정순구 기자

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동아일보 경제부

취재분야

2026-05-18~2026-06-17

경제일반28%

금융13%

무역13%

산업13%

사회일반6%

세금6%

대통령6%

기업6%

고용6%

미국/북미3%

용산 신규단지 임대 매물, 월세가 40%

직장인 안모 씨(44)는 지난달 31일 입주를 시작한 경기 성남시 ‘산성역 포레스티아’ 전용면적 84m²를 보증금 1억 원, 월 임대료 160만 원에 월세로 내놨다. 지난달 초만 해도 보증금 6억 원의 전세로 매물을 내놨지만 전월세상한제와 계약갱신요구권이 시행되면서 마음을 바꿨다. 그는 “임대차 2법 시행으로 전세 매물이 급감해 월세로 내놔도 계약이 가능하지 않겠느냐”고 말했다. 최근 서울 등 수도권에서 입주를 시작한 신축 단지에서 월세 매물 비중이 늘고 있다. 임대차 2법 시행 등으로 집주인들이 전세로 내놨던 매물을 월세나 반전세로 전환하는 움직임이 두드러지고 있다. 10일 아파트 정보 플랫폼인 아파트실거래가(아실)에 따르면 8월 입주를 시작한 서울 서대문구 ‘힐스테이트신촌’의 임대차 매물(10일 기준) 894건 중 월세는 282건으로 전체 전·월세 물량 중 31.5%를 차지했다. 해당 단지의 월세 비중은 두 달 전(6월 10일) 25.6%에서 지난달(7월 10일) 26.2%로 계속 오르는 추세다. 이달 말 입주를 시작하는 서울 용산구 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’에서도 월세 매물 비중은 두 달 전 29.6%에서 8월 39.8%로 두 달 새 10.2%포인트 상승했다. 수도권도 비슷하다. 지난달 말 입주를 시작한 경기 성남시 ‘산성역 포레스티아’의 월세 매물 비중은 최근 두 달 동안 23%에서 32.3%로 급등했다. 2년 전인 2018년 12월 입주를 진행한 서울 송파구 ‘헬리오시티’와 비교하면 차이가 더욱 두드러진다. 국토교통부 실거래가에 따르면 당시 헬리오시티의 월세 실거래 비중은 전체 전·월세 물량의 25.2% 수준이었다. 부동산업계는 정부의 부동산 규제로 전세 물량이 줄어들던 상황에서 임대차 2법이 시행되며 전세의 월세 전환 가속화를 부추겼다고 지적한다. 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “1주택자 양도소득세 비과세 조건에 실거주 추가, 재건축 의무 거주, 임대차 2법 시행 등으로 전세 매물의 씨가 마르며 어쩔 수 없이 월세나 반전세 선택을 강요받는 세입자가 늘고 있다”며 “주거비 부담도 급등할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 실제 세입자에게는 월세나 반전세 외의 선택지가 마땅치 않아지면서 집주인들이 ‘배짱’을 부리며 월세 가격을 크게 높이는 모습도 목격된다. 힐스테이트 신촌 전용면적 84m²의 경우 전세 호가가 6억 원 후반인데 월세는 보증금 3억 원에 월 임대료 160만 원인 매물도 찾을 수 있다. 인근 S공인 관계자는 “전월세전환율(4%)을 대입하면 전세 9억 원에 해당하는 금액”이라며 “전월세상한제를 고려해 처음부터 가격을 높게 받으려는 집주인이 많다”고 전했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-11
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잇단 부동산규제에 경매시장 열기 꺾여

정부의 연이은 부동산 규제 정책으로 법원 경매 시장의 열기가 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 6일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 7월 전국 경매 진행 건수 1만2812건 중 4391건이 낙찰돼 전체 낙찰률이 34.3%로 집계됐다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 73.3%로 6월(73%)과 큰 차이가 없었다. 법원 경매 진행 건수는 6월까지만 해도 3개월 연속 1만3000건을 넘었다. 평균 응찰자 수 역시 6월보다 0.9명 감소한 3.4명으로 조사됐다. 지난해 1월(3.5명) 이후 18개월 만에 최저 수준으로 참여했다. 특히 수도권을 중심으로 뜨거웠던 주택 경매의 열기가 주춤한 모습을 보였다. 서울은 낙찰률(37.4%)과 낙찰가율(95.9%) 모두 전월 대비 각각 3.8%포인트, 1.4%포인트 감소했다. 서울 규제에 따른 풍선 효과가 나타났던 경기의 낙찰률(40.9%)도 전월 대비 4.9%포인트 빠졌다. 특히 경기의 평균 응찰자 수는 4.7명으로 2013년 7월(4.6명) 이후 7년 만에 4명대로 떨어졌다. 인천은 경매 진행 건수가 전월 대비 81건 늘었고 낙찰 건수는 42건 줄면서 낙찰률이 29.3%로 15.5%포인트 떨어졌다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-07
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“공공재건축 매력없다” 현장선 싸늘

정부가 4일 ‘공공참여형 고밀 재건축’과 공공재개발을 뼈대로 한 ‘8·4공급대책’을 내놓았지만 서울 인기 지역에 추가 공급은 어려울 것으로 전망된다. 서울시가 민간재건축 규제도 완화하자고 건의했으나 최종 대책에 반영되지 않은 가운데 대규모 재건축 단지들이 공공재건축에는 별 관심을 보이지 않고 있어서다. 5일 동아일보 취재팀이 확인한 공공재건축에 대한 재건축 추진 단지들의 반응은 “그다지 매력적이지 않다”로 요약된다. 대책 발표 전에는 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 있었지만 정부가 규제 완화에 따른 추가 수익의 90% 이상을 환수하기로 한 만큼 조합원 이익이 크지 않다는 게 이유다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하고 늘어난 용적률의 50∼70%를 공공임대나 공공분양으로 채워야 한다. 서울 양천구 목동 재건축 추진 단지 관계자는 “아직 사업 초기 단계라 검토할 단계도 아니지만 공공이 참여하면 조합원 이익보다는 공공성 위주로 사업이 진행되지 않겠느냐”며 “추가 이익의 90%를 환수하면 무슨 ‘당근’이 되나”라고 말했다. 강북 지역 최대 재건축 단지로 꼽히는 마포구 ‘성산시영’ 주민 B 씨도 “용적률 높여도 이익을 환수해 간다면 찬성할 이유가 없다”고 시큰둥한 반응이었다. 공공재건축 참여가 사실상 불가능한 단지도 적지 않다. 서울 강남구 ‘압구정3구역(현대아파트)’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “이미 일대일 재건축을 추진하기로 결정한 상태라 공공재건축은 검토하지 않고 있다”고 선을 그었다. 서울 인기 지역 재건축 대단지 중 공공재건축 참여가 가능한 단지는 강남구 ‘은마아파트’, ‘압구정5구역(한양1·2차)’, 영등포구 ‘여의도시범아파트’ 정도가 꼽히지만 이들 단지도 의무가 과도해 참여 유인이 낮다는 기류가 역력했다. 하지만 정부는 용적률이 공공재라는 입장이 확고하다. 김현미 국토교통부 장관은 이날 방송에 출연해 규제 완화의 이익을 정부가 환수한다는 지적에 대해 “용적률은 공공의 것”이라며 “(재건축) 사업 진도가 나가지 않는 것보다 용적률을 완화해 사업을 빨리 진행하면 특별히 나쁘지 않을 것”이라고 밝혔다. 정부가 이날 정비해제 구역까지 참여할 수 있도록 문턱을 낮춘 공공재개발에 대해서는 일부 기대하는 목소리도 있었다. 2004년 조합 설립을 추진했다가 답보 상태인 서울 성북구 ‘성북1구역’ 인근 공인중개사는 “이곳은 주거 환경이 너무 열악해 재개발은 수익성보다는 삶이 걸린 문제”라며 “정부가 사업을 이끌고 주민을 설득해준다면 사업에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 정부는 공공재개발을 통해 2만 채를 공급할 수 있을 것이라고 기대하고 있다. 하지만 회의적인 반응이 더 많아 예상만큼 공급을 늘리긴 어려울 것으로 보인다. 강북구 미아뉴타운 일대 공인중개사는 “오랜 갈등 끝에 주민 절반 이상이 동의해 정비구역에서 해제된 건데, 공공재개발이라고 동의할 주민이 그리 많지 않을 것”이라고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·이지훈·정순구 기자}
- 2020-08-06
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수제 스포츠카 등 소량생산차 튜닝규제 완화

‘수제 스포츠카’와 같은 소량 생산 자동차 관련 규제가 완화되고 일부 자동차 장치에 튜닝(사용자가 차량을 취향에 맞게 바꾸는 것)하는 절차도 간소화된다. 국토교통부는 6일부터 이런 내용을 담은 ‘자동차관리법 시행규칙 일부 개정안’을 입법예고한다고 5일 밝혔다. 이는 지난해 12월 발표한 ‘자동차 튜닝 활성화 대책’의 후속 조치다. 개정안에 따라 기존 소량 생산차의 기준은 ‘100대 이하 제작·조립’에서 ‘3년 내 300대 이하 제작·조립’으로 완화된다. 제도가 적용되는 자동차는 △차량 총중량 3.5t 이하이며 승차정원 10명 이하인 수제 자동차 △항공기 겸용 자동차 등으로 규정했다. 또 자동차의 구조·장치 중 안전 우려가 적은 △동력 전달 장치 △픽업형 화물자동차의 적재함 덮개 △등화 장치 △소음 방지 장치 등은 승인을 면제하고 검사만 받으면 튜닝할 수 있게 했다. 이륜자동차도 국토부 장관이 고시하는 경미한 구조·장치로 튜닝할 때 튜닝 승인 대상에서 제외할 방침이다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-06
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“추가 이익 90% 환수하면 그게 ‘당근’이냐?”…재건축 단지들 ‘시큰둥’

정부가 4일 ‘공공참여형 고밀 재건축’과 공공재개발을 뼈대로 한 ‘8·4 공급대책’을 내놓았지만 서울 인기 지역에선 이른 시일 내에 추가 공급은 어려울 것으로 전망된다. 공공재건축을 통한 공급 예상 물량은 5만 채나 되지만 대규모 재건축 단지들이 별 관심을 보이지 않고 있다. 정비구역에서 해제됐던 정비구역도 공공재개발 참여가 가능해지면서 일부 기대하는 목소리가 있지만 주민 동의를 다시 얻어야 해서 아직은 갈 길이 멀다. 5일 동아일보 취재팀이 확인한 공공재건축에 대한 재건축 추진 단지들의 반응은 “그다지 매력적이지 않다”로 요약된다. 대책 발표 전에는 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 있었지만 정부가 규제 완화에 따른 추가 수익의 90% 이상을 환수하기로 한 만큼 조합원 이익이 크지 않다는 게 이유다. 공공재건축은 한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하고 늘어난 용적률의 50~70%를 공공임대나 공공분양으로 채워야 한다. 서울 양천구 목동 재건축 추진 단지 관계자는 “아직 사업 초기 단계라 검토할 단계도 아니지만 공공이 참여하면 조합원 이익보다는 공공성 위주로 사업이 진행되지 않겠냐”며 “추가 이익의 90%를 환수하면 무슨 ‘당근’이 되나”고 말했다. 강북 지역 최대 재건축 단지로 꼽히는 마포구 ‘성산시영’ 주민들도 시큰둥한 반응이 많았다. 주민 B 씨는 “용적률 높여도 이익을 환수해간다면 찬성할 이유가 없다”며 “그냥 민간 재건축으로 추진하겠다”고 했다. 공공재건축 참여가 사실상 불가능한 단지도 적지 않다. 서울 강남구 ‘압구정3구역(현대아파트)’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “대형 평수가 60%가 넘어 이미 일대일 재건축을 추진하기로 결정한 상태다. 우리 단지는 공공재건축과 관련 없다”고 선을 그었다. 송파구 ‘잠실주공5단지’는 2000년 이미 시공사 선정까지 마친 상태라 공공재건축으로 방향을 틀기란 사실상 불가능하다. 서울 인기 지역 재건축 대단지 중 공공재건축 참여가 가능한 단지는 강남구 ‘은마아파트’, ‘압구정5구역(한양1·2차)’, 영등포구 ‘여의도시범아파트’ 정도가 꼽히지만 이들 단지들도 의도가 과도해 참여 유인이 낮다는 기류가 역력했다. 공공재개발에 기대하는 목소리와 회의적인 반응이 엇갈렸다. 2004년 조합 설립을 추진했으나 답보 상태인 서울 성북구 ‘성북1구역’ 인근 공인중개사는 “이곳은 주거 환경이 너무 열악해 재개발은 수익성보다는 삶이 걸린 문제”라며 “정부가 사업을 이끌고 주민을 설득해준다면 사업에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 정부는 이날 공공재개발에 정비구역 해제 지역까지 참여할 수 있도록 문턱을 낮췄지만 예상만큼 많은 사업장이 참여하긴 어렵다는 전망이 많다. 강북구 미아뉴타운 일대 공인중개사는 “오랜 갈등 끝에 주민 절반 이상이 동의해 정비구역에서 해제된 건데, 공공재개발이라고 동의할 주민이 그리 많지 않을 것”이라고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “민간 사업장의 참여가 저조하면 정부의 공급대책이 겉돌 수밖에 없다”며 “추가 규제완화도 고민할 필요가 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-05
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용적률 상향 따른 기대수익 90% 환수… 재건축 단지들 “지켜보자”

정부가 4일 내놓은 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’의 핵심은 ‘공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)’이다. 한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하면 현재 최고 300%인 용적률을 500%까지로, 최고 35층까지인 층수는 50층까지로 높여주겠다고 밝혔다. 그 대신 공공임대와 공공분양 물량을 넣어 용적률 상항에 따른 기대수익의 90% 이상을 환수할 방침이다. 특히 서울시가 공공재건축을 반대했다가 3시간 반 만에 번복하는 등 정부와 불협화음을 내면서 재건축 추진 단지의 참여가 저조할 것이라는 우려가 벌써부터 나온다. 공공재건축은 공공성을 담보로 재건축 조합에 용적률과 층수 상향이라는 ‘당근’을 주는 방식이다. 현재 용적률 250%인 단지를 재건축할 경우 공공임대주택 등 일정 물량을 기부채납하면 최고 300%까지 높일 수 있다. 정부는 이날 공공 사업자가 참여하는 재건축에는 용적률을 최고 500%까지 완화하고, 최고 35층인 층수도 50층까지 허용해주기로 했다. 같은 면적에 더 많은 주택을 짓을 수 있게 된 셈이다. 그 대신 용적률 규제 완화로 늘어난 주택의 50∼70%는 기부채납해야 한다. 실제 용적률과 기부채납 비율은 재건축 단지 규모와 조합원의 분담금 등을 따져 정하게 된다. 같은 용적률을 적용받은 같은 규모의 단지일지라도 조합원의 분담금이 많은 단지보다 적은 단지에 기부채납 비율을 높게 적용하는 식이다. 규제 완화로 재건축 조합이 거두게 될 추가 수익의 최소 90%를 공공이 가져가기 위한 장치다. 정부가 재건축 규제 완화 ‘카드’를 꺼내든 건 서울에서 시장 불안을 잠재울 만한 충분한 공급 확대 방안이 마땅치 않기 때문인 것으로 보인다. 정부는 앞으로 5년간 서울에서 5만 채가 공공재건축으로 공급될 것이라고 내다봤다. 정부 발표를 접한 재건축 추진 단지들은 “일단 지켜보자”는 분위기가 역력했다. 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “서울시와 정부의 말이 다르니 공공재건축 참여 여부를 말할 수 있는 단계가 아니다”라며 “당장은 늘어난 용적률의 70%까지 기부채납으로 가져가는 건 너무 과도한 게 아니냐”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 ‘대장 재건축 단지’들이 먼저 움직이지 않으면 큰 호응을 얻기 힘들 것”이라고 전망했다. 또 정부는 이미 정비사업 구역이 해제된 곳까지 공공 재개발을 통해 다시 사업 추진이 가능하도록 하겠다는 방침을 밝히고 이를 통해 추가 2만 채 공급이 가능할 것으로 봤다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 곳이 서울에 176곳인데, 이 중 145곳(82%)이 노원·도봉·강북구 등 강북에 있다. 정부는 8월 주민 설명회 등을 거쳐 9월에 공공재개발 대상 사업지 공모에 나설 계획이다. 정부는 5월 발표한 수도권 공급대책에서 공공 재개발 방식을 도입해 2만 채를 공급하겠다는 계획을 밝혔지만 아직까지 적극적으로 참여 의사를 밝힌 사업장은 없는 상황이다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자}
- 2020-08-05
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빈 사무실-상가 주거용 전환한다…‘車 있으면 입주 불가’ 요건 논란

서울 종로나 충무로 등 도심 빈 상가나 사무실을 민간 임대주택으로 바꿔 주택 2000여 채가 추가 공급된다. 다만 여기에 차량 소유자가 입주할 수 없는 것으로 나타나 벌써부터 논란이 커지고 있다. 4일 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안’에 따르면 정부는 민간 사업자가 비어 있는 상가나 사무실을 주거 용도로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 할 계획이다. 그동안 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공 사업자만 이런 사업을 할 수 있었는데 사업자 범위를 민간으로 넓혔다. 민간 사업자는 용도 전환에 필요한 리모델링 비용을 융자로 지원받거나 주차장 추가 설치 등 의무를 면제받는다. 도심 공실률을 해결하는 동시에 입주자들은 원도심 인프라를 누릴 수 있기 때문에 ‘일석이조’의 효과를 거둘 수 있을 것으로 보인다. 논란이 되는 부분은 입주 요건이다. 정부는 입주인 자격을 차량 미소유자 등으로 제한했다. 도심 상가, 오피스 건물에 주택이 들어설 경우 발생할 수 있는 교통 혼잡을 방지하는 차원이다. 그러나 정부 발표 직후 부동산 관련 온라인 카페나 커뮤니티 등에는 “집은 없어도 차는 있어야 하는 시대” “자영업자 등 직업상 자가 차량이 반드시 필요한 사람도 입주가 불가능한 것인가” 등의 불만이 제기됐다. 이에 대해 김경헌 국토교통부 주택건설공급과장은 “주택을 건설할 때 일정 주차공간을 확보해야 하지만 도심에 부족한 민간임대주택을 확보하기 위해 특례를 적용한 것”이라며 “공공임대와 동일하게 입주자 자격을 제한했다”고 설명했다.정순구 soon9@donga.com·조윤경 기자}
- 2020-08-05
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태릉골프장 1만채-과천청사 일대 4000채-용산 캠프킴 3100채

정부가 서울 반포와 용산, 마포 일대와 경기 과천 일대 등에서 택지를 발굴해 수도권에 주택 3만3000채를 추가 공급한다. 서울지방조달청과 국립외교원 유휴부지, 정부과천청사 일대 등을 활용하는 방법을 통해서다. 기존에 택지를 개발해도 수도권 외곽인 경우가 적지 않아 수요가 높은 곳에 공급을 늘려야 한다는 지적이 높아진 데 따른 것으로 보인다. 정부는 택지 개발로 늘어나는 공급 물량을 신혼부부와 젊은층에 공공 분양과 공공 임대 방식으로 공급할 예정이다. 최근 패닉 바잉(불안심리로 비싼데도 사들이는 현상)이 잇따랐던 3040세대의 불안을 잠재우기 위한 것으로 보인다. 4일 정부는 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(8·4공급대책)을 통해 2028년까지 수도권 신규 택지를 발굴하고, 3기 신도시 용적률 상향과 기존 사업 고밀화 등을 통해 총 5만7000채의 주택을 시장에 공급하겠다고 밝혔다. 신규 택지 발굴을 통해 3만3000채를, 기존 사업 확장을 통해 2만4000채를 짓는다. 지난달 2일 문재인 대통령이 “정부가 상당한 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 추가로 공급물량을 늘리라”고 주문한 이후 약 한 달 만이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “정부 소유 부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획”이라고 말했다. 서울 용산에는 9000채 이상의 주택이 추가 공급된다. 우선 용산구 삼각지역 인근의 캠프킴 부지를 택지로 개발해 3100채를 짓는다. 다만 주한미군 이전에 따른 반환이 마무리돼야 개발에 착수할 수 있을 것으로 전망된다. 연내 반환받는 게 목표다. 기존에 8000채를 공급하기로 했던 용산정비창 역시 용적률을 높여 1만 채를 건설하기로 했다. 서울 강남의 노른자위 땅이나 준강남권으로 불리는 과천 등의 유휴부지, 공공기관 이전부지도 주택 공급에 활용한다. 역세권인 데다 주변 인프라가 잘 갖춰진 덕분에 시장의 관심이 클 것으로 예상된다. 정부과천청사 일대 부지를 택지로 개발해 4000채를 짓고, 서울 강남 한복판의 서울지방조달청 부지(1000채)와 국립외교원 유휴부지(600채), 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부(200채)도 공급대책에 포함했다. 기존에 발표했던 서울 강남구 삼성동 서울의료원 부지(3000m²)도 주차장뿐 아니라 건물 부지에까지 주택을 짓는 방법을 통해 공급량을 기존 800채에서 3000채로 늘렸다. 이외에 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC) 부지도 잠실 마이스(MICE) 개발과 연계해 용도 전환을 추후 검토하기로 했다. LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관의 미매각 부지에도 4500채의 주택을 짓는다. 상암DMC 미매각 부지 2000채를 포함해 △SH 마곡 미매각 부지(1200채) △문정 미매각 부지(600채) △천왕 미매각 부지(400채) △LH 여의도 부지(300채) 등이 대상이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “입지 자체는 서울 내에서도 가장 좋다고 평가받는 곳”이라며 “정부의 의지에 따라 빠른 사업 추진이 충분히 가능하기 때문에 시장 호응은 긍정적일 것”이라고 설명했다. 다만 입지가 좋은 만큼 추가 공급되는 물량이 많지는 않고 공공분양의 경우 그만큼 당첨 확률도 낮아질 것으로 보인다. 신규 택지 중 가장 큰 규모는 서울 노원구 공릉동에 위치한 태릉골프장이다. 총 83만 m² 규모로 1만 채가 들어선다. 골프장 내 호수 등을 활용해 지역 주민들이 이용 가능한 공원 녹지도 조성한다. 정부는 사업을 빠르게 추진해 내년 말 사전 청약을 진행한다. 태릉골프장은 1966년 개장한 군 전용 시설이다. 2018년에도 택지 조성 방안이 검토됐으나, 서울시와 국방부의 반대로 무산된 바 있다. 정부는 대규모 주택 공급에 따른 교통 혼잡을 막기 위해 △경춘선 열차 추가 운행 △화랑로 확장 △용마산로 지하화 △간선급행버스체계(BRT) 신설 등 광역교통개선대책 방안도 함께 발표했다. 노후 우체국이나 공공청사 등 공공시설을 주택과 복합 개발하는 방식으로는 6500채 공급이 예정돼 있다. 서울 서부면허시험장(3500채)과 면목 행정복합타운(1000채), 상암 견인차량 보관소(300채), 구로 시립도서관(300채) 등이 포함됐다. 노량진역사 등도 고밀도 개발을 통해 공공주택과 편의시설을 단계적으로 공급한다. 이날 공급대책에는 3기 신도시 등 공공택지의 용적률을 평균 10%포인트 올려 주택을 2만 채 추가 공급하는 방안도 담겼다. 3기 신도시 용적률이 기존 180∼190%에서 최대 200%까지로 올라가면 공급물량도 30만3000채에서 32만3000채로 늘어난다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-05
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‘신규 세입자 보호’ 열쇠는 공급확대… 양질 임대주택 뒷받침돼야

계약갱신요구권과 전월세상한제 등을 규정한 임대차 2법 시행으로 기존 세입자의 주거 안정성은 높아졌지만 새로 전월세를 구하기는 더 어려워질 것으로 예상된다. 전세의 월세 전환이 빨라져 주거비 부담도 늘어난다는 전망도 나온다. 자칫 세입자를 보호한다는 취지와 정반대로 아직 집을 안 구한 청년층, 목돈을 마련한 기간이 짧은 신혼부부에게 전월세 시장 진입 문턱을 높이는 규제의 역설이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 서울 도심 등 수요가 높은 지역의 경우 민간에서 전세 매물이 급감하는 가운데 질 좋은 임대주택 공급 확대가 뒷받침되어야 한다고 강조한다. 서울 원룸에서 사는 프리랜서 양모 씨(34·여)는 임대차 2법 시행이 달갑지 않다. 수입이 들쭉날쭉해 전세를 선호하는 양 씨는 지난해 11월 보증금 1억 원에 겨우 맞춰 현재 원룸을 구했다. 교통이 불편하고 주거 환경이 좋지 않아 올해 11월 계약 만료 후 다른 곳으로 이사를 갈 생각이었지만 전세 매물이 자취를 감췄고, 월세 시세까지 올랐다. 그는 “목돈을 마련하려면 어떻게든 월세만은 피해야 하는데, 지금 예산으로는 현재 거주하는 집보다 더 좋은 집을 구하지 못할 것 같다”고 말했다. 이는 괜한 우려가 아니다. 한국보다 먼저 세입자 보호제도를 도입한 해외 선진국에서는 실제 이런 문제를 겪었다. 아직 현재진행형인 곳도 있다. 독일은 유럽에서도 세입자 보호가 강해 한때 ‘세입자의 천국’으로도 불렸다. 세입자는 특별한 사유가 없다면 월세만 제때 내면 평생 살 수도 있다. 2015년부터 집주인은 임대료를 종전 계약의 10% 초과해 올리지 못한다. 독일 세입자의 평균 거주기간은 12.8년으로 한국(3.4년)의 3배가 넘는다. 하지만 절반만 맞는 얘기다. 한국건설산업연구원이 올해 3월 펴낸 ‘동향브리핑’에 따르면 2008∼2017년 독일 베를린 임대료 상승률은 소득 상승률의 5배에 달했다. 베를린 저소득층은 평균 소득의 47.3%를 임대료로 지출했다. 강력한 세입자 보호정책에도 베를린의 임대료 급등을 막지 못한 근본적인 이유는 인구 유입이 늘며 임대 수요가 폭발적으로 늘었는데 공급이 이를 따라가지 못한 탓이다. 저금리로 베를린 부동산으로 자금이 대거 유입된 가운데 민간 기업과 집주인들은 리모델링한 주택이나 신규 세입자를 받을 때 임대료 규제를 적용하지 않는 ‘빈틈’을 노리고 임대료를 계속 올렸다. 올해 2월부터 베를린에서 임대료 5년간 동결이라는 더 센 규제가 추가된 이유다. 미국 뉴욕시는 독일과는 다른 해법을 내놓았다. 현재 뉴욕주는 일방적인 계약 해지를 막고 임대료 인상을 제한하고 있다. 과거엔 임대료 규제가 더 강했다. 집주인에게 난방비, 건물 관리비 등을 임대료에 반영하지 못하도록 하자 집 관리를 소홀히 하거나 하자를 방치하는 부작용이 나타났다. 임대주택 공급도 줄었다. 뉴욕시에선 1960년대까지만 해도 연간 주택 공급량이 수만 채 수준이었는데 임대료 규제가 강화되자 1만 채 안팎으로 떨어졌다. 규제가 완화한 1990년대부터 주택 공급이 증가했다. 뉴욕만큼이나 임대료가 비싼 미국 샌프란시스코에는 1994년 임대료 상한제가 도입됐다. 지난해 미국 스탠퍼드대 연구진에 따르면 2000년대 중반 임대주택 물량은 규제 전보다 15% 감소했다. 임대료 인상에 제동이 걸린 집주인들이 주택을 처분하거나 주택 이외 용도로 개발한 탓이다. 도심에 살던 저소득층은 외곽으로 밀려났고 그 자리는 고소득층이 채웠다. 연구진은 관련 논문에서 “임대료 규제가 정책 목표와 반대로 샌프란시스코의 젠트리피케이션을 심화시켰다”고 지적했다. 한국에선 양질의 임대주택 부족 현상이 나타날 우려가 더 크다. 독일 베를린의 임대료 동결은 2014년 이후에 지어진 주택에는 적용되지 않는다. 미국 오리건, 캘리포니아주 역시 15년 이상 된 주택에만 임대료를 규제한다. 민간에서 양질의 신규 임대주택을 공급하는 의욕을 꺾지 않기 위한 취지다. 반면 한국에선 모든 주택에 대해 임대료 규제가 전면 시행됐다. 게다가 서울의 내년 신규 아파트 입주 물량은 2만5021채로 지난해(4만7025채)의 절반 수준이다. 정부가 집주인의 실거주 의무를 강화하면서 기존 세입자를 내보내려는 움직임도 일고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현행대로면 4년 뒤 민간 임대물량이 충분하지 않을 경우 임대료가 급등할 수 있다”며 “공공임대주택을 늘리되 양적 확대보다는 질을 높이는 데 힘을 쏟아야 한다”고 강조했다. 그동안 공공임대주택은 민간주택보다 질이 떨어진다는 인식과 입지의 한계 등으로 시장에서 외면받기 일쑤였다. 당첨 포기 사례가 속출했던 서울시 ‘역세권 청년주택’이 대표적이다. 당초 민간 자본을 끌어들여 역세권에 시세 95% 이내로 임대주택을 공급할 계획이었지만 민간 업체들이 각종 옵션비를 추가하면서 임대료가 시세보다 비싸진 탓이다. 정석 서울시립대 도시공학과 교수는 “공공임대주택은 수요자가 선호하는 입지에 양질의 주택으로 공급돼야 한다”며 “새로 지으면 예산과 입지의 한계가 명확한 만큼 원도심의 다세대주택, 상가 등 유휴시설을 양질의 임대주택으로 전환하는 게 보다 효율적”이라고 말했다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자 / 파리=김윤종 특파원}
- 2020-08-04
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‘서울시 역세권 청년주택’ 절반 이상이 본계약 포기한 이유는

임대차 2법 시행으로 전세 매물이 급감하고 전세 가격은 급등하는 등 혼란이 이어지고 있다. 정부가 이런 부작용을 줄이려면 ‘공공임대주택 공급’에 집중해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 단순 물량 확대보다도 양질의 주택을 입지 좋은 곳에 시세보다 저렴한 가격으로 투입해야 시장의 호응을 얻을 수 있다는 주장이 힘을 얻고 있다. 그동안 정부나 지방자치단체가 공급하는 임대주택은 시장에서 외면받기 일쑤였다. 민간분양 주택보다 질이 떨어진다는 인식과 입지나 가격 등에서 경쟁력이 없다는 평가를 받았다. ‘서울시 역세권 청년주택’이 대표적인 사례다. 청년(만 19~39세)에게 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급하기 위해 2022년까지 서울 역세권 입지 좋은 곳을 중심으로 임대주택 8만 채를 짓겠다는 사업이다. 부족한 예산을 보완하기 위해 서울시는 민간자본을 끌어 들였다. 민간업체들이 ‘공공지원 민간임대’라는 이름으로 역세권에 주거시설을 짓게 규제를 풀어주는 대신 전체 물량의 20%는 기부채납하고, 나머지 80%는 시세의 95% 수준으로 공급하게 했다. 시장의 반응은 냉담했다. 민간업체들이 침구와 가전제품 등을 옵션비 명목으로 더 받으면서 임대료가 시세와 비슷하거나 오히려 비싸졌다. 이런 이유로 서울 성동구 용답동 장한평역 인근 청년주택은 지난해 11월 청약에서 9대 1의 경쟁률을 보였으나, 올해 3월 본계약에서는 절반 이상이 계약을 포기한 것으로 알려졌다. 공공임대 주택의 면적이 지나치게 작다는 점도 문제로 꼽힌다. 국회입법조사처의 ‘공공임대주택 유형별 주택규모의 현황과 시사점’에 따르면 2017년 말 기준 우리나라 공공임대주택은 전용면적 40㎡ 미만이 46.7%를 차지했다. 특히 신혼부부·사회초년생 등을 위한 행복주택은 해당 비중이 97.0%였고, 최저소득계층을 위한 영구임대주택은 94.2%로 집계됐다. 전문가들은 공공임대주택 정책이 단순한 물량 확대보다는 수요자 중심의 공급을 우선하는 방향으로 결정돼야 한다고 입을 모은다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “작은 집, 도심과 먼 지역에 살고 싶은 사람이 얼마나 되겠느냐”며 “공공임대주택의 양적 확대에 예산을 집중하기보다, 질적 향상에 힘을 쏟아야 할 시기”라고 강조했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-03
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강북 아파트 전셋값 평균 4억원 넘었다

서울 전셋값이 급등하면서 서울 강북 아파트의 평균 전세 가격도 지난달 처음으로 4억 원을 돌파한 것으로 나타났다. 이달부터 전월세상한제와 계약갱신요구권을 규정한 임대차 2법이 본격 시행되지만 서울에서 비교적 가격 부담이 낮았던 강북 아파트까지 전세 가격이 올라 서민들의 주거비 부담은 더 늘어날 것으로 보인다. 2일 KB부동산리브온의 ‘월간 주택가격 동향’에 따르면 지난달 서울 강북 14개 자치구의 아파트 평균 전세 가격은 4억180만 원으로 KB가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 6월 이후 처음으로 4억 원을 넘어섰다. 강북 아파트 평균 전세 가격은 2015년 11월(3억242만 원) 3억 원을 돌파한 뒤 올해 7월 56개월 만에 1억 원이 더 올라 4억 원대에 들어섰다. 자치구별 평균 아파트 전세 가격(3.3m²당)은 △성동구 1825만 원 △마포구 1758만 원 △용산구 1749만 원 △광진구 1700만 원 △종로구 1680만 원 등 직주(職住) 근접의 장점이 부각돼 신흥 주거지로 떠오른 지역들이 높게 나타났다. KB 부동산 관계자는 “집주인들이 임대차 3법 추진과 부동산 보유세 강화 등에 따른 부담을 임대료 인상으로 전가하려는 움직임을 보이고 전세 매물 자체가 귀해지고 있어서 강북 지역까지 전세 가격이 크게 올랐다”고 설명했다. 강남도 전세 가격이 최근 급등해 아파트 평균 전세 가격이 지난달 5억8484만 원으로 6억 원대를 향하고 있다. 이로써 서울 평균 아파트 전세 가격은 4억9922만 원으로 5억 원에 육박하게 됐다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-03
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‘코로나 타격’ 농어민 정책자금 금리 최대 1%P 인하

농림축산식품부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 어려움을 겪는 농업인을 돕기 위해 10일부터 정책자금 대출 금리를 1년 동안 한시적으로 최대 1%포인트 인하한다고 2일 밝혔다. 농축산경영자금, 농업종합자금, 농촌융복합자금이 대상이다. 인하 조치는 해당 자금에 일괄 적용돼 대출기관에 따로 신청할 필요가 없다. 또 연말까지 상환해야 하거나 2월 이후 연체가 발생한 시설자금과 후계농육성자금, 귀농창업자금은 원금 상환을 1년 유예한다. 해양수산부도 어업인을 지원하기 위해 4개 수산정책자금의 원금 상환 기간을 1년 연장하기로 했다. 양식시설현대화자금, 피해복구자금, 어촌정착지원자금, 수산업경영인육성자금이 대상이다. 양식어업경영자금, 어선어업경영자금, 신고마을종묘어업경영자금, 원양어업경영자금은 앞으로 1년 동안 금리를 최대 1%포인트 인하한다. 세종=남건우 woo@donga.com / 정순구 기자}
- 2020-08-03
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3기신도시 등 원주민, 땅 양도땐 ‘특공’ 자격

3기 신도시 등 공공택지 원주민이 자신의 땅을 협의 양도했을 때 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 한 채씩 특별 공급받을 수 있는 자격을 갖게 된다. 대규모 택지개발 토지보상을 앞두고 막대한 토지보상금이 서울로 유입되는 것을 막기 위한 조치다. 2일 건설업계 등에 따르면 국토교통부는 지난달 말 이런 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 입법 예고했다. 3기 신도시 등의 원주민들은 자신이 보유한 택지를 감정가 수준으로 한국토지주택공사(LH) 등 사업자에게 넘기는 대신 그 지구에서 나오는 아파트를 특공으로 받는 것을 택할 수 있게 된다. 이런 특별공급은 일반적인 특공과도 다르다. 청약 전에 LH 등 사업자와 지방자치단체 등이 미리 물량을 따로 배정해 놓는 것이기에 대상자는 100% 당첨된다. 다만 자격 요건은 수도권의 경우 양도하는 토지 면적이 1000m² 이상 되어야 하고 청약 시 무주택자여야 하는 등 제한이 있다. 하지만 이미 주택을 소유해도 청약 전 기존 주택을 처분해 무주택자가 되면 자격을 얻을 수 있어 경기 과천이나 성남, 하남 등에선 특공을 신청하려는 원주민이 적지 않을 것으로 보인다. 또 정부는 1000m² 이상으로 설정된 토지 면적 기준을 일부 완화하는 방안도 검토할 예정인 것으로 전해졌다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-03
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주택 10만채 공급 이르면 4일 발표

문재인 대통령이 지시한 수도권 주택공급 확대 방안이 4일경 발표될 것으로 보인다. 재건축 단지에 현금이나 주택을 기부채납 받고 주택 수를 최대 3배까지 늘려 지을 수 있게 용적률을 높여주는 방안 등이 유력하게 검토되는 것으로 알려졌다. 총 공급 규모는 약 10만 채로 전망된다. 민주당과 정부, 청와대는 2일 저녁 서울 종로구 삼청동 총리공관에서 비(非)공개 고위 당정청협의회를 열고 서울을 비롯한 수도권 재건축·재개발 용적률을 높여 최대 10만 채 정도의 주택을 추가 공급하는 대책을 논의했다. 이 자리에서는 4일 국회 본회의에서 6·17부동산대책과 7·10부동산대책의 부동산 관련 후속 법안을 처리한 직후 당정 최종협의를 거쳐 수도권 주택 공급 확대 방안을 바로 발표하기로 가닥을 잡은 것으로 전해졌다.▼당정 “재건축단지, 돈-주택 기부채납하면 주택 수 최대 3배 늘게 용적률 상향 검토”▼ 민주당, 전월세신고제 처리 등 4일 본회의 부동산 입법 완료 방침여권 관계자는 “현재로선 4일 최종 당정협의를 갖고 발표할 가능성이 크다”며 “서울 수도권 재개발·재건축 단지의 용적률을 높여주고 대신 기부채납을 확대해 공급을 확대하는 방안도 검토하고 있다”고 말했다. 이에 따라 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이끄는 주택공급 확대 범정부 태스크포스(TF)는 당정협의 직후 △서울 태릉골프장 활용 △수도권 재건축·재개발 용적률 상향 △지역 유휴부지 활용 △3기 신도시 용적률 상향 등을 담은 대책을 발표할 것으로 보인다. 주택시장에 신규 진입이 어려워 주택정책에서 소외받고 있다는 지적을 받았던 30대 등 젊은층을 겨냥한 공급 확대 방안도 담길 것으로 전망된다. 공공 분양 물량의 일정 비율을 이들에게 할당하는 방안이 거론되는 것으로 알려졌다. 특히 정부는 재건축 사업단지에 현금이나 주택 기부채납을 받아 용적률을 높여 주택 공급량을 2.5배(중층 단지)에서 3배(저층 단지)로 늘리는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 현금 기부채납은 용적률 인상으로 늘어난 물량 중 일부를 공공임대와 공공분양으로 돌리고, 나머지는 현금으로 받는 방식이다. 그동안 기부채납 대상은 공공임대 아파트 위주였는데, 이런 방식은 사업성이 낮아 조합의 참여가 저조할 것이라는 판단에 따른 것으로 보인다. 현금은 정부의 주거복지 사업에 투입된다. 서울시 역시 35층으로 제한돼 있는 층고 규제를 완화할 가능성도 높다. 민주당 관계자는 “재건축 단지의 수익성을 높여 사업 진행을 유도하고 개발이익은 환수한다는 취지”라고 설명했다. 김태년 민주당 원내대표도 이날 공개된 언론 인터뷰에서 “주택은 공공재임을 분명히 해야 한다”며 “규제 완화로 발생하는 재건축 초과이익을 세금과 물량으로 각각 환수하는 방식을 정책적으로 검토해 시행할 것”이라고 밝혔다. 민주당은 3일 국회 법제사법위원회와 4일 본회의를 차례로 열어 ‘임대차 3법’ 중 마지막으로 남은 전월세거래신고제가 담긴 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안’을 처리할 계획이다. 주택 임대차계약의 보증금이나 월세 액수 등 관련 내용을 지방자치단체에 신고하고 실거래 정보를 공개해야 한다. 시행 시기는 전산체계 정비 등을 이유로 내년 6월 1일로 예정돼 있다. 또 6·17부동산대책과 7·10부동산대책을 뒷받침할 세금 인상안들도 함께 처리할 예정이다. 김지현 jhk85@donga.com·최혜령·정순구 기자}
- 2020-08-03
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전월세 인상 제동걸린 집주인 “세입자 가려받을 것”

세입자를 보호하는 계약갱신요구권과 전월세상한제 시행으로 전월세 거래 방식에 격변이 예상된다. 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인이 외국처럼 세입자를 가려 받고, 세입자가 나갈 때에는 ‘원상회복’ 의무를 엄격하게 들이댈 가능성이 커지면서다. 세입자는 한번 집을 구하면 4년간 임대료 인상 걱정을 덜지만, 집주인 요구에 맞추느라 불편이 커질 수 있다. 또 장기적으론 개·보수에 투자하지 않는 집주인 때문에 주거의 질(質)이 저하될 우려도 나온다. ‘면접 보고 세입자 받는 시대가 올 것 같네요.’ 임대차 3법이 전격 시행된 지난달 31일 국내 유명 부동산 커뮤니티에 올라온 글의 내용이다. 계약갱신요구권과 전월세상한제 외에도 집주인에게 하자 보수를 수시로 요구하는 피곤한 세입자나 월세를 밀릴 법한 세입자는 거르고 ‘말 잘 듣는 세입자’만 받겠다는 취지다. 세입자가 나갈 때 사소한 벽지 흠집이나 못 자국까지 원래대로 돌려놓거나 따로 수리비나 청소비를 물리겠다는 움직임도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택 공급이 충분치 않으면 집주인이 세입자에게 사사건건 깐깐하게 대할 확률이 크다”고 말했다. 두꺼운 세입자 보호 장치 덕분에 한번 들어가면 주거 안정을 보장받지만, 새로 집을 구하거나 나갈 때 집주인의 까다로운 ‘검증’을 거쳐야 하기 때문에 세입자가 되기도 어려운 해외처럼 될 수 있다는 얘기다. 프랑스에선 통상 집주인이 세입자에게 최소 3개월 치 월급 명세서, 세금증명서 등 각종 서류를 요구할 뿐만 아니라 경우에 따라 면접을 본다. 미국에서는 흡연하거나 반려동물을 키울 경우 입주를 거부당하기도 한다. 일본에선 세입자가 살면서 생긴 작은 흠집까지 수리비를 청구한다. 급작스러운 새 제도의 시행으로 이처럼 집주인과 세입자 간 분쟁 소지는 커졌다. 하지만 국내 분쟁조정 절차는 한쪽이 거부하면 시작할 수가 없어 결국 소송으로 가야 하는 구조다. 전문가들은 분쟁조정 제도의 실효성을 높이고, 분쟁을 최소화할 가이드라인 마련 등의 후속조치가 필요하다고 말한다.김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자 / 파리=김윤종 특파원}
- 2020-08-03
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세입자 큰 흠결 없으면 집 안빼고, 나갈땐 ‘원상회복 의무’ 엄격히

서울 강동구 암사동 전용면적 84m²짜리 아파트에 전세로 살고 있는 김모 씨(64)는 올해 10월 계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사하려다 포기했다. 개인 사정상 내년 2월까지 더 살 계획이었는데 집주인이 “10월까지 비워주지 않으면 집 상태를 원래대로 돌리는 데 들어가는 각종 비용을 모두 따져 전세보증금에서 차감하겠다”고 통보했다. 그는 “소송 걸면 승소는 하겠지만 신경 쓸 게 너무 많지 않냐”며 “단기 임대를 알아보는 중”이라고 씁쓸해했다. 전월세상한제와 계약갱신요구권 등을 규정한 임대차 2법이 전격 시행되면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 잦아질 것이라는 우려가 커지고 있다. 일찍이 임대시장 규제를 도입한 미국, 유럽, 일본 등에선 이런 혼란을 줄이기 위한 제도적 기반을 마련하고 있다.○ 공급 적은 도심에선 전입 조건 까다로워질 우려 임대차 2법으로 세입자들은 그동안 집주인과 ‘협의’해 결정하던 재계약 여부와 임차료를 법으로 보장받게 됐다. 그러나 급작스러운 법 시행으로 집주인과 세입자 모두 그동안 거래 관행을 따르기보다는 ‘법대로 하자’며 날을 세우고 있다. 해외 사례에 비춰 보면 집주인들은 세입자를 들일 때 검증을 강화할 가능성이 크다. 임대료를 규제하는 미국 일부 주에서 세입자는 집주인에게 ‘임차 지원서(rental application)’를 제출해야 한다. 법적 의무는 아니지만 집주인이 요구하면 은행 잔액 등을 증빙해야 한다. 또 흡연이나 범죄 사실이 알려지면 퇴거하겠다는 내용 등을 계약서에 담기도 한다. 미리 약속한 조건과 다르게 생활하면 나가야 한다는 뜻이다. 계약서가 책 한 권 분량만큼 두꺼워지는 경우도 종종 있다. 한국에서도 임대차 계약 시 반려동물 관련 규약을 강화하거나 흡연이나 못질 금지처럼 세입자에게 불리한 조건을 특약으로 내거는 경우가 늘 것으로 보인다. 임대료 인상에 제동이 걸린 집주인은 비용 최소화를 위해 각종 수리비 등을 세입자한테 전가할 수도 있다. 세입자가 이사 나갈 때 원래 상태로 돌려놓아야 하는 ‘원상회복’ 의무를 엄격하게 적용해 일상적인 흠집, 파손까지 수리비를 청구할 수 있다는 것이다. 실제 일본이 그렇다. 집주인은 정당한 사유 없이 세입자를 내보낼 수 없다. 그 대신 입주 시 통상 2개월 치 월세를 보증금으로 내는데 이사 가기 전 집주인이 집 상태를 확인하고 복구비, 청소비를 뺀 뒤 돌려준다. 통상 바닥만 긁혀도 약 5만 엔(약 57만 원)을 청구한다. 일각에선 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들이 집의 보존상태 관리를 소홀히 해 주거 품질이 떨어질 것이라는 우려가 나온다. 임대 수요가 공급보다 많은 도심일수록 이런 우려가 현실로 나타날 공산이 크다. 1974년부터 임대료를 규제한 미국 뉴욕주에서는 도심 ‘슬럼화’가 심해졌다. 뉴욕 맨해튼 북부의 할렘 지역이 대표적이다. ○ 세입자 주거 안정은 장점 반면 세입자는 높은 거래 ‘문턱’만 넘으면 주거 안정을 보장받을 수 있다. 프랑스 파리 시민 에밀리(가명) 씨는 최근 자신의 집에 사는 세입자를 계약 만료 기간 전에 내보내는 조건으로 보증금과 별도로 6개월 치 월세를 현금으로 줬다. 프랑스에서 집주인은 계약 만료 6개월 전까지 집을 비워달라는 통보를 해야 한다. 아들의 결혼으로 신혼집이 필요해 계약 만료를 한 달 앞두고 세입자에게 “집을 빼 달라”고 부탁하자 세입자가 현금 보상을 요구했다. 한국보다 세입자를 강하게 보호하고 있기에 가능한 일이다. 집주인은 최소 3년은 거주를 보장해야 하고, 큰 흠결이 없으면 함부로 나가라고 하지 못한다. 임대차 규제가 있는 미국의 일부 주에선 정당한 사유로 세입자를 내보내려고 할 때에도 집주인은 담당 행정기관의 승인을 받아야 한다. 임의로 세입자를 내쫓아 생기는 갈등을 사전에 막기 위한 취지다. 일본에선 ‘관리회사’가 이런 역할을 대신한다. 관리회사는 세입자 모집, 관리, 퇴거 절차를 맡는데, 파손 책임이 누구에게 있는지를 판단하고 조율한다. 애초에 집주인과 세입자가 ‘누가 수리해야 하느냐’를 놓고 다툼을 벌일 일이 없는 셈이다. 상당수 집주인은 월세 수입의 5∼10%를 관리회사에 낸다.○ 집주인-세입자 분쟁 막을 실효적 방안 절실 반면 한국에서는 현재 전월세 분쟁 해결이 쉽지 않다. 지난해 말 세 들어 사는 집의 보일러 고장으로 집주인과 수리비 관련 갈등을 겪었던 이모 씨(38)는 “조정위원회에 조정을 신청했지만, 집주인이 조정할 의사가 없다고 통지해 신청이 각하됐다”며 “민사소송밖에 답이 없다고 해서 결국 내 돈을 주고 수리했다”고 말했다. 정부는 개정된 주택임대차보호법에서 기존 대한법률구조공단 산하에 마련된 주택임대차분쟁조정위원회의 기능을 2∼3개월 후부터 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원에 나누기로 했지만, 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 세입자가 집주인과의 임대차 갈등으로 조정위원회에 도움을 요청해도 집주인의 동의가 없으면 조정 접수 자체가 이뤄지지 않기 때문이다. 전문가들은 제도 정착이 될 때까지 사회적 비용을 낮추기 위해 분쟁 조정의 실효성을 높일 후속 조치가 필요하다고 입을 모은다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “앞으로 급증할 수밖에 없는 임대차 관련 분쟁들을 별다른 권한이 없는 조정위원회에서 해결하기에는 한계가 있다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com / 도쿄=박형준 / 뉴욕=유재동 특파원}
- 2020-08-03
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與 윤준병 “월세 전환 나쁜 현상 아니다”… 野 “서민 삶 모르는 말”

“전세제도는 소득 증가에 따라 자연스럽게 소멸되는 제도다.”(더불어민주당 윤준병 의원) “임대차 3법, 너무 빠른 전세 소멸을 초래해 전세대란이 온다.”(미래통합당 윤희숙 의원) 지난주 주택임대차보호법의 국회 본회의 처리를 놓고 격돌했던 여야가 한국만의 특이한 제도인 전세제도가 유지될지, 아니면 종말을 맞을지를 놓고 첨예한 공방을 벌이고 있다. 여야가 전세제도를 놓고 첨예하게 맞붙은 것은 극히 이례적으로, 정기국회에서도 ‘임대차 3법과 전세대란’이 최대 이슈 중 하나로 부상할 것으로 전망된다.○ 전세 소멸론 vs 전세 대란론 논란은 서울시 행정1부시장을 지낸 민주당 윤준병 의원이 통합당 윤희숙 의원의 주장을 정면으로 비판하면서 시작됐다. 윤희숙 의원은 지난달 30일 본회의에서 민주당의 주택임대차보호법 단독 처리에 대해 항의하는 본회의 자유발언을 해 주목을 받았다. 윤준병 의원은 페이스북에서 윤희숙 의원의 주장에 대해 “의식수준이 과거 개발시대에 머물러 있다”며 “전세제도는 소득 수준이 증가함에 따라 자연스럽게 소멸되는 운명을 지닌 제도다. 국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오는 게 나쁜 현상이 아니다”라고 했다. 그는 이어 “5억 원을 대출해 10억 원 아파트를 매입한 사람도 (이자를 내는 측면에서) 월세 사는 분”이라며 “집주인에게 월세를 내거나 은행에 이자 내거나 결국 월 주거비용이 나가는 것은 마찬가지”라고 했다. 이어 “목돈을 마련하지 못한 저금리 시대 서민 입장에서는 월세가 전세보다 손쉬운 주택 임차 방법이며 (정부여당의) 정책과 상관없이 전세는 사라지고 월세로 전환되는 중”이라며 “집주인에게 월세를 내거나 은행에 이자 내거나 결국 월 주거비용이 나가는 것은 마찬가지”라고 덧붙였다. 하지만 앞서 윤희숙 의원은 주택 임대시장의 메커니즘 붕괴를 전세대란 예측의 근거로 들었다. 그는 “(정부가) 임차인 편을 들려고 임대인을 불리하게 하면 임대인으로서는 가격을 올리거나 시장을 이탈한다. 세놓는 것을 두려워하게 만드는 순간 시장은 붕괴하게 돼 있다”며 “아직 많은 사람이 전세를 선호하지만 (민주당 입법으로) 너무나 빠르게 소멸되는 길로 들어서 수많은 사람을 혼란에 빠뜨렸다”는 것이다. ○ 전세제도 득실, 전문가 의견도 엇갈려전세 소멸론 공방은 당 차원으로 확산됐다. 통합당 배준영 대변인은 “요즘 같은 저금리 시대엔 월세가 전세보다 훨씬 부담이라는 것은 상식 같은 이야기”라면서 “서민들의 삶을 단 한 번이라도 고민한 분이라면 그런 말을 못 할 것”이라고 비판했다. 통합당 관계자는 “전세가 점진적으로 사라질 제도라고 하더라도 임대차 3법이라는 정책 오류로 급격한 소멸과 대혼란을 초래했다는 게 문제의 핵심“이라고 지적했다. 민주당은 통합당의 공세에 “임차인보다 임대인의 입장을 대변하고 있다”면서도 내부적으로는 논란 확산을 신경 쓰는 분위기다. ‘2+2년’ 임대를 보장하는 계약갱신요구권 제도 등으로 임대시장 안정 효과가 나올 것이라는 강조해왔는데 갑자기 전세제도 자체를 놓고 논란이 확산되기 때문이다. 실제로 인터넷 부동산 카페 등에선 “전세는 내 집 마련의 징검다리인데, 쥐꼬리만 한 급여 중 월세를 내면서 목돈도 못 모으고 그냥 인생을 보내라는 얘기냐”는 비판과 함께 “전세는 갭투기에 악용되는 만큼 없어지는 게 낫다”는 의견도 나오고 있다. 전문가 의견도 엇갈리고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 시장에서 전세 거주 비용은 본인의 수입 대비 10%, 월세 거주 비용은 25% 정도라는 분석이 있다”며 “반전세나 월세 비중이 커질수록 세입자들의 주거 부담도 급등할 수밖에 없다는 뜻”이라고 지적했다. 하지만 유정석 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “전세를 월세로 바꾸면 여유자금이 생긴다”며 “여유자금이 주식시장 등을 통해 기업 활동으로 흘러가면 국가 경쟁력 향상에 도움이 될 것”이라고 말했다.최우열 dnsp@donga.com·이은택·정순구 기자}
- 2020-08-03
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강북 전셋값도 평균 4억 돌파…56개월 만에 1억 원 더 올라

서울 전셋값이 급등하면서 서울 강북아파트의 평균 전세가격도 지난달 처음으로 4억 원을 돌파한 것으로 나타났다. 이달부터 전월세상한제와 계약갱신요구권을 규정한 임대차 2법이 본격 시행되지만 서울에서 비교적 가격 부담이 낮았던 강북 아파트까지 전세가격이 올라 서민들의 주거비 부담은 더 늘어날 것으로 보인다. 2일 KB부동산리브온의 ‘월간 주택가격 동향’에 따르면 지난달 서울 강북 14개 자치구의 아파트 평균 전세가격은 4억180만 원으로 KB가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 6월 이후 처음으로 4억 원을 넘어섰다. 강북 아파트 평균 전세가격은 2015년 11월(3억242만 원) 3억 원을 돌파한 뒤 올해 7월 56개월 만에 1억 원이 더 올라 4억 원대에 들어섰다. 자치구 별 평균 아파트 전세가격(3.3㎡당)은 △성동구 1825만 원 △마포구 1758만 원 △용산구 1749만 원 △광진구 1700만 원 △종로구 1680만 원 등 직주(職住) 근접의 장점이 부각돼 신흥 주거지로 떠오른 지역들이 높게 나타났다. KB 부동산 관계자는 “집주인들이 임대차 3법 추진과 부동산 보유세 강화 등에 따른 부담을 임대료 인상으로 전가하려는 움직임을 보이고 전세 매물 자체가 귀해지고 있어서 강북 지역까지 전세가격이 크게 올랐다”고 설명했다. 강남도 전세가격이 최근 급등해 아파트 평균 전세가격이 지난달 5억8484만 원으로 6억 원대를 향하고 있다. 이로써 서울 평균 아파트 전세가격은 4억9922만원으로 5억 원에 육박하게 됐다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-02
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전세, 산업화 시대 ‘사적 대출’ 역할로 확산

한국의 전세 제도는 집주인에게는 목돈 마련의 기회를 주는 사금융 역할을 했고 세입자에게는 비교적 저렴한 비용으로 주거를 할 수 있는 토대를 마련해 왔다. 전 세계적으로도 볼리비아의 안티크레티코(Anticretico)를 제외하면 유사한 방식을 찾아보기 어렵다. 전세는 1970년대 산업화 시대에 본격 확산됐다. 이전에는 사글세가 주를 이뤘다. 경제가 급성장하면서 농촌 인구가 대도시로 몰려 주택 수요가 크게 늘었고 주택 가격이 급등했다. 하지만 취약한 금융 구조로 서민들은 제도권 은행에서 목돈을 대출받기 힘들었고 대출 금리도 높았다. 이런 이유로 전세가 집주인에게는 ‘사적(私的) 대출’ 역할을 했다. 집주인은 집을 살 때 모자란 목돈을 세입자의 보증금으로 보충할 수 있었다. 세입자는 자신이 보유한 돈으로 살 수 있는 주택보다 더 좋은 집에 거주할 수 있었고 월세를 매달 지출하지 않아도 돼 집주인에게 목돈을 맡기고 살았다. 이처럼 집주인과 세입자 양쪽의 이해관계가 맞아떨어진 덕분에 전세는 오랜 기간 생존할 수 있었다. 가계 대출이 일반화된 뒤에도 전세 제도는 살아남았다. 장기적인 추세로 볼 때 집값이 상승해 왔기 때문에 전세를 끼고서라도 집을 미리 사두는 게 집주인에게는 이득이었기 때문이다. 앞으로는 임대 방식이 전혀 다른 양상으로 전개될 것으로 보인다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “한순간에 전세 제도가 사라지기는 어렵겠지만 전월세 시장에서 차지하는 전세 비중은 계속 줄어들 수밖에 없을 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-08-01
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한국에만 있는 전세…조선때부터 지금까지 생존 가능했던 이유는?

우리나라의 한국의 전세 제도는 한국의 주택 공급 상황과 금융 환경 등이 낳은 세계적으로 희귀한 제도로 꼽힌다. 집주인에게는 목돈 마련의 기회를 주는 사금융 역할을 했고 세입자에게는 비교적 저렴한 비용으로 주거를 할 수 있는 토대를 마련해 왔다. 전 세계적으로도 볼리비아의 안티크레티코(Anticretico)를 제외하면 유사한 방식을 찾아보기 어렵다. 우리나라 전세 제도는 고려시대 때 목돈을 빌려주고 전답을 사용하는 전당 제도가 조선시대로 넘어와 주택을 활용한 가사전당(家舍典當) 형태로 발전한 것으로 추정된다. 공식 기록으로는 1910년 조선총독부 관습조사보고서에서 처음 확인된다. 전세를 ‘조선에서 가장 일반적으로 행해지는 가옥 임대차 방식’으로 소개하며 ‘임차인이 일정 금액을 집 소유주에게 기탁해 별도의 차임을 지불하지 않고, 집을 반환할 때 금액을 돌려받는 제도’라고 설명했다. 지금의 전세 제도와 거의 유사한 형태의 방식이 당시에도 있었다는 의미다. 이런 전세는 1970년대 산업화 과정에서 본격 확산됐다. 그 이전에는 사글세가 주를 이뤘다. 경제가 급성장하면서 농촌 인구가 대도시로 몰려 주택 수요가 크게 늘었고 주택 가격이 급등했다. 하지만 취약한 금융구조로 일반적으로는 아주 좋은 직장에 다니고 있지 않으면 제도권 은행에서 목돈을 대출 받기도 힘들었고 금리도 높았다. 이런 이유로 전세가 집주인에게는 ‘사적(私的) 대출’의 역할을 했다. 집주인은 집을 살 때 모자란 목돈을 세입자의 보증금으로 보충했고, 세입자는 자신의 현금으로 살 수 있는 주택보다 더 좋은 집에 거주할 수 있었고 월세를 매달 지출하지 않아도 됐기 때문에 집주인에게 목돈을 맡기고 살았다. 이처럼 집주인과 세입자 양쪽의 이해관계가 맞아 떨어진 덕분에 전세는 오랜 기간 생존할 수 있었다. 가계 대출이 일반화된 뒤에도 전세 제도는 살아남았다. 장기적인 추세로 볼 때 집값이 상승해 왔기 때문이다. 집값이 상승하리라는 전제 하에서는 전세를 끼고서라도 집을 미리 사두는 게 집주인에게는 이득이었기 때문이다. 정부가 이런 형태로 집을 사들이는 사람들을 집값 상승 요인으로 지목한 것도 이런 이유다. 앞으로는 임대 방식이 전혀 다른 양상으로 전개될 전망이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “한순간에 전세 제도가 사라지기는 어렵겠지만, 임대차 시장에서 차지하는 비중 자체는 계속 줄어들 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2020-07-31
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