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[2015 변호사 법률상담] 김지예 변호사가 말하는 ‘부동산 명의신탁에 대한 기본법리’
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[2015 변호사 법률상담] 김지예 변호사가 말하는 ‘부동산 명의신탁에 대한 기본법리’

입력 2015-10-05 10:50수정 2015-10-05 10:50
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- 부동산명의신탁 약정과 동시에 체결된 또 다른 약정 역시 무효?!

대법원은 그동안 부동산실명법 시행 이후 체결된 명의신탁약정에 관하여 일관되게 그 효력을 부정해왔다. 최근에는 대법원에서 그러한 부동산명의신탁약정과 더불어 체결된 부수적인 약정 역시 효력이 없다는 취지의 판례(2014다63315판결)가 나와 눈길을 끌고 있다.

甲은 A토지를 丙으로부터 매수하면서 2002년 乙과 명의신탁약정을 체결하고 A토지에 관하여 乙명의로 등기를 경료하였다. 명의신탁약정 당시 乙은 甲이 요구하는 경우 A토지를 甲이 지정하는 사람, 즉, 丁에게 소유권이전등기를 해주기로 약정했다.

또한, 甲은 乙이 A토지를 마음대로 처분하는 것에 대비해서 A토지 위에 자신 명의로 매매예약에 의한 가등기를 설정해두었다. 이후 甲은 乙에게 명의신탁약정 및 위와 같이 A토지를 甲이 지정해주는 사람에게 이전해주기로 하는 약정에 기하여 A토지의 소유권을 丁에게 이전하여 줄 것을 요구하였으나 乙은 이에 응하지 않았다.

그리하여 丁은 乙을 상대로 A토지 위에 설정된 甲명의의 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 청구하였다.

부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 따른 결과, 명의신탁약정 무효

이 사건에서 대법원은 “부실법(부동산실권리자명의등기에 관한 법률)에 따라 甲과 乙 사이에 체결된 명의신탁약정은 무효이고, 甲의 요구에 따라 乙이 甲이 지정하는 丁에게 소유권이전을 하여주기로 한 약정도 함께 무효가 된다”고 하였다.

아울러 대법원은 “甲이 자신의 소유권을 확보해두기 위해 A토지 위에 설정한 가등기를 기해 甲, 또는 甲이 지정하는 사람에게 본등기를 해주기로 하는 약정 역시 무효”라고 판단하였고 결국 원고인 丁은 패소했으며, 乙로부터 A토지의 소유권을 가져오지 못했다.

실소유자인 甲과, 甲으로부터 토지를 매수한 丁의 입장에서 당황할 수밖에 없는 대법원 이러한 판결에 대해 법무법인 태율의 김지예 변호사는 “이는 부동산실명법 시행에 따른 어쩔 수 없는 결과”라면서, 丁의 부동산소유권 회복을 위한 구제방법에 대해 설명했다.

甲과 丁의 부동산소유권 회복을 위한 구제방법은?

김지예 변호사는 “위 사안에서 丁은 우선 甲으로부터 매매예약 완결권을 이전받은 후, 乙에게 가등기에 기한 본등기를 청구할 때, 甲과乙 사이에 명의신탁약정이 있었다는 점을 청구원인으로서 주장할 것이 아니라, 甲이 진정한 A토지의 매매예약 권리자이고, 자신은 甲으로부터 매매예약완결권을 양수받은 자라고 주장하는 편이 훨씬 유리했다”고 지적했다.

이어 김지예 변호사는 “다만, 甲의 가등기가 경료된 시점이 현재로부터 역산하여 볼 때 12년 정도 지나 있었기 때문에 혹시 甲이 이미 매매예약권을 상실했고 가등기 역시 무효가 되어버렸을 가능성이 있다”면서, “그럴 경우 甲으로서는 A토지 자체를 되찾아올 방법은 없고 단지 A토지를 매수할 때 지출했던 금원을 부당이득반환청구 할 수밖에 없다”고 설명했다.

즉 만약 甲이 A토지를 매수할 당시 토지의 가격이 1억 원이었고, 현재의 3억이라면, 甲은 乙에게 자신이 A토지의 매수 당시 지출했던 1억 원 및 그 이자 상당액만을 청구할 수 있다. 결국 12년 사이 A토지의 가격이 크게 올랐다면 그 시세차익을 고스란히 명의수탁자인 乙이 갖게 되는 것이다.

명의신탁 기본법리, 부동산 명의신탁이란

일반적으로 명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자가 소유권을 보유하면서 이를 관리 및 수익하면서 공부상, 즉 서류상의 소유명의만을 수탁자 앞으로 해두는 것을 말한다. 명의신탁의 대상이 되는 재산은 기본적으로 공부에 의하여 소유관계가 표시되는 재화로 다시 말해 등기 또는 등록에 의하여 공시되는 재화에 한한다.

예를 들어 부동산, 선박, 자동차, 중기나 건설기계 등이 명의신탁 대상에 해당된다. 이러한 명의신탁 중 가장 흔한 형태가 ‘부동산명의신탁’이다. 부동산명의신탁은 실제 甲이 토지를 소유, 관리ㆍ수익하고 있으면서 등기부등본상 등기명의만 乙로 하여두는 것이다.

김지예 변호사는 “부동산 명의신탁이 성립하려면 우선 명의신탁자인 甲과 명의수탁자인 乙 사이에 명의신탁관계의 설정에 관한 합의인 ‘명의신탁계약’이 성립되어야 하고, 그 후에 명의수탁자 乙 명의의 등기가 있어야 한다”면서, “이 때 乙명의의 등기는 반드시 소유권이전등기 본등기에 한하지 않고, 가등기라도 무방하다”고 설명했다.

부동산명의신탁의 대내적 관계와 대외적 관계

명의신탁계약에 의해 명의신탁부동산인 A토지에 대해 명의수탁자 乙명의로 소유권이전등기가 경료되어도, 명의신탁자 甲과 명의수탁자 乙 사이에서는 명의신탁자 甲이 A토지에 대한 소유권을 그대로 보유하면서 그것을 관리ㆍ수익하게 된다.

이에 김지예 변호사는 “따라서 甲은 乙을 상대로 소유권을 주장할 수 있고, 乙이 A토지를 자신의 것이라고 주장한다면 乙을 상대로 소유권확인을 구할 수도 있다”면서, “반면, 乙은 자신의 명의로 등기가 되어있다고 해서 甲에 대하여 A토지를 자신의 것이라고 주장할 수 없고 나아가, 명의신탁자인 甲은 A토지를 처분할 권한도 갖는 것이 원칙”이라고 강조했다.

또한, 부동산명의신탁이 성립되면 제3자와의 관계에서는 명의수탁자인 乙만이 소유권을 가지는 것으로 취급된다. 따라서 만약 명의수탁자인 乙이 A토지를 제3자인 丁에게 매도하였다면, 丁은 A토지의 소유권을 적법하게 취득한다는 것이 명의신탁의 기본적인 법리이다.

부동산실권리자명의등기에 관한 법률 시행 이후 변화

1995년 ‘부동산실권리자명의등기에 관한 법률’, 일명 ‘부실법’이 제정되면서 부동산명의신탁은 전면적으로 금지되었다. 부실법 제4조는 제1항에서 “명의신탁약정은 무효로 한다.”고 정하고 있고, 제2항에서 “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.”고 정하고 있다.

이에 대해 김지예 변호사는 “그럼에도 불구하고 부동산명의신탁은 여전히 일상생활에서 흔히 발생하고 있고, 부실법 시행 이전 명의신탁약정이 유효했을 당시 명의신탁등기를 해놓은 사람들 사이에서 부동산명의신탁으로 인한 법률분쟁은 끊임없이 발생하고 있다”고 전했다.

따라서 부동산실명법이 시행되고 있는 현행 법제 하에서 부동산명의신탁은 명의신탁자에게 상당히 위험한 행위라고 할 수 있다. 김지예 변호사는 “명의신탁자들은 위험을 최소화하기 위해 매매예약에 기한 가등기를 경료하여두는 등 나름대로 조치를 취해두려고 하지만, 기본적으로 법률에 의해 보호받지 못하기 때문에 명의수탁자가 다른 마음을 품게 될 경우 속수무책으로 권리를 잃게 될 가능성이 크다”고 지적한다.


아울러 김지예 변호사는 “현재 명의신탁을 한 부동산이 있다면 자신의 명의로 옮겨오는 것이 안전하고, 명의수탁자가 조금이라도 이상한 태도를 보인다면 즉시 변호사에게 상담을 하여 조속한 법적 조치를 취하는 것이 좋다”고 조언했다.

의뢰인을 위한 최상의 솔루션 찾아내는 법무법인 태율

한편, 김지예 변호사가 몸담고 있는 법무법인 태율은 평균연령 37.8세의 젊은 변호사들이 열정과 비전을 가지고 설립한 신생 법무법인으로서, 구성원 5인이 모두 다른 법무법인에서 다년간 쌓은 송무 경험과 소송 노하우를 토대로 ‘제대로 된 법무법인’을 만들기 위해 노력하고 있다.

이를 위하여 각자 근무하였던 법무법인 시스템에서 장점들을 가져와 그에 더하여 법무법인 태율만의 장점을 고객에게 제공하기 위해 진지한 고민과 연구를 거듭하고 있다. 김지예 변호사는 “법무법인 태율이 가장 내세울만한 무기는 젊고 능동적인 변호사들이 모든 사건을 함께 검토하고 의뢰인을 위한 최선의 해결방안을 제시한다는 점”이라고 강조했다.

더욱이 법률서비스는 무엇보다 최신 지식의 업데이트가 가장 중요하다. 김지예 변호사는 “법무법인 태율의 변호사들은 각자의 전문영역을 최대한 활성화시켜 자신의 영역에 관한 최신 지식의 습득에 최선의 노력을 기울이고 있다”면서, “언제나 의뢰인의 편에 서서 의뢰인을 위한 최상의 솔루션을 찾아내는 법무법인 태율이 되겠다”며 포부를 다졌다.

△ 김지예 변호사
-이화여자대학교 법학과 졸업
-제52회 사법시험 합격
-제42기 사법연수원 수료
-前) 법무법인 정진 변호사
-前) 법무법인 오현 변호사
-現) 법무법인 태율
-現) SU가족법센터 대표

<도움말: 법무법인 태율 김지예 변호사, blog.naver.com/su_lawyer>

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