주택 공급 모델에 대한 사전청약 결과를 분석한 뒤 세부 시행 방안을 마련하기로 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-26
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  • 도심 軍 복지시설, 노후화로 이용도 낮아… 민간 개방해 활용도 높여야

    정부가 국공유시설의 활용도를 높이기 위한 대책 마련에 나서고 있는 가운데 도심지역에 위치한 군 복지시설을 민간에 개방해야 한다는 국책연구소의 보고서가 나와 눈길을 끈다. 이런 시설물의 상당수가 입지가 우수한 지역에 있는데도 주차장으로 사용하는 등 사실상 방치돼 있고, 건물 용적률 등도 법적 허용기준을 크게 밑도는 등 비효율적으로 활용되고 있기 때문이다. 따라서 시설물의 부가가치를 높이기 위해 민간에 맡겨 개발하는 등 개방하는 방안을 검토할 필요가 있다는 것이다. 또 이를 지원하기 위해 국방부가 종합적인 대책과 군 복지시설의 민간 활용을 전담할 조직을 꾸리는 등 제도적인 뒷받침도 마련돼야 할 것으로 지적됐다. 국토교통부의 정책 싱크탱크인 국토연구원은 24일(어제) 이런 내용을 담은 보고서 ‘국토정책 브리프-도시 내 군 복지시설의 민간활용을 통한 군과 지역사회의 상생발전 방안’을 발표했다.● 도심 군 복지시설 상당수 노후화, 이용도도 낮아25일 보고서에 따르면 전국에 군 복지시설은 모두 108곳이며, 이 가운데 도심에 위치한 시설은 50개였다. 군 복지시설은 군인의 복지를 위해 국방부 장관이 운영하는 군인자녀 기숙사, 매점 및 영내 주유소, 복지회관, 휴양소 및 콘도미니엄 등이다. 50개 시설의 절반을 넘는 26곳은 준공한 지 20년이 넘었다. 특히 웨딩홀과 콘도는 모두 20년 이상 된 건축물이었고, 복지회관 기숙사 쇼핑타운 등도 노후화된 시설이 다수를 차지했다. 토지의 이용 수준을 보여주는 용적률과 건폐율이 법적 허용한도를 크게 밑돌았다. 용적률은 지하면적을 제외한 건축물 바닥 총면적 대비 대지면적의 비율로, 건물의 층수를 결정짓는 핵심 요인이다. 건폐율은 건축물 1층 바닥면적 대비 대지면적의 비율이다. 수치가 작으면 그만큼 유휴부지, 즉 여유 공간이 많다는 뜻이다. 우선 용적률이 허용한도의 50%에 미치지 못하는 건축물이 41개나 됐다. 특히 용적률 활용도가 가장 낮은 복지회관은 대부분 2~3층 위주여서 증축하거나 재건축을 통한 개발여력이 충분하다. 건폐율도 50%를 밑도는 시설물이 37곳이었다. 특히 기숙사 복지회관 쇼핑타운 숙박시설 등은 시설물 주변에 유휴부지가 많아 효율성을 높일 수 있는 활용 방안을 검토할 필요가 있는 것으로 지적됐다. 시설의 운영 효율성도 떨어졌다. 대부분 단일 기능 중심이어서 군인과 가족들이 한 곳에서 다양한 체험을 하고 즐길 수 있는 시설이 부족했다. 또 도심 등 입지가 우수한 지역에 입지하고 있지만 대부분 주차장으로 사용하고 있었고, 일부는 아예 방치한 사례도 있었다.● 대전 계룡 스파텔 등 9곳 시범단지 개발 추천연구원은 이런 문제들을 해결하기 위해 ‘민간 활용’을 적극 도입할 것을 제안했다. 민간이 해당시설물을 이용하게 하거나 추가적인 효용이나 부가가치를 만들도록 허용하라는 것이다.또 ①시설의 현대화 ②유휴부지 개발 ③시설 이전 후 이전부지 활용 ④시설의 민간개방 등 4가지 활용방안도 제시했다. 연구원은 이런 기준에다 용도지역 상 개발이 가능한 시설, 추가적인 개발여력이 있는 시설, 노후된 시설, 단독으로 개발된 시설, 고밀 개발이 가능한 시설 등을 추려서 9곳의 시범사업 대상지를 선정했다. ▲현재 기숙사로 활용되는 서울 대방학사와 대구 무열학사, 충남 계룡시 계룡학사 등 3곳 ▲복지회관인 인제 을지회관 ▲호텔로 사용되고 있는 대전 계룡스파텔 ▲쇼핑시설인 계룡시 계룡대쇼핑타운 ▲숙박시설인 경기 가평 수기사 맹호회관과 강원 양양 충용회관, 전남 장성군 상무레스텔 등 3곳이다. 모두 현대화나 복합화 등이 필요한 시설물들로, 민간에 위탁하거나 신탁개발 등을 통해 증축, 리모델링, 유후부지 개발 등과 같은 사업이 필요한 것으로 지적됐다. 특히 대전 계룡스파텔의 경우 전체 부지의 절반이 녹지로 조성돼 있어 활용도가 낮은 만큼 시범사업지 9곳 가운데 개발이 상대적으로 쉽고, 파급효과도 클 것으로 평가됐다. 연구원은 이곳에 현재의 기능 이외에 문화체육기능, 공원 및 녹지기능, 대규모 상업시설 등을 추가할 것을 제안했다. ● ‘민-군 상생발전위원회’ 등 지원 시스템 구축 필요연구원은 군의 한정된 예산으로 군 복지시설의 현대화와 시설 확충에는 한계가 있으므로 민간 자본을 적극 유치할 필요가 있다고 거듭 강조했다. 이를 지원하기 위해 ‘(가칭) 군 복지시설 민간활용 중장기 계획’을 수립한 뒤 활용 가능한 시설을 선정하고, 우선순위를 정하고, 활용방식에 따른 추진 전략을 세울 필요가 있다고 지적했다. 또 국방부나 육군본부 등에 군 복지시설 관련 민간에서 제안하는 사업방식과 타당성을 검토하고, 개발이익의 활용방안에 대한 제도적 기반 등을 연구하는 전담부서(‘(가칭) 민-군 상생발전위원회’)를 설치해야 한다고 주문했다. 이와 함께 국방부와 기획재정부, 지방자치단체 등이 공동 훈령 등을 마련해 상생협력을 위한 제도적 기반도 마련해야 한다고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-25
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  • ‘침수 비극’ 얼마나 됐다고…서울 방재지구 한 곳도 없어

    지난 여름 발생한 폭우로 인해 반지하집이나 지하주차장 등 지하공간이 침수되면서 적잖은 인명과 재산피해가 발생했다. 문제는 앞으로도 기상이변으로 인해 이러한 피해가 갈수록 커질 것으로 우려되고 있다는 점이다. 정부도 이를 우려해 종합적인 대책 마련에 나섰다. 이런 가운데 침수피해 예방을 위해 수립된 방재지구나 침수위험관리지구(이하 ‘침수지구’) 지정 등과 같은 현행 정부 대책이 제대로 운영되지 않고 있는 것으로 드러났다. 특히 최근 폭우로 인한 인명 피해가 잇따랐던 서울의 경우 방재지구로 지정된 곳이 한 곳도 없는 등 사후관리가 제대로 이뤄지지 않고 있었다. 이에 따라 관련 제도를 재정비하고, 지하공간 침수 예방을 위한 차수판 등 물박이 설비 설치를 의무화하는 등 전반적인 제도 보완이 시급한 것으로 지적됐다. 국회입법조사처는 최근 이런 내용을 담은 보고서 ‘이슈와 논점-지하공간 침수방지 관련 제도 및 개선과제’를 발행했다. ● 차수벽 설치 의무화나 세금 감면 마련돼야 24일 보고서에 따르면 정부는 침수피해를 막기 위해 현재도 자연재해대책법, 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 등 다양한 법률을 운영 중이다. 또 지방자치단체는 조례를 통해 침수피해 예방 대책을 운영하고 있다. 대표적인 곳이 부산시 동래구와 부산진구, 경기 의정부시, 경남 창원시, 충북 충주시 등으로, 침수방지장치 설치를 지원하기 위한 조례를 별도로 제정해 운영 중이다. 특히 부산시 동래구는 2014년부터 침수가 우려되는 주택이나 소규모 상가 등 584개 지역의 차수판 설치를 지원했다. 그 결과 2020년 집중호우에 300건 이상의 피해가 발생했지만 차수판 설치 지역에서는 한 건도 없었다. 입법조사처는 이런 점을 고려할 때 “관련 법 개정 등을 통해 차수판 등 물박이 설비 설치를 의무화하거나 설치를 지원하는 방안을 마련할 필요가 있다”고 지적했다. 다만 지원 방안은 직접적인 비용 지원보다는 세금 감면 등과 같은 인센티브를 부여하는 방안을 검토해야 한다고 덧붙였다. 물막이 설비 설치에 대한 구체적인 지침과 가이드라인도 마련해야 한다. 현행 관련 기준에서는 물막이설비 규격 및 설치 장소 등에 대한 기준이 모호하기 때문이다. ● 방재지구 지정기준 재정비 필요 여기에 물박이 설비 설치가 의무화된 방재지구나 자연재해위험지구로 지정하는 요건 등도 재정비할 필요가 있다. 지정 기준이 지나치게 까다로워 실효성이 떨어지고 있어서다. 현행 관련 규정(‘국토계획법 시행령’ 제 31조 제4항)에 따르면 방재지구는 연안침식관리구역으로 지정된 지역과 풍수해·산사태 등의 동일한 재해가 최근 10년 이내 2회 이상 발생하고, 인명 피해를 입은 곳이면서 앞으로 동일한 재해 발생 시 상당한 피해가 우려되는 지역인 경우 지정한다. 이런 조건에 따라 2021년 전국에 방재지구로 지정된 곳은 11곳(2.64㎢)이다. 올해 여름에 지하공간 침수피해가 심각했던 서울시의 경우 2019년 방재지구 5곳을 해제하고, 현재는 방재지구로 지정된 곳이 한 곳도 없다. 침수지구도 상황은 마찬가지다. 관련 규정(‘자연재해위험개선지구 관리지침’)에 따라 대상지역은 하천의 범람 등으로 침수 피해가 발생해 인명 및 건축물·농경지 등의 피해를 유발했거나 침수피해가 예상되는 곳으로 제한돼 있다.올해 10월 현재 이런 기준을 갖춰 침수지구로 지정된 지역은 전국에 모두 635곳. 하지만 올해 침수피해가 발생한 서울의 경우 양천구 신월동, 강서구 개화.화곡1.화곡2동, 서초구 서초.방배동 등 6곳에 불과하다. 반면 상습침수지역이면서 올해 8월 집중호우에 가장 큰 침수피해를 입은 강남구, 관악구, 동작구 등과 2011년 우면산 산사태 시 피해를 입은 주요 지역인 광화문과 청계천 일대, 관악구 도림천 등은 이름을 올리지 못했다. 입법조사처는 “침수피해 자료 등 관련 기초자료를 구축하고, 이를 바탕으로 방재지구와 침수지구 지정에 대한 구체적이고 정량적인 기준을 마련해야 한다”고 지적했다.● 침수흔적도 작성 관리 강화해야 침수흔적도의 작성과 관리도 강화해야 한다. 침수흔적도는 태풍, 호우, 해일 등 풍수해로 인해 침수피해가 발생한 지역에 대한 침수흔적조사를 통해 침수심 등을 표시한 재해지도인데, 각종 자연재해 예방대책을 마련할 때 기초 자료로 활용된다. 2006~2021년까지 작성된 침수흔적도는 전국적으로 167개 시군구에서 8996곳이 마련돼 있다. 하지만 거의 매년 침수피해가 발생하는 서울의 경우 2017년 25개 구 가운데 노원구 1곳에서만 11개 지역에 대한 침수흔적도를 작성했을 뿐이다. 특히 영등포구나 동작구, 관악구, 서초구, 강남구 등은 침수흔적도가 아예 없다. 입법조사처는 “지자체장이 침수 발생 지역에 대한 침수흔적도를 충실히 작성 관리할 수 있도록 유도하고, 이를 바탕으로 기본적이고 정확한 데이터를 바탕으로 실효성 있는 방재대책을 수립해야 한다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-24
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  • 주저앉는 부동산시장, 넓어지는 실수요자 내 집 마련 기회

    “모두 날개 없이 추락하고 있습니다. 백약이 무효해요.”부동산 분양대행업체 관계자 K 씨는 최근 부동산시장 상황에 대해 푸념하듯 이렇게 말했다. 연초부터 수도권 지역에서 준비해온 분양 현장들이 거의 중단될 상황에 처했기 때문이다. 그의 말대로 최근 부동산시장이 가파른 금리인상과 경기침체 우려로 급랭하면서 각종 관련 지표가 모두 하락세로 돌아섰다.주택매매가지수, 금융위기 이후 최대치 하락특히 집값 관련 지표는 문자 그대로 곤두박질치고 있다. 한국부동산원에 따르면 대표적인 지표인 주택매매가지수의 경우 9월 전국적으로 0.49% 떨어졌다. 월간 단위로는 글로벌 금융위기 당시인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 8개월 만에 최대치다. 아파트 실거래가 상황은 더 심각하다. 올해 8월 1.88% 떨어지면서 누적 하락률이 -5.16%에 달했다. 같은 기간 종전 최대 기록인 2010년(-1.71%)은 물론 2006년 실거래가지수 조사 이래 연간 최대 하락률 기록(2008년 -4.01%)마저 넘어섰다.이런 상황에서 실수요자를 끌어들일 만한 거의 유일한 재료는 낮은 분양가다. 분양받는 즉시 시세차익을 기대할 수 있는 수준으로 주변 시세보다 낮게 가격을 책정함으로써 실수요자는 물론, 여윳돈 투자자까지 끌어들인다는 전략이다. K 씨는 이런 판단에 따라 시행업체와 분양가 수준을 놓고 줄다리기에 나섰지만 협상은 난항을 거듭하고 있다. 시행업체가 고환율-고물가로 인한 건설자재 가격 상승, 고금리에 따른 사업조달금리 부담 증가 등을 이유로 한 푼이라도 더 받아야 한다는 입장을 고수하기 때문이다.요즘 주택업계에는 K 씨와 같은 고민에 빠진 이가 적잖다고 한다. 여기에는 몇 달 전까지만 해도 꺼지지 않을 것처럼 뜨겁던 분양시장 열기에 대한 미련이 깔려 있다. 실제로 부동산 가격이 날개 없는 추락장세를 보이는 가운데 새 아파트 분양가는 지난달에도 1% 이상 오르는 등 나 홀로 상승세를 이어가고 있다.주택도시보증공사(HUG)에 따르면 9월 말 기준 전국 민간아파트 평균 분양가는 전월 대비 1.13% 상승했다. 1년 전과 비교하면 5.90% 올랐다. 특히 전월(1.14%)에 이어 상승세를 이어간 것이 눈에 띈다. 지역별로 보면 광주(-1.72%)와 대구(-0.09%), 충남(-0.02%)을 제외한 나머지 시도가 모두 올랐다. 특히 경북(4.40%), 전남(4.33%), 대전(3.82%), 서울(2.78%), 경기(2.59%) 등은 전월 대비 2% 이상 상승했다.전용면적별 분양가 상승세도 두드러진다. 소형(60㎡ 이하) 아파트가 1.66%, 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 1.17%, 대형(102㎡ 초과)이 0.55% 각각 올랐다. 다만 중대형(85㎡ 초과~102㎡ 이하) 아파트는 3.29% 떨어졌다. 그러나 1년 전과 비교하면 소형(8.09%), 중소형(6.98%), 중대형(19.4%), 대형(14.26%) 등이 모두 크게 상승했다.분양가가 크게 오르면서 핵심 원재료인 땅값이 분양가에서 차지하는 비율은 낮아졌다. 이는 업체들이 챙겨가는 이익이 그만큼 커졌다는 것을 시사한다. HUG가 지난달부터 통계청 승인을 받아 공개하는 ‘분양가 중 대지비 비율’(‘대지비 비율’)을 보면 2018~2020년 전국은 36%였지만 2021년 28%로 떨어졌고, 올해(1~9월 기준)도 33%에 머물렀다. 서울의 경우 땅값이 분양가의 60% 정도에 육박했다 2021년 48%로 떨어졌고, 올해는 45%로 더 내려앉았다.열기 뜨겁던 청약경쟁률도 크게 하락이처럼 분양가가 상승세를 유지할 수 있었던 이유는 최근 몇 년간 전국 대부분의 아파트 분양 현장에서 수십~수백 대 1을 넘는 뜨거운 청약 열기가 계속됐기 때문이다. 여기에 더해 초기분양률이 고공행진을 한 것이 결정적 요인이었다. 초기분양률은 분양을 시작한 지 3개월 초과~6개월 이내에 전체 분양 물량에서 실제 계약 물량이 차지하는 비율을 말한다. HUG에 따르면 올해 2분기(4~6월) 전국 초기분양률은 87.7%로 집계됐다. 2020년 1분기(1~3월) 이후 지난해 4분기(10~12월)까지 90%대 중후반에 머무르다 소폭 떨어진 것이다. 특히 수도권 지역은 올해 2분기(96.9%)에도 100%에 육박한 높은 초기분양률을 보이며 높은 인기를 자랑했다.하지만 이제 시장이 바뀌었고, 이런 상황을 더는 기대하기 어려운 분위기다. 무엇보다 청약 경쟁률이 크게 낮아지고 있다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 1∼9월 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 8.6 대 1로 조사됐다. 2021년 전체 평균 청약 경쟁률(19.5 대 1)의 절반에도 미치지 못한다. 이 기간 평균 당첨 가점도 23점으로 지난해(34점)보다 11점 낮아졌다. 지난해 서울 서초구 반포동 래미안원베일리와 경기 광주시 힐스테이트초월역, 오포자이디오브 등 3개 단지에서 만점인 84점 당첨자가 나온 것과 달리, 올해는 80점 이상 당첨자가 나온 아파트 단지가 한 곳도 없었다.미분양 아파트도 늘어나기 시작했다. 국토교통부에 따르면 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2722채로 집계됐다. 2020년 5월(3만3894채) 이후 26개월 만에 다시 3만 채를 넘어선 지난달(3만1284채)보다 4.6% 더 늘었다. 지역별로 보면 수도권이 5012채로 전월(4529채) 대비 10.7%(483채) 증가했다. 비수도권 지역은 2만7710채로 전월(2만6755채) 대비 3.6%(955채) 늘어났다. 규모별로는 85㎡ 초과가 3065채로 전월(2740채) 대비 11.9%(325채), 85㎡ 이하는 2만9657채로 전월(2만8544채) 대비 3.9%(1113채) 증가했다. 비선호 물량따로 없이 미분양 아파트가 발생하고 있음을 보여준다.이런 상황에서도 건설업체들은 오히려 분양 물량을 늘리고 있다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 10월 전국 74개 사업장에서 5만9911채가 분양될 예정이다. 이 가운데 일반분양만 4만7534채에 달한다. 지난해 같은 기간(4만2120채·일반분양 3만1151채) 대비 42% 증가한 물량이다. 그동안 업계는 새 정부의 부동산 규제완화 정책에 대한 기대감과 고금리, 주택 공사비 급등 등 다양한 이슈로 분양 시기를 늦춰왔다. 부동산시장이 빠르게 냉각하자 분위기를 관망하는 움직임도 있었다. 그 결과 ‘봄·가을 분양 성수기’라는 말이 무색할 정도로 공급 물량이 적었다. 올해 최다 물량이 풀린 시기는 ‘비수기’로 분류되는 1월(2만5000여 채)과 8월(2만6000여 채)이다. 반면 가을 성수기인 9월의 경우 분양물량이 1만8589채에 그쳤다. 하지만 더는 분양을 늦출 수 없는 상황에 몰렸다. 무엇보다 뛰는 금리 부담을 줄이기 위해서라도 조달자금 상환에 필요한 분양대금이 간절해졌다.실수요자에겐 기회 문 열려게다가 서울과 세종, 제주 등 그동안 분양가 상승을 주도한 지역들에서 이미 큰 폭의 분양가 하향 조정 움직임이 나타나고 있다. HUG에 따르면 제주의 경우 지난달 분양가격지수가 1년 전에 비해 21.88% 하락했고, 세종(-15.67%)과 서울(-10.50%)도 두 자릿수 하락률을 보였다.넋두리를 쏟아내고 며칠 뒤 다시 만난 K 씨는 “분양가를 낮추기로 했다”며 한숨을 내쉬었다. 더는 높은 분양가를 고집하기 어려운 상황이라는 점을 시행사 측도 인정했다는 것이다. 그는 이어 분양 성공을 위해 소비자들에게 추가로 어떤 서비스를 제공할지 고민 중이라고 덧붙였다. 얘기를 듣는 내내 그에게는 미안했지만 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게 기회의 문이 좀 더 열리고 있다는 생각이 들었다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.《이 기사는 1361호에 실렸습니다》황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-23
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  • 부동산공시가격 현실화 수정안, 내달 4일 첫 공개

    말도 많고 탈도 많은 부동산 공시가격의 급격한 현실화 방안에 대한 수정안이 다음달 4일 처음으로 공개된다. 이번에 공개될 수정안은 공시가격의 급격한 현실화로 인한 종합부동산세, 재산세 등 각종 부동산 관련 세금 폭등 등과 같은 부작용을 막기 위해 마련됐다. 특히 수정안의 일부 내용은 현재 사업이 진행 중에 있는 내년도 공시가격 산정작업에 반영될 예정이어서 관심이 모아진다. 국토교통부는 21일(오늘) 누리집에 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회 개최 공고’(이하 ‘공청회’)를 게재했다. ● 4일 공시가 현실화 수정방안 공개 공고문에 따르면 국토부는 다음달 4일 오후 2시 서울 서초구 한국부동산원 강남사옥에서 공청회를 개최하기로 했다. 공청회에서는 ① 부동산 공시가격 현실화 계획의 도입 목표 ②그간의 성과와 한계 ③ 현실화 계획 수정 및 보완 방안 등이 주요 내용으로 다뤄진다. 국토부는 이와 관련, “‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 부동산 공시가격 적정 가격 반영을 위한 계획을 수립(변경)함에 있어 그 주요내용을 국민에게 미리 알리고, 이에 대한 의견을 듣기 위해 공청회를 마련했다”고 설명했다. 수정방안은 한국조세재정연구원이 발표하고, 관계 전문가들의 토론도 진행된다. 또 공시가격 현실화에 대한 의견이 있는 기관과 단체, 개인도 참석해 의견을 제시할 수 있다. 다만 이를 위해선 이달 28일까지 국토부에 ▲공시가격 현실화에 대한 의견과 ▲연락처 ▲간략한 소개서 등을 미리 제출해야 한다. 최대 80명까지만 참가할 수 있기 때문이다. ● 공시가 현실화 수정, 대선 공약으로 추진해온 사업 윤석열 정부는 대선 때부터 ‘부동산 정상화’의 핵심과제 가운데 하나로 ‘공시가격 환원하고 부동산 세제 정상화’를 제시해왔다. 이어 올해 5월 말에는 ‘공시가격 현실화 계획 재검토 및 공시제도 개선방안 마련을 위한 연구용역’을 실시한다고 발표했다. 이번 공청회는 이런 계획의 일환으로 마련된 것이다. 이번에 공개될 수정안에 담길 구체적인 내용은 아직 공개되지 않았다. 하지만 정부가 5월 말 연구용역에 착수한다고 발표하면서 공개한 가이드라인을 통해 추정은 가능하다. 국토부는 당시 보도자료에서 “현행 현실화 계획은 목표 현실화율(90%) 수준이 높고, 최근 2년 간 높은 공시가격 상승으로 인해 조세·복지제도 등에 큰 영향을 주는 등 비판을 받은 바 있다”고 지적한 뒤 크게 4가지 수정 방안에 대한 가이드라인을 제시했다. ● 목표 현실화율 목표 90%보다 낮아질 듯 첫 번째는 “적정가격의 개념과 해외사례 등을 고려한 현행 목표 현실화율의 적절성 재검토”이다. 이와 관련해서는 미국 등 일부 선진국이 세금을 부과하는 기준금액을 시세의 80~90% 수준에서 책정하는 것으로 알려져 있다. 따라서 현실화율 목표가 90%에서 80% 수준으로 낮춰질 수 가능성이 높다. 두 번째는 “개별 부동산 간의 현실화율 균형성 회복 및 국민 부담 수준 등을 감안한 목표 달성의 적정기간 검토”이다. 현재는 공시가격의 시세 90% 도달시점이 ▲공동주택2030년 ▲단독(표준)주택 2035년 ▲토지(표준지) 2028년으로 돼 있다. 이를 재조정하겠다는 의미로 풀이된다. 세 번째는 “경제위기나 부동산 가격급등과 같은 외부 충격이 있을 경우 계획 적용을 일시적으로 유예하는 등의 ‘탄력적 조정장치’ 신설”이다. 이는 필요에 따라서는 현실화율 제고를 위한 공시가 인상은 하지 않겠다는 장치를 마련하겠다는 것이다. 이번 수정안에서는 탄력적 조정장치를 시행할 때의 요건과 시행절차 등도 공개될 것으로 예상된다. 마지막은 “공익목적을 위해 정부가 별도로 산정 중인 공시가격의 성격과 함께 공시가격을 활용하는 행정제도 등에 대한 다른 가격기준 적용 가능성에 대한 검토”이다. 이는 공시가격을 활용하는 행정제도 범위를 축소하겠다는 뜻으로 풀이된다. 현재 공시가격은 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용되고 있어 과도하다는 지적이 제기돼 왔다.● 수정안, 내년도 공시가격 산정에 반영된다 국토부는 이와 함께 세부 연구 과제로 5가지를 제시했다. ①공시가격 정확성·투명성 제고를 위해 지자체 역할 확대 ②공시가격 산정체제에 대한 현황 분석 및 개선 방안 ③개별 부동산별 공시가격의 정확성·수용성 제고를 위해 공시 주기 및 공시 시점 ④현행 공시가격 산정방식의 적절성 평가 및 대체 가능한 대안과 각 대안별 효과, 소요 예산 ⑤공시가격 투명성 제고를 위한 공시가격 관련 정보공개 대상, 범위, 양식 등에 대한 개선방안 등이다.지난 정부에서 끊임없이 제기됐던 공시가격의 정확성을 둘러싼 논란을 최소화하는 데 초점이 맞춰진 내용들이다. 이 가운데 지자체 역할 확대(①)나 공시가 산정방식 개선(②), 공시주기 및 시점 조정(③) 공시가격 정보공개(⑤) 등은 이미 진행되고 있는 내년 주택(표준/단독) 및 토지(표준지/개별지) 공시가격 산정작업에 반영돼 있다. 국토부가 최근 누리집에 공개한 관련 업무 지침 등에 따르면 지자체와 전문가들이 참여하는 검증과정이 3차례 진행된다. 이를 위해 작업일정도 10여 일 정도 늘어났다. 또 공시대상도 확대됐고, 조사대상 주택이나 토지 소유주에게 안내하는 정보 내용도 일부 추가됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-21
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  • 물가 반영한 집값은 이미 1월부터 크게 떨어졌다

    부동산시장의 경착륙 우려가 커지고 있는 가운데 물가를 반영한 집값(‘실질주택가격지수’·이하 ‘실질가격지수’) 하락이 올해 1월부터 시작한 것으로 나타났다. 정부가 공식 통계로 활용하고 있는 한국부동산원이 매월 발표하는 주택가격지수(‘명목주택가격지수’·이하 ‘명목가격지수’)보다 5개월 빠른 것이다. 하락폭도 실질가격지수가 훨씬 컸는데, 8월 말까지 실질가격지수는 4.36% 하락해 명목주택가격지수(-0.15%)를 30배 가까이 웃돌았다. 이러한 격차로 인해 일부 지역에서는 두 가격지수가 상반된 양상을 보여주기도 했다. 동일한 지역에서 명목가격지수는 상승세를, 실질가격지수는 하락세를 보인 것이다. 다만 두 가격 지수의 격차는 줄어들 것으로 예상된다. 현재 집값을 끌어내리는 주요 원인 가운데 하나인 기준금리의 가파른 상승세가 앞으로도 이어질 것으로 예고됐기 때문이다. ● 물가 반영 집값은 1월부터 하락 시작 한국부동산원에 따르면 8월 말 현재 실질가격지수는 98.1로 지난해 말 대비 4.19% 하락한 것으로 집계됐다. 이는 명목주택가격에 물가를 반영한 뒤 지난해 6월 실질가격지수를 100.0으로 수정해서 구한 값이다. 김경환 서강대 경제학과 연구석학교수는 이와 관련, “(실질가격지수는) 일반 물가에 비해 집값이 얼마나 올랐는가, 또는 떨어졌는가를 보여주는 지표”라며 “실질적인 재화의 가치를 보여준다는 측면에서 의미가 있다”고 말했다. 실질가격지수는 지난해 12월(102.6)까지 지속적으로 올랐다. 하지만 올해 접어들면서 반전하기 시작해 1월부터 꾸준히 하락하고 있다. 즉 1월 102.1로 전월 대비 0.52% 떨어진 뒤 2월에 101.5(전월 대비 하락폭·-0.55%) 3월에 100.8(-0.70%) 4월에 100.1(-0.68%)로 내려 앉은 것이다. 특히 5월에는 99.5(-0.65%)로 지난해 6월보다 실질가격지수가 낮아지기 시작해 6월 98.9(-0.62%), 7월 98.3(-0.55%)으로 계속 떨어졌다. 이런 하락세는 정부가 매월 ‘월간주택가격지수’로 발표하는 명목가격지수보다 빠른 것이다. 명목가격지수는 지난해 8월(상승률·0.96%)에 정점을 찍은 뒤 올해 5월(0.01%)까지도 상승세를 이어갔다. 이후 6월(-0.01%)에 2019년 8월(-0.05%) 이후 처음으로 하락세로 돌아섰고, 7월(-0.08%), 8월(-0.29%), 9월(0.49%)에 점차 하락폭을 키우고 있다.● 물가 반영 집값, 하락폭 커…전북 등에선 이미 큰 폭 하락 이런 시차로 인해 지난해 말 대비 가격 변동률에도 큰 차이를 보이고 있다. 실질가격지수는 8월말까지 누적하락률이 -4.36%였지만 명목가격지수는 -0.15%에 불과했다. 무려 격차가 29.1배에 달한다. 지역별로 보면 시차로 나타나는 변동률 격차는 더욱 두드러진다. 대표적인 곳이 전북으로 8월 말 기준으로 명목가격지수는 2.32% 올랐지만 실질가격지수는 -2.35%로 이미 마이너스 상태였다. 강원의 경우에도 명목가격지수는 1.35%로 상승한 것으로 나타났지만 실질가격지수는 이미 -3.51% 하락했다. 즉 명목가격지수만 보면 여전히 지난해 말보다는 높은 수준을 유지하고 있지만 실질가격지수로 보면 가격이 이미 상당 수준 떨어졌다는 뜻이다. 이밖에 경남(명목가격지수·1.29% vs 실질가격지수·-4.29%) 경남(1.29% vs -3.10%) 광주(1.25% vs -3.13%) 충북(0.86% vs -4.06%) 경북(0.82% vs -3.81%) 제주(0.78% vs -4.29%) 전남(0.64% vs -4.10%) 충남(0.09% vs -4.86%) 등도 마찬가지였다.● 두 가격 지수 격차 줄어들 것 앞으로 이처럼 두 가격이 상승세와 하락세로 엇갈리는 일은 줄어들 것으로 보인다. 부동산경기가 급랭하면서 명목주택가격지수가 빠르게 떨어지고 있어서다. 집값 하락의 주요 원인으로 지목된 기준금리 인상기조가 당분간 계속될 것으로 예고된 점도 이런 예상을 뒷받침한다. 이창용 한국은행 총재는 15일(현지시간) 미국 워싱턴DC에서 “불확실성이 크기 때문에 11월 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리를 얼마나 올릴지는 모르지만 기준금리 인상 기조는 계속될 것”이라며 “최종금리가 3.5% 이상이 돼야 한다고 생각하는 금융통화위원회 위원도 있다”고 밝혔다. 금통위가 지난 12일 빅스텝(기준금리 0.5% 인상)을 단행한 직후 이 총재는 내년 최종금리가 3.5% 수준이 될 것이라고 발표했다. 그런데 이날 발언은 급격한 유가 상승 등 대외변수 발생 시 최종금리가 3.5%를 넘어설 수 있음을 예고한 셈이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-20
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  • 또 등장한 ‘일타강사’ 원희룡 “집값 연착륙 대책 필요”

    “집값의 일정한 하향 안정화는 불가피하다.” 원희룡 국토교통부 장관이 18일(어제) 국토부 누리집과 개인 유투브 채널을 통해 “PIR(소득 대비 집값의 배율)이 여전히 높은 수준이다”며 이같이 말했다. 이날 콘텐츠는 원 장관이 지난달 언론과의 인터뷰에서 “서울의 PIR이 18인데, 이게 10~12 정도로 떨어져야 정상”이라고 발언한 뒤 제기된 “집값 폭락을 부추기고 있다”는 비판에 대응하기 위해 제작된 것으로 보인다. 콘텐츠에서 원 장관은 12분 30초 동안 ▲집값이 정권 교체를 불러올 정도로 문제가 된 원인 ▲집값 하향 안정화에 대한 강력한 의지 ▲폭락 중인 집값과 거래 단절 상황에 대한 분석 ▲집값 경착륙 방지 방안의 필요성 등을 소개했다. 대부분의 내용은 그가 평소 주장한 것들이어서 새로울 것이 없었다. 다만 집값 하락세에 대한 분석이나 경착륙 방지 방안의 타깃 설정 등은 시장 판단과 다소 차이가 있어 보완할 필요가 있다는 지적이 나온다.● “급등한 집값, N포 세대와 벼락거지 불러왔다” 원 장관은 “요즘 집값 때문에 말도 많고 잠을 못 이루는 사람들이 많다”고 운을 뗀 뒤 지난 정권에서는 집값 폭등으로 벼락거지가 양산되면서 정권 교체의 원인이 됐고, 최근에는 집값이 떨어지면서 거래가 실종되자 집을 무리하게 구매했던 사람들이 심적 고통을 겪고 있다고 말했다. 이어 소득 대비 집값 수준을 보여주는 PIR에 대한 설명을 통해 “PIR이 지난 정부 초기에 10~12 수준에서 현재 18 정도라며, 이는 지나치게 높고 지속가능하지 않고 수준”이라고 지적했다. 또 “언론 인터뷰에서 이런 사실을 얘기하고, 현재 집값이 너무 높다는 사실을 지적한 것일 뿐”이라며 “특정한 가격을 목표로 제시한 것은 아니다”고 강조했다. 그는 “PIR이 갑자기 18로 높아지면서 결혼 출산 등을 포기한 ‘N포 세대’가 나오고, ‘벼락거지’가 등장했다”며 “젊은 세대에 PIR 18을 남겨선 안 되고, 이는 자신의 소신이자 철학이고 국토부 장관을 하는 이유이기도 하다”고 말했다. 그는 다만 “거래절벽과 이로 인해 추락하는 가격은 바라지 않는다”고 덧붙였다. 경제활동에서 탈락하거나 단기간의 큰 부채 부담에 따른 경제 상태 변동으로 국내 경제에 부작용을 일으킬 수 있다는 우려 때문이라는 것이다. 그는 이를 막기 위해 “정부가 꾸준한 공급이 이뤄질 것이라는 사인을 지속적으로 보내는 한편 실수요자를 위한 금융은 일정 정도 완화해야 한다”며 “이런 지원책은 국민도 공감할 것”이라고 말했다. 다만 “가격 하락 자체를 막거나 투자 목적으로 가격 상승에 가담한 부분까지 구제하는 건 국민적 공감대를 얻기 어려울 것으로 생각한다”고 덧붙였다.● “집값 아직 폭락 아니다” VS “집값 폭락세 시작됐다” 원 장관은 이 과정에서 최근 나타나고 있는 집값 움직임에 대해 “급락은 아니다”고 평가했다. “정부가 집값의 적정한 하향 안정화를 위해 금리를 올리면서 시중의 돈을 회수하고 있고, 그 결과 집값이 떨어지고 있다”면서 “(집값이) 수직으로 떨어질지 미끄럼틀을 타듯 완만하게 서서히 내려올지 아직 결정되지 않았다”고 말한 것이다. 그는 이어 “정부의 목적은 절벽처럼 추락하는 가격은 바라지 않고, 점진적인 가격 하향과 적절한 균형점에서의 안정을 바란다”고 덧붙였다. 하지만 전문가들은 부작용을 우려할 정도로 집값 하락세가 빠르게 진행되고 있다고 지적했다. 가격 관련 지표가 모두 곤두박질치고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 대표적인 가격 지표인 주택매매가지수의 경우 지난달에 전국적으로 0.49% 떨어졌다. 월간 단위로는 글로벌 금융위기 당시인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 8개월 만에 최대 규모다. 아파트 실거래가 상황은 더 심각하다. 지난 8월 1.88% 떨어지면서 누적 하락률이 -5.16%에 달했다. 같은 기간 종전 최대 기록인 2010년(-1.71%)은 물론 2006년 실거래가지수 조사 이래 연간 최대 하락률 기록(2008년, -4.01%)마저 넘어선 것이다. 금융업계의 한 부동산 전문가는 “소비자들이 스마트폰을 이용해 부동산 정보를 접하고, 반응하면서 주식시장처럼 부동산시장도 바뀌었다”며 “정부가 1,2개월 이전 데이터를 기반으로 대책을 내놓는 방식으로는 한계가 있다”고 지적했다.● “영끌 세대를 위한 타깃 정책” VS “정확한 시장 파악 후 대책 수립” 원 장관은 부동산시장의 경착륙을 막기 위한 대책으로 “실수요자들을 위한 금융 지원책은 마련돼야 한다”고 여러 차례 강조했다. 다만 대책의 타깃으로 집을 사 놓고 기존의 집이 안 팔려 이사를 못가고, 이로 인해 경매를 당하는 실수요자와 집값 급등에 따라 ‘패닉 바잉’에 나섰던 ‘영끌 세대’에 초점을 맞춰야 한다고 덧붙였다. 대신 갭 투자처럼 투자를 목적으로 했던 사람들은 배제할 뜻도 내비쳤다. 이는 현재 정부 정책에서 이미 강조돼온 지점이다. 하지만 ‘영끌 세대’와 ‘갭 투자자’를 구분하기가 쉽지 않다는 게 문제다. 주택이 거주 대상이자 투자 상품의 성격을 갖고 있는 데다 영끌에 나섰던 2030세대가 갭투자에 나선 경우가 적잖기 때문이다. 국토부가 심상정 의원(정의당)에 제출한 자료에 따르면 2020년부터 올해 8월까지 주택자금조달계획서 161만1204건을 분석한 결과, 개인 주택구매자 중 연령미상을 제외한 150만6085명 중 30대가 43만9704명(29.2%)으로 가장 높은 비중을 차지했고, 20대가 12만9854명(8.6%)이었다. 이 가운데 금융기관으로 3억 원 이상의 대출을 받아 영끌으로 분류할 만한 20대는 1만6025명으로 전체 20대 주택구매자의 12.3%, 30대는 8만8108명으로 20%였다. 그런데 30대는 실거주용으로 집을 구입한 경우가 71.6%나 됐지만 20대는 절반을 조금 넘는 54%에 불과했다. 나머지는 모두 임대 목적이었다. 자금 조달방식을 보면, 30대는 주택담보대출이 23.1%로 가장 높고, 본인 소유 부동산 처분대금(21%), 세입자의 임대보증금(갭투자)(17.1%), 금융기관 예금(14.3%) 순이었다. 20대는 세입자의 임대보증금 활용을 통한 갭투자가 27.9%로 가장 많았고, 주택담보대출(22.3%), 금융기관예금(13.4%)으로 뒤를 이었다. 자기자금을 전혀 투입하지 않고 집을 구매한 비중도 12.3%에 달했다. 이는 전체 평균(5.6%)보다 2배 이상 많은 것이다. 수도권 지역 대학교의 한 부동산학과 교수는 “부동산 가격 급락에 따른 부작용으로 고통받는 서민들이 늘어날 것으로 우려된다”며 “2030세대만을 겨냥하기 보다는 시장상황을 정확히 파악하고, 실수요자 맞춤형 대책을 마련해야 한다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-19
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  • 서울~속초 99분만에 간다…2027년 동서고속화철도 개통

    강원도 춘천에서 속초를 잇는 동서고속화철도가 본격화된다. 이에 따라 2027년부터는 서울 용산역에서 속초까지 열차를 갈아타지 않고 한 번에 갈 수 있게 된다. 기차와 버스 등을 갈아타거나 승용차를 이용하면 3시간 넘게 걸리는 이동시간이 1시간 30분대로 크게 줄어들 것으로 기대된다. 또 화천, 양구, 인제군 등에도 철도역이 신설됨에 따라 철도 소외 지대였던 이들 지역의 활성화에 크게 기여할 것으로 예상된다. 또 속초에서 동해선과 연결돼 포항, 울산, 부산을 잇는 철길도 새로 열리게 됐다. 국토교통부는 18일(오늘) 속초에서 동서고속화철도 착공 기념식을 가졌다고 밝혔다. ● 2027년부터 용산~속초 1시간30분대 이동 가능동서고속화철도는 서울에서 춘천을 거쳐 속초까지 연결하는 국가철도망의 핵심 사업으로, 2027년까지 2조4000억 원이 투입돼 93.7km의 단선철도를 건설하는 게 핵심이다. 이후 서울 용산역과 속초를 잇는 경춘선과 연결돼 이용하게 된다. 신설 구간에는 기존 춘천역과 함께 화천~양구~인제~백담~속초 등 5개 역이 신설된다. 이곳에는 준고속철도인 KTX-이음이 최고 시속 250km로 달리게 되며, 하루 운행횟수는 용산~춘천은 12회, 용산~속초는 20회로 각각 예정돼 있다. 국토부는 동서고속화철도가 개통되면 용산에서 속초까지 이동시간이 현재 195분(3시간15분)에서 99분(1시간39분)으로 절반 가까이 줄어들 것으로 기대했다. 현재는 용산에서 춘천까지 ITX열차(소요시간·75분)로 이동한 뒤 춘천에서 속초까지는 버스(120분)를 이용해 가야한다. 하지만 2027년 이후는 KTX-이음을 이용해 한 번에 갈 수 있어 시간이 크게 단축된다는 것이다. ● 철도 소외지역 화천~양구~인제 교통접근성 크게 개선 게다가 대부분의 구간이 터널로 건설돼 폭설 등 기후상황에 영향을 받지 않고서 언제든 이용 가능한 교통수단이 생기게 돼 노선 주변 지역의 교통접근성이 크게 개선되는 효과도 기대할 수 있게 됐다. 특히 접경지역으로서 발전이 더뎠던 화천과 양구, 인제군에 최초로 철도역이 생기게 돼 지역 발전에 큰 전환점이 될 것으로 보인다. 국토부에 따르면 동서고속화철도 건설에 따른 경제 효과도 매우 크다. 우선 생산유발효과가 2조3498억 원에 달하고, 일자리도 4만8890명이 생길 것으로 추정됐다. 수도권 접근성이 개선됨에 따라 관광수요도 크게 늘어날 것으로 가능성이 높다. 이에 따른 부가가치 유발효과(추정액·1조616억 원)와 고용유발효과(2만1042명) 취업유발효과(2만2848명) 등 지역 경제 활성화에도 크게 기여할 것으로 예상됐다. ● 강원도 구석구석 잇는 철도네트워크 건설 본격화국토부는 이번 동서고속화철도 착공을 계기로 강원도 내부지역과 주변지역을 연결하는 철도 네트워크 조성사업에도 속도를 내기로 했다. 우선 동서고속화철도가 조기 완공될 수 있도록 터널 구간 공사관리를 강화하기로 했다. 또 현재 공사 중인 동해북부선 강릉~제진 구간(개통예정시기·2027년, 사업비·2조7406억 원)과 동해중부선 삼척~포항구간(2024년, 3조4152억 원) 등도 차질 없는 개통을 위해 적극적으로 관리해나가기로 했다. 현재 설계 중인 경강선 여주~원주 구간(9255억 원)의 설계를 서둘러 마무리하고, 2023년 하반기에는 공사에 나서기로 했다. 이와 함께 ▲삼척~강릉 구간(1조2744억 원) ▲중앙~경강선 연결 구간인 만종~원주(6371억 원) ▲지방권 광역철도 선도사업인 용문~홍천 구간(8537억 원) 등에 대한 사업타당성 검토 작업도 적극적으로 추진해나기로 했다. 이들 사업에 책정된 사업비는 모두 12조7160억 원에 이른다. 국토부는 이같은 강원권 고속철도망 구축사업이 완료되면 전국 모든 지역이 2시간대 생활권으로 거듭나게 될 것으로 기대했다. 원희룡 국토부 장관은 이날 기념식에서 “교통 불균형을 해소하고, 국토 어디서나 살기 좋은 환경을 만들기 위해 동서고속화철도는 물론 강원권 교통인프라 구축을 차질 없이 추진해 나갈 것”이라고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-18
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  • 9월 집값 하락폭 13년8개월 만에 최대…오피스텔도 하락세 전환

    가파른 금리 상승과 경기 침체의 여파로 지난달 집값과 전세금이 하락폭을 더 키운 것으로 나타났다. 특히 집값은 글로벌 금융위기 이후 13년 8개월 만에 가장 많이 떨어졌다. 반면 월세 선호 현상은 더 심화하면서 상승세를 이어갔다. 아파트의 대체제로 손꼽히며 주목받아왔던 오피스텔도 이런 시장 분위기에서 예외일 수는 없었다. 지난달 서울 오피스텔 값이 하향세로 바뀐 것이다. 한국부동산원은 17일(오늘) 이런 내용의 보고서 ‘월간주택가격동향’과 ‘오피스텔가격동향’ 두 편을 나란히 발표했다. 두 보고서는 모두 국가승인통계로 매월 15일에 공개되는데, 이달에는 주말이 끼어 있어 공개시점이 이틀 늦어졌다.● 9월 집값 하락폭 13년 8개월 만에 최대 월간주택가격동향 보고서에 따르면 지난달 매매가격은 전국적으로 0.49% 떨어졌다. 전월-0.29%)보다 하락폭이 커졌다. 이는 글로벌 금융위기 당시인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 8개월 만에 가장 큰 것이다. 부동산원은 이에 대해 “금리 인상과 주택가격 추가 하락에 대한 우려로 매수심리가 급감한 가운데 매물 가격 하락조정이 지속되고, 급매물 위주의 거래가 진행된 결과”로 풀이했다. 지역별로는 수도권(-0.64%)이 비수도권 지역(-0.35%)보다 하락폭이 컸다. 시도별로 보면 세종이 무려 1.37% 떨어지며 압도적인 차이로 1위를 차지했고, 대전(-0.88%)과 인천(-0.86%) 등이 뒤를 이었다. 이밖에 경기(-0.71%) 울산(-0.64%) 부산(-0.54%) 광주(-0.50%) 등도 0.50% 이상 하락했다. 주택유형별로는 아파트와 연립주택은 모두 전달보다 하락폭을 확대했지만 단독주택은 상승세를 이어갔다. 특히 아파트는 수도권 위주로 하락폭을 키웠지만 단독주택은 수도권과 비수도권지역 모두 상승세를 이어가 눈길을 끌었다. 전세금도 지난달에 0.50% 하락하며 전월(-0.28%)보다 더 많이 떨어졌다. 수도권의 하락폭(-0.68%)이 비수도권(-0.33%)을 배 이상 웃돌았다. 기준금리 인상과 월세 선호에 따른 전세 매물 적체 등이 원인이었다. 특히 수도권에서 전세금 하락을 주도한 인천(-0.92%)의 경우 입주물량 증가 등의 영향으로 매물이 쌓인 상태에서 거래심리 위축이 지속된 것이 직격탄이 됐다. 반면 월세(통합기준)는 지난달에 0.10% 상승했다. 순수월세는 0.17%, 준월세는 0.14%, 준전세는 0.01%가 각각 올랐다. 다만 상승폭은 전월 대비 축소돼, 부동산시장이 전반적으로 위축되고 있음을 보여줬다. ● 9월 서울 오피스텔 매매가도 하락세 전환 오피스텔도 주택과 마찬가지로 지난달에 매매가와 전세금은 하락폭을 키웠고, 월세는 상승세를 이어갔다. 눈길을 끄는 것은 그동안 상승세를 이어갔던 서울지역 오피스텔 매매가도 지난달에 하락세로 바뀌었다는 점이다. 오피스텔가격동향 보고서에 따르면 지난달 전국 매매가는 0.14% 하락했다. 전월(-0.07%)보다 하락폭이 배가 커졌다. 지역별로는 수도권(-0.11%)보다는 비수도권(-0.25%)의 하락폭이 컸다. 시도별로는 부산(-0.29%)과 대구(-0.29%)가 가장 많이 떨어졌고, 인천(-0.26%)이 뒤를 이었다. 전세금도 분위기는 비슷했지만 하락폭은 훨씬 컸다. 전국적으로 지난달에 0.11% 떨어지며 전월(-0.02%)보다 5배 이상 하락폭을 키웠다. 수도권(-0.08%)보다는 비수도권(-0.20%)의 하락폭이 컸다. 다만 시도별로는 수도권인 인천(-0.28%)이 가장 많이 떨어져 눈길을 끌었다. 부동산원은 이에 대해 “인천은 오피스텔 매매가가 하락을 지속하고 있는 데다 신축 아파트 전세매물이 늘어난 영향으로 오피스텔 전세수요가 크게 줄어들었다”고 설명했다. 한편 오피스텔 월세는 지난달에 전국적으로 0.13% 올랐지만 전월(0.16%)보다는 상승폭이 줄었다. 지역별로는 수도권(0.16%)이 크게 오른 반면 비수도권(0.00%)은 보합세였다. 부동산원은 이에 대해 “수도권지역은 생활 인프라가 양호하고, 직주 근접이 가능한 오피스텔에 대한 직장인 수요가 꾸준히 유지되고 있다”고 설명했다. 이어 “비수도권지역은 교통 접근성이 우수한 일부 오피스텔을 제외하곤 신규 오피스텔 공급 확대에 따른 매물 증가의 영향으로 상승폭이 줄어들면서 보합세를 보였다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-17
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  • 추락하는 부동산시장, 경착륙 방지 대책 나올까

    “경착륙은 막아야 한다.”10월 6일 국회에서 열린 국토교통부(국토부) 국정감사에 참석한 원희룡 국토부 장관은 의원들 질문에 답하는 과정에서 “(부동산시장이) 급격하고 난폭한 강제적인 조정 과정을 겪지 않도록 금융을 유예하거나 완화하는 지원책을 펴겠다”며 경착륙 대책을 내놓겠다는 언급을 여러 차례 했다. 이에 따라 시장에서는 정부가 국감 후속 대응으로 시장 연착륙 유도를 위한 추가 대책을 내놓지 않겠느냐는 기대가 커지고 있다.이런 상황에서 한국은행이 10월 13일 기준금리를 또다시 0.5%p 올리는 ‘빅스텝’을 단행해 부동산시장이 패닉 상태에 빠졌다. 기준금리는 지난해 8월 이후 이번까지 1년 2개월 새 2.50%p 인상돼 10년 만에 3%대로 올라섰다. 이로 인해 부동산시장 상황을 보여주는 각종 지표가 심각한 수준이다. 무엇보다 부동산 거래 시장이 단절을 넘어 절벽 수준으로 얼어붙고 있다. 국토부에 따르면 올해 들어 8월까지 전국 주택 매매 거래량은 38만5391건으로, 지난해 같은 기간(73만7317건)의 절반 수준으로 줄었다.원희룡 장관, 경착륙 대책 시사 발언법원 등기정보광장에서 매매시장 활성화 정도를 나타내는 ‘거래회전율’을 보면 8월이 0.22%로 지난해 같은 기간(0.32%)보다 0.1%p 감소했다. 이는 2013년 9월(0.22%) 이후 가장 낮은 수치이자 2010년 관련 통계를 집계한 이래 8월 한 달 통계 수치로는 역대 최저 수준이다. 거래회전율이 0.22%면 거래 가능한 부동산 1만 개 중 22개만 거래됐다는 의미다.미분양 물량도 늘어나고 있다. 국토부에 따르면 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2722채로 집계됐다. 2020년 5월(3만3894채) 이후 26개월 만에 다시 3만 가구를 넘어선 지난달(3만1284채)보다 4.6% 증가했다.집값 하락폭도 커지고 있다. 한국부동산원이 발표한 10월 1주 차(3일 기준) 전국 아파트 값은 전주 대비 0.20% 내리며 22주째 하락세를 이어갔다. 이는 전주(-0.20%)와 동일한 하락폭이자, 부동산원이 아파트 시세를 조사하기 시작한 2012년 5월 7일 이후 10년 4개월 만에 가장 큰 폭의 하락세다.시장 침체에 따른 부작용도 나타나고 있다. 거래가 끊기면서 기존 집이 팔리지 않아 새집에 입주하지 못하는 일이 생기고, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 것으로 우려되는 ‘깡통전세’도 늘어나고 있는 것이다. 이로 인해 신축 빌라 등에서 깡통전세가 크게 늘면서 감정평가서를 이용한 전세반환보험 사고도 급증했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 사고 금액과 건수는 지난해 622억 원, 251건이었는데, 올해는 7월까지 997억 원, 427건으로 증가했다. 7개월 만에 지난 한 해 사고액과 사고 건수를 크게 뛰어넘었다.시장 침체 부작용 증가부동산공인중개업소는 말 그대로 직격탄을 맞았다. 한국공인중개사협회에 따르면 8월 전국 신규 개업 공인중개업소는 906개로, 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 적었다. 이는 지난 한 달간 폐업한 공인중개업소보다 적은 수치다. 8월 한 달간 전국에서는 994개 공인중개업소가 폐업하고 72개가 휴업했다.지방세수에서 비중이 큰 취득세 수입액도 급감하고 있다. 서울시에 따르면 10월 2일 기준 올해 서울시 취득세 수입은 4조8397억 원으로 전년 동기(6조1997억 원)보다 약 1조3600억 원 감소(21.9%)했다. 서울시는 전체 세입에서 취득세 비중도 지난해 27.9%에서 올해는 22%대로 급감할 것이라고 보고 있다.문제는 이런 추세라면 올해보다 내년 취득세 수입이 더 줄어들 것으로 예상된다는 점이다. 한국지방세연구원은 최근 발표한 보고서 ‘2023년 취득세 세입 전망’에서 올해 취득세 수입을 지난해(33조8170억 원)보다 3조5000억 원가량 감소한 30조3130억 원으로 예상했다. 이어 내년에는 24조3900억 원 수준으로 쪼그라들 것으로 전망했다. 이처럼 취득세 수입이 급감하는 원인은 부동산 거래 위축이다. 취득세에서 부동산 비중이 81%에 달하기 때문이다.전문가들은 이 같은 상황을 고려할 때 부동산시장 경착륙에 대비할 필요가 있다고 입을 모은다. 일시에 너무 급격한 수준으로 부동산시장이 경색되면 국가 경제에 부작용을 일으킬 수밖에 없다는 것이다. 특히 부동산시장의 문제가 금융시장 부실로 이어질 수 있어 우려를 낳는다. 국제결제은행(BIS)에 따르면 한국은 주요 43개국 중 코로나19 발생 후 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비중이 가장 큰 폭으로 늘어난 국가다. 이렇게 증가한 가계부채의 상당 부분은 주택 구매에 쓰였다. 따라서 주택 거래 중단과 이로 인한 급격한 집값 하락은 가계부채 부담 확대로 이어지고 금융권 부실로 전이될 가능성도 배제할 수 없다. 손경환 전 LH 토지주택연구원 원장은 “부동산시장의 경착륙은 부동산시장뿐 아니라 경제 전반에 악영향을 미치고, 자칫 일본의 잃어버린 30년 같은 불황을 초래할 수도 있다”고 경고했다.당장 건설업계에서는 대책을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 중소·중견 주택건설업체 모임인 대한주택건설협회는 아예 국토부에 ‘주택경기 침체 해소 방안 마련’이라는 보고서를 최근 제출했다. 보고서에서 협회는 분양시장이 얼어붙으면서 늘어나기 시작한 미분양과 관련해 “대규모 미분양, 입주 지연, 건설사 연쇄 부도가 발생했을 때 대증요법식 정책으로는 문제 수습이 어려워지기 때문에 선제적인 경기 회복 방안 마련이 필요하다”며 대책 마련을 촉구했다.시장에서는 서울과 세종, 수도권 주요 지역의 규제를 풀고 대출·청약·세금 등 전방위로 제한을 완화해 얼어붙은 시장에 숨통을 틔워야 한다는 주장도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “현재 부동산시장 위축 숙도가 글로벌 금융위기 때보다 빠르고 광범위하다”며 “투기과열지구와 조정대상지역 해제가 급선무”라고 지적했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 “안심전환대출 확대 운용, 주택 거래 규제 완화, 미분양 대책 등을 검토할 필요가 있다”고 말했다.경착륙 대책 나오기 어렵다는 반대 시각도전매 제한 기준이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 대출 관련 완화책을 선제적으로 제시해 연착륙을 유도할 필요가 있다는 의견도 제시됐다. 최민섭 서울벤처대학원대 부동산학과 교수는 “2주택자 대상 각종 규제 완화와 15억 원 이상 아파트에 대한 대출 규제 완화 등을 통해 수요층을 넓히는 방안을 검토할 필요가 있다”고 주장했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “가계대출 연체율이 증가하면 한계차주나 다중채무자에 대한 저리 대환 대출로 급한 불을 끄는 디레버리지 정책이 필요할 것”이라고 말했다.일각에서는 업계 기대처럼 정부가 당장 경착륙 관련 대책을 내놓기는 어려울 수 있다고 주장한다. 무엇보다 국토부 정책 실무자들이 현재 부동산시장이 경착륙 단계에 진입했다고 판단하지 않고 있는 점을 근거로 제시한다. 국토부 관계자는 “(입장이) 변화한 것은 없고, 시장 상황을 자세히 모니터링하면서 필요할 경우 대응 방안을 검토할 예정”이라고 말했다.여기에 당분간 기준금리 인상이 계속될 것으로 예상된다는 점도 정부가 경착륙 대책 마련에 부담을 느끼는 요인으로 작용할 수 있다. 최근 부동산 경착륙 문제의 근본 원인인 급격한 금리인상이 내년까지 이어질 가능성이 큰 상황에서 정부의 경착륙 대책이 효과를 거두지 못할 경우 정책 신뢰도 하락으로 이어질 수 있다는 것이다. 함영진 랩장도 “부동산시장 경색은 글로벌 인플레이션을 방어하기 위한 금리인상 기조와 경제성장률 둔화 가능성이나 집값 고점 인식에서 비롯한 시장 위축이 원인”이라면서 “정부가 대책을 내놓기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.황재성 기자는…동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-16
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  • 부동산 매물 거래되기까지 작년보다 한달 이상 더 걸려

    고금리, 고물가, 고환율 등으로 한국 경제가 신음하면서 부동산시장도 빠르게 얼어붙고 있다. 이를 반영하듯 부동산 거래가 실거주 수요자 중심으로 전환하고, 매물이 주인을 찾기까지 걸리는 시간이 1년 전보다 1개월 이상 늦어지고 있는 것으로 나타났다. 또 현재 시장상황이 부동산을 팔기에 불리하다거나 투자상품으로서 부동산의 위험도가 높아지고 있다는 부정적인 인식도 빠르게 증가하는 것으로 조사됐다. 국토연구원은 이런 내용이 담긴 보고서 ‘부동산 거래 활동 파악과 지표 발굴 연구’를 13일(어제) 발표했다. 이 보고서는 기존 부동산 거래 관련 통계자료가 시장상황을 제대로 반영하지 못하고 있다는 판단에 따라 새로운 지표를 만들 목적으로 작성됐다. 연구원은 이를 위해 서울과 경기도에 거주하는 만 19세 이상 성인(1000여 명)과 공인중개사(300여 곳)를 대상으로 2021년 상반기-2021년 하반기-2022년 상반기 등 3차례에 걸쳐 컴퓨터를 활용한 모바일 조사를 실시했다. 또 그 결과 분석을 통해 ①투자목적거래지수 ②거래활동성 지표 ③시장여건 인식지수 ④투자수익·위험 매트릭스 등 4개 지표를 새로 발굴해냈다.● 부동산거래, 투자보다 실수요 중심…탐색기간 길어져 14일 연구원에 따르면 투자목적거래지수는 주택 매수 목적을 파악하기 위한 용도로, 100보다 클수록 투자목적에 가까운 주택 매수가 많다는 의미이다. 이번 조사에서 투자목적거래지수는 77.6(2021년 상반기)→88.1(2021년 하반기)→90.1(2022년 상반기)로 상승했지만 100을 넘지는 못했다. 부동산 거래가 실거주 목적 위주로 진행되고 있음을 보여준다. 특히 거주주택 외 주택을 보유한, 이른바 2주택 이상 보유자로서 지난 정부에서 투기적 거래 대상자로 분류했던 가구의 경우 103.1에서 108.8로 높아졌다가 최근 103.5로 다시 떨어졌다. 금리 상승과 경기 둔화가 현실화되면서 투자 목적 거래가 감소한 것으로 연구원은 풀이했다. 거래활동성지표는 매매나 전월세 거래가 성사되기까지 걸리는 기간으로서, 부동산시장의 경시 상황을 보여준다. 해당지표 값이 작을수록 시장이 활황 또는 과열양상을 보이는 것으로 해석할 수 있다. 이번 조사에서 매매는 지난해 상반기 13.3주에서 지난해 하반기 14.0주로 소폭 늘어났고, 올 상반기에는 17.9주로 껑충 증가했다. 1년 새 한달에 해당하는 4.6주가 늘어난 셈이다. 전세거래도 8.1주→9.5주→9.8주로 꾸준히 증가했다. 반면 월세거래는 8.2주에서 9.3주로 늘었다가 8.6주로 줄어들었다. 연구원은 이에 대해 “금리 상승 등으로 주택 매수자와 전세 임차인의 조달금리가 상승해 해당 주택거래에 대한 수요와 거래량이 감소한 것”이라고 설명했다. 반면 월세는 전세 수요가 옮겨가면서 거래가 활발하게 이뤄진 탓에 지표가 짧아졌다. ● 부동산·주식시장, 투자기대가치 나빠지고 있다 시장여건 인식지수는 부동산시장의 매도나 매수여건에 대한 인식을 지수로 나타낸 것으로, 100 이상이면 주택을 매수 또는 매도하기에 좋은 것으로 인식하고 있음을 보여준다. 매수여건에 대한 인식지수는 59.6→60.5→58.6으로 큰 변화 없이 100을 크게 밑돌았다. 집값이 짧은 기간에 크게 오른 탓에 매수하기에 좋은 시점으로 여기지 않고 있다는 뜻이다. 반면 매도여건에 대한 인식지수는 지난해 상반기 102.0에서 하반기에 86.6로 뚝 떨어졌고, 올 상반기에 다시 76.0으로 내려앉았다. 매도 여건에 대한 부정적인 인식이 빠르게 증가하고 있음을 보여준다. 즉 현재 시장상황이 집을 팔기에 불리하다고 여기고 있다는 뜻이다. 투자수익·위험 매트릭스는 부동산(주택 및 주택 외 부동산)과 예·적금, 채권, 주식 등 각자산의 예상수익과 위험에 대한 상대비교를 보여주는 지표이다. 이를 통해 각 투자상품에 대한 투자자의 인식을 알 수 있다. 이번 조사에서 예·적금과 채권의 경우 위험도에 대해선 조사기간 비슷한 수준을 유지하지만 수익은 점차 증가할 것으로 예상하는 것으로 나타났다. 반면 부동산과 주식은 위험은 높아지고 예상수익은 감소할 것으로 인식하는 것으로 드러났다. 즉 부동산과 주식시장의 투자기대가치가 나빠지고 있다는 뜻이다. ● 수요 부족해 매도 못한다…급매물 비중 급증 추세 한편 이번 조사 응답자(2021년 상반기·1400명-2021년 하반기·1009명-2022년 상반기·1002명)와 중개업소(300곳-302곳-300곳)를 분석한 결과에서도 눈길을 끌 만한 내용이 적잖다. 우선 응답자들은 매매거래에서 30~40대가 주를 이뤘다. 반면 전월세 거래는 40대와 50대로 조금 달랐다. 이들은 매수거래 이유로 실거주를 가장 많이 꼽았고, 매도에 대해서는 주택보유에 대한 비용 부담을 지목했다. 이들은 70% 이상이 PC기반의 포털 등을 이용해 부동산 매물을 탐색했고, 매물 탐색 후에도 70% 이상은 실제로 거래를 하지 않았다. 거래를 하지 않은 이유에 대해 매수자는 조사기간 내내 ‘높은 주택가격’을 가장 많이 꼽았다. 반면 매도자는 시간에 따라 달라졌다. 지난해 상반기에는 ‘주택가격 상승 기대’를 지목했지만 지난해 하반기와 올 상반기에는 ‘줄어든 수요’를 꼽은 것이다. 이번 조사에서 매매나 전월세 모두 급매물이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 전기 대비 급매물 비중이 증가했다는 응답이 매매거래의 경우 지난해 상반기 6.7%에서 지난해 하반기 23.8%로 급증했고, 올 상반기에는 무려 53.0%로 껑충 뛰었다. 전월세도 7.0%→22.3%→32.3%로 크게 증가했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-14
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  • 금리 계속 오른다는데, 집값 얼마나 더 떨어질까

    “올해 들어 8월까지 3~4% 떨어진 집값은 추가적으로 더 떨어질 가능성이 있다.” 이창용 한국은행 총재는 12일(어제) 단행한 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상) 조치와 관련해 출입기자들에게 배경설명을 하는 과정에서 “앞으로 금리가 더 올라갈 것”이라며 이같이 말했다. 이에 따라 집값의 추락 하락폭이 얼마나 될지, 언제까지 진행될지에 관심이 모아진다.전문가들은 이에 대해 “집값이 오롯이 금리의 영향을 받아 움직이는 것은 아니어서 전망을 내놓기에 한계가 있다”면서 “하지만 집값이 고점에 도달했다는 인식이 확산된 데다, 경기 침체에 대한 우려 등이 팽배한 상태여서 집값 하락세가 당분간 이어질 것”이라고 입을 모았다. 다만 한은과 국토연구원 등 전문기관들이 최근 진행되고 있는 금리 인상이 집값에 미칠 영향을 분석한 보고서에서 그 힌트를 찾을 수 있다.● 금리 인상에 따른 집값 하락, 2~3년간 계속 가능성이들 보고서는 한결같이 최근 나타나고 있는 기준금리의 가파른 인상으로 집값이 하락할 것이며, 그 기간이 2~3년 간 지속될 것으로 분석했다. 우선 한은은 지난 8월 보고서 ‘주택시장 리스크 평가’를 통해 기준금리가 1%포인트(p) 오르면 2년 뒤 집값(전국 기준)이 최대 2.8% 떨어질 것이라는 분석결과를 발표했다. 보고서에 따르면 기준금리 1%포인트 인상 후 1년이 지나면 집값(아파트·연립·다세대·단독 포함)은 0.4¤0.7%, 2년 뒤에는 0.9¤2.8% 각각 하락했다. 이를 단순하게 계산하면 최근의 금리 인상으로 인한 집값 하락폭이 6¤7%에 달할 수 있다는 분석이 가능하다. 한은이 지난해 8월 이후 이번까지 1년 2개월 새 금리를 2.50%포인트 인상했기 때문이다. 게다가 앞으로도 0.50%p 이상 추가 인상할 가능성도 높다. 한은 관계자는 이와 관련해 “이번 연구가 금리를 한꺼번에 1%포인트 올린다는 전제하에 분석한 것으로, 여러 차례로 나눠 올리면 집값 하락폭이 더 작을 수도 있다”고 말했다. 하지만 한은은 같은 보고서에서 집값이 자금조달 여건이나 주택수급 상황, 정부 정책, 기대심리 등 다양한 요인의 영향을 받는다는 점에서 금리인상이 주택가격에 미치는 영향의 크기가 달라질 수 있다고 지적했다. 결과적으로 집값 하방 압력이 거세지고 있는 시장상황을 고려하면 집값 하락세는 당분간 이어지고, 하락폭도 현재보다 더 커질 가능성을 배제할 수 없다.국토연구원은 지난 7월 보고서 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구’를 통해 금리상승기에 집값 하락 반응이 12~15개월 시차를 두고 발생한다는 분석결과를 내놨다. 금리 인상이 단기적 영향보다 중장기적으로 집값 하락에 영향을 미친다는 게 핵심이다. 이런 결과가 실제로 반영된다면 기준금리 인상 랠리에 따른 영향이 이제 본격화하기 시작한 셈이며, 당분간 가격 하락 압력이 계속될 수 있다는 뜻이다.중소·중견건설업체 모임인 대한전문건설협회 산하 연구기관인 ‘대한건설정책연구원’도 매월 발행하는 ‘주택시장동향’ 최신호에서 “금리 인상 등의 여파로 8월부터 주택시장이 침체 국면에 진입했다”며 “이런 시장 침체 상황은 앞으로 2~3년 간 지속되면서 가격 하락 폭을 키울 것”으로 분석했다.● 집값 하락 폭 -3~4% vs -0.15%한편 이창용 총재가 집값이 3~4% 하락했다고 언급했지만 정부가 공식통계로 삼는 한국부동산원의 집값 통계와 큰 차이가 있어 궁금증을 자아낸다. 부동산원에 따르면 이 기간 전국 집값은 0.15% 하락하는 데 그친 것으로 집계됐기 때문이다. 이런 차이는 집값 산정의 기준 차이에서 비롯됐을 가능성이 크다. 이 총재도 이를 의식한 듯 “부동산가격에 대해서는 여러 지표가 있다”며 “실거래가를 기준으로 보면 올해 1월부터 8월까지 한 3~4% 정도 떨어진 것으로 파악하고 있다”고 말했다. 이는 실제 거래돼 신고된 아파트와 연립주택 다세대 등 공동주택가격을 반영했다는 뜻이다. 한은 조사국 물가연구팀 신동수 과장은 이와 관련해 “부동산원이 9월 발표한 공동주택 실거래가격지수 통계표에서 전국 집값이 8월 한 달 간 1.38%(잠정), 1~8월 누계로는 3.08% 각각 하락한 것으로 나온다”며 “이를 인용한 수치로 보면 된다”고 설명했다. 이 통계표에 따르면 누적기준으로 수도권은 3.92% 하락했고, 비수도권지역은 1.77% 떨어졌다. 특히 수도권에서 경기지역은 무려 5.35%로 가장 큰 하락폭을 보였다. 반면 부동산원이 매월 발행하는 주택가격은 조사대상에 공동주택에다 단독주택을 포함하고, 전문조사원이 표본조사를 통해 산출한 ‘거래 가능 가격’이다. 현재 표본조사 대상주택은 3만2000채이다. 이런 방식은 짧은 기간에 많은 지역의 가격흐름과 변동성을 파악하는 데 장점이 있지만, 실제 시장가격의 변동성을 반영하는 데 더디다는 문제를 갖고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-13
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  • 내년 개별공시지가 대상, 올해보다 100만 필지 늘어난다

    정부가 공시가격 산정방식에 대한 대대적인 수정을 예고하고 있는 가운데 내년도 개별주택공시가격(이하 ‘개별주택가격’)과 개별토지공시지가(이하 ‘개별공시지가’) 산정을 위한 세부지침이 공개됐다. 개별주택가격 평가대상은 389만 채로 올해보다 소폭 줄어들었고, 전기자동차 충전소와 교습소 등이 평가대상에 추가됐다. 반면 개별공시지가는 평가대상이 3446만 필지로 올해보다 100만 필지 늘어난다. 또 야영장이 평가대상에서 제외되는 대신 물류터미널이 새롭게 추가됐다. 개별주택가격과 개별공시가격 모두 정확성에 대한 논란을 최소화하기 위해 검증 절차가 대폭 강화됐다. 국토교통부는 11일(어제) 이런 내용을 담은 ‘2023년도 적용 개별주택가격/개별공시지가 조사·산정지침’을 누리집에 공개했다. 이 자료들은 내년도 공시가격을 산정할 시군구 공무원이나 감정평가사가 활용할 업무매뉴얼로서, 매년 이맘 때 발행된다. ● 개별주택가격, 조사대상 389만 채로 올해보다 6만 채 줄어12일 국토부에 따르면 내년도 개별주택가격 대상은 올해 395만 채보다 6만 채 줄어든 389만 채로 최종 집계됐다. 개별주택가격 산정을 위한 기준이 되는 표주주택이 올해 23만 채에서 내년에 25만 채로 늘어난 것과 대비되는 결과다. 이에 따라 표준주택 1채당 개별주택의 비율은 올해 ‘1:17’에서 내년에는 ‘1:16’으로 소폭 낮아진다. 관련 법 개정 등에 따라 평가대상에 공공매입주택 가운데 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 주택이 주거용 기숙사로 분류돼 추가됐다. 또 전기자동차 충전소(분류항목·1종 근린생활시설) 가상현실체험업소·동물위탁관리시설·교습소(2종 근린생활시설) 등도 새로 포함됐다. 개별주택가격은 시군구 지자체 공무원들로 구성된 조사반에서 표준주택가격을 참고해 작성하는데, 내년 개별주택가격 조사반은 14일까지 꾸려져야 한다. 검증업무는 대폭 강화된다. 우선 표준주택가격이 확정된 뒤 외부점검단의 심층점검을 받기 이전에 시도협의회의 협의과정을 거치도록 했다. 또 표준주택가격을 공시(2023년 1월 25일 예정)하기 전에 오류 발생 여부에 대한 추가 점검이 실시된다. 이후 표준주택가격에 대한 이의 제기가 있으면 외부점검단을 통한 심층심사가 진행된다. 여기에 표준주택가격에서 개별주택가격을 산정하는 기준(‘주택가격비준표’)을 만드는 과정에서 다시 시군구의 의견조사와 함께 정정신청 절차가 추가된다. ● 개별공시지가, 3446만 필지로 올해보다 100만 필지 증가 표준지공시지가를 토대로 작성되는 개별공시지가는 3446만 필지로, 올해(3346만 필지)보다 100만 필지가 늘어난다. 이를 위해 사전에 조사된 표준지는 올해(52만 필지)보다 4만 필지 증가한 56만 필지다. 표준지와 개별지의 비율은 ‘1:67’에서 ‘1:63’으로 역시 낮아진다. 그만큼 촘촘한 가격평가가 이뤄질 수 있다는 의미로 풀이된다. 내년 개별공시지가 조사대상에서 청소년야영장이나 자동차야영장은 삭제된다. 또 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(일명 ‘소규모주택정비법’)에 따라 정비사업이 진행되고 주택도 조사대상에서 제외된다. 반면 물류터미널은 개별공시지가 조사대상에 새로 포함됐다. 시군구 공무원이 전담해 가격을 산정하는 개별주택가격과 달리 개별공시지가는 전문성을 요구하는 작업이어서 시군구 공무원과 함께 감정평가사나 감정평가법인 등이 투입된다. 내년 평가대상이 늘어난 만큼 이번에 투입될 감정평가사/감정평가법인은 1220명으로 올해(1190명)보다 30명 많다. 개별공시지가도 개별주택가격에 마찬가지로 검증 작업이 대폭 강화된다. 우선 표준지가격이 확정된 뒤 외부점검단의 심층점검을 받기 이전에 시도협의회의 협의과정을 거친다. 또 표준지가격 공시(2023년 1월 25일 예정) 전에 오류 발생 여부에 대한 특별점검이 실시된다. 이후 표준지가격에 대한 이의 제기가 있으면 외부점검단의 심층심사가 진행된다. 한편 국토부는 공시가격 현실화 계획에 대한 대대적인 수술을 예고하고, 1차적으로 내년 공시가 산정작업부터 일부 내용을 반영하기로 했다. 이에 따라 다음달에 공개될 수정안에 대한 관심이 모아지고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-12
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  • 외국인 고액체납자 절반, 이미 출국… 강제 징수할 방법 없어

    국내 체류 외국인이 200만 명을 넘어서고, 국내에서 부동산 매입 등 각종 경제활동이 활발한 가운데 세금 체납 문제가 적잖은 것으로 나타났다. 특히 소득세 등 국세 체납액이 5000만 원을 넘는 외국인 고액 체납자 중 절반 이상은 이미 해외로 빠져나간 것으로 확인됐다. 지방세의 경우에는 외국인 체납에 대한 제대로 된 관리 통계도 없다. 이런 문제가 제대로 해결되지 않고 사회적인 문제로 부각된다면 저출산시대의 해법으로 제시되고 있는 외국인 통합과 다문화 사회로 나아가는 발전에 장애가 될 수 있다. 따라서 ‘지방세징수법’이나 ‘출입국관리법’ 등과 같은 관련 법령을 개정해 외국인의 세금 체납에 대한 관리를 강화해야 한다는 국정감사와 전문연구기관의 지적이 잇따라 나왔다. 특히 한국지방세연구원은 이런 내용을 담은 보고서 ‘이슈페이터-외국인의 지방세 체납에 대한 관리 강화를 위한 제언’을 최근 발행했다. 보고서는 외국인 체납자는 국적 파악이나 재산조회 등이 어렵고, 체계적인 관리시스템이 없어 효율적인 징수체계의 구축이 시급하다는 판단에 따라 마련됐다.외국인 200만 명 시대…경제 활동 활발 vs 세금 징수는 허술11일 지방세연구원의 보고서에 따르면 올해 5월 말 현재 국내 체류 외국인은 201만2862명으로 집계됐다. 등록외국인 110만5204명, 외국국적동포 국내거주 신고자 48만3167명, 단기체류자 42만4491명이다. 국내 체류 외국인은 꾸준한 상승세를 보이며 2019년 252만4656명까지 늘었다. 그런데 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 사태가 터지자 2020년 203만6075명, 2021년 195만6781명으로 줄었다. 하지만 올해 들어서 다시 늘어나기 시작했다. 국내 체류 외국인들이 늘어나면서 이들의 국내 부동산 매입과 같은 경제 활동도 활발해지고 있다. 국토교통부와 한국부동산원이 양경숙 의원(더불어민주당)에 제출한 국감자료에 따르면 2015년 이후 올해 8월까지 7년 8개월간 외국인이 사들인 전국 아파트는 모두 2만9792건이었다. 2015년 2979건에서 2016년 3004건, 2017년 3188건, 2018년 3697건, 2019년 3930건으로 꾸준히 늘어났다. 특히 계약갱신청구권 등 임대차 2법 시행 등으로 집값과 전세금이 크게 뛰기 시작한 2020년에는 5640건으로 껑충 뛰었다. 다만 이후 외국인의 부동산 투기 논란이 거세지자 지난해는 4931건으로 줄었고, 올해는 8월까지 2423건에 머물렀다. 활발해진 경제활동만큼 세금 체납도 많았다. 국세청과 법무부가 김주영 의원(민주당)에 제출한 국감자료에 따르면 6월 기준 외국인 국세 체납자는 6322명이고, 이들의 체납액은 무려 1659억 원에 달했다.서울시 고액체납자 1위 외국인…고액 체납자 절반, 한국 떠나문제는 이러한 체납자들에 대한 징수가 제대로 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 서울시가 지난해 11월 발표한 ‘고액·상습체납자’ 가운데 개인 체납액 1위와 법인 체납액 1위를 각각 외국인과 외국 법인이 차지했다. 이는 2006년 지방세 고액·상습 체납자 명단을 공개한 이후 처음 있는 사례여서 눈길을 끌었다. 서울시는 매년 1월1일을 기준으로 지방세 1000만 원 이상을 1년 이상 체납한 사람이나 법인을 11월 셋째 주에 공개하고 있다. 서울시는 당시 보도자료를 통해 “해당 개인은 본인 명의의 재산이 별로 없고, 해당 법인도 법인 등기부나 대표자의 국적 확인이 안 된다”며 “체납 세금 납부의지가 보이지 않아 고액·상습 체납자 명단공개 대상에 포함했다”고 밝혔다. 국세청 등의 국감자료에 따르면 외국인 고액 체납자(체납액 5000만 원 이상) 615명(체납세액 1361억 원) 가운데 340명(569억 원)은 이미 한국을 떠난 상태로 확인됐다. 이들이 이미 재산을 본국 등으로 보냈다면 세금을 강제 징수할 방법은 사실상 없다. 법무부는 이와 관련 올해 2월 보도자료(‘외국인 세금체납 확인제도 시행 5년’)를 통해 “외국인 비자연장 전 세금체납 확인제도를 시행한 2017년 5월 이후 지난해 말까지 모두 3558억 원의 국세와 지방세, 관세를 추징했다”고 발표했다. 하지만 외국인 체납액의 총규모는 밝히지 않았다. ‘지방세징수법’ 등 관련 제도 개정 필요지방세연구원은 이런 문제가 발생하는 원인으로 외국인의 체납에 대한 관리 시스템이 대단히 미비한 점을 지목했다. 여기에 외국인의 소재지 불분명이나 지방세에 대한 인식 부족, 자유로운 출국 및 실질적인 체납처분이나 행정체계의 어려움 등도 외국인 체납을 유발하는 것으로 강조했다. 이어 외국인의 세금 체납 문제는 조세 형평을 해치는 사각지대이자 사회갈등을 유발하는 원인이 될 가능성이 있는 만큼 대책 마련이 필요하다고 지적했다. 이를 위해 현재 지방세징수법에서 외국인 체납자료 공개 등을 임의 규정으로 두고 있는 것을 의무화 규정으로 개정할 것을 제안했다. 출입국관리법 상 체류자격 연장 허가나 비자발급 시 검토하는 입국 금지 사유에 국세 또는 지방세를 정단한 사유 없이 납부기간에 내지 않은 사람을 추가하는 방안도 제시했다. 또 외국인 납세자 관리 시스템 구축, 체납자에 대한 귀국비용이나 출국만기보험 압류 등과 같은 적극적인 재산압류 조치 시행, 자진납부를 유도할 수 있는 홍보 강화, 국제조세조약 적용대상에 지방세 포함 등과 같은 방안도 검토할 것을 주장했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-11
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  • GTX-B 사업 속도 올린다…재정사업 구간 수의계약 전환

    정부가 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선의 재정사업구간 시공사를 경쟁입찰이 아닌 수의계약 방식으로 선정하기로 했다. 이에 따라 4개로 나뉜 재정구간의 시공업체들이 사실상 확정되게 됐다. 이번 조치는 정부가 GTX 사업 일정을 최대 2년 이상 앞당기기로 한 방침에 따른 것이다. GTX-B노선 재정구간 사업자 선정작업은 지난 8월 이후 모두 3차례에 걸쳐 경쟁입찰 방식으로 진행됐다. 하지만 모두 입찰요건을 채우지 못하면서 사업자 선정에 실패했고, 이로 인해 전체 사업 일정이 늦어질 수 있다는 우려가 제기돼 왔다. 국토교통부는 7일(오늘) GTX 조기 확충을 위해 2024년 상반기에 GTX-B노선의 민자사업구간과 재정구간을 동시에 조기 착공하겠다고 발표했다. 이를 위해 행정절차에 필요한 시간을 대폭 줄이고, 내년 3월까지 재정구간 사업을 담당할 실시설계적격자를 선정하기로 했다고 덧붙였다. 국토부 관계자는 이와 관련 “경쟁입찰이 성립되지 않으면서 사업자를 선정하지 못한 일부 재정사업 구간에 대해 사업자를 수의계약 방식으로 선정하겠다는 의미”라고 설명했다. ● GTX-B 노선 재정구간 시공사, 수의계약으로 선정 국토부에 따르면 GTX-B노선 건설사업은 인천 송도 인천대입구에서 경기 남양주 마석까지 82.7km 구간에 철도와 정거장 14곳, 차량기지 1곳을 짓는 프로젝트이다. 이 가운데 인천대입구~서울 용산 구간(길이·39.9km)과 서울 중랑구 상봉~마석 구간(22.9km)은 민자사업으로, 나머지 용산~상봉 구간(19.9km)은 정부 재정 사업으로 각각 추진된다. 현재 민자사업 구간은 11월 1일까지 사업자 선정을 위한 신청서 접수를 진행 중이다. 국토부는 연내 우선협상대상자를 선정한 뒤 협상을 거쳐 내년 중에는 본계약에 해당하는 실시협약을 체결할 계획이다. 또 협상을 진행하는 과정에서 실시설계를 진행하게 해 착공시기를 최대한 앞당길 방침이다. 이번에 수의계약으로 전환하기로 한 재정사업 구간은 그동안 4개 공구로 나뉘어 사업자선정을 위한 입찰을 진행해왔다. 하지만 4공구를 제외한 나머지 1~3공구는 1개 사업자만 참여해 2개 이상 업체가 참여해야 한다는 입찰요건을 채우지 못하고 유찰됐다. 이에 따라 KCC건설과 한화건설이 경합 중인 4공구는 기본설계 등 후속작업이 진행되고 있지만 나머지 1~3공구는 사업이 중단된 상태였다.● 대우-DL이앤씨-현대 등이 사업권 수주 유력 나머지 유찰된 3개 공구에 단독 응찰한 업체들은 대우건설(1공구)-DL이앤씨(2공구)-현대건설(3공구)이다. 관련업계에서는 이들 업체가 수의계약으로 해당사업을 따낼 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 특히 2공구와 3공구의 경우 DL이앤씨와 현대건설이 해당사업과 연결되는 GTX 관련 사업을 진행 중이다. DL이앤씨가 참여한 2공구(서울역)는 서울 용산구 동자동과 성동구 상왕십리 일대이다. 이 지역은 DL이앤씨가 시공 중인 GTX-A노선 서울역 현장과 겹친다. 현대건설이입찰에 나선 3공구(청량리역, 상봉역)는 서울 동대문구 신설·용신·전농·휘경동과 중랑구 상봉동 일대이다. 여기는 현대건설이 민자사업으로 추진하는 GTX-C 노선 시공구역과 일치한다. 대우건설이 단독 응찰한 1공구(용산역)는 서울 용산구 한강로와 갈월동 일대인데, 민자사업구간과 연결해야 하는 과업도 수행하는 까다로운 구간이다. 국내에서 관련 사업을 추진할 만한 기술력을 가진 국내업체가 극소수에 불과하다. 추가로 경쟁할 만한 업체가 사실상 없다는 뜻이다. 국토부에 따르면 공구별 사업비는 ▲1공구 4380억 원 ▲2공구 3442억 원 ▲3공구 6366억 원 ▲4공구 5504억 원으로 책정돼 있다.이경석 국토부 광역급행철도추진단장은 “GTX-B는 수도권을 동서로 관통하며 용산역, 서울역, 청량리역 등 주요 역에서 환승 가능한 핵심 노선”이라며 “국민들의 기대가 큰 만큼 사업관리를 강화해 나가겠다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-07
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  • 尹정부 공공임대주택 물량, ‘50만채’에서 더 늘어날 듯

    정부가 공공임대주택 물량을 목표(50만 채)보다 늘리는 방안을 적극 검토하기로 했다. 내년 공공임대주택 예산을 올해보다 크게 줄이면서 야당을 중심으로 제기된 ‘임대주택 홀대론’을 해소하기 위한 조치로 풀이된다. 또 청년층과 신혼부부 등의 주거안정을 위해 임대부터 분양까지 이어지는 다양한 유형의 주택을 공급하는 방안을 담은 ‘청년주거지원 종합대책’이 이달 중 공개된다. 이와 함께 지난 정부에서 무리하게 추진했던 공시가격 현실화 정책으로 인해 최근 나타나고 있는 집값 하락이 계속될 경우 공시가격이 시세를 넘어서는 역전 현상이 나타날 수 있다는 우려가 현실화할 가능성이 높아지면서 정부가 연내 보완책을 마련한다. 국토교통부는 6일(오늘) 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서 이런 내용들이 담긴 ‘2022년 주요 업무 추진현황’(이하 ‘추진현황’)을 발표했다. 추진현황에는 그동안 세부내용이 확정되지 않았던 주요 사업들에 대한 구체적인 추진 일정 등이 소개돼 있다.● 공공임대주택 50만 채보다 더 짓는다추진현황에 따르면 국토부는 국민주거 안정지원 방안으로 추진하는 공공임대주택 공급 물량을 당초 목표보다 늘리는 방안을 검토하기로 했다. 올해 말까지 관계 부처 협의를 거쳐 청년과 소득 4분위 이하 저소득층을 위한 물량 확대를 포함한 공공임대 공급계획을 확정할 계획이다. 이런 결정은 그동안 정부 방침과는 다른 것이다. 정부는 지난 7월 확정한 120대 국정과제에서는 “(임기 내)양질의 공공임대주택 50만 채를 공급해 취약계층 주거 안전망을 강화하겠다”고 발표했다. 또 이를 위해 “매년 평균 10만 채씩 공급하고, 품질 향상 및 생활SOC 결합 등을 통해 공공임대 질적 혁신을 추진하겠다”고 덧붙였다. 주무부처인 국토부는 이를 받아들여 목표물량을 올해 17만 채에서 내년 10만5000채로 줄이고, 관련 예산도 올해보다 약 5조 6000억 원을 삭감했다. 하지만 야당을 중심으로 공공임대주택 정책의 명백한 후퇴라며 비난이 쏟아졌다. 게다가 올해 여름 집중호우로 인한 주거취약계층의 안전문제가 사회적인 화두로 떠오르면서 이런 주장에 힘이 실리게 됐다. 취약계층의 주거 안전망 강화를 선언하면서 공공임대주택 관련 예산을 축소하는 것은 모순이라는 지적을 피하기 어렵게 된 것이다. 전문가들은 “정부가 공공임대 공급 물량을 늘리는 쪽으로 결론을 내릴 가능성이 크다”며 “270만 채 공급계획에 물량을 추가하기 보다는 기존 물량의 비율을 조정하는 수준이 될 것”으로 예상했다. 한편 국토부는 임대시장의 정상화를 목표로 추진하기로 한 민간임대 활성화와 관련해 연말까지 건설임대는 세제 혜택 등 인센티브를 통해 활성화하고, 매입임대는 소형주택 중심으로 정상화시키는 방안을 마련하기로 했다. ● 청년원가주택 세부 공급방안 이달 공개 정부가 청년·무주택서민 등의 주거안정을 위해 임대에서 분양까지 이어지는 다양한 유형의 주택을 공급하는 방안을 담은 ‘청년주거지원 종합대책’은 이달 중 공개된다. 당초에는 9월까지 확정될 예정이었으나 부처 협의 과정에서 일정이 늦어졌다. 청년주거지원 종합대책에는 청년원가, 역세권첫집 등 부담 가능한 공공분양 주택을 생애최초주택구입자 등에게 금융지원과 함께 공급을 추진하는 내용이 담긴다. 또 수요자의 다양한 선택권 확대를 위해 임대 거주 후 분양 여부와 시기를 선택할 수 있는 ‘내집마련 리츠주택’ ‘토지임대부 주택’ 등의 공급 방안도 공개된다. 이와 관련, 국토부는 지난 8월 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16대책’)에서 청년원가, 역세권첫집은 공공택지 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용한 건설원가 수준(시세의 70%)의 공공분양 주택이라고 소개했다. 공급대상자는 청년(만 19~39세)이나 신혼부부(결혼 7년 이내), 생애최초 주택구입자 등으로 제한된다. ● 공시가 현실화 부작용 인정…내년 공시가 산정부터 보완 한편 이날 국감에 앞서 국토부는 유경준 의원(국민의 힘)에 제출한 자료를 통해 지난 문재인 정부에서 추진했던 공시가격 현실화 정책의 부작용 가능성을 인정했다. 자료에 따르면 정부의 공시가격 현실화 계획으로 공시가격이 급격하게 오르면서 시세보다 높아지는 이른바 ‘역전현상’과 구간별 현실화율 차등 적용에 따른 형평성 침해 등의 문제가 발생했다. 문재인 정부는 2020년 11월 공시가격 현실화 계획을 발표하고, 재산세와 종합부동산세 등의 과세 기준이 되는 공시가격(당시 시세의 60% 내외)을 2030년까지 시세의 90% 수준으로 높이기로 했다. 이후 집값 급등 여파로 공시가격은 가파르게 상승했다. 그런데 지난해 말 이후 집값이 하락세로 반전하면서 ▲서울 강북구와 도봉구 ▲대구 수성구와 달서구 ▲세종시 ▲경기 수원 영통구 등 일부 지역에서는 재산세 납부 시점인 2022년 7월의 부동산 시세가 1년 전보다 10% 이상 하락했다. 또 이는 당분간 지속될 가능성이 높다. 결국 정부 목표대로 공시가격을 시세의 90%로 설정하면 최근과 같은 상황에서는 공시가격이 시세를 역전할 가능성이 생긴 것이다. 유 의원은 “공시가격이 시세보다 더 높은 상황이 벌어진다면, 집값은 떨어졌는데 세금은 오히려 증가하게 돼 국민적인 조세 저항에 직면하게 될 것”이라고 말했다. 국토부는 또 공시가격 구간별로 현실화율을 차등 적용하면서 발생하는 부작용도 인정했다. 대표적인 게 15억 원 이상 단독주택으로, 시세 변동이 없어도 매년 8% 정도 공시가격이 오르는 것으로 나타나 그만큼 각종 세 부담이 늘어나게 됐다는 것이다. 국토부는 이와 관련해 추진현황을 통해 “공시가격 현실화 계획에 대한 전문기관의 연구용역이 올해 말까지 진행 중이다”며 “이를 토대로 금년 중 현실화 계획을 수정 보완하고, 2023년 공시가격부터 적용하겠다”고 밝혔다. 또 내년 중에는 공시가격의 신뢰성 제고를 위해 지자체 참여를 확대하고, 공시가 조사와 산정(평가) 과정을 개편하는 한편, 산정근거 공개 범위를 확대하는 등 개선방안을 마련하겠다고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-06
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  • 서울 오피스텔 지하철역에서 평균 600m…카페 많을수록 임대료 높아

    서울 도심에 주로 자리하는 오피스텔의 1실당 평균 면적이 26㎡로 1인당 평균 주거면적을 크게 밑도는 것으로 나타났다. 지하철역에서는 평균 600m, 편의점에서는 122m 정도 떨어져 있었다. 또 서울 오피스텔의 임대료가 20~30대 밀레니얼 세대의 라이프스타일에 큰 영향을 받는 것으로 드러났다. 밀레니얼 세대가 선호하는 주거 환경인 공원, 편의점, 카페, 스포츠시설, 지하철역 등과의 거리나 밀도 등에 따라 임대료 수준에 적잖은 차이를 보인 것이다. 청년용 공공주택 공급을 대대적으로 늘려나가기로 한 정부 방침에 적잖은 시사점을 주는 결과여서 주목할 만하다.주택도시보증공사는 매년 두 차례 발행하는 학술지 ‘주택도시금융연구’ 최신호에 이런 내용의 보고서 ‘밀레니얼 세대의 라이프스타일이 서울시 주거용 오피스텔 임대료에 미치는 영향’을 게재했다. 이 보고서는 2010년 이후 2019년까지 준공된 서울시 오피스텔 단지 1696곳에서 거래된 1만4394건(중복거래 제외)을 분석한 결과이다.● 평균 면적은 26㎡, 지하철과의 거리 평균 602m5일 보고서에 따르면 분석 대상 오피스텔들은 지은 지 평균 2.75년이 지난 것으로 집계됐다. 신축 물량이 높은 비중을 차지하고 있음을 의미한다. 전체의 절반을 넘는 58%가 저층부에 편의점 등과 같은 근린생활시설을 두고 있었고, 난방방식은 개별난방(85%)이 압도적으로 많았다. 평균 층수는 7.8층, 단지별 평균 주차대수는 138대였고, 시공능력평가 1군 건설사가 지은 물량이 22%를 차지했다. 오피스텔 1실 별 평균 면적은 26.27㎡였고, 대부분 30㎡ 이하였다. 오피스텔의 주수요층이 1인 가구라는 점을 고려한 결과로 풀이된다. 이는 주택법 상 1인 가구 최저 주거면적(14㎡)보다는 넓지만 2020년 기준 1인당 평균 주거면적(33.9㎡)보다는 작은 것이다. 입지 특성을 보면 전체의 1.2%가 도심권, 7.1%가 강남권, 0.7%가 여의도권에 위치했고, 나머지 91%는 기타 지역에 자리하고 있었다. 주요 시설별 평균거리를 보면 지하철역 602m, 공원(면적 1만㎡ 이상) 931m, 편의점 122m로 나타났다. 편의점과의 접근성이 상대적으로 두드러져 눈길을 끈다. 카페와 스포츠 시설은 밀레니얼 세대가 특히 중요하게 여기는 편의시설이다. 카페는 단순히 음료를 마시는 공간이 아니라 여가와 만남, 스터디 등의 활동이 일어나는 곳으로, 밀레니얼 세대의 일상에서 중요한 공간이다. 헬스장, 필라테스, 수영장 등을 포함하는 스포츠 시설은 미멜니얼 세대의 지속적인 여가 활동이 발생하는 공간이다. 오피스텔 반경 500m 이내에 카페는 7.4개, 스포츠 시설은 무려 38.4개가 밀집해 있었다.● 카페 스포츠시설 많을수록 임대료 상승이런 오피스텔의 특성들은 임대료 수준 형성에 적잖은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 우선 물리적인 특성에서 준공 후 1년이 경과할 때 평균 임대료는 3.7% 감소했고, 주상복합 오피스텔이 주상복합이 아닌 오피스텔보다 0.9% 높았다. 또 시공업체가 1군 건설사이면 3.9%, 전용면적이 1㎡ 증가하면 2.1%가 각각 올라갔다. 입지특성도 큰 변수로 작용했다. 도심권 오피스텔의 평균 임대료가 기타 지역 오피스텔보다 5.3% 높게 형성됐다. 특히 강남권은 다른 지역에 비해 무려 23.8% 높았다. 지하철역 등 주요 시설과의 거리도 마찬가지다. 100m 단위로 가까워질수록 지하철은 평균 임대료가 0.1% 높아졌다. 또 편의점(상승폭·0.2%) 대학(0.2%) 공원(0.08%) 등도 거리가 100m 가까워질 때마다 임대료가 상승했다. 카페와 스포츠 시설도 변수였다. 오피스텔 반경 500m 이내에 관련 시설이 10개 늘어날 때마다 평균 임대료가 카페는 1%, 스포츠 시설은 1.9%가 각각 올랐다. 보고서는 이런 결과를 토대로 “밀레니얼 세대가 선호하는 주거환경 요소들이 오피스텔 임대료에 미치는 영향을 확인했다”며 “따라서 오피스텔 공급 입지 선정이나 투자 물건 선별 등과 같은 작업에서 이를 염두에 둘 필요가 있다”고 지적했다. 이어 “청년 공공주택 공급 등 공공성을 띠는 정부의 정책에도 이런 결과를 반영할 필요가 있다”고 덧붙였다. 정부는 지난 8월에 발표한 ‘8·16 대책’(‘국민 주거 안정 실현 방안’)에서 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 50만 채 규모의 청년원가 및 역세권 첫집을 공급하겠다고 밝혔다. 이는 공공택지나 도심정비사업 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급하는 공공분양 주택이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-10-05
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