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최동수

최동수 팀장

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안녕하세요. 최동수 팀장입니다.

firefly@donga.com

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2025-11-07~2025-12-07
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  • ‘초품아’ 청약했는데… 학교설립은 ‘무소식’

    내년 2월 입주를 앞둔 서울 송파구 거여동 위례신도시 A아파트 단지. 건물들은 막바지 공사가 한창이었지만 단지 중앙 공터에는 잡초만 무성했다. 초등학교 용지이지만 학교 설립이 지연되면서 방치되고 있는 것이다. 입주 예정자인 워킹맘 김모 씨(38)는 “2년 전 청약 당첨 당시 아이 입학과 입주 시기를 맞출 수 있다고 들었는데 최근 교육청에 문의하니 걸어서 30분 걸리는 학교에 다니라고 한다”며 “아이 등교를 위해 육아휴직을 해야 할 것 같다”고 말했다. ‘로또 청약’이라는 말이 나올 정도로 인기였던 서울 주요 신규 택지에서 학교 설립이 지연되거나 무산되면서 입주 예정자들의 불만이 커지고 있다. 초등학교를 품은 아파트, 즉 ‘초품아’라고 해서 청약에 나섰는데 학생 수가 줄면서 단지 밖 학교로 배정이 이뤄지고 있는 것이다. 2일 부동산업계에 따르면 서울시교육청은 올해 1월부터 지난달까지 교육부에 신축 아파트 단지 인근에 학교 설립 심사 7건을 요청했지만 모두 승인받지 못했다. 위례신도시 내 산빛초(가칭)를 포함해 서울 강동구 둔촌주공 인근 둔촌1초·둔촌1중, 서울 강남구 수서역세권 신혼희망타운 인근 세곡2초·중학교 등이다. 모두 신규 택지로 개발됐거나 정비 사업이 이뤄지는 지역의 학교로 기존에 지어진 주변 학교 학생이 부족하기 때문에 학교를 설립하는 대신 주변 학교로 배치하라는 이유였다. 300채 이상 개발사업과 관련된 학교용지는 학교용지법에 따라 시도교육청과 협의해야 한다. 택지 개발 단계에서 교육청이 학교가 필요하다는 의견을 내면 사업자가 학교용지를 확보해야 지방자치단체로부터 개발계획을 허가받을 수 있다. 교육청이 교육부에 학교 설립을 요청하면 교육부가 최종 결정하는 구조다. 하지만 최근 학생 수가 줄면서 심사가 까다로워졌다. 감사원에 따르면 교육부는 지난해 전국 학교 47건에 대한 신설 심사 결과 12건(25.5%)만 승인했다. 이달 분양을 앞둔 서울 강동구 고덕강일 택지지구 내 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 역시 도보로 3분 이내에 초등학교와 중학교 용지가 잡혀 있지만 실제 학교 설립은 불투명하다. 인근 초등학교 2곳의 학급당 평균 학생 수가 각각 14명, 22명에 그치기 때문이다. 이는 교육부의 과밀학급 기준(28명)에는 못 미치는 수준. 이 단지의 입주 예정자 자녀들은 단지에서 1km 넘게 떨어져 있는 인근 초등학교에 다녀야 할 가능성이 높다. 주민 불만도 커지고 있다. 서울 강남구 수서역세권 신혼희망타운에 당첨된 이모 씨(36)는 “청약 당시에는 학교용지가 옆에 있는 게 장점이라고 건설사가 지도까지 그려 놓고 홍보했는데, 이제 와서 학교 설립이 안 된다니 황당하다”고 했다. 강동송파교육지원청 관계자는 “건설사에 학교 설립이 확정된 게 아니라는 점을 분명히 해달라고 요청했다”고 했다. 문제는 교육청과 교육부의 의견이 엇갈리며 학교용지가 방치되고 있다는 점이다. 감사원에 따르면 전국 학교용지 중에서 10년 이상 공터로 남은 곳은 모두 434곳으로 면적만 567만여 m²에 달한다. 서울 여의도공원의 24배에 달하는 규모다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “처음부터 정밀하게 수요 예측을 해야 용지가 비효율적으로 활용되는 걸 막을 수 있다”며 “학생이 몰리는 곳은 과밀학급이 되기 전에 학교를 하루빨리 짓고, 오랫동안 공터로 방치된 곳은 계획을 수정해 주민 편의시설 등으로 바꿔야 할 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-03
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  • “‘초품아’라 청약했는데”…저출산에 공터로 남은 학교부지

    내년 2월 입주를 앞둔 서울시 송파구 거여동 위례신도시 A아파트 단지. 건물들은 막바지 공사가 한창이었지만, 단지 중앙 공터에는 잡초만 무성했다. 초등학교 부지이지만 학교 설립이 지연되면서 방치되고 있는 것이다. 입주 예정자인 워킹맘 김모 씨(38)는 “2년 전 청약 당첨 당시 아이 입학과 입주 시기를 맞출 수 있다고 들었는데 최근 교육청에 문의하니 걸어서 30분 걸리는 학교에 다니라고 한다”며 “아이 등교를 위해 육아휴직을 해야 할 것 같다”고 말했다. ‘로또 청약’이라는 말이 나올 정도로 인기였던 서울 주요 신규 택지에서 학교 설립이 지연되거나 무산되면서 입주 예정자들의 불만이 커지고 있다. 초등학교를 품은 아파트, 즉 ‘초품아’라고 해서 청약에 나섰는데 학생 수가 줄면서 단지 밖 학교로 배정이 이뤄지고 있는 것이다. 2일 부동산업계에 따르면 서울시 교육청은 올해 1월부터 지난달까지 교육부에 신축 아파트 단지 인근에 학교 설립 심사 7건을 요청했지만 모두 승인 받지 못했다. 위례신도시 내 신빛초(가칭)를 포함해 서울 강동구 둔촌주공 인근의 둔촌1초, 둔촌1중, 서울 강남구 수서역세권 신혼희망타운 인근의 세곡2초·중학교 등이다. 300채 이상 개발사업과 관련된 학교부지는 학교용지법에 따라 시·도교육청과 협의해야 한다. 택지개발 단계에서 교육청이 학교가 필요하다는 의견을 내면 사업자가 학교 부지를 확보해야 지방자치단체로부터 개발계획을 허가받을 수 있다. 교육청이 교육부에 학교 설립을 요청하면 교육부가 최종 결정하는 구조다. 하지만 최근 학생수가 줄면서 심사가 까다로워졌다. 감사원에 따르면 교육부는 지난해 전국 학교 47건에 대한 신설 심사 결과 12건(25.5%)만 승인했다. 이달 분양을 앞둔 서울 강동구 고덕강일 택지지구 내 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 역시 도보로 3분 이내에 초등학교와 중학교 부지가 잡혀 있지만 실제 학교 설립은 불투명하다. 인근 초등학교 2곳의 학급당 학생 수가 각각 14명, 22명에 그치기 때문이다. 주민 불만도 커지고 있다. 서울 강남구 수서역세권 신혼망타운에 당첨된 이모씨(36)는 “청약 당시에는 학교부지가 옆에 있는 게 장점이라고 건설사가 지도까지 그려놓고 홍보했는데, 이제 와서 학교 설립이 안 된다니 황당하다”고 했다. 강동송파교육지원청 관계자는 “ 건설사에 학교 설립이 확정된 게 아니라는 점을 분명히 해달라고 요청했다”고 했다. 문제는 교육청과 교육부 의견이 엇갈리며 학교용지가 방치되고 있다는 점이다. 감사원에 따르면 전국 학교용지 중에서 10년 이상 공터로 남은 곳은 모두 434곳으로 면적만 567만여 ㎡에 달한다. 서울 여의도의 24배에 달하는 규모다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “처음부터 정밀하게 수요 예측을 해야 용지가 비효율적으로 활용되는 걸 막을 수 있다”며 “학생이 몰리는 곳은 과밀학급이 되기 전에 학교를 하루빨리 짓고, 오랫동안 공터로 방치된 곳은 계획을 수정해 주민 편의시설 등으로 바꿔야 할 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-02
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  • “기존 주택도 구입할 만” vs “안전한 청약 노려야”

    최근 정부가 경기 의왕·군포·안산 등 수도권에 12만 채 규모의 신규택지를 지정하고 사전청약 물량을 늘리는 공급대책을 쏟아낸 가운데 무주택자의 고민이 깊어지고 있다. 신규택지와 사전청약 물량이 공급될 때까지 기다리자니 당첨 여부가 불확실하고, 당첨돼도 입주까지 최소 5년을 기다려야 한다. 지금이라도 무리해서 집을 사자니 금리 인상에 따른 이자 부담과 집값이 떨어질 수 있다는 불안감에 망설여진다. ○ 가점 높다면 청약에 집중해야 1일 부동산 전문가들은 수도권에 집을 사려는 무주택자라면 청약에 집중해야 한다고 입을 모았다. 청약이 가장 저렴한 내 집 마련 방법이기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “청약은 안전자산인 동시에 수익률도 가장 높다”며 “청약가점이 높다면 청약을 적극 노려야 한다”고 했다. 본청약보다 1∼3년 먼저 실시하는 사전청약도 눈여겨봐야 한다. 원래 공공분양에서만 진행했던 사전청약은 올 하반기(7∼12월)부터 민간분양으로 확대된다. 수도권 사전청약 물량은 당초 6만2000채에서 13만3000채로 늘어난다. 이 중에는 서울 물량(1만4000채)도 있다. 하지만 입주가 미뤄지거나 분양가가 높아질 수 있다는 점은 유의해야 한다. 청약 시장에서 가장 중요한 건 자신의 당첨 가능성이다. 올해 1∼8월 서울 아파트 청약 당첨 커트라인(최저 가점)은 84점 만점에 평균 57점이었다. 57점은 가구주가 39세인 4인 가족이 받을 수 있는 최고점이다. 신혼부부나 다자녀 등을 대상으로 한 특별공급과 가점이 아닌 추첨으로 당첨자를 가리는 생애 최초 특별공급도 있지만 이 역시 경쟁이 치열하다. ○ 가점 낮다면 기존 주택 매입도 대안 전문가들은 청약가점이 낮은 무주택자 중 자금이 충분하다면 지금이라도 주택 마련에 나서라고 조언했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “가점이 40점대 이하면서 대출을 무리하게 받지 않아도 된다면 기존 주택 매입이 현실적”이라고 했다. 이는 금리 인상과 정부 공급 대책 등으로 주택 매수세가 줄고 상승세가 꺾여도 장기적으로 수도권 집값이 크게 떨어질 가능성은 낮다고 보기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “앞으로 입주 물량이 부족한 서울에 내 집 마련을 원한다면 금리가 더 오르기 전에 고정금리로 대출을 받아 매수하라”고 했다. ‘신중론’도 만만치 않았다. 천정부지로 치솟은 수도권 집값이 앞으로 어떻게 움직일지 불확실하다는 것. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 입주와 오세훈 서울시장이 내건 재건축 규제 완화를 통한 주택 공급이 구체화되는 3, 4년 뒤 집값이 조정될 수 있다”며 “기존 주택 매수는 미루는 게 좋다”고 했다. 현재 매물 자체가 적은 데다 그나마 나온 매물 호가는 기존 역대 최고 거래가보다 수억 원 높다. 이 때문에 시세보다 싸게 살 수 있는 경매나 공매에 관심을 가지라는 의견도 있었다. 무리하게 대출을 받아 집을 사는 ‘영끌’ 매수는 모든 전문가들이 우려했다. 금리가 더 오르면 향후 이자 부담이 감당하기 어려운 수준으로 커질 수 있다는 것. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “앞으로 금리가 오를 일만 남았다. 과도한 대출은 금리 인상기에는 위험할 수 있다”고 경고했다. 전문가들은 이런 위험을 줄이는 방안으로 집 살 때 대출금이 집값의 40%를 넘지 않도록 하고, 변동금리보다는 고정금리로 대출을 받으라고 조언했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-02
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  • 지난달 강남 전셋값 3.3m2당 4023만원

    서울 강남구의 3.3m²당 평균 전세가격이 역대 처음으로 4000만 원을 돌파했다. 1일 부동산정보업체인 경제만랩이 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 분석한 8월 강남구 3.3m²당 아파트 평균 전셋값은 4023만8000원으로 조사됐다. 현 정부가 출범한 2017년 5월(2537만5000원)보다 58.6% 오른 수준으로 전국에서 상승폭이 가장 크다. 2013년 4월 KB부동산 리브온이 관련 조사를 시작한 이래 3.3m²당 아파트 평균 전셋값이 4000만 원을 넘은 건 강남구가 처음이다. 실제 강남 대표 재건축 아파트인 대치동 은마아파트 전용면적 84m²는 지난달 24일 10억5000만 원(11층)에 거래돼 2017년 5월 16일 5억2000만 원(10층) 대비 2배 넘게 올랐다. 이어 서초구(2432만3000원)와 송파구(1879만7000원) 순으로 지난달 3.3m²당 아파트 평균 전셋값이 높았다. 이는 2017년 5월보다 각각 57.5%, 55.7% 상승한 수준이다. 서울 자치구 전체 3.3m²당 평균 전셋값은 2450만1000원으로 같은 기간 49.3% 올랐다. 황한솔 경제만랩 연구원은 “임대차법 여파에 가을 이사철과 재건축 이주 수요가 겹치며 전세매물 부족 현상이 심화되고 있다”며 “전셋값 상승세가 한동안 이어질 것”이라고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-02
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  • “지금이라도 사야 하나요?”…무주택자 내 집 마련 어떻게

    최근 정부가 사전청약을 확대하고 12만 채 규모의 신규택지를 지정하는 등 수도권 공급난 우려를 잠재우기 위한 공급대책을 쏟아낸 가운데 무주택자의 고민이 깊어지고 있다. 사전청약과 신규택지 물량이 공급될 때까지 기다리자니 당첨 여부가 불확실하고, 당첨되어도 입주까지 최소 5년을 기다려야 한다. 지금이라도 무리해서 집을 사자니 금리 인상에 따른 이자 부담과 집값이 떨어질 수 있는 불안감에 망설여진다. ● 가점 높다면 청약에 집중해야 1일 부동산 전문가들은 수도권에 내 집을 갖기를 원하는 무주택자들에게 청약에 집중하라고 입을 모았다. 청약은 가장 저렴한 내 집 마련 방법이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “청약은 안전자산인 동시에 기대 수익률도 가장 높다”며 “청약 가점이 높다면 청약을 적극 노려야 한다”고 했다. 본 청약보다 1~3년 먼저 실시하는 사전청약도 눈여겨봐야 한다. 원래 공공분양에서만 시행하던 사전청약은 올 하반기(7~12월)부터 민간분양으로 확대됐다. 수도권 사전청약 물량은 당초 6만2000채에서 13만3000채로 늘어난다. 서울 물량(1만4000채)도 있다. 하지만 입주가 계획보다 지연되거나 분양가가 늘어날 수 있다는 점은 유의해야 한다. 청약 시장에서 가장 중요한 건 자신의 당첨 가능성이다. 올해 1~8월 서울 아파트 청약 당첨 커트라인(최저가점)은 84점 만점에 평균 57점이었다. 57점은 가구주가 39세인 4인 가족이 받을 수 있는 최고점이다. 신혼부부나 다자녀 등 특별공급과 가점이 아닌 추첨제인 생애최초 특별공급도 있지만 이 역시 경쟁이 치열하다. ● 가점 낮다면 기존 주택 매입도 대안 전문가들은 청약 가점이 낮은 무주택자 중 자금이 충분하다면 지금이라도 주택 마련에 나서라고 조언했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “가점이 40점대 이하면서 대출을 무리하게 받지 않아도 된다면 기존 주택을 매입하는 게 현실적”이라고 말했다. 이는 금리 인상과 정부 공급 대책 등으로 주택 매수세가 줄고 상승세가 꺾이더라도 장기적으로 수도권 집값이 떨어질 가능성은 낮다고 보기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “앞으로 입주물량이 부족한 서울에 내 집 마련을 원한다면 금리가 더 오르기 전에 고정금리로 대출받아 매수하라”고 했다. ‘신중론’도 만만치 않았다. 천정부지로 치솟은 수도권 집값이 앞으로 어떻게 움직일지 불확실하다는 것. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 입주와 오세훈 서울시장이 내건 재건축 규제 완화를 통한 주택 공급이 구체화되는 3, 4년 뒤에는 집값이 조정될 수 있다”며 “기존 주택 매수는 미루는 게 좋다”고 했다. 현재 시장에 나온 매물 자체가 적은데다. 그나마 나온 매물 호가는 기존 역대 최고 거래가격보다 수억 원 가량 높게 형성돼 있다. 시세보다 싸게 살 수 있는 경매나 공매에 관심을 가지라는 의견도 있었다. 젊은층을 중심으로 무리한 대출을 받아 주택을 사는 ‘영끌’ 매수에 대해선 모든 전문가들이 우려를 나타났다. 금리가 더 오르면 향후 이자 부담이 감당하기 어려운 수준으로 커질 수 있다는 것. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “앞으로 금리가 오를 일만 남았다. 과도한 대출은 금리 인상기에서는 위험할 수 있다”고 경고했다. 전문가들은 이런 위험을 줄이는 방안으로 집 살 때 대출금은 집값의 40%를 넘지 않도록 하고, 변동금리보다는 고정금리로 대출을 받으라고 조언했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-01
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  • 마곡지구 ‘롯데캐슬 르웨스트’, 청약경쟁률 657 대 1

    롯데건설이 서울 강서구 마곡지구에 짓는 생활형 숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’의 청약 경쟁률이 평균 657 대 1로 나타났다. 30일 롯데건설에 따르면 이달 25일부터 27일까지 진행된 롯데캐슬 르웨스트 청약에서 876실 모집에 57만5950명이 몰렸다. 최고 경쟁률은 전용 111m²에서 나왔다. 13실 공급에 7만8647명이 청약을 신청해 경쟁률이 6049 대 1에 달했다. 레지던스로 불리는 생활형 숙박시설은 건축법상 호텔과 같은 ‘숙박시설’로 분류되지만 취사와 장기 숙박이 가능한 시설이다. 주택 용도로 사용할 수 없고, 숙박업 신고가 필요하다. 이번 청약에 투자자들이 많이 몰린 건 생활형 숙박시설은 주택으로 취급하지 않아 취득세·양도소득세 중과를 피할 수 있는 등 주택에 비해 규제가 상대적으로 덜한 데 따른 것으로 보인다. 전매도 자유롭다. 당첨 후 1차 계약금을 납부한 뒤 1개월 이내에 2차 잔여 계약금을 내면 분양권을 팔 수 있다. 청약 시 청약통장이 필요하지 않고, 당첨돼도 부동산 담보대출로 중도금 60%까지 대출받을 수 있다. 롯데캐슬 르웨스트는 서울 강서구 마곡특별계획 구역내 5개동(지하 6층, 지상 15층)에 총 876실(전용면적 49∼111m²)로 조성된다. 입주는 2024년 8월 예정이다. 분양가는 49∼63m²가 8억∼9억 원, 84∼88m²가 14억∼17억 원, 111m²가 20억 원대였다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-31
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  • [오피스텔 미리보기]강남 야경 보며 수영-룸서비스 즐긴다

    서울 강남구 역삼동에 고급 오피스텔인 ‘루카 831’이 들어선다. 강남 한복판에 들어서며 옥상에는 강남대로가 내려다보이는 인피니티 풀(가장자리가 보이지 않아 물이 건물 밖으로 바로 떨어지는 것처럼 보이는 수영장)이 만들어진다. 30일 시공사인 현대엔지니어링에 따르면 루카 831은 1개 동(지하 7층∼지상 29층)에 오피스텔 337실(전용 50∼71m²)로 조성된다. 가장 큰 장점은 단연 교통이다. 지하철 2호선과 신분당선이 지나는 더블 역세권인 강남역까지 도보로 5분 거리에 있다. 강남역 인근 삼성타운과 서초구 서초동 서울법원종합청사 등으로 이동이 쉽다. 강남역에서 신사역까지 연결하는 신분당선 연장선 1단계 구간은 2022년 개통될 예정이다. 제4차 국가철도망 구축계획에 따라 신분당선 서북부 연장 사업이 추진되면 교통 여건이 더욱 좋아질 것으로 보인다. 건물 최상층인 29층에는 루프톱 인피니티 풀이 있다. 1, 2층에는 음식점과 카페 등 상업시설이 들어선다. 입주민들에게 반려동물 관리, 입주청소, 발레파킹, 음식 룸서비스 등 호텔급 서비스도 제공한다. 건물 곳곳에 아치형 특화설계를 적용한다. 현관 입구에 아치형 터널을 배치해 내부 공간의 사생활을 보호할 수 있도록 했다. 모든 호실의 창문도 아치형이다. 창문 앞에는 2.7m 길이의 ‘윈도 시트’를 설치해 창가에 앉아 강남 전경을 바라보거나 휴식 독서 재택근무 등을 할 수 있게 했다. 11자형 주방에는 길이 2.7m의 아일랜드 테이블을 배치한다. 루카 831은 주변 개발 사업이 잇따르고 있다. 서초구의 ‘서초로 지구단위계획 재정비안’에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 부지(4만2312m²), 코오롱 부지(8900m²), 라이온미싱 부지(5365m²) 등을 특별계획구역으로 지정해 국제 업무·상업 복합 중심지로 개발할 계획이다. 오피스텔에서 차량으로 5분 거리에 있는 서울 서초구 서리풀공원 인근 옛 정보사 부지에는 첨단 기업과 자연, 문화 공간이 들어선다. 특히 정보사 용지 16만 m² 중 공원을 제외한 9만6000여 m²에는 4차 산업혁명 클러스터가 조성된다. 경부고속도로 서울 구간 한남나들목부터 양재나들목까지 약 6.4km를 지하화하는 사업도 향후 추진될 예정이다. 루카 831은 주택 수에 포함되지 않아 아파트를 청약할 때 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다. 주택이 아니어서 자금조달 계획서를 제출하지 않아도 되고, 취득세와 보유세 중과도 적용되지 않는다. 현대엔지니어링 측은 “입지가 좋고 호텔 수준의 서비스가 제공되는 만큼 전문직 종사자나 벤처 사업가 등 젊은 자산가들이 관심을 보이고 있다”고 했다. 홍보관은 서울 강남구 선릉로 818 디자이너 빌딩에 있으며 방문 시 사전 예약해야 한다. 입주는 2024년 9월 예정.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-31
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  • 서울 주택거래 ‘8월 한파’… 거래량 3분의 1로 ‘뚝’

    직장인 김모 씨(35)는 이달 24일 서울 영등포구에 있는 전용면적 84m²짜리 아파트를 전세를 끼고 사려던 계획을 접었다. 집을 사겠다고 하자 집주인이 11억5000만 원이던 매도가를 5000만 원 더 올렸기 때문이다. 김 씨는 원래 바로 입주할 수 있는 7억 원대 아파트를 사려다 조건에 맞는 매물이 없어 전세 낀 매물로 방향을 틀었는데 이마저도 여의치 않게 된 것이다. 그는 “가격이 내려가지 않는 한 당분간 집 사기는 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 이달 서울 아파트 거래량은 올 들어 최저 수준을 나타낼 가능성이 높다. 집주인들은 호가를 내리려 하지 않고 기준금리 인상 이후 무주택자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽 양상이 더 심해지고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 29일 기준 서울 아파트 매매 건수는 1442건으로 지난달(4609건)의 3분의 1 수준이다. 8월 거래량 집계가 끝난 건 아니지만 지금과 같은 추세라면 8월 거래량은 올 들어 거래가 가장 적었던 4월(3666건) 수준을 밑돌 것으로 전문가들은 보고 있다. 최근 거래 절벽은 공급 감소에서 시작됐다. 부동산 빅데이터 정보업체 ‘아실’에 따르면 올 4월 중순 4만8500여 건이었던 서울 아파트 매물은 29일 기준 3만9000여 건으로 감소했다. 올 6월부터 다주택자가 집을 팔면 양도소득세가 중과되는 데다 공급난이 심한 서울 집값이 앞으로 더 오를 수 있다는 기대감으로 매물을 내놓지 않고 버티기에 들어갔기 때문이다. 그나마 시장에 나와 있는 매물들의 호가는 역대 거래된 최고가보다 수억 원의 웃돈이 붙어 있다. 높은 가격에 부담을 느낀 수요자들이 매수를 망설이면서 거래가 이뤄지지 않고 있는 것이다. 거래는 뜸한데 집값은 계속 오르고 있다. 서울 노원구 ‘상계주공6단지’(전용 32m²)는 이달 19일 6억750만 원에 거래됐다. 1개월 전 거래가격(6억 원)보다 750만 원 높은 역대 가장 비싼 가격이다. 인근 공인중개사 관계자는 “물건은 거의 없는데 문의는 꾸준하다”며 “호가가 너무 높으면 거래가 안 되지만 1000만, 2000만 원 정도면 곧바로 거래가 성사된다”고 전했다. 서울 강남구 ‘은마아파트’(전용 84m²)도 이달 11일 역대 가장 비싼 26억2500만 원에 팔렸다. 일주일 전 거래 가격(26억 원)보다 2500만 원 뛰었다. 현재 호가는 28억 원까지 올랐다. 인근 공인중개사는 “은마아파트를 보러 온 사람들은 ‘비(非)강남 아파트도 20억 원이 넘는 걸 감안하면 은마아파트는 비싼 게 아니다’라고 말한다”고 귀띔했다. 일선 공인중개업소를 포함한 부동산 전문가들은 금리 인상으로 서울 거래량은 더욱 줄겠지만 당장 집값에 영향을 미칠 정도는 아니라고 보고 있다. 내년 입주 물량이 올해보다 감소하는 서울에선 금리 인상에도 집값이 오를 가능성이 적지 않다는 것이다. 이날 KB국민은행 리브부동산이 발표한 8월 서울 아파트 매매가격 전망지수는 126으로 지난달(123)보다 상승했다. 올 1월(127) 이후 가장 높은 수준이다. 이 지수가 100을 넘으면 2, 3개월 뒤 집값이 오를 것이라는 의미다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지금은 주택 매수에 신중해야 할 시기”라며 “청약 시장을 적극 노리되 기존 주택시장에선 ‘영끌’ 매수를 하기보다는 시장 상황을 우선 지켜보는 것이 낫다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-30
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  • 코로나로 멈춘 전세버스, 운행 연한 2년 연장

    정부가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 어려움을 겪는 전세버스와 장례차 등을 지원하기 위해 이 차량들의 운행 연한을 각각 2년, 6개월씩 더 연장한다. 29일 국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 ‘여객자동차운수사업법 시행령’ 개정안을 31일부터 시행한다고 밝혔다. 기존에 전세버스와 특수여객차량은 기본 운행 연한에 추가로 2년 더 연장할 수 있었다. 하지만 이번 개정안으로 전세버스는 기본 운행 연한이 9년에서 11년까지 늘어나 총 13년까지 운행할 수 있게 됐다. 특수여객차량도 기본 운행 연한이 10년 6개월에서 11년으로 6개월 늘어 총 13년까지 사용할 수 있다. 기본 운행 연한이 만료됐거나 만료될 예정인 전세버스 3만5000대와 장례차 등 특수여객차량 2600대가 혜택을 받을 것으로 추산된다. 다만 국토부는 자동차관리법에 따른 정기검사나 종합검사를 모두 받았을 때 운행 연한을 연장할 수 있도록 안전 규정을 강화했다. 국토부 관계자는 “이번 조치로 운행 연한이 다한 차량의 교체, 폐차 비용을 줄일 수 있을 것”이라며 “어려움을 겪고 있는 버스업계를 위한 지원을 이어가겠다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-30
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  • 치솟는 호가에 관망세 돌아서…8월 거래절벽 심화

    직장인 김모 씨(35)는 이달 24일 서울 영등포구에 있는 전용면적 84㎡짜리 아파트를 전세를 끼고 사려던 계획을 접었다. 집을 사겠다고 하자 집주인이 11억5000만 원이던 매도가를 5000만 원 더 올렸기 때문이다. 김 씨는 원래 바로 입주할 수 있는 7억 원대 아파트를 사려다가 조건에 맞는 매물이 없어 전세 낀 매물로 방향을 틀었는데 이마저도 여의치 않아진 것이다. 그는 “가격이 내려가지 않는 한 당분간 집 사기는 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 이달 서울 아파트 거래량은 올 들어 최저 수준을 나타낼 가능성이 높다. 집주인들은 호가를 내리려 하지 않고 기준금리 인상 이후 무주택자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽 양상이 더 심해지고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 29일 기준 서울 아파트 매매 건수는 1442건으로 지난달(4609건)의 3분의 1 수준이다. 8월 거래량 집계가 끝난 건 아니지만 지금과 같은 추세라면 8월 거래량은 올 들어 거래가 가장 적었던 4월(3666건) 수준을 밑돌 것으로 전문가들은 보고 있다. 최근 거래 절벽은 공급 감소에서 시작됐다. 부동산 빅데이터 정보업체 ‘아실’에 따르면 올 4월 중순 4만8500여 채였던 서울 아파트 매물은 29일 기준 3건9000여 건으로 감소했다. 올 6월부터 다주택자가 집을 팔면 양도소득세가 중과되는데다, 공급난이 심한 서울 집값이 앞으로 더 오를 수 있다는 기대감으로 매물을 내놓지 않고 버티기에 들어갔기 때문이다. 그나마 시장에 나와 있는 매물들의 호가는 역대 거래된 최고가보다 수억 원의 웃돈이 붙어 있다. 높은 가격에 부담을 느낀 수요자들이 매수를 망설이면서 거래가 이뤄지지 않고 있는 것이다. 거래는 뜸한데 집값은 계속 오르고 있다. 서울 노원구 ‘상계주공6단지(전용 32㎡)’는 이달 19일 6억750만 원에 거래됐다. 1개월 전 거래가격(6억 원)보다 750만 원 높은 역대 가장 비싼 가격이다. 인근 공인중개사 관계자는 “물건은 거의 없는데 문의는 꾸준하다”며 “호가가 너무 높으면 거래가 안 되지만 1000만, 2000만 원 정도면 곧바로 거래가 성사된다”고 전했다. 서울 강남구 ‘은마아파트’(전용 84㎡)도 이달 11일 역대 가장 비싼 26억2500만 원에 팔렸다. 일주일 전 거래 가격(26억 원)보다 2500만 원 뛰었다. 현재 호가는 28억 원까지 올랐다. 인근 공인중개사는 “은마아파트를 보러 온 사람들은 ‘비(菲) 강남 아파트도 20억 원이 넘는 걸 감안하면 은마아파트는 비싼 게 아니다’라고 말한다”고 귀뜸했다. 일선 공인중개업소를 포함한 부동산 전문가들은 금리 인상으로 서울 거래량은 더욱 줄겠지만 당장 집값에 영향을 미칠 정도는 아니라고 보고 있다. 내년 입주 물량이 올해보다 감소하는 서울에선 금리 인상에도 집값이 오를 가능성이 적지 않다는 것이다. 이날 KB국민은행 리브부동산이 발표한 8월 서울 아파트 매매가격 전망지수는 126으로 지난달(123)보다 3 상승했다. 올 1월(127) 이후 가장 높은 수준이다. 이 지수가 100을 넘으면 2, 3개월 뒤 집값이 오를 전망이 더 높다는 뜻이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지금은 주택 매수에 신중해야 할 시기”라며 “청약 시장을 적극 노리되 기존 주택시장에선 ‘영끌’ 매수를 하기보다는 시장 상황을 우선 지켜보는 것이 낫다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

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  • 금리 올려도… “공급확대 없인 집값 잡기 역부족”

    한국은행이 기준금리를 15개월 만에 0.25%포인트 올렸지만 당장 집값 안정 효과를 내기는 힘들 것이라는 전망이 나온다. 현재의 집값 급등세는 공급 부족이 근본 원인인 만큼 통화정책만으로 수요를 억누르기에는 역부족이라는 것이다. 향후 금리 인상 시기와 인상 폭뿐 아니라 부동산 규제 완화 여부 등 복합적인 요인에 따라 집값이 움직일 것이라는 분석이 많다. 주택업계 전문가들은 26일 이번 금리 인상이 주택 수요를 위축시키는 효과로까지 이어지기는 힘들 것이라고 진단했다. 이미 대출 규제가 강화된 상태여서 금리를 올린다고 해도 수요자가 자금 융통에 특별한 어려움을 느끼지 않을 수 있다. 금리 인상의 여파가 크지 않을 것이라는 주장에 힘이 실리는 이유다. 실제 서울 강남권 대다수 아파트 가격이 15억 원을 넘으면서 주택담보대출을 받을 수 없다. 금융권 대출을 끼지 않은 거래가 이뤄지며 집값은 계속 오르고 있다. 현금 동원력이 있는 사람들 중심으로 수요가 끊이지 않고 있다는 의미다. 금리 인상이 집값에 미치는 효과는 중장기적으로 나타날 수 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “집값 상승세가 꺾일 정도는 아니라도 금리가 계속 오르면 집값이 떨어질 수도 있다는 기대감에 수요자들이 관망세로 돌아설 수 있다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 하락은 대출자의 금리 부담이 임계점을 넘어서야 가능하다”며 “이번 금리 인상보다 향후 금리 인상 속도가 부동산 시장에 주요 변수로 작용할 것”이라고 했다 다만 전문가들은 전세난과 공급난 등 집값 상승 요인이 많은 데다 한은이 실물경제에 미칠 충격을 고려해 금리를 단기간 대폭 올리긴 힘들 것으로 보고 있다. 이에 따라 서울 등 수도권 집값이 한동안 오를 것이라는 전망이 더 많다. 과거 금리 인상기에도 집값이 오르는 경향이 나타났다. 집값이 주택 수급 상황에 더 많은 영향을 받았다는 뜻이다. 실제 노무현 정부 시절인 2005년 9월 연 3.25%였던 기준금리가 2008년 9월 5.25%까지 올랐지만 3년 내내 전국 아파트 가격은 계속 오름세를 이어갔다. 전국 아파트 가격은 오히려 금리를 내리기 시작한 2008년 10월부터 2009년 3월까지 6개월간 떨어졌다. 당시 가격 하락은 금리 인상의 효과라기보다는 주택 공급이 늘어난 영향이 더 컸다. 2008년은 서울 서초구 ‘반포자이’, ‘래미안퍼스티지’ 등에서 미분양이 날 정도로 전국적으로 미분양이 심각했다. 이후 공급 과잉이 해소되지 않는 상황에서 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2013년까지 주택 경기가 얼어붙었다. 당시 집값은 금리와 무관하게 하락했다. 실제 서울 아파트 가격은 2010∼2013년 4년 연속 전년 대비 내렸다. 가장 최근의 금리 상승기였던 2017년 10월∼2019년 6월에는 집값이 일부 떨어지기도 했지만 이는 세제와 대출 규제로 수요가 위축됐기 때문이다. 최근 금리 인상이 예고된 시점에도 집값은 오름세를 보였다. 이날 한국부동산원이 발표한 이달 넷째 주(23일 조사 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.22% 올라 전주(0.21%)보다 상승폭이 더 커졌다. 이 같은 상승률은 2018년 ‘9·13대책’ 직후인 9월 셋째 주(0.26%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준이다. 수도권 아파트 가격도 0.4% 올라 6주째 역대 최고 상승 폭을 보이고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-27
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  • 15개월 만에 막 내린 ‘초저금리’ 시대, 집값에 미칠 영향은

    한국은행이 기준금리를 15개월 만에 0.25%포인트 올렸지만 당장 집값 안정 효과를 내기는 힘들 것이라는 전망이 나온다. 현재의 집값 급등세는 공급 부족이 근본 원인인 만큼 통화정책만으로 수요를 억누르기에는 역부족이라는 것이다. 향후 금리 인상 시기와 인상 폭 뿐 아니라 부동산 규제 완화 여부 등 복합적인 요인에 따라 집값이 움직일 것이라는 분석이 많다. 주택업계 전문가들은 26일 이번 금리 인상이 주택 수요를 위축시키는 효과로까지 이어지기는 힘들 것이라고 진단했다. 이미 대출 규제가 강화된 상태여서 금리를 올린다고 해도 수요자가 자금 융통에 특별한 어려움을 느끼지 않을 수 있다. 금리 인상의 여파가 크지 않을 것이라는 주장에 힘이 실리는 이유다. 실제 서울 강남권 대다수 아파트 가격이 15억 원을 넘으면서 주택담보대출을 받을 수 없다. 금융권 대출을 끼지 않은 거래가 이뤄지며 집값은 계속 오르고 있다. 현금 동원력이 있는 사람들 중심으로 수요가 끊이지 않고 있다는 의미다. 금리 인상이 집값에 미치는 효과는 중장기적으로 나타날 수 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “집값 상승세가 꺾일 정도는 아니라도 금리가 계속 오르면 집값이 떨어질 수도 있다는 기대감에 수요자들이 관망세로 돌아설 수 있다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 하락은 대출자의 금리 부담이 임계점을 넘어서야 가능하다”며 “이번 금리인상보다 향후 금리인상 속도가 부동산시장에 주요 변수로 작용할 것”이라고 했다 다만 전문가들은 전세난과 공급난 등 집값 상승 요인이 많은데다 한은이 실물경제에 미칠 충격을 고려해 금리를 단기간 대폭 올리긴 힘들 것으로 보고 있다. 이에 따라 서울 등 수도권 집값이 한동안 오를 것이라는 전망이 더 많다. 과거 금리 인상기에도 집값이 오르는 경향이 나타났다. 집값이 주택 수급 상황에 더 많은 영향을 받았다는 뜻이다. 실제 노무현 정부 시절인 2005년 9월 연 3.25%였던 기준금리가 2008년 9월 5.25%까지 올랐지만 3년 내내 전국 아파트 가격은 계속 오름세를 이어갔다. 전국 아파트 가격은 오히려 금리를 내리기 시작한 2008년 10월부터 2009년 3월까지 6개월 간 떨어졌다. 당시 가격 하락은 금리 인상의 효과라기보다는 주택 공급이 늘어난 영향이 더 컸다. 2008년은 서울 서초구 ‘반포자이’, ‘래미안퍼스티지’ 등 미분양이 났을 정도로 전국적으로 미분양이 심각했다. 이후 공급 과잉이 해소되지 않는 상황에서 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2013년까지 주택 경기가 얼어붙었다. 당시 집값은 금리와 무관하게 하락했다. 실제 서울 아파트 가격은 2010년~2013년까지 4년 연속 전년 대비 내렸다. 가장 최근의 금리 상승기였던 2017년 10월~2019년 6월에는 집값이 일부 떨어지기도 했지만 이는 세제와 대출 규제로 수요가 위축됐기 때문이다. 최근 금리 인상이 예고된 시점에도 집값은 오름세를 보였다. 이날 한국부동산원이 발표한 이달 넷째 주(23일 조사 기준) 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.22% 올라 전주(0.21%)보다 상승폭이 더 커졌다. 이 같은 상승률은 2018년 ‘9·13대책’ 직후인 9월 셋째 주(0.26%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준이다. 수도권 아파트 가격도 0.4% 올라 6주째 역대 최고 상승 폭을 보이고 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-26
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  • 아파트 공급확대 없이 사전청약만 늘려… ‘공급부족 눈속임’ 논란

    정부가 아파트 공급 규모가 늘어나는 효과를 내기 위해 민간 아파트 10만1000채의 청약 시기를 본청약보다 1∼3년 앞당기는 ‘사전 청약’을 실시하기로 했다. 사전 청약으로 실제 물량이 늘어나는 건 아니어서 정부 공급대책이 심리적 진정 효과만 노리는 것 아니냐는 지적이 나온다. 국토교통부는 25일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산시장 점검 관계장관 회의를 열어 ‘공공택지 민간주택 사전 청약 확대방안’과 ‘태릉지구 및 과천청사 대체지 추진방안’을 내놓았다. 먼저 정부는 공공분양에만 적용해 온 사전 청약을 인천 계양, 경기 고양 창릉 등 공공택지 내 민간 아파트와 도심 고밀개발 사업으로 확대하기로 했다. 이에 따라 올 하반기부터 2024년 상반기까지 아파트 사전 청약 물량은 종전 6만2000채에서 16만3000채로 늘어난다. 청약 시기를 당겨 무주택자의 불안감을 줄이려는 취지지만 신규 공급 물량은 그대로다. 이어 정부는 서울 노원구 태릉골프장 터에 짓는 아파트 규모를 당초 계획했던 1만 채에서 6800채로 수정했다. 태릉골프장은 지난해 8·4대책에서 발표한 신규 택지 18곳 중 주택 공급 물량이 가장 많은 부지였다. 주민들이 개발 계획에 반대하면서 원래 계획의 3분의 2로 줄인 것이다. 그 대신 노원구의 다른 정비사업으로 3100채를 공급하고 9000채 규모의 신규 택지를 추가 조성하겠다고 정부는 밝혔다. 하지만 이날 노원구는 “교통 대책 없이는 협조하지 않겠다”고 반발했다.사전청약 10만1000채 추가해도… “패닉바잉 해소엔 한계” 국토부, 민간-도심 고밀개발까지 확대정부가 사전청약 물량을 대폭 늘리기로 한 것은 집값이 치솟는데도 ‘패닉바잉(공황구매)’에 나서는 수요자들의 불안감을 일시적으로나마 줄이려는 취지로 보인다. 하지만 공급 물량은 그대로 두고 청약 시기만 앞당기는 ‘조삼모사(朝三暮四)’식 대책인 데다 서울의 사전청약 물량도 많지 않아 공급난을 해소하기에는 역부족이라고 전문가들은 지적했다. ○ ‘패닉바잉’ 불안 줄이려 청약 시기 앞당겨 25일 국토교통부가 내놓은 ‘공공택지 사전청약 확대 방안’에 따르면 사전청약 물량은 당초 6만2000채에서 16만3000채로 10만1000채 늘어난다. 전체 사전청약 물량 중 13만3000채가 수도권에 몰려 있다. 사전청약은 착공 시점에 이뤄지는 본청약보다 1∼3년 먼저 청약을 실시하는 제도다. 현재는 3기 신도시 등 공공택지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 짓는 아파트만을 대상으로 사전청약을 받는다. 앞으로는 공공택지에서 민간 건설사가 짓는 아파트와 공공이 시행하는 도심 고밀개발 사업에도 사전청약제를 도입하려는 것이다. 민간이 짓는 아파트인 만큼 전용 84m² 이상인 중대형 아파트가 사전청약에 많이 나올 것으로 보인다. 신규 사전청약 물량 상당수(8만7000채)는 공공택지 내 민간분양 아파트에서 나온다. 3기 신도시인 인천 계양, 경기 부천 대장, 고양 창릉, 남양주 왕숙1·2, 하남 교산이 사전청약 대상이다. 이뿐 아니라 경기 파주 운정신도시, 평택 고덕신도시, 인천 검단신도시 등 공공택지를 민간에 매각할 때 6개월 내 사전청약을 시행하는 조건을 달 예정이다. 민간분양 물량을 사전청약으로 유도하려는 것이다. 정부는 이미 민간이 소유하고 있는 부지의 경우 사전청약 참여 시 향후 택지를 우선 공급하는 인센티브를 주는 방식으로 민간의 참여를 이끌어 낸다는 복안도 갖고 있다. 나머지 사전청약 물량 1만4000채는 도심 고밀개발 사업에서 나온다. 사업지에 새로 짓는 아파트 중 기존 소유주 몫과 공공임대 등을 뺀 일반분양 물량을 미리 공급하는 방식이다. 현재 도심 고밀개발 사업이 추진 중인 후보지 56곳 중 13곳이 주민 동의율 3분의 2 이상이라는 지구지정 요건을 충족한 상태다. 이 지역에서 내년 하반기 4000채의 사전청약 물량이 나올 것으로 예상된다. 다만 민간분양 아파트와 도심 고밀개발에서 공급되는 사전청약에 당첨되면 다른 청약에 참여할 수 없다. 물론 당첨자 지위를 포기할 수 있지만, 공공분양 사전청약에선 없던 제약이 생기면서 해당 지역에 실제 거주할 의사가 확실한 수요자들이 청약에 나설 것으로 전망된다.○ “전세난 심해지며 ‘청약난민’ 늘어날 수도” 전문가들은 사전청약 확대가 근본적인 공급난 해소 대책은 아니라고 본다. 이번에 늘어나는 물량 상당수가 경기와 인천으로, 서울 물량은 1만4000채에 불과하다. 이마저도 도심 고밀개발 사업이 원활히 추진될 경우에만 실현 가능한 물량이다. 서진형 경인여대 경영학부 교수(대한부동산학회장)는 “도심 고밀개발 사업은 지연될 가능성이 작지 않아 실제 공급 여부는 지켜봐야 한다”며 “자칫 ‘청약난민’을 양산하고 국민들에게 ‘희망고문’이 될 수 있다”고 했다. 서울 물량 가운데 1만 채는 사업 추진에 필수적인 주민 동의를 채우지 못한 후보지 21곳에서 공급하겠다는 계획에 불과하다. 여기에는 도심 고밀개발 철회를 공식 요청한 후보지도 포함돼 있다. ‘임대차 3법’이 촉발한 전·월세난을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 무주택자가 사전청약을 받기 위해 집을 사지 않고 전·월세 시장에 계속 머무르면 전·월세 수요 증가로 이어지기 때문이다. 이미 택지가 조성된 곳은 2025년 입주가 가능하지만 도심 고밀개발 사업지는 사전청약 이후 본청약을 거쳐 실제 입주에 이르기까지 7, 8년 걸릴 수 있다는 지적도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “사전청약이 제 효과를 내려면 전·월세 시장이 안정돼야 한다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-26
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  • 개인들, 법인 만들어 ‘공시가 1억 미만 아파트’ 투기성 거래 기승

    #1 전북 익산시에 위치한 A아파트는 24년 된 1110채짜리 대단지다. 최근 3개월간 총 90건이 거래됐다. 거래량이 지난해 같은 기간(18건)의 5배로 늘었다. 모두 공시가격 1억 원 미만 아파트로 부동산 법인이 유독 많이 사들인 게 특징이다. #2 경기 화성시에 있는 한 법인은 6월에 18평짜리 집 5채를 한꺼번에 샀다. 인천 강화군에 사무실을 둔 또 다른 법인은 지난달 현금 700만 원만 갖고 18평짜리 집을 전세를 끼고 매수했다. 두 법인의 대표는 모두 30대였다. 인근 공인중개업소는 “법인 투자가 뜸하다가 6월 전후로 젊은 투자자들이 법인 명의로 매수하면서 거래가 갑자기 늘었다“고 전했다. 정부는 지난해 6·17대책과 7·10대책에서 부동산 법인 투자와 관련한 규제를 강화했다. 이런 규제로 법인의 부동산 매수가 크게 줄었지만 최근 법인을 통한 거래가 다시 늘고 있다. 법인을 통해 공시가격 1억 원 미만 아파트를 1년 미만 보유해 각종 세금을 줄이고 차익을 보는 사례가 많다. 개인 다주택자에 대한 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 법인을 내세워 ‘규제의 빈틈’을 파고들고 있다는 지적이 나온다. ○ 법인 통한 투기성 거래 다시 기승25일 대법원 인터넷등기소에 따르면 올해 6월 1일부터 8월 23일까지 약 3개월간 A아파트에서 거래된 90채 가운데 42채를 법인이 사들였다. 매수한 법인은 총 34곳으로 소재지는 익산시 1곳을 제외하고 제주, 인천, 부산, 대구, 경기 화성, 용인 등 전국 21개 시군구로 나타났다. 외지인들이 원정 투자로 매수한 것이다. 법인 투자 증가세는 통계에서도 드러난다. 한국부동산원 ‘월별 거래주체별 아파트 매매 거래 현황’에 따르면 올해 6월 법인이 전국에서 매수한 아파트는 총 2954채로 법인 규제가 시행된 지난해 8월(1164건)보다 154% 늘었다. 주춤했던 법인 투자가 다시 늘어나기 시작한 건 올해 6월 1일부터 개인 다주택자의 양도세와 취득세, 종합부동산세가 강화된 영향이 크다. 카카오톡 오픈채팅방이나 유튜브 영상, 인터넷 카페 등지에서 ‘공시가 1억 원 미만 아파트, 1년 미만 단타 매매는 법인이 개인보다 유리하다’는 소문이 퍼진 데에 따른 것이다. 한 부동산 전문 세무사는 “6월과 7월 부동산 법인을 설립하려는 개인들의 문의가 급증했다”며 “1주일 정도면 부동산 법인을 설립할 수 있고 비용도 50만 원 정도여서 법인 거래를 선호하는 분위기”라고 말했다. ○ 실수요자와 지역 주민 피해 우려도 전문가들은 겹겹의 규제가 법인의 투기성 거래에 문을 열어줬다고 지적한다. 실제로 6월 1일부터 개인이 1년 미만 보유 주택을 팔 때 양도세율이 70%로 강화됐다. 반면 법인은 기본세율(10∼25%)에 20%포인트를 추가해 최고 45%를 내면 된다. 예컨대 1000만 원의 양도차익이 생기면 개인은 양도세로 700만 원을 내야 하는데, 법인은 450만 원만 내면 되는 것이다. 개인에 대한 세율이 워낙 높다 보니 법인의 세율이 상대적으로 낮게 보이는 것이다. 취득세도 마찬가지다. 법인 취득세율은 주택 수 상관없이 12%지만, 수도권과밀억제권역(서울 전 지역, 인천 일부, 경기 13개 시) 밖에 사무실을 둔 법인이 공시가 1억 원 미만 주택을 매수할 경우에는 1.1%로 낮아진다. 실제 익산의 A아파트를 매수한 법인도 모두 수도권과밀억제권역 밖에 위치한 것으로 조사됐다. 인근 중개업소 관계자는 “지금 투자하는 법인들은 종부세 과세 기준일인 내년 6월 1일 전에 팔면 된다고 생각하기 때문에 종부세도 신경쓰지 않는다”고 했다. 단기차익을 노린 법인 투자가 늘며 지역 주민들이 피해를 볼 수 있다는 우려도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “단기차익을 노린 법인들이 앞으로 내놓는 매물은 원주민이 떠안을 확률이 높다”며 “집값이 흔들리면 원주민이 피해를 봐야 하고, 깡통전세 문제도 불거질 수 있다”고 지적했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-26
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  • 규제 틈 파고드는 법인들, 공시가 1억 미만 아파트 ‘싹쓸이’

    전라북도 익산시 1110가구가 사는 입주 24년 차 부영3차아파트. 공시가 1억 원 미만 전용 49㎡(18평)와 59㎡(24평)로 구성된 이 단지는 올해 6월부터 이달 23일까지 총 90건이 거래돼 전북에서 거래가 가장 많았다. 지난해 같은 기간 18건밖에 없던 거래가 급증하기 시작한 건 외지 법인들이 몰려들면서부터다. 경기도 화성시 소재 한 법인은 6월 중 3일 동안 이 단지에서만 18평 집 5채를 매수했다. 인천 강화군에 사무실을 둔 다른 법인은 지난달 18평 집을 전세 8500만 원을 끼고 9200만 원에 갭투자 했다. 두 법인 대표는 모두 30대였다. 단지 인근 공인중개업소는 “법인 투자가 뜸하다 6월 전후로 30대 젊은 투자자들이 법인으로 매수하고 있다”고 귀띔했다. 지난해 법인 투자에 철퇴를 내렸던 6.17대책과 7.10대책 이후 급감했던 법인 거래가 다시 늘어나고 있다. 정부의 연이은 부동산 공급대책과 겹겹이 규제에도 집값 상승세가 꺾이지 않자, 법인들이 다시 규제 틈을 파고들었다는 지적이 나온다.●공시가 1억 미만 아파트 ‘싹쓸이’부영3차에서 거래된 90채 가운데 법인이 사들인 건 절반에 가까운 42채다. 등기부등본 분석 결과 이 단지를 매수한 법인은 총 34개였다. 법인 소재지는 익산시 1곳을 제외하고 제주, 인천, 부산, 대구, 경기 화성, 용인 등 전국 21개 시군구로 나타났다. 원정 투자로 이 아파트를 매수한 것이다. 법인 투자 증가세는 통계에서도 드러난다. 한국부동산원 ‘월별 거래주체별 아파트매매 거래 현황’에 따르면 올해 6월 법인이 전국에서 매수한 아파트는 총 2954채로 법인 규제가 시행된 지난해 8월(1164건) 보다 154% 늘었다. 주춤했던 법인 투자가 다시 관심을 받기 시작한 건 ‘공시가 1억 원 미만 아파트 법인 단타매매가 개인보다 이득’이라는 정보가 인터넷 카페나 커뮤니티, 유튜브 영상, 카카오톡 오픈채팅방 등에서 돌면서부터다. 특히 6월 1일부터 개인 다주택자의 양도세와 취득세, 종부세 등이 강화되면서 소문이 빠르게 확산됐다. 5월 대비 6월 전국 법인 아파트 매수가 1000건 가까이 급증한 것도 이 때문이다. 한 부동산 전문 세무사는 “체감상 6월과 7월 부동산 법인을 설립하려는 개인들의 문의가 급증했다”며 “일주일 정도면 부동산 매매법인 설립이 가능하고, 비용도 50만 원 밖에 들지 않아 많이들 찾는다”고 했다.●규제 틈 파고 든 투기성 거래에 실수요자 피해 우려‘공시가 1억 미만 아파트, 1년 미만 단타’ 투자를 할 때 법인과 개인의 가장 큰 차이는 양도세다. 6월 1일부터 개인이 1년 미만 보유 주택을 팔 때 양도세는 70%다. 하지만 법인은 기본세율(10~25%)에 20%포인트를 추가해 최고 45%를 내면 된다. 취득세도 예외가 있다. 법인 취득세는 주택수 상관없이 12% 이지만, 수도권과밀억제권역(서울 전지역, 인천 일부, 경기 13개 시) 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가 1억 원 미만 주택을 매수하면 1.1%를 적용받는다. 실제 전북 익산시 부영아파트 3차를 매수한 법인은 모두 수도권과밀억제권역 밖에 위치한 것으로 조사됐다. 인근 중개업소 관계자는 “지금 투자하는 법인들은 종부세 과세 기준일인 내년 6월 1일 전에 팔면 된다고 생각하기 때문에 종부세 걱정도 없다”고 했다. 단기차익을 노린 법인투자가 늘며 원주민들이 피해를 볼 수 있다는 우려도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “단기차익을 노린 법인들이 내놓는 매물은 원주민들이 떠안을 확률이 높다”며 “집값이 흔들리면 원주민들이 피해를 봐야 하고, 깡통전세 문제도 불거질 수 있다”고 지적했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-25
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  • 현대건설, AI로 안전사고 막는다

    현대건설이 현장 근로자들이 굴착기와 기중기 등 중장비에 끼이는 사고를 막기 위해 인공지능(AI)을 기반으로 한 ‘장비 협착(끼임) 방지 시스템’을 도입한다고 23일 밝혔다. 이 시스템은 AI를 활용해 사람과 사물을 구별하는 게 특징이다. 안전사고가 빈번히 발생하는 중장비 옆면과 뒷면에 카메라를 설치해 카메라에 들어온 영상 정보를 AI에 전달하면, AI는 사람이 중장비에 접근할 때만 경고음을 울린다. 기존 초음파 방식은 센서가 사람과 사물을 구별하지 못해 작업 중 불필요한 경고음이 나왔지만 이번에 AI를 활용해 문제를 해결했다. 현대건설은 중장비에 카메라를 추가 설치하는 등 시스템을 업그레이드하고, 카메라가 감지하기 어려운 지하 현장에서 활용할 수 있는 무선통신기반 기술도 함께 개발할 계획이다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-24
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  • 경기 ‘이천자이 더 파크’ 내달 706채 분양

    GS건설이 경기 이천시에 짓는 ‘이천자이 더 파크’(조감도)가 9월 분양된다. 거대한 공원 안에 단지가 들어서 풍부한 녹지를 즐길 수 있는 게 장점이다. 23일 GS건설에 따르면 이 단지는 이천시 관고동에 11개 동(지하 6층∼지상 25층) 총 706채 규모로 지어진다. 전용면적별로 59m² 205채, 84m² 400채, 107m² 101채로 조성된다. 이천자이 더 파크는 축구장 약 18배(총 16만7000여 m²)에 이르는 부악공원에 들어선다. 이천시가 추진하는 ‘민간공원 특례사업’에 따라 가능한 것. 이 사업은 민간이 5만 m² 이상 크기의 공원을 70% 이상 조성해 기부채납하면 부지 면적의 30% 이내에서 아파트와 같은 비(非)공원 시설을 지을 수 있게 허용해준다. 공원에는 어린이 정원과 가족피크닉장 등 레저·문화공간과 복합문화 체육공간인 꿈자람센터 등이 함께 들어설 계획이다. 경기 판교와 서울 강남으로의 접근성도 좋다. 중부고속도로 서이천 나들목, 영동고속도로 이천 나들목 등을 통해 주변 도시로 진입하기가 수월하다. 이천 도심에 위치해 문화시설과 대형 쇼핑몰, 전통시장, 병원 등도 가깝다. 다산고, 이천양정여중·고는 도보로 이용 가능하다. 본보기집은 이천시 증일동 73에 마련된다. 입주는 2024년 예정.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-24
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  • 상반기 부동산중개업소 폐업 19년만에 최소

    올 상반기(1∼6월) 부동산 공인중개업소 폐업 건수가 19년 만에 가장 적었던 것으로 조사됐다. 집값 상승으로 중개보수가 늘어남에 따라 중개업소 수입이 예년보다 양호했던 것으로 보인다. 19일 한국공인중개사협회에 따르면 상반기 전국 공인중개업소 폐업 건수는 5822건이고 휴업건수는 421건이었다. 이 같은 폐업 건수는 상반기 기준으로 2002년(5153건) 이후 가장 적은 것이다. 공인중개업소 폐업이 줄어든 건 집값 상승으로 중개 1건당 기대할 수 있는 중개보수 수익이 커졌기 때문인 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 평균 아파트 값은 11억930만 원이다. 9억 원 초과 주택에 적용하는 현행 중개보수 상한 요율 0.9%로 계산했을 때 1건당 중개보수가 998만 원에 이르는 것이다. 매도자와 매수자 모두에게 중개보수를 받으면 2000만 원에 달한다. 거래가 늘어 수입이 늘어난 측면도 있다. 지난해 전국 주택 거래량은 12만9305건으로 2006년 정부가 통계 집계한 이후 가장 많았다. 올해 상반기 수도권 주택거래량은 27만8340건으로 직전 2년 상반기 평균 거래량보다 16% 늘었고, 지방 거래도 28만983건으로 같은 기간 24%나 증가했다. 이 같은 분위기 속에 올 상반기 공인중개업소 9302곳이 개업했다. 폐업이 줄고 개업이 늘며 6월 말 기준 개업 중인 공인중개사는 역대 가장 많은 11만7738명에 달했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-20
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  • 새 아파트 늘자 분당-세종 전셋값 꺾여… “공급이 답” 입증

    “물량이 많이 풀렸는데 별수 있나요? 집주인이 가격을 낮춰야죠.” 17일 경기 성남시 분당구 대장동 ‘판교 대장지구’에서 만난 공인중개사 이모 씨(48)는 전세 계약금이 적힌 수첩을 내밀어 보였다. 그가 중개한 아파트는 5월에 입주를 시작한 대장지구 내 더샾포레스트12단지 30평대(전용면적 84m²) 아파트. 4월만 해도 9억 원이던 전셋값이 지난달 6억6000만 원까지 하락했다. 그는 “잔금이 급한 집주인이 전셋값을 급하게 낮췄다”며 “가격을 낮춰 매물을 내놓아야 하는지 묻는 집주인들의 전화가 자주 온다”고 전했다. 주변 아파트 전셋값도 떨어졌다. 이곳에서 차로 5∼10분 거리로 ‘서판교’에 속하는 분당구 운중동 산운13단지 휴먼시아데시앙아파트 전용 84m² 전셋값은 지난달 말 7억 원에서 2주 새 6억6000만 원까지 내렸다. 인근 분당구 삼평동 봇들마을 이지더원2단지 전용 84m² 전셋값 역시 3월 8억5000만 원에서 지난달 7억 원으로 하락했다. 임대차 3법 여파에 가을 이사철이 겹치며 수도권 대부분 지역의 전셋값이 크게 오르고 있지만 분당은 오히려 전셋값이 떨어졌다. 대장지구를 중심으로 대단지 아파트 입주 물량이 쏟아지면서다. 충분한 공급만이 시장을 안정시킬 수 있다는 기본이 현장에서 여실히 입증된 셈이다. ○ ‘공급에 장사 없다’는 기본 입증 18일 한국부동산원에 따르면 지난달 분당구 아파트 전세가는 전달보다 0.47% 내렸다. 부동산원이 통계를 집계하는 전국 176개 지역 중 하락 폭이 가장 크다. 그 여파로 성남 전체 아파트 전세가도 0.23% 떨어졌다. 지난달 수도권 아파트 전세가가 1.14% 올라 7월 상승률로는 통계를 집계한 2014년 이후 17년 만에 가장 높게 뛰었던 것과 대조적이다. 분당 전세가가 떨어진 것은 대장지구 입주 직전인 4월부터다. 대장지구를 포함한 올해 분당구 입주 물량은 5560여 채로 지난해보다 약 40%(1600여 채) 많다. 대장지구 물량(3800여 채)은 분당구 전체 물량의 70%에 육박한다. 이 같은 대규모 공급에 매물이 쌓이며 분당 전셋값이 4개월 연속 떨어졌다. 실제 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’이 집계한 분당 아파트 전세 물건은 18일 기준 1737건으로, ‘임대차 3법’ 시행 이후 전세난이 극심했던 지난해 10월 10일(241건)의 8배 수준이다. 비(非)수도권에서는 세종에서 기존 최고가보다 1억∼2억 원 낮게 거래되는 사례가 잇따르고 있다. 세종 아파트 전세가는 지난해 60.6% 올라 전국 최고의 상승률을 나타냈지만 올 5월부터는 3개월 연속 하락하고 있다. 특히 올 6월 이후 매매가도 동반 하락세다. 전국에서 매매가와 전세가가 모두 떨어진 시도는 세종이 유일하다. 세종시 ‘새뜸10단지더샵힐스테이트’ 전용 84m²는 지난달 10억1000만 원에 팔렸다. 이는 올해 4월(11억9500만 원)보다 1억8500만 원 낮아진 수준이다. 이는 올해 세종 입주물량이 7700여 채로 지난해(4300여 채)의 1.8배로 늘어난 영향이 크다. 세종 아파트 매매수급지수와 전세수급지수는 올 5월 이후 3개월째 100을 밑돌고 있다. 이 지수가 100 이하면 공급이 수요보다 많다는 뜻이다.○ 내년 입주 물량 적어 가격 급등 우려 여전 문제는 앞으로다. 전세가가 하락세를 보여도 전세 매물이 소진되면 다시 가격이 오르기 때문이다. 경기 과천이 대표적이다. 과천은 올 1∼6월 전셋값이 6개월 연속 하락하다가 지난달 상승세로 돌아섰다. 지난해 말부터 올 초까지 대단지 입주가 몰리며 충분한 공급이 이뤄졌지만, 이 물량들이 계약되면서 전세가가 다시 반등하고 있는 것이다. 전문가들은 ‘지속적인 공급’이 뒷받침되지 않는다면 가격이 오를 수밖에 없다고 지적한다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지난해 가격이 크게 올랐던 분당과 세종은 올해 입주물량 증가로 가격이 떨어졌지만, 현재 입주물량의 상당 부분이 계약돼 하락세가 지속되긴 어렵다”고 말했다. 서울 등 대다수 수도권 지역은 올해는 물론이고 내년에도 입주 물량이 부족해 급등 우려가 더 크다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만684채로 지난해(4만9415채)보다 줄었는데, 내년에는 2만463채로 더 감소한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “충분한 공급이 지속돼야만 집값과 전셋값 모두 안정시킬 수 있다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-19
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  • 수도권 내집 보유율 現정부서 뒷걸음질… 월급 안쓰고 8년 모아야 집 산다

    지난해 수도권에서 주택을 소유한 가구 비중(자가 보유율)이 2016년 이후 4년 만에 최저치로 떨어졌고, 자신이 소유한 집에서 살고 있는 비중(자가 점유율)은 2012년 이후 8년 만에 상승세가 꺾였다. 수도권에서 내 집 장만을 위해 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 기간은 전년보다 1년 이상 늘어나 14년 만에 최대치를 나타냈다. 주택 공급을 충분히 하지 않고 규제로 시장을 옥죈 부동산 정책의 실패가 악화된 주거 통계로 확인됐다. ○ 자가보유율, 현 정부 들어 뒷걸음질 13일 국토교통부가 발표한 ‘2020년 주거실태조사’에 따르면 수도권 거주자의 자가 보유율은 53%로 2019년(54.1%)보다 1.1%포인트 줄었다. 2017년부터 2019년까지 54%대였던 수도권 자가 보유율이 현 정부 출범 직전인 2016년(52.7%) 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다. 또 수도권 거주자의 자가 점유율은 지난해 49.8%로 전년(50%)보다 떨어졌다. 2012년부터 꾸준히 상승세를 보였던 자가 점유율이 8년 만에 처음 하락한 것이다. 두 지표는 주거안정성을 보여주는 대표 지표다. ‘투기 세력은 잡고 실수요자를 보호하겠다’는 정부 목표와 달리 실수요자의 주거안정성은 떨어진 셈이다. 지난해 수도권의 ‘연소득 대비 주택가격(PIR)’은 8배로 2019년(6.8배)보다 크게 늘었다. 이는 2006년 통계를 집계한 후 최고치다. 수도권에서 중간 정도 소득인 사람이 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아 중간 정도의 주택을 사려면 8년 걸린다는 뜻이다. 최근 1년 사이 소득이 줄거나 그대로인 경우가 많은데 집값이 워낙 가파르게 오르며 빚어진 결과다. ○ 정부, 가구 수 증가 탓…주거 질 개선 자화자찬국토부는 이번 조사에 대해 “지속적인 주택 공급에도 역대 최고 수준의 가구 분화가 이뤄져 자가 보유율이 높아졌고 세계적인 초저금리 등으로 집값과 임대료가 높아지며 PIR가 늘었다”고 했다. 오히려 공공임대 만족도가 높아진 점 등을 들며 “국민 주거의 질적 측면이 개선됐다”고 자평하기까지 했다. 전문가들은 정부가 여전히 부동산 문제에 안이한 인식을 보인다고 지적한다. 문재인 대통령은 올 1월에도 집값 상승의 원인으로 저금리와 가구 수 증가를 지목했었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가구 수는 늘었지만 정부가 그만큼 충분한 공급을 했더라면 집값이 이렇게까지 오르진 않았다”고 말했다. 국토부는 올해 아파트 인허가 실적이 전년보다 크게 늘었다며 “자가 보유율이 점차 상승할 것”이라고 낙관했다. 하지만 인허가 이후 착공이 지연되거나 취소되는 경우가 적지 않고, 실제 입주는 수년 뒤에나 가능하다. 이번 조사는 지난해 7월 말 ‘임대차3법’ 시행 전 가격을 기준으로 이뤄져 임대차법 여파가 반영되는 올해 통계는 더 악화될 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급 외에는 백약이 무효”라며 “앞으로 4, 5년 뒤 3기 신도시 등 대단지 입주가 시작되기 전까지 내 집 마련은 쉽지 않을 것”이라고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-08-14
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