이축복 기자

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동아일보 산업2부

취재분야

2026-02-27~2026-03-29

경제일반28%

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오세훈 “서울 인접도시, 6~10년 두고 단계적 편입”

오세훈 서울시장이 최근 경기 기초자치단체 서울 편입과 관련해 6~10년의 완충기간을 두고 ‘메가시티 서울’로 편입되는 단계적 편입안을 제시했다.오 시장은 15일 오전 서울 중구 시청 집무실에서 국민의힘 뉴시티 프로젝트 특별위원회 조경태 위원장과 만나 “‘시장’이 ‘구청장’으로 지위가 바뀌면 도시계획 수립권 등 14개 분야 42개 권한을 행사하지 못하게 된다”며 “‘자치구’가 아닌 ‘자치시’로 편입해 행정·재정적 유불리가 없게 하고 6~10년 후 단계적으로 ‘서울시 자치구’로 통합하는 방안이 필요하다”고 밝혔다.서울시와 25개 자치구는 현재 정부로부터 보통교부세를 받지 않는 ‘보통교부세 불교부 단체’다. 이 때문에 현행 제도 하에서 경기 기초단체들이 서울에 편입되면 그 동안 받던 보통교부세를 못 받게 된다. 또 국고보조율도 다른 광역지자체 대비 10~30%포인트 낮게 적용 받게 된다.오 시장은 “이 같은 불이익을 해결하려면 지방자치법, 보조금 관리법, 수도권정비계획법 등 법 개정이 필요한데 특별법을 통해 일괄 해결이 가능하다”고도 했다.면담을 마친 조 위원장은 기자들과 만나 “(오 시장의 제안은) 아주 좋은 생각”이라며 긍정적으로 평가했다. 뉴시티 특위는 16일 김기현 대표를 만나 특별법 발의와 관련한 의견을 교환할 예정이다.이와 함께 국민의힘은 현재 김포시를 비롯한 도농 복합도시에 적용되는 ‘대입 농어촌 특례전형 폐지’도 5, 6년 유예를 추진해 해당 지역 수험생들의 혼란을 최소화하는 방안을 검토 중이다.이날 국토교통부의 신도시 발표에 참여한 국민의힘 소속 수도권 기초지자체장들은 서울 편입과 관련해 엇갈린 입장을 밝혔다. 백경현 구리시장은 이날 “서울 편입이 현실화하면 환경 교통 관련 협의 절차가 생략돼 신규 택지개발도 더 빠르게 진행될 것”이라며 “협의가 진행되면 어느 때든 주민 투표를 통해 통합을 현실화시키겠다”고 했다. 반면 서울 인접 지자체가 아닌 이상일 용인시장과 이권재 오산시장은 서울 편입에 부정적이거나 유보적인 태도를 밝혔다.사지원 기자 4g1@donga.com권구용 기자 9dragon@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-15
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‘실거주 의무 폐지’ 법안도 발묶여… 분양 4만여 가구 “잔금 못내면 되팔아야”

국민의 삶과 밀접해 빠른 통과가 필요한 민생 법안이나 국가 경제의 허리를 담당하는 중소기업 관련 법안도 장기간 국회 문턱을 넘지 못하는 경우가 많다. 여야 간 갈등이 크지 않은 법안조차 국회가 외면하며 민생을 발목 잡고 있다는 비판이 나온다. 14일 국회 의안정보시스템에 따르면 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하는 ‘주택법 개정안’은 올해 1월 정부 발표 이후 1년 가까이 표류 중이다. 야당이 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 성행할 수 있다는 이유로 반대하면서 국회에 발이 묶여 있는 것. 올해 2월 유경준 국민의힘 의원이 대표 발의한 실거주 의무를 폐지하는 내용의 개정안은 5월 말 국회 국토교통위원회 법안소위 심사 이후로 논의가 중단됐다. 김정재 국민의힘 의원이 주택을 처분하기 전까지만 실거주 의무를 충족하도록 지난해 8월 발의한 개정안이 대안으로 거론되고 있지만, 발의 447일이 지나도록 논의가 지지부진하다. 해당 개정안의 적용을 받는 주택은 전국 66개 단지, 4만4000채 규모다. 입주 시점에 전세를 줘서 보증금으로 분양 잔금을 해결하려던 수분양자들은 개정안이 통과되지 않으면 최악의 경우 한국토지주택공사(LH)에 분양가 수준으로 아파트를 되팔아야 한다. 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금형에도 처해진다. 재건축 사업 개발 이익을 환수하는 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환)’를 완화하는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’도 국회 국토위 법안 소위에 계류 중이다. 정부가 완화안을 발표한 것이 지난해 9월이라는 점을 고려하면 1년 넘게 ‘정책 공백’ 상태가 이어지고 있다. 올해 8월 기준 재건축 부담금 예정액이 통지된 단지는 서울 40곳 등 전국 111곳에 이른다. 여야가 모두 대선 당시 공약에 넣는 등 공통 과제 법안인데도 통과가 되지 않는 경우도 있다. 중소기업이 중견기업이 될 때 3년의 유예기간을 5년으로 늘려주는 중소기업기본법 개정안이 대표적이다. 지난해 11월 산업통상자원중소벤처기업위원회 소위 상정 이후 소식이 없다. 2021년 12월 발의된 아동학대 피해자 보호를 위한 법안도 국회에서 2년 가까이 계류 중이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “최근 여야가 국회에서 강대강으로 대치하면서 법률이 아닌 시행령 개정 말고는 제대로 된 민생 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “여야 간 이견이 크지 않은 민생 법안을 모아 ‘원 포인트’로 국회를 열고 통과시킬 필요가 있다”고 강조했다.정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-15
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[단독]‘킬러규제 개혁’ 법안 146개 중 국회통과 6개

민생 안정과 경제 활력을 위한 규제개혁 혁신 법안 146개 중에서 단 6개 법안만 국회를 통과한 것으로 나타났다. 여야 힘겨루기와 국회 파행 등으로 규제 완화 법안 10개 중 9개가 발의부터 평균 333일이 지나도록 국회에 계류 중인 것으로 조사됐다. 윤석열 대통령이 ‘킬러규제 혁파’에 드라이브를 건 지 4개월이 지났지만, 주요 혁신 법안이 국회에 발목 잡혀 기업과 국민이 피해를 떠안고 있다는 지적이 나온다. 14일 동아일보가 입수한 국무총리실 산하 국무조정실 ‘규제혁신 입법과제’를 전수 분석한 결과에 따르면 과제 법안 146개 중 국회 본회의를 통과한 법안은 6개로 4.1%에 그쳤다. 통과한 법안이 국회에 계류된 기간은 평균 499일(약 1년 4개월)이었다. 가장 오래 계류됐던 실손보험 청구 간소화를 위한 보험업법 개정안은 최초 발의 시점에서 1162일이 지나서야 통과됐다. 국조실은 주요 규제개혁 법안이 국회에서 신속 통과되도록 별도 관리하고 있는데, 별도 관리 법안조차 제때 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 것이다. 윤석열 정부의 ‘규제개혁 1호 과제’였던 유통산업발전법 개정안조차 여야 간 견해차를 좁히지 못하고 1200일이 넘게 상임위 단계에 머물러 있다. 국회를 통과하지 못한 법안 140개 중 15개만 법제사법위원회에 상정됐다. 약 80%에 이르는 125개 법안은 여전히 상임위를 통과하지 못하고 있어 연내 통과가 불투명한 상황이다. 특히 신산업의 기틀을 잡고, 규제 장벽을 허물어 기업들에 혁신을 유도하는 법안 상당수가 여전히 제자리걸음인 것으로 나타났다. 유전자 염기서열을 교정해 종자나 치료제 등을 생산하는 ‘유전자 교정’ 기술 관련 내용이 담긴 ‘유전자변형생물체의 국가 간 이동 등에 관한 법률 일부 개정 법률안’이나 메타버스 기본법, 인공지능 기본법 등은 여야 갈등이 크지 않은 법안인데도 논의가 지지부진하다. 지난해 8월 발표한 분양 주택의 실거주 의무 폐지를 골자로 한 주택법 일부 개정안 등 주요 민생 법안도 상임위 단계에 머물고 있다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “물가 상승과 경기 부진이 맞물린 상황에서 성장동력을 확보하려면 규제 개혁이 필수적”이라며 “여아가 좀 더 적극적으로 협의에 나서야 한다”고 했다.‘규제개혁 1호’ 유통발전법, 1212일째 국회 표류… 회의 9차례뿐 마트 영업시간외 온라인 배송 놓고여야 이견에 상임위 문턱도 못넘어유전자 교정-메타버스 지원법안 등 신산업 혁신기술 국회서 발목 잡혀 “전국상인연합회, 수퍼연합회가 모두 (유통산업발전법 개정에) 찬성하고 있습니다.”(산업통상자원부 관계자) “무슨 얘긴지 알겠는데, (소상공인들의) 협회랄지 여러 단체가 있으니까 그 입장도 좀 수렴해서 전달해 주십시오.”(더불어민주당 신영대 의원) “알겠습니다. 그런데 소상공인연합회는 사실 (전통시장과) 관련 없는 쪽이 많이 들어가 있기 때문에….”(산업부 관계자) 올해 8월 21일 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회(산자중기위) 소위원회. 대형마트가 문 닫는 시간에 온라인 배송을 하도록 규제를 풀기 위한 유통산업발전법 개정안을 논의하는 자리였다. 이 개정안이 2020년 9월 국회에 상정된 뒤 9번째 논의됐지만, 결국 이날도 결론을 못 내고 끝났다. 전국상인연합회 등 유관 단체가 대표성이 있는지, 소상공인연합회를 협의 대상으로 넣을지 등 공방만 벌이다가 흐지부지된 것. 이달 14일 현재까지 개정안이 상정된 지 1212일이 지났지만 해당 법안은 다시 논의되지 못하고 있다.● 국회 ‘트집’에 규제개혁 1호 과제도 지지부진 유통산업발전법 개정안 논의가 지연되는 사이 수도권 외곽이나 지방 소도시 주민들은 새벽배송 같은 ‘물류 혁신’의 수혜를 누리지 못하고 있고, 대형마트들은 물류창고와 재고가 있는데도 놀리고 있다. 경기 하남시에 거주하는 회사원 이모 씨는 “길 건너면 서울인데 마트에서 새벽배송이나 휴일배송을 받을 수가 없다”며 “가격이 싸도 배송을 못 받아 더 비싼 곳에서 사기도 한다”고 했다. 이처럼 신산업 기반을 닦고, 규제 장벽을 허무는 규제개혁 법안들이 국회에 발목이 잡히면서 국내 기업들의 혁신이 지연되고 국민 불편만 커지고 있다. 여야가 첨예하게 대립하는 법안이 아니어도 여야 간 정쟁과 힘겨루기에 논의가 뒷전으로 밀리고 있다는 지적이 나온다.● 네거티브 규제 외쳤지만 법안명 놓고 하세월 정부는 신산업 육성을 위해 법률에서 금지하지 않은 모든 것을 다 할 수 있도록 네거티브(negative) 규제를 하겠다고 밝혔지만, 관련 법안 처리는 여전히 지지부진하다. 지난해 9월 발의된 뒤 1년 넘게 국회에 묶여 있는 ‘메타버스산업진흥법’이 대표적이다. 올해 2월을 마지막으로 국회 논의가 중단됐다. 당시에는 법안 이름을 메타버스법으로 할지, 가상융합산업법이나 가상융합기술법으로 할지, 또 메타버스 서비스에 게임적인 요소가 있을 경우 게임산업법을 적용할 것인지 등 변죽만 울리다 끝났다. 이제 막 태동 단계인 메타버스 산업은 어떤 비즈니스 모델이 장래성이 있는지 판단할 기본법 제정이 시급한데 관련법 통과가 기약 없이 미뤄지며 기업들도 사업화에 어려움을 겪고 있다. 내년 2월 증강현실(AR) 글라스 기술을 공개할 예정인 시어랩스의 정진욱 대표는 “관련법이 빨리 국회에서 통과돼야 새로운 기술을 테스트해 볼 수 있는 환경이 마련될 텐데 소식이 없어 답답하다”고 했다. 국토교통부 로봇 배송 실증사업에 참여하고 있는 최진 모빈 대표는 “로봇배송과 드론택배가 상용화되려면 생활물류서비스산업발전법 통과가 절실한데 몇 년째 상정됐다는 소식만 듣고 있다”며 “실증사업으로 끝나지 않고 상용화가 되려면 법안이 하루빨리 통과돼야 한다”고 했다.● 시민단체 반대 의식해 신산업 싹 잘라 유전자 염기서열을 자르거나 제거해 종자나 치료제를 개발할 수 있는 이른바 ‘유전자 교정(GE·Gene Editing)’ 기술을 보유한 ‘툴젠’. 이 기업은 갈변되지 않는 감자를 개발해 미국 농무부(USDA)로부터 유전자 조작식품(GMO) 규제 면제 승인을 받았다. GE는 인위적으로 개발한 유전자를 삽입하는 게 아니라 특정 인자만 제거해 비교적 안전한 평가를 받는다. 하지만 국내에서는 이를 상용화하지 못하고 있다. 툴젠 관계자는 “국회에 발의된 법안이 통과돼도 해외에 비하면 여전히 규제가 많은 수준인데 이마저도 통과가 안 되고 있다”고 하소연했다. 국내에선 이 같은 유전자 교정 식품이 GMO와 같은 취급을 받으며 일부 시민단체의 반대가 거세다. 지난해 7월 정부가 유전자 교정 식품에 대해 유해성 심사 등 규제를 일부 완화하는 ‘유전자변형생물체의 국가 간 이동 등에 관한 법률 개정안’을 발의했지만 시민단체를 의식한 야당 반대 등으로 아직 통과되지 못하고 있다. 바이오산업 관계자는 “전 세계적으로 유전자 가위 기술 등 첨단 생명공학기술 전쟁이 시작되며 제2의 농업혁명이 시작됐지만 한국은 관련 규제에 묶여 시작도 못 하고 있다”고 했다. 김정식 연세대 경제학과 명예교수는 “여야 간 감정적으로 서로 갈등하면서 국가 경쟁력을 위한 법안의 통과가 계속 늦어지고 있다”며 “정당의 이익을 우선하는 자세를 뒤로하고, 국가의 이익을 바라보는 태도가 필요하다”고 지적했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}
- 2023-11-15
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“주택시장 급변에 탄력적 금융정책 필요… 서울 공급 늘려야”

“부동산 정보의 유통 속도가 빨라지며 매매가격이 반등하는 주기가 짧아지고 있습니다. 부동산 정책도 이에 맞춰 변화해야 합니다.”(김경민 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수) “해외와 달리 한국은 가격 상승기에 규제 강화로 주택 공급이 늘지 못했습니다. 서울 도심 주택 공급이 사회적 비용을 줄일 수 있다는 점을 고려해 공급 정책을 짜야 합니다.”(이창무 한양대 도시공학과 교수) 동아일보와 채널A가 14일 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 ‘지속 가능한 부동산 정책을 위한 도전과 과제’를 주제로 개최한 ‘2023 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 최근 급변하고 있는 부동산 시장을 전망하고 중장기 시장 변화에 대응하기 위한 정책 대안이 쏟아졌다. 이날 참석한 정부와 국회, 건설업계 관계자들은 “주택 수요를 면밀히 파악하고 안정적인 공급 기반을 만들어가는 한편, 인구구조 변화에 대응할 중장기 전략이 필요하다”고 강조했다. ● “부동산 시장 변동 빨라져… 탄력적 금융정책 필요” 이날 기조강연에 나선 김오진 국토교통부 1차관은 “규제 정상화를 통해 시장이 연착륙했다는 평가가 나오지만, 아직 거래량이 적고 금리가 높아 시장 향방을 예단하기 어려운 상황”이라며 “시장 상황과 가계대출 현황 등을 면밀히 모니터링하고 있다”고 밝혔다. 최근 청약시장은 회복세를 보이고 있지만 공급 여건이 악화하며 인허가 물량은 올해 1∼9월 전년 동기 대비 33%, 착공 물량은 전년 동기 대비 57% 각각 감소한 상황이다. 김 차관은 “분양 주택 실거주 의무 폐지, 재건축부담금 완화, 취득세 중과 완화, 1기 신도시 특별법 등이 연내 국회를 통과해 규제 정상화를 마무리할 수 있도록 최대한 노력하고 있다”고 덧붙였다. ‘부동산 시장 다이내믹스, 그 변화와 미래’를 발표한 김 교수는 올해 들어 서울을 중심으로 나타난 가격 반등세에 대해 “특례보금자리론 시행, 주택담보대출 금리 하락 등에 따른 기술적 반등”이라며 “통상 국고채 10년물 금리와 주담대 금리가 연동되는데, 최근 국고채 금리가 높은 편이기 때문에 주담대 금리도 내년까지 높게 유지될 것으로 보인다”고 전망했다. 또 “최근 가격 흐름을 보면 지역별로 시장이 분화되는 모습을 보인다”며 “특례보금자리론 기준이 9억 원이었는데, 주택 시장이 세분되면서 서울과 지방의 9억 원짜리 주택은 다른 상품이 됐기 때문에 금융상품을 적용할 때 차등을 둬야 할 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 “전세사기 등으로 인한 ‘빌라포비아’의 여진이 내년에도 계속되며 아파트 이주 수요가 늘고 있는데, 토지 가격이 높아 아파트 개발도 위축돼 있다”며 “향후 전세가격이 매매가격에 영향을 미칠 가능성이 있다”고 했다. 이어 “서울은 늘 잠재적 초과수요가 있다는 점을 고려해 정책을 짜야 한다”며 “변동금리와 고정금리를 오갈 수 있는 탄력적 모기지 금융, 대규모 리츠를 통해 가격 하락기에는 주택을 매입하고, 가격 상승기에는 개발에 이용하는 식의 정책이 필요하다”고 제언했다. ● “2010년대 정비사업 억제로 서울서 26만 채 공급 안 돼” ‘부동산 시장 정상화를 통한 주택 공급 확대 방안’을 발표한 이 교수는 “2020∼2022년 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 주택가격 상승률과 비교하면 한국은 이 기간 다른 나라에 비해 덜 올랐는데, 더 많이 내린 시장”이라고 분석했다. 공급 측면에서는 “2000년대 초반 연간 6만∼8만 채였던 입주 물량이 2010년대 들어 2만∼4만 채로 급감했고, 서울은 장기적으로 공급 부족이 누적된 상태”라며 “뉴타운 구역 해제 등으로 적게는 26만 채, 용적률 상향 등을 감안하면 최대 40만 채의 아파트 공급 물량이 축소됐다”고 진단했다. 또 “인구구조 변화가 단순히 주택 수요를 변화시킨다고 보기는 어렵다”며 “베이비붐 이후 세대는 자산 형성을 못 해 노인 임차가구로 살아갈 가능성이 높은데, 이에 대해서도 대비해야 한다”고 덧붙였다. 이 교수는 이어 “서울 도심 정비사업 억제로 줄어든 26만 채 물량이 서울 외곽 신도시에 공급되며 발생한 통근 비용, 교통혼잡 비용 등을 계산하면 2020년 기준 최대 1조3840억 원의 비용이 발생했다”며 “일본은 도쿄 도심을 적극 개발하고 있는데 한국도 이를 참고해야 한다”고 지적했다. 안정적인 공급 기반 마련 방안과 관련해서는 “재건축·재개발 활성화와 함께 개발 밀도를 올리고 다주택자가 민간 임대사업자로서 합리적으로 기능할 수 있도록 다주택자 세제, 전월세 상한제 등을 조정해야 한다”고 제안했다. 이날 포럼에 참석한 국회 국토교통위원회 간사 김정재 국민의힘 의원은 “저출생이 국가적 난제인데, 주택 문제를 안정적으로 해결할 수 있다면 이 문제도 해결할 수 있다”며 “포럼 내용을 적극 참고하겠다”고 밝혔다. 이날 포럼에는 김재식 한국주택협회 부회장과 박성희 대한주택건설협회 상무, 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 부영그룹 등 기업 관계자들도 참석했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-15
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“X세대 은퇴 맞춰 고급 세컨드 하우스 수요 늘 것”

사무실에서 별장 내부 온도를 조절하고 가전제품을 켜거나 끈다. 태양광 패널과 에너지저장장치(ESS)를 활용해 별장에서 쓸 에너지를 생산·관리한다. 밀키트 등 생활용품이 떨어지면 지역 커뮤니티를 통해 배송받고 별장 내부로 외부인이 침입할 경우 보안팀이 즉각 출동하는 보안 서비스도 제공받는다. 주중에는 도시에서, 주말에는 지방에 머무는 ‘5도2촌’족을 위한 ‘맞춤형 주거’의 미래상이다. 이날 열린 포럼에서는 안지용 LG경영연구원 공간연구소장(사진)이 ‘라이프스타일과 인구구조 변화에 따른 주거 및 주택 인식 변화’를 주제로 변화하는 주택 시장의 모습을 소개했다. 안 소장은 개인의 취향을 중요하게 여기는 X세대(1965∼1980년생)의 은퇴 시기가 맞물리면서 고급형 세컨드 하우스에 대한 수요가 늘 것이라고 내다봤다. 통계청에 따르면 6·25전쟁 이후 태어난 베이비붐 세대(1955∼1963년생)의 은퇴가 본격화되면서 매년 약 86만 명의 은퇴자가 나오고 있다. 이 중 은퇴자금에 여유를 느끼는 비율이 약 8.7%로 약 8만 명 수준이다. 그는 “개인 취향 중심의 라이프스타일을 추구하는 사람이 늘고 재택근무로 주택 위치와 주거 형태에 대한 자유도가 높아지며 세컨드 하우스 수요가 늘고 있다”며 “세컨드 하우스 관리라는 ‘고충’(페인 포인트)을 해결하기 위한 주거 솔루션이 각광받을 것”이라고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-15
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오피스텔 세입자 10명 중 9명 “관리비 비싸”

직방 애플리케이션 이용자 10명 중 7명 이상이 현재 납부하고 있는 관리비가 비싸다고 느끼는 것으로 나타났다. 직방이 13일 자사 애플리케이션 이용자 816명을 대상으로 진행한 설문 결과 응답자의 74.9%는 월평균 납부 관리비가 비싸다고 응답했다고 밝혔다. 오피스텔 세입자 중 관리비가 비싸다고 응답한 비율은 88.4%로 전체 평균보다 높았다. 금액별로는 ‘10만 원 이상∼20만 원 미만’ 납부하는 비율이 35.9%로 가장 많았고 △20만 원 이상∼30만 원 미만 31.0% △10만 원 미만(18.3%) △30만 원 이상∼40만 원 미만(11.2%) 순이었다. 아파트 거주자 중에서는 관리비로 ‘20만 원 이상∼30만 원 미만’을 내는 비율이 43.3%로 가장 많았고, 오피스텔 거주자 중에서는 ‘10만 원 이상∼20만 원 미만’을 내는 경우가 52.7%로 과반을 차지했다. 거주 형태나 방 수에 따라서도 관리비 체감도가 달랐다. 관리비가 비싸다고 응답한 비율은 월세 세입자(81.7%)가 자가(71.1%)나 전세 세입자(73.4%)보다 높았다. 관리비 개선사항으로는 ‘투명한 정보 공개가 필요하다’는 응답이 42.2%로 가장 많았다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-14
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AI가 보행자 사고위험 감지… 충돌 예상 5.5초 전 ‘차량 주의’ 경고

“잠시만, 이따 건너자.” 2일 오후 서울 서초구 서초초등학교 후문 앞. 중학교 3학년 유모 군(15)이 하굣길 친구들과 횡단보도를 건너려다 멈칫했다. 횡단보도 앞에 설치된 사각형 모양의 ‘보행자용 도로전광표지(VMS)’에 ‘차량 위험’이란 글자가 떴기 때문이다. VMS는 상황에 따라 ‘충돌 위험’, ‘차량 주의’ 등의 내용도 알려준다. 이 횡단보도는 폭이 좁아 신호등을 만들기 어려운 곳인데, 차량 통행이 많아 자녀를 둔 주민들의 우려가 컸다. 유 군은 “신호등이 없어 건널 때마다 긴장됐는데 위험을 알려주니 안심이 된다”고 말했다.● 인공지능(AI) 시스템으로 위험 경고 유 군과 친구들의 발걸음을 멈추게 한 VMS는 ‘어린이보호구역(스쿨존) 인공지능(AI) 안전관리 시스템’의 일부다. 행정안전부가 ‘취약계층·시설 등 안전사고 예방기술 개발사업’의 일환으로 설치했다. 한국교통연구원이 개발해 시범 운영 중인 이 시스템은 스쿨존 내 불법 주행을 단속하고 사고위험을 신속히 탐지해 사고를 예방하는 역할을 한다. 대표적인 기능은 ‘보행자 안전관리’다. 스쿨존에서 빈번하게 발생하는 위험 상황을 신속히 탐지해 보행자와 운전자에게 경고해 준다. 예를 들어 이륜차나 개인형이동장치(PM)가 보행자 도로를 주행하거나 보행자가 공을 잡기 위해 도로로 갑자기 뛰어드는 등 돌발 상황이 발생하면 실시간으로 탐지해 경고 메시지를 띄운다. 이날 기자가 1시간가량 지켜본 VMS 화면은 도로 상황에 따라 시시각각 바뀌었다. 평상시에는 ‘어린이보호구역’이란 글자가 떠 있었다. 그러다 차량과 보행자의 충돌이 발생할 가능성이 있으면 ‘차량 위험’ 또는 ‘차량 주의’ 문구가 나타났다. ‘차량 위험’은 보행자의 인지 반응 시간(3초)을 고려해 충돌 예상 시간 4.5초 전에 뜨게 설정돼 있다. ‘차량 주의’는 충돌 예상 시간 5.5초 전에 나타난다. 시범 설치 지역 중 한 곳인 서초초교 앞 교차로는 서초대로 73길과 강남대로 61길이 교차하는 곳이다. 차량 통행이 많지만, 보행자 신호등이 없는 좁은 횡단보도로만 이뤄져 있다. 차도와 보도의 구분이 없는 이면도로까지 있어 사고 위험이 큰 곳으로 꼽힌다. 실제로 이곳에선 평일 등교시간(오전 8∼9시) 하루 최대 161건의 일시정지 위반이 발생했고, 하교시간(오후 2∼3시)에는 하루 최대 683건의 무단횡단 위험이 발생하기도 했다. 서초초교에 자녀를 보낸다는 학부모 남모 씨(46)는 “강남역이 근처다 보니 차량 통행이 많아 항상 걱정이 많았다. 이제라도 AI 시스템이 도입돼 다행스럽다”고 말했다. VMS는 보행자뿐 아니라 차량 운전자에게도 도움이 된다. 스쿨존 한쪽에는 운전자를 위한 차량용 VMS가 별도로 설치됐다. 운전자가 보행자와의 충돌을 피할 수 있도록 화면을 통해 ‘보행자 위험’, ‘보행자 주의’ 등의 경고 메시지를 전달한다. 또 보행자가 무단횡단을 하면 ‘무단횡단 위험’이란 문구가 뜨기도 한다. ● CCTV 한 대로 경찰·지자체 단속 정보 제공 스쿨존 AI 안전관리 시스템은 향후 반칙운전 단속에도 활용될 수 있다. 현재 폐쇄회로(CC)TV를 이용한 교통단속은 경찰과 지자체가 별도로 진행하고 있다. 경찰은 과속, 신호 위반, 정지선 위반 등을 담당하는 CCTV를 관리한다. 또 지자체는 CCTV를 활용한 주정차 위반 단속에 집중하고 있다. 하지만 AI 안전관리 시스템이 도입되면 통합 단속이 가능해진다. 행안부 관계자는 “AI 프로그램이 설치된 CCTV는 모든 불법 행위를 자유자재로 포착해 경찰과 지자체에 각각 보고할 수 있다”며 “아직 단속에 도입하진 않았지만 시범 운영을 통해 데이터가 쌓이면 실제 단속에 투입될 수 있을 것”이라고 했다. AI 안전관리 시스템은 스쿨존에서 교통사고 등 돌발 상황이 발생할 경우 신속하게 통합관제센터로 해당 사실을 통보하는 역할도 한다. 이 내용은 119안전센터로도 즉각 전송돼 보다 신속한 대처가 가능하다. 이지선 한국교통연구원 연구위원은 “AI 안전관리 시스템은 기존의 단편적 시설 개선이나 처벌 강화 방식보다 과학적이고 효율적”이라며 “앞으로 ‘저비용 고효율’로 어린이 교통안전 환경을 개선하는 데 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 이상민 행정안전부 장관은 “앞으로도 스쿨존 AI 안전관리 시스템과 같은 첨단기술을 활용한 안전관리를 더욱 확대해 어린이가 안전한 생활환경을 만들어 나가겠다”고 말했다. ‘일시정지 의무’ 스쿨존 횡단보도, 15분간 차량 41대 안 지켰다 보행자 없어도 ‘우선멈춤’ 1대 그쳐법시행 직후보다 위반 늘어지난해 7월 시행된 도로교통법 개정안에 따라 자동차 운전자는 어린이보호구역(스쿨존)에 설치된 신호등 없는 횡단보도 앞에서 일시정지해야 한다. 과거에는 보행자가 없으면 멈추지 않고 주행할 수 있었지만 이제는 무조건 멈춰야 한다. 위반 시 운전자에게 승용차 기준으로 범칙금 6만 원과 벌점 10점이 부과된다. 법 시행 후 1년 4개월이 지났는데 실제로는 어느 정도 지켜지고 있을까. 평일인 이달 2일 오후 4시경 동아일보 기자가 서울 서초구 서초초등학교 앞 스쿨존을 지켜본 결과 15분 동안 차량 41대가 신호등 없는 스쿨존 횡단보도 앞에서 멈추지 않고 그냥 지나갔다. 반면 일시정지 의무를 지킨 차량은 2대에 불과했는데 그중 1대는 보행자를 보고 멈췄다. 보행자가 없어도 정차한 차량은 1대에 불과했다. 일시정지는 스쿨존뿐 아니라 일반 도로에서도 잘 지켜지지 않는다는 것이 전문가들의 지적이다. 도로교통공단에 따르면 올 8월 일시정지를 지킨 차량 수는 지난해 8월보다 5.7% 감소했다. 일시정지 규정이 유명무실한 건 단속이 쉽지 않기 때문이다. 한국교통연구원 관계자는 “일시정지는 자동차의 바퀴 4개가 완전히 멈추는 걸 의미한다”면서도 “정확히 몇 초 동안 멈춰야 한다는 규정이 없다”고 했다. 경찰 관계자도 “속도를 거의 멈춘 듯한 상태에서 다시 높이는 차량이 적지 않은데 이 경우 논란이 있을 수 있어 현실적으로 단속하기가 쉽지 않다”고 했다. 정부는 ‘스쿨존 인공지능(AI) 안전관리시스템’을 활용한 단속이 시작되면 ‘스쿨존 일시정지’ 규정의 실효성이 높아질 것으로 기대하고 있다. AI 알고리즘이 탑재된 카메라가 기존에 학습된 데이터를 통해 판단하기 때문에 사람의 눈보다 신속하고 정확하게 일시정지 위반 여부를 가려낼 수 있기 때문이다. 유정훈 아주대 교통시스템공학과 교수는 “AI를 활용해 스쿨존부터 단속을 강화하고, 적발되는 경우 높은 범칙금을 물리면 ‘일시정지’ 문화 확산에 도움이 될 것”이라고 말했다. 공동 기획: 행정안전부 국토교통부 경찰청 소방청 한국교통안전공단 손해보험협회 한국도로공사 도로교통공단 한국교통연구원 삼성교통안전문화연구소교통문화를 개선하기 위해 독자 여러분의 제보와 의견을 e메일(lifedriving@donga.com)로 받습니다. 특별취재팀유근형 기자 noel@donga.com 한재희 기자 hee@donga.com이축복 기자 bless@donga.com신아형 기자 abro@donga.com윤다빈 기자 empty@donga.com 송유근 기자 big@donga.com전혜진 기자 sunrise@donga.com}
- 2023-11-13
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고분양가에 서울서도 잇단 미달… ‘청약 불패’ 옛말

7일 1순위 청약을 받은 서울 도봉구 도봉동 ‘도봉금호어울림파크’. 도봉구에서 13년 만에 분양하는 아파트였지만 청약 결과는 저조했다. 5개 주택형 중 84㎡B(32채)와 84㎡C형(19채)에서 1순위 마감에 실패했다. 당첨자와 예비당첨자 5배수를 채우지 못한 것. 이 단지는 분양가가 전용 84㎡ 기준 최고 9억590만 원이었다. 2005년 지어진 도봉역 초역세권 ‘래미안 도봉’ 전용 84㎡ 시세가 8억 원 선인 점을 감안하면 시세보다 1억 원가량 비싸게 분양한 셈이다. 서울 편입이 거론되는 경기 김포시에서 청약을 받은 고촌읍 ‘고촌센트럴자이’도 1048채 모집에 청약통장이 1989건만 접수되며 경쟁률이 1.9 대 1에 그쳤다. 6개 주택형 중 4개 주택형이 1순위 마감에 실패했다. 특히 84㎡B 타입(349채)에는 265명만 지원해 미달했다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “전용 84㎡의 분양가가 인근 신축보다 1억∼2억 원 비쌌다”며 “고분양가로 소형 평형에만 수요가 쏠리며 선호도가 높은 국민평형이 오히려 미달됐다”고 했다. 서울 등 수도권에서 잇따라 1순위에서 예비당첨자까지 채우지 못하고 마감에 실패하는 단지가 나오고 있다. 분양가가 계속해서 높아지며 ‘선별 청약’ 경향이 강해지는 영향이 크다. 올해와 내년 초 서울 전역에서 분양이 이어지지만 분양가 상승세가 계속되고 있어 ‘서울 청약 불패’가 옛말이 될 수 있다는 분석이 나온다. 서울에서 미달 단지가 나온 것은 도봉금호어울림파크가 처음이 아니다. 지난달 31일 서울 동대문구 이문3구역을 재개발해 짓는 ‘이문 아이파크 자이’도 1순위 마감 실패가 나왔다. 전용 59㎡E(16채)와 84㎡D(25채), 84㎡E 등 3개 타입으로, 대단지(4321채)인 데다 서울 도심 접근성이 좋은 점을 감안하면 올 초 청약 시장 분위기와 달라진 것. 특히 청약 경쟁률이 낮아지면서 ‘이문 아이파크 자이’의 경우 당첨 가점(만점 84점) 최저점이 32점으로 나타나기도 했다. 32점은 부양 가족이 없는 1인 가구도 당첨될 수 있는 수준이다. 올해 말까지 분양할 예정인 단지들도 분양가와 입지에 따라 청약 성적이 갈릴 것으로 전망된다. 이달에는 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상 문정’, 성동구 용답동 ‘청계리버뷰자이’가 각각 299채, 797채를 일반 분양한다. 연말까지 강남구 도곡동 ‘래미안레벤투스’(308채·일반분양 133채), 대치동 ‘디에이치 대치 에델루이’(245채·일반분양 79채)와 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’(3309채·일반분양 162채) 등에서 분양을 추진하고 있다. 성동구를 제외하면 모두 분양가 상한제가 적용되는 곳이다. 문제는 분양가 상승세가 계속될 가능성이 높다는 점이다. 잠실 진주아파트를 재건축해 짓는 송파구 신천동 ‘잠실래미안아이파크’는 올해 12월까지 578채를 일반 분양할 예정이었지만 분양 일정이 미뤄지고 있다. 시공사와 조합이 공사비 2160억 원 인상 문제로 갈등을 빚고 있기 때문이다. 강남구 청담동 ‘청담르엘’도 공사비 인상 문제 등으로 내년에야 분양할 것으로 보인다. 분양 일정이 미뤄질수록 그에 따른 비용 부담이 늘어나며 분양가가 오르게 된다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “부동산 경기가 얼어붙으면서 위치, 규모, 교통 등에 따라 청약 결과가 달라지는 ’옥석 가리기‘ 현상이 나타나고 있다”며 “서울에서도 과거와 같은 청약 불패 현상은 찾아보기 어려울 것’으로 내다봤다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-10
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공공주택 인허가 44%-착공 65% 감소… 민간보다 더 줄었다

올해 들어 주택 인허가 및 착공 물량이 민간보다 공공 부문에서 더 크게 감소한 것으로 나타났다. 6일 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 9월까지 공공부문 주택건설 인허가는 9584채로 전년 동기(1만6955채)보다 43.5% 줄었다. 민간에서 이 기간 인허가 받은 주택이 24만6287채로 전년 동기(36만3245채) 대비 32.2% 감소한 것과 비교하면 더 큰 폭으로 감소한 것. 착공 실적도 공공 부문 감소 폭이 더 컸다. 올해 1월부터 9월까지 공공부문에서 착공한 주택은 7276채로 전년 동기(2만684채)보다 64.8% 줄었다. 같은 기간 민간부문에서 착공한 주택은 11만8586채로 56.5% 감소했다. 국회 예산정책처가 내놓은 국토교통위원회 2024년 예산안 분석 보고서에 따르면 공공에서 짓는 임대·분양 주택 모두 목표 달성이 쉽지 않은 상황으로 보인다. 보고서에 따르면 올해 1∼7월 통합공공임대주택 사업 승인 물량은 2561채로 연간 계획(3만5171채)의 7.3%에 그쳤다. 공공분양사업 승인 물량도 2800채로 연간 계획(5만3764채)의 5.2%였다. 사업 승인이 연말에 주로 이뤄진다는 점을 고려하더라도 계획 대비 매우 적은 수준이다. 윤석열 정부는 올해부터 2027년까지 5년간 공공임대 50만 채, 공공분양 50만 채를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 문재인 정부(2018∼2022년) 때 공급 목표(공공임대 63만2000채, 공공분양 14만4000채)보다 공공분양 물량을 대폭 늘렸지만 최근 공사비 급증, 부동산 경기 악화 등으로 공급에 차질을 빚고 있는 것으로 풀이된다. 예산정책처는 “교통·교육 영향평가 등 각종 행정 절차, 3기 신도시 추진 지연 등으로 공공부문 사업 승인 실적이 저조하다”고 지적했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-07
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[부동산 캘린더]11월 둘째 주 8개 단지 5473채 청약… 본보기집은 4곳

6일 부동산R114에 따르면 11월 둘째 주에는 전국 8개 단지에서 총 5473채 청약을 받는다. 일반분양은 4953채다. 서울 도봉구 도봉동 ‘도봉금호어울림리버파크’를 비롯해 경기 김포시 고촌읍 ‘고촌센트럴자이’, 경기 의정부시 의정부동 ‘더샵의정부역링크시티’ 등에서 청약을 진행한다. 본보기집은 ‘힐스테이트금오더퍼스트’, ‘위파크안동호반’, ‘문현푸르지오트레시엘’ 등 4곳에서 문을 연다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-07
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내포신도시 1500채 규모 대단지 선착순 분양

대방건설이 충남 내포신도시의 약 1500채 규모 대단지 ‘충남 내포신도시 디에트르 에듀시티’(조감도)에서 동·호수 지정이 가능한 선착순 분양을 진행하고 있다. 6일 대방건설에 따르면 충남 내포신도시 디에트르 에듀시티는 충남 홍성군 홍북읍 신경리 일대에 총 24개 동(지하 3층∼지상 20층), 총 1474채 규모로 들어선다. 모든 평형이 전용면적 84㎡이며 주택형은 3가지로 나뉜다. 단지 내 커뮤니티 시설로 내포신도시에서는 최초로 실내수영장이 마련된다. 실내골프연습장, 피트니스, 키즈룸, 북카페, 키즈스테이션, 게스트하우스 등도 들어선다. 단지 전체 면적의 약 40% 이상을 조경 공간으로 활용해 중앙광장 등을 가꿨고, 가구 내에는 6.1m 광폭 거실을 도입해 개방감을 더했다. 교통망도 우수하다. 충남도청 등이 있는 행정타운과 내포도시첨단산업단지에 차량으로 5분 이내에 접근할 수 있다. 도보 약 10분 거리에 내포초(병설유치원), 내포중, 홍성고와 내포 학원가, 충남도서관 등이 있다는 점도 장점이다. 분양 관계자는 “분양가는 3억4000만 원대부터이며 신규 계약자는 계약금 5%만 내면 중도금 전액 무이자 혜택을 받을 수 있다”며 “최대 약 1400만 원에 해당하는 무상옵션도 제공하고 있다”고 말했다. 이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-07
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잠실 84㎡ 전세 9개월새 4억 올라… 고금리에 매매 대신 전세 몰려

서울 서초구 서초동 ‘아크로비스타’ 전용면적 177㎡는 지난달 말 21억 원에 전세 계약이 이뤄졌다. 올해 초만 해도 16억 원이었던 전셋값이 9개월 만에 5억 원이나 뛴 것이다. 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 올해 1월 9억3000만 원이던 전셋값이 지난달 말 13억5000만 원으로 급등했다. 같은 기간 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오4단지’ 전용 84㎡ 전셋값은 7억 원에서 9억7000만 원으로 뛰었다. 송파구 잠실동 인근 중개업소 관계자는 “최근 전셋값이 거의 2년 전 수준으로 오르면서 당시 입주한 고객 2명 중 1명 이상꼴로 계약갱신요구권을 써서 기존 계약을 연장하고 있다”며 “당분간 이런 추세가 계속될 것으로 보인다”고 말했다. 아파트 전셋값 상승세가 계속되면서 서울 일부 단지에서 전셋값이 바닥이었던 올해 초보다 수억 원씩 오른 거래 사례가 잇달아 나오고 있다. 고금리에 매매거래가 살아나지 않으면서 전세에 머무르는 수요가 늘어난 데다, 빌라 전세 수요까지 아파트로 쏠린 영향이 큰 것으로 보인다. 서울의 경우 입주 물량 부족에 따른 전셋값 추가 상승이 매매가격까지 흔들 수 있다는 우려가 제기된다. 5일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 7월 넷째 주(24일 기준)부터 10월 다섯째 주(30일 기준)까지 15주 연속 오름세다. 지난해 2월부터 올해 7월까지 1년 6개월 동안 계속되던 가격 하락세가 반등한 뒤 상승세가 멈추지 않고 있다. 서울 아파트 전셋값은 5월 넷째 주(22일 기준)부터 오르기 시작해 24주 연속 가격 상승세를 지속하고 있다. 전월세 재계약 시점에 계약갱신요구권을 사용하는 비중도 확대되고 있다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템에 공개된 서울 아파트 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 7∼10월 체결된 전월세 재계약 중 갱신권을 사용한 경우는 34.5%로 조사됐다. 상반기(1∼6월) 32.8%에서 1.7%포인트 증가했다. 전세 재계약 때 보증금을 올려준 경우도 늘었다. 올해 6월 보증금을 늘린 전세 재계약 비중은 39.2%였지만 지난달에는 48.8%로 9.6%포인트 올랐다. 올해 6월까지만 해도 현재 상황과는 달리 역전세난에 대한 우려가 컸다. 2020년 ‘임대차 3법’ 이후 급등한 전셋값을 돌려줘야 하는 시점이 다가왔기 때문이었다. 하지만 고금리 기조가 이어지고, 매수자와 매도자 간 가격 줄다리기가 계속되는 등 매매 시장 회복이 둔화되면서 매매 수요가 대거 전세로 전환된 것으로 보인다. 전세사기 문제로 빌라를 꺼리는 이들이 늘어난 점도 아파트 전세로의 쏠림 현상을 키웠다. 직장인 손모 씨는 “2년 전 결혼하며 들어간 서울 강동구 빌라 전세가 지난달 만료돼 경기 하남시 아파트 전세로 옮겼다”며 “보증금은 1억3000만 원 정도 늘었지만, 빌라에서 보증금 걱정을 하며 사느니 대출 이자를 더 부담하겠다는 생각”이라고 말했다. 부동산 업계 전문가들은 한동안 이런 흐름이 계속될 것으로 예상했다. 서울 용산구 한남3구역(이주 대상 8300채) 이주가 지난달 말 시작되는 등 이사 수요는 계속되고 있다. 반면 내년 서울 입주 물량(약 1만 채)은 올해(약 3만3000채)의 3분의 1 수준으로 줄어들 것으로 보인다. 수급 불안이 계속될 가능성이 높다는 의미다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “내년에는 아파트 입주 물량이 2만 채 이상 줄어들어 전세 공급도 그만큼 감소할 것”이라며 “전셋값 상승이 매매가격까지 자극할 수 있는 만큼 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-06
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전세사기 급증에… HUG 콜센터 상담, 작년 1인당 2만건

전세사기가 급증하며 보증금 반환 업무를 맡은 주택도시보증공사(HUG)의 상담원 한 명이 처리하는 문의가 지난 한 해 동안 2만 건을 넘은 것으로 나타났다. 상담원 업무가 과중해지며 피해 세입자들의 구제가 늦어지고 서비스 질이 떨어질 수 있다는 우려가 나온다. 5일 HUG가 더불어민주당 맹성규 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 HUG 콜센터 상담사의 1인당 상담 건수는 2만266건으로 집계됐다. 전년인 2021년(1만5452건)보다 31.2% 늘었다. HUG 콜센터는 세입자들이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 이를 반환받기 위해 가장 먼저 연락하는 곳이다. 하지만 콜센터는 보증금 반환 업무와 함께 주택도시기금으로 운용되는 대출 상품 상담 업무도 맡고 있다. 전세사기가 불거지며 업무가 늘어나자 콜센터 상담 관련 인력은 16명에서 지난해 10월 말 94명으로 늘어났다. 이처럼 인원수가 대폭 늘어났는데도 올해 1∼7월 1인당 상담 건수는 6533건으로 12월까지 1만 건을 넘을 것으로 관측되고 있다. 맹 의원은 “전세보증금 반환 보증 업무가 국민 주거 안정을 위해 반드시 필요한 업무인 만큼 책임과 신뢰도를 확보해야 한다”며 “업무 과중을 해결하면서 동시에 민간 위탁 상담 단계에서부터 보증 업무의 공적 책임을 높이는 방안을 강구해야 한다”고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-06
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상업용 부동산 거래량 작년보다 30% 급감

고금리와 경기 침체가 이어지면서 올해 1월부터 9월까지 상업·업무용 부동산 거래 건수가 지난해 같은 기간보다 30% 가까이 줄어든 것으로 나타났다. 5일 부동산R114에 따르면 올해 들어 9월까지 전국 상업·업무용 부동산 거래 건수는 4만600건으로 전년 같은 기간 대비 29.1% 급감했다. 거래 금액은 약 31조7941억 원으로 45.1% 줄었다. 지역별로는 수도권에서 상업·업무용 부동산 거래 건수가 2만348건으로 전년 동기 대비 32.0% 줄었다. 이 중 서울이 6332건으로 지난해 1만18건보다 36.8% 줄어 전국 평균보다 감소폭이 컸다. 인천과 경기는 각각 38.1%, 27.8% 줄었다. 전국 시도 중 감소율이 가장 높은 곳은 부산(―42.7%)이었다. 거래 건수나 금액이 늘어난 곳은 한 곳도 없었다. 상업·업무용 부동산 시장 냉각은 지난해 시작된 금리 인상 여파가 가라앉지 않고 장기화되고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 전반적인 내수 침체도 임대 수익을 실현하기 어려운 요소로 꼽힌다. 부동산R114 측은 “내년에도 고물가, 고금리 등 상업·업무용 부동산 시장 경기에 악영향을 미치는 요소가 계속되는 만큼 상업용·업무용 부동산 신규 공급은 위축될 것으로 보인다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-06
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지역주택조합, 가입 전 토지소유권 확보 살펴야[부동산 빨간펜]

‘×××억 원대 분양 사기 지역주택조합 임원 구속’ ‘○○시 지역주택조합 과장광고 실태조사’. 부동산 뉴스를 읽다 보면 언뜻 이런 제목의 기사를 접하셨을 겁니다. 제목만 봐도 지역주택조합이 사회적 문제로 다뤄진다는 인상을 받게 되죠. 최근에는 서울시에서 ‘지역주택조합 가입 전 꼭 읽어야 할 피해사례집’을 묶어서 발간하기도 했습니다. 지역주택조합에서 어떤 문제가 발생하고 있길래 그런 걸까요? 요점만 빠르게 정리해 봤습니다. Q. 지역주택조합이 무엇인가요? “일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 짓기 위해 결성하는 조합을 말합니다. 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 경우면 됩니다. 청약통장이 없어도 가입할 수 있습니다. 지역주택조합에서는 재개발, 재건축과는 달리 땅 없이도 사업을 시작할 수 있습니다. 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 확보하고 지자체에 사업계획을 승인받는 구조입니다.” Q. 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요? “지역주택조합에서는 조합원 모집이 사업계획 확정 이전 단계에서 진행됩니다. 따라서 구체적인 공급 가구수, 동수 등 건축계획은 물론 준공 시기도 확정되지 않습니다. 이 과정에서 다양한 피해 사례가 나타납니다. 한 지역주택조합은 800채 규모 아파트를 지으려고 조합원을 모집해 가입한 조합원 순대로 원하는 위치의 동, 호수를 배정했습니다. 이후 조합에서는 사업의 수익을 높이기 위해 900채 규모로 건축계획을 바꾸려고 총회를 열었습니다. 건축계획 변경 전 일조권, 조망권을 누리던 50가구 전방에 1개 동이 추가돼 일조권 침해가 발생했지만 나머지 조합원들이 찬성해 안건은 가결됐습니다. 피해를 당한 조합원들이 손해배상 소송을 제기했지만 가입계약서에 건축계획 변경에 이의를 제기하지 않겠다는 문구가 있다는 이유로 결국 패소했습니다.” Q. 토지 확보율이 80%를 넘겼다는데 가입해도 괜찮을까요? “지역주택조합 홍보관에서는 사업 진행을 위해 토지주에게 토지 사용 동의를 받았을 뿐인데 마치 이미 토지 소유권이 확보된 것처럼 설명해 조합 가입을 유도하는 경우가 있습니다. 하지만 이 둘은 전혀 다릅니다. 토지 사용 동의는 매매 의사 표현이나 매매 계약을 한 것이 아니기 때문입니다. 토지 확보율이 80%가 된다는 설명을 들으셨나요? 그렇다면 소유권과 토지 사용 동의(토지사용권원) 중 무엇을 확보한 것인지 확인해야 합니다. 지역주택조합 사업에서 사업계획 승인을 받으려면 토지 소유권을 95%까지 확보해야 합니다. 그래야 나머지 5% 토지주를 대상으로 매도를 청구할 수 있는 권리가 생겨 사업을 진행할 수 있습니다. 추가로 지역주택조합에서는 조합설립 인가를 받더라도 매도청구권이 생기지 않습니다. 조합설립인가는 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하면 받을 수 있습니다. 조합설립 인가와 사업계획 승인 간에는 매우 큰 차이가 있기 때문에 조합 가입 전 유의해야 합니다.” Q. 유명 건설사에서 시공한다는데 가입해도 좋지 않을까요? “지역주택조합에서는 1군 건설사가 사업에 참여했다며 분양 광고를 하는 경우가 많습니다. 하지만 시공사는 일반적으로 사업 초기에 참여하지 않습니다. 따라서 시공사와 지역주택조합 간 실제 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 사업추진협약만을 맺고 시공 예정사로 광고할 수 있기 때문입니다. ‘A건설사가 시공 예정사’라고 광고한 지역주택조합 관계자는 서울시가 이를 문제로 지적하자 “조합원 가입 계약을 체결하면서 시공사 부분을 공란으로 작성해 가입자들도 변경 가능성에 대해 인지했을 것”이라고 답변했다고 하네요.“ Q. 조합에서 탈퇴하면 분담금을 돌려받을 수 있는 것 아닌가요? “원칙적으로 조합 임의 탈퇴는 허용되지 않습니다. 가입계약서상 탈퇴 및 환불 시에는 탈퇴를 희망하는 조합원이 대체 조합원을 모집해야 하는 경우도 있습니다. 탈퇴는 되더라도 환불을 받으려면 실제 아파트가 준공되어야 한다는 조항이 붙기도 합니다. 조합과 소송을 통해 조합원이 승소하더라도 조합에 환불해 줄 자금이 없어 돌려주지 못하거나 고의로 환불해 주지 않는 경우도 벌어집니다. 조합 가입부터 신중해야 하는 이유죠.” 지역주택조합은 사업이 정상적으로 추진되는 경우 신축 아파트를 합리적인 비용으로 마련할 수 있는 제도입니다. 하지만 사업 주체는 업무 대행사, 건설사가 아닌 조합원입니다. 저렴한 가격에 아파트를 지을 수 있다는 말만 믿기보다는 사업에 대한 이해도를 높이는 것이 우선 아닐까요? 서울시가 발간한 피해사례집의 자세한 내용은 서울도서관(elib.seoul.go.kr), 서울시 e-Book(ebook.seoul.go.kr), 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr) 등을 통해 전자책 형태로 확인할 수 있습니다.‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-03
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탈 많은 지역주택조합…“소유권 확보 여부 꼭 확인하세요”[부동산 빨간펜]

‘XXX억 대 분양 사기 지역주택조합 임원 구속’ ‘YY시 지역주택조합 과장광고 실태조사’. 부동산 뉴스를 읽다 보면 언뜻 이런 제목의 기사를 접하셨을 겁니다. 지역주택조합이 정상적인 주택 공급방안이라기보다는 사회적 문제로 다뤄진다는 인상을 받는 경우가 많죠. 최근에는 서울시에서 ‘지역주택조합 가입 전 꼭 읽어야 할 피해사례집’을 묶어서 발간하기도 했습니다. 지역주택조합에서 어떤 문제가 발생하고 있길래 그런 걸까요? 요점만 빠르게 정리해봤습니다.Q. 지역주택조합이 무엇인가요?“일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 짓기 위해 결성하는 조합을 말합니다. 무주택이거나 전용면적 85㎡이하 주택을 1채 소유한 경우면 됩니다. 청약통장이 없어도 가입할 수 있습니다.지역주택조합에서는 땅 없이도 사업을 시작할 수 있습니다. 재개발, 재건축과 같은 일반적인 아파트 청약에서는 토지를 확보해야 사업을 시작할 수 있는 점과 대비되죠. 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 확보하고 지자체에 사업계획을 승인받는 구조입니다. 임의단체인 추진위원회가 구성되어 사업이 이뤄지는 점은 일반적인 재개발, 재건축과 유사합니다.” Q. 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?“지역주택조합에서는 조합원 모집이 사업계획 확정 이전 단계에서 진행됩니다. 따라서 구체적인 공급 가구수, 동수 등 건축계획은 물론 준공시기도 확정되지 않습니다. 이 과정에서 다양한 피해 사례가 나옵니다. 한 지역주택조합은 800채 규모 아파트를 지으려고 조합원을 모집해 가입한 조합원 순대로 원하는 위치의 동, 호수를 배정했습니다. 이후 조합에서는 사업의 수익을 높이기 위해 900채 규모로 건축계획을 바꾸려고 총회를 열었습니다. 건축계획 변경 전 일조권, 조망권을 누리던 50세대의 전방에 1개 동이 추가되며 일조권 침해가 발생했으나 나머지 조합원들이 찬성해 안건은 가결되었습니다. 피해를 당한 조합원들이 손해배상 소송을 제기했으나 가입계약서에 건축계획 변경에 이의를 제기하지 않겠다는 문구가 있다는 이유로 결국 패소했습니다.사업계획은 건축, 굴토, 구조 등 각 분야의 심의를 통과한 후 사업계획승인을 거쳐야 최종적으로 확정됩니다. 따라서 사업추진 과정에서 토지 매입이 어려운 구역은 제외하고 동의율 확보가 쉬운 구역으로 확장하는 경우 등이 있어 공급 규모가 조정될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.”Q. 토지확보율이 80%를 넘겼다는데 가입해도 괜찮을까요?“지역주택조합 가입 전 토지 사용권원과 토지소유권을 반드시 확인해야 합니다. 지역주택조합 홍보관에서는 사업 진행을 위해 토지주에게 토지 사용을 동의받은 것을 토지 소유권 확보로 설명해 조합 가입을 유도하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 전혀 다른 것입니다. 토지 사용 동의는 매매 의사 표현이나 매매계약을 한 것이 아니기 때문입니다.토지 확보율이 80%가 된다는 설명을 들으셨나요? 그렇다면 소유권과 토지 사용 동의(토지사용권원) 중 무엇을 확보한 것인지 확인해야 합니다. 지역주택조합사업에서 사업계획승인을 받으려면 토지소유권을 95%까지 확보해야 합니다. 그래야 나머지 5% 토지주를 대상으로 매도를 청구할 수 있는 권리가 생겨 사업을 진행할 수 있습니다.추가로 지역주택조합에서는 조합설립인가를 받더라도 매도청구권이 생기지 않습니다. 조합설립인가는 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원과 15%이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하면 받을 수 있습니다. 조합설립인가와 사업계획승인 간에는 매우 큰 차이가 있기 때문에 조합 가입 전 유의해야 합니다.”Q. 유명 건설사에서 시공한다는데 가입해도 좋지 않을까요?“지역주택조합에서는 1군 건설사가 사업에 참여했다며 분양 광고를 하는 경우가 많습니다. 하지만 시공사는 일반적으로 사업 초기에 참여하지 않습니다. 따라서 시공사와 지역주택조합 간 실제 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 사업추진협약만을 맺고 시공 예정사로 광고할 수 있기 때문입니다.‘A건설사가 시공예정사’라고 광고한 지역주택조합 관계자는 서울시가 이를 문제로 지적하자 “조합원 가입 계약을 체결하면서 시공사 부분을 공란으로 작성해 가입자들도 변경 가능성에 대해 인지했을 것”이라며 “문제없다”고 답했다고 하네요. 하지만 이런 설명을 조합원을 유치하면서 각 개인에게 상세하게 했을지는 미지수입니다.“Q. 조합에서 탈퇴하면 분담금을 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?“원칙적으로 조합 임의탈퇴는 허용되지 않습니다. 조합원의 개인적인 사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이뤄진다면 사업추진에 제약이 많기 때문입니다.가입계약서 상 탈퇴 및 환불 시에는 탈퇴를 희망하는 조합원이 대체 조합원을 모집해야 하는 경우가 있습니다. 하지만 탈퇴는 되더라도 환불을 받으려면 실제 아파트가 준공되어야 한다는 조항이 붙기도 합니다. 조합과 소송을 통해 조합원이 승소하더라도 조합에 환불해 줄 자금이 없어 돌려주지 못하거나 고의로 환불해주지 않는 경우도 벌어집니다. 가입계약서 및 조합규약에 따라 탈퇴가 결정되더라도 환불을 받지 못할 수 있으니 조합 가입부터 신중해야 합니다.”지역주택조합은 사업이 정상적으로 추진되는 경우 신축 아파트를 합리적인 비용으로 마련할 수 있는 제도입니다. 하지만 사업 주체는 업무 대행사, 건설사가 아닌 조합원입니다. 저렴한 가격에 아파트를 지을 수 있다는 말만 믿기 보다는 사업에 대한 이해도를 높이는 것이 우선 아닐까요? 자세한 내용은 서울도서관(elib.seoul.go.kr), 서울시 e-Book(ebook.seoul.go.kr), 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr) 등을 통해 전자책 형태로 확인하시고 잘 판단하시길 바랍니다. ‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-02
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서울 아파트 전셋값 24주 연속 올라… 상승폭도 커져

고금리가 장기화될 것이라는 우려가 커지면서 서울 아파트 전셋값 상승폭이 소폭 확대됐다.2일 한국부동산원이 발표한 가격(10월 30일 기준) 동향에 따르면 10월 다섯째 주 서울 아파트 전셋값은 전주(0.18%)보다 0.19% 오르며 상승폭이 커진 것으로 집계됐다. 5월 넷째 주부터 24주 연속 상승한 것. 강남구가 전주(0.07%)보다 0.08% 올랐고 송파구도 같은 기간 0.18%에서 0.22%로 올랐다. 수도권에서는 경기 아파트 전셋값이 전주(0.31%)보다 0.23% 상승했으나 상승폭은 누그러졌다. 인천은 전주(0.1%)보다 0.11% 올랐다. 전국 아파트 전셋값도 0.12% 오르며 15주 연속 상승했다. 서울 아파트값은 전주(0.07%)보다 0.07% 올라 상승폭을 유지했다. 고금리 기조가 이어질 것이라는 전망이 짙어지자 매수세 유입은 둔화되고, 전세가격은 오르는 것으로 풀이된다. 경기 아파트값은 전주(0.09%)보다 0.08% 올라 상승폭이 줄었다. 지역별로는 세종이 전주(―0.05%)보다 0.06% 하락하면서 3주 연속 하락했다. 부동산원 측은 “금리 인상 우려 및 매매시장 불확실성 등으로 실수요자들의 전세 선호가 이어지면서 전세 상승폭이 커졌다”며 “매매시장에서는 전반적으로 관망세가 나타나 지난주와 유사한 수준의 상승세가 이어졌다”고 분석했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-02
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[단독]HUG 전세보증 규모 2년새 80조→120조로 급증

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증(전세보증) 규모가 2년 새 80조 원에서 120조 원으로 급증한 것으로 확인됐다. 전국에서 대규모 전세사기 사건이 이어지고 지방의 ‘깡통전세’ 우려도 여전해 전세보증액이 빠르게 증가하는 만큼 HUG 손실도 늘어날 거라는 우려가 커지고 있다. 31일 HUG가 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 HUG의 전세보증 규모는 올해 9월 120조4063억 원으로 2년 전인 2021년 9월 80조2679억 원보다 50% 늘었다. 전세사기 등 보증금 미반환 사고가 잇따르면서 전세보증에 가입하는 세입자도 폭증했기 때문이다. 문제는 이처럼 HUG가 보증하는 돈이 불어나면 그만큼 보증금 미반환 사고가 늘어나며 손실도 커질 수밖에 없는 구조라는 점이다. 국회 국토교통위원회 소속 민주당 박상혁 의원이 한국도시연구소와 공동으로 발간한 ‘2023년 상반기 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책 현안과 과제’에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 빌라(연립·다세대 주택) 전세가율이 100%를 넘은 광역 지방자치단체가 강원(112.5%), 전북(112.1%), 경남(108.2%), 경북(100.8%) 등 4곳에 이른다. 평균 전셋값이 집값보다 높은 이른바 ‘깡통주택’인 셈이다. 깡통주택은 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 내줄 수 없는 주택으로 그만큼 전세사기 위험이 크다. 국토연구원이 이달 발표한 ‘보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구’에 따르면 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험에 처한 가구는 49만2000채에 이른다. 보증금을 아예 못 받을 수 있는 가구도 최대 4만2000채로 추정된다. HUG 관계자는 “전세보증이 급증하며 보증 사고도 증가했다”며 “2023년부터 2025년까지 자본 감소와 보증한도 부족 현상이 발생할 수 있어 보증 한도를 자기자본의 기존 70배에서 90배로 높여야 한다”고 했다. 전문가들은 HUG 재정 악화를 막으려면 전세보증 상품의 보증료율 등 전세보증 제도 자체를 개편해야 한다고 지적한다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 전세보증금 반환 보증료율은 지난해 HUG의 보증 잔액 대비 보증 사고율(1.55%)보다 낮다. 실제 리스크에 비해 적은 보증료를 걷는 상품이라는 의미다. 문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 “반환보증을 최대한 많은 세입자에게 제공하는 대신에 보증료율을 현실화해야 한다”며 “취약계층에게는 별도 지원을 하는 방식으로 보완하면 된다”고 했다. 전세보증금 일부를 집주인이 아닌 제3의 기관에 보관해 전세 사고를 막는 ‘에스크로’ 제도도 거론된다. 세입자의 보증금을 이용해 무분별한 갭투자에 나서는 집주인을 방지하자는 취지다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “전세보증금이 매매가의 일정 비율 이상을 넘을 때만 에스크로 제도를 활용하면 전세사기를 방지하는 효과가 있을 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-01
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“종부세 올리면 2년간 전셋값 상승… 세입자에 부담”

종합부동산세를 올리면 최장 2년 동안 전셋값이 오르며 세 부담이 세입자에게 전가될 수 있다는 국책연구기관 분석 결과가 나왔다. 31일 국토연구원이 발표한 ‘부동산세제의 시장영향력과 향후 정책방향’은 2005∼2021년 국내 부동산 시장의 부동산 세제 변화와 이에 따른 매매가격 및 전세가격의 변화를 분석했다. 보고서에 따르면 종부세가 오를 경우 2년 후까지 전셋값이 상승하는 것으로 나타났다. 반면 이 기간 동안 집값은 오히려 오르고, 거래량에는 별다른 영향을 주지 못했다. 종부세 인상으로 집을 내놓는 사람이 늘어나며 거래량이 많아지는 시점은 인상 5년 뒤였다. 취득세, 재산세, 양도소득세 등을 강화하는 조치 역시 단기간에는 효과가 없는 것으로 분석됐다. 양도세를 올리면 3년 이후에야 집값 하락 효과가 나타났다. 취득세를 올리면 단기적으로 영향이 없다가 3년이 지난 후 오히려 집값 상승 요인으로 작용했다. 부동산 관련 세율 인하 시 주택 매수에 가장 크게 영향을 주는 요소는 취득세였다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 “부동산 세제가 자주 바뀌면 부동산 시장 변동성을 높이고 오히려 세입자에게 세 부담이 전가되기도 한다”며 “일정한 준칙을 마련해 예측 가능성을 높여야 한다”고 지적했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-11-01
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용산정비창 개발, 연내 확정… 여의도 연계사업도 탄력

10년 넘게 방치되었던 서울 용산정비창 일대(50만 ㎡)를 국제업무지구로 조성하는 개발계획이 올해 12월 확정될 예정이다. 또 한국주택도시공사(LH)가 서울 여의도에 보유하고 있던 나대지를 민간에 팔기로 하면서 용산과 여의도를 연계하는 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다. 한국철도공사(코레일)는 올해 12월까지 용산국제업무지구 개발사업 계획을 확정해 서울시에 개발구역 지정을 제안하겠다고 30일 밝혔다. 이 사업은 용산역 인근에 있는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 대규모 부지를 국제업무와 주거·공원녹지를 갖춘 융복합 지구로 개발하는 사업이다. 2007년 민간 주도로 사업을 추진했으나 글로벌 금융위기에 따른 시행사 부도로 2013년 사업이 무산됐다. 이후 코레일과 서울주택도시공사(SH)가 부지를 각각 70%, 30%씩 확보해 시행자가 되어 사업을 재추진하고 있다. 코레일은 용산국제업무지구에 업무, 주거, 상업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있게 ‘다용도 복합개발’을 추진한다. 새로운 제도인 도시혁신구역 등을 도입해 상업지역의 법적 상한 용적률인 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물을 조성한다. 건물을 지을 수 있는 대지의 약 70%는 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 회의장·전시장(MICE) 등 비주거시설로 채울 계획이다. 또 고밀 개발에 따른 공공성을 높이기 위해 전체 부지의 40% 이상은 도로·공원·학교 등 기반시설로 짓는다. 이를 통해 북한산∼서울도심∼남산∼용산공원∼국제업무지구∼한강으로 이어지는 남북녹지축이 조성될 예정이다. 코레일은 내년 6월까지 구역 지정 및 개발계획 고시를 받은 후 도로 등 기반시설 공사를 늦어도 내년 12월 착공해 2028년까지 마칠 계획이다. 용산에서의 개발 훈풍은 인근 여의도로 퍼지는 모양새다. LH는 이날 서울 영등포구 여의도동 가톨릭대 여의도 성모병원 인근 부지(8264㎡)를 경쟁입찰 방식으로 매각한다고 밝혔다. 2020년 8·4 공급대책 때 300채 규모의 공공주택을 짓기로 발표했으나 인근 주민의 반발로 이 토지를 매각해 민간이 직접 개발하도록 한 것. 공공·생활편익·주거 등 복합개발이 이뤄질 것으로 보인다. LH 관계자는 “매각 예정가는 4024억 원으로 현재 7층 이하로 개발할 수 있는 땅”이라고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “도시 경쟁력을 살리는 동시에 이번에 확보한 매각 대금으로 다른 곳에 공공주택을 더 지어야 성공한 매각이 될 것”이라고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}
- 2023-10-31
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