[분양가 어떻게 산정했나]판교 중대형 평당 1500만원 예상

아파트 분양가를 좌우하는 가장 큰 요인인 땅값이 결정되면서 경기 성남시 판교신도시의 아파트 분양가가 사실상 정해졌다.

판교의 예상 분양가와 분당 등 주변 시세를 비교해 보면 평형에 따라 1억∼3억 원의 시세 차익이 예상돼 ‘판교 열풍’은 계속될 것 같다.

하지만 전용면적 25.7평 이하 일부 아파트의 분양가가 평당 1000만 원을 넘을 것으로 예상되면서 정부가 땅값을 너무 높게 정한 것 아니냐는 지적도 일고 있다.

○ 어떻게 산정했나

여러 감정평가 기관이 일반 분양 아파트가 지어질 판교 택지의 적정 가격을 평가했다.

이렇게 산출된 감정 가격에 지역별 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적 비율)을 적용하면 땅값이 나온다.

전용면적 18평 초과∼ 25.7평 이하 일반 아파트의 공급 택지 감정가격에 평균 용적률 151%를 적용한 평당 가격은 614만6000원. 25.7평 초과(평균 용적률 160% 적용)는 715만5000원이다.

여기에 △표준건축비 339만 원 △지하주차장 건축비 20만 원 △기타 편의시설 설치비 10만 원 △친환경 예비인증 인센티브 10만 원 △보증수수료 6만 원 등 부대비용 385만 원을 더하면 된다.

따라서 18평 초과∼25.7평 이하의 평당 분양가(평균치)는 땅값 614만6000원과 부대비용 385만 원을 더한 999만6000원. 반면 택지 조성원가(743만 원)의 95% 가격으로 땅값이 정해지는 18평 이하의 평당 분양가는 831만∼855만 원 선이다.

25.7평 초과 택지는 채권·분양가 병행입찰제가 적용돼 분양가에 채권금액과 건설업체의 수익, 고급 마감재 비용 등이 포함돼 땅값과 부대비용을 더한 금액보다 많은 1500만 원 선에서 정해질 전망이다.

○ 택지 공급가격 논란

정부는 그동안 “서민들을 고려해 판교신도시의 25.7평 이하 아파트 공급 가격은 850만∼950만 원 선이 되게 하겠다”고 수차례 공언했다.

하지만 확정된 땅값을 기준으로 한 예상 분양가는 951만∼1026만 원 선으로 예상보다 높다.

건교부는 “환경영향 평가를 받아들여 가구수를 2900가구 정도 줄이고 녹지율을 높이면서 사용할 수 있는 땅 면적이 줄어 조성원가가 늘어났다”고 설명했다.

하지만 판교 땅값은 경기 용인시 흥덕지구(평당 721만∼754만 원)나 화성시 동탄신도시(평당 330만∼420만 원)의 택지 공급 가격보다도 크게 비싸다.

게다가 평당 140만 원 정도에 정부가 사들인 땅을 928만 원(평균감정가 기준)에 파는 것은 폭리라는 지적도 나온다.

○ 동판교 vs 서판교

용적률 175%가 적용되는 동판교의 분양가가 용적률 148%인 서판교보다 많은 가구를 지을 수 있어 평당 분양가(최고 기준)가 23만 원 낮을 것으로 예상된다.

아파트의 평형별 물량은 양쪽이 비슷하다. 다만 동판교는 분당과 맞닿아 있고 상업시설이 집중된다는 점이, 서판교는 저밀도의 쾌적한 주택지구라는 점이 장점이다.

이상록 기자 myzodan@donga.com