[마이홈]청약통장 지고 틈새4인방 뜬다

아파트에 대한 규제가 대폭 강화되면서 주거용 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다. 삼성물산이 최근 서울 마포에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘마포 트라팰리스’의 청약현장 모습.동아일보 자료사진

《‘5·23 주택가격 안정대책’이 발표된 뒤 부동산시장의 판도가 바뀌고 있다. 우선 주택상품에 대한 청약경쟁률이 뚝 떨어졌다. 정부의 부동산대책이 집값을 잡는 데 집중되면서 가수요자에 대한 규제가 심해졌기 때문. 특히 서울 강남권 재건축 아파트나 300가구 이상 대단위 주상복합아파트에 대한 투자심리가 크게 위축됐다. 반면 규제가 덜한 재개발사업과 상가, 토지 오피스텔 등에 대한 관심은 부쩍 높아졌다. 이들 상품은 그동안 주택에 밀려 ‘틈새’로 인식돼 왔으나 투자환경이 급변하면서 부동산시장의 ‘주역’으로 떠오를 조짐이다.》

▽재개발= 재건축 규제의 반사이익을 톡톡히 누리고 있다. 수도권 전역이 투기과열지구로, 서울 강남권 등이 투기지역 등으로 각각 지정되면서 대체투자 상품으로 떠오른 것.

특히 재개발 투자는 재건축과는 달리 1억원 안팎의 소액투자가 가능하다는 게 장점. 재개발 뒤 주변 기반시설과 교통여건 등이 좋아지는 것도 재개발투자의 매력으로 꼽힌다.

재개발·재건축정보 제공회사인 반도컨설팅에 따르면 서울 강북권에서 재개발사업이 진행되는 곳은 125곳. 이 가운데 60여 곳은 재개발 구역이 지정되거나 지정 준비작업을 벌이는 등 사업 추진이 원활하게 이뤄지고 있다.

재개발사업의 26평형 아파트 초기 투자금은 평균 1억원, 35평형은 1억5000만∼2억원 수준이다.

정종철 반도컨설팅 대표는 “서울 강북권에서는 도심재개발사업이 집중적으로 이뤄지는 데다 청계천 복원사업, 뉴타운 개발사업 등이 끝나면 주거환경도 크게 좋아질 전망”이라며 “실수요자라면 재개발현장의 노후 주택을 매입하거나 조합원 지분을 매입하는 방법을 고려해 볼 만하다”고 말했다.

재개발 투자시기는 크게 △도시기본계획 결정고시 △구역지정 △사업승인 단계 전후로 나뉜다. 사업승인 단계로 갈수록 사업성이 확실해지고 투자 안정성이 높아진다.

서울지역 주요 재개발구역
위치	구역	주소	사업진행 절차
동작구	상도 9	상도동 산 64	구역지정
	상도 7	상도동 159의 250	구역지정 추진 중
동대문구	답십리 12	답십리동 473	구역지정
	이문 6	이문동 257	구역지정 추진 중
마포구	신공덕 6	신공덕동 314의 30	구역지정
	아현 1	아현동 85	구역지정 추진 중
성동구	옥수 12	옥수동 500 일대	구역지정 추진 중
	금호 11	금호동 4가 292	사업시행 인가
용산구	신계	신계동 1의 226	구역지정 추진 중
	효창 3	효창동 5	사업시행 인가

▽토지= 경기 김포·파주 신도시와 강원 평창군, 서해안 등의 땅값이 크게 올랐다.

김포와 파주 일대 토지는 신도시 개발 뒤 주거환경이 좋아지면서 주변의 개발수요가 풍부해진다는 게 장점.

특히 김포는 신도시로 지정된 뒤 하루 평균 토지거래 허가건수가 27.9건으로 지정 전(9.5건)보다 3배 가까이 늘었다. 토지거래량이 단기에 급증한 것은 그만큼 매매가 활발했다는 것.

다음달 동계올림픽 개최지 발표를 앞둔 강원 평창지역 토지시장도 활황세를 보이고 있다. 올림픽 선수촌 예정부지인 강원 평창군 횡계리 등의 논밭은 올해 초 평당 10만원에서 최근 30만원까지 뛰었다.

뛰어난 자연경관 덕분에 펜션 부지로 인기 있는 충남 서산시와 당진군 등의 서해안 일대도 마찬가지. 땅 거래량과 가격이 모두 오르는 추세다.

문제는 땅이 주택과 달리 쉽게 사고팔기가 어려워 환금성이 떨어진다는 것. 특히 정부의 개발계획에 따라 땅값의 부침도 심한 편이다.

토지전문 돌공인중개사무소 진명기 사장은 “현재 토지시장에는 실수요뿐만 아니라 단기 시세차익을 노린 소액투자자가 많다는 점에 주의해야 한다”며 “토지를 구입하기 전에 해당 시·군청에 개발계획 등을 확인하는 꼼꼼함이 필요하다”고 말했다.

주요 토지매물 정보
위치	지목	면적(평)	매매가(만원)	특징
강원 인제군 서하면	대지+밭	2,595	20,000	배산임수. 남향
강원 횡성군 우천면	대지+밭	1,776	9,500	정남향. 치악산 조망
강원 횡성군 둔내면	밭	1,500	10,500	성우리조트 주변. 펜션 용지
강원 횡성군 공근면	대지+밭	3,700	20,300	어둔 저수지 상단. 남향
강원 횡성군 공근면	밭	600	4,800	정남향. 1급수 하천
강원 횡성군 갑천면	대지+밭	285	2,800	횡성댐 상류. 농가주택 1동
강원 횡성군 둔내면	대지	85	2,600	성우리조트 주변. 농가주택 1동
강원 춘천시 서면	대지	300	31,000	부지 옆에 작은 계곡
경기 여주군 북내면	임야	9,150	50,000	배산임수
경기 안성시 삼죽면	대지+밭	538	13,800	전원마을 입구

자료:반도컨설팅(02-2298-3301)

▽상가= 5·23대책 뒤에 상가도 주택투자의 대체상품으로 떠올랐다. 하지만 상가는 실물 경기와 밀접한 관련이 있다는 점을 특히 주의해야 한다. 이 때문에 상가는 최근 경기침체의 영향을 더 많이 받고 있다.

상가정보업체인 상가114의 유영상 소장은 “주택투자의 대안으로 자금이 유입될 가능성은 크지만 현재까지 투자자가 관망세를 보일 뿐 자금이 몰리는 것은 아니다”고 전했다.

투자할 수 있는 상가 종류는 테마상가(쇼핑몰)와 근린상가, 아파트 단지 내 상가 등 크게 3가지.

이 가운데 단지 내 상가는 아파트 입주자라는 든든한 수요 덕분에 꾸준한 인기를 누리고 있다. 최근 경기 화성시 태안읍에서 분양된 주공 4단지 상가는 최고 낙찰가율이 354%까지 뛰었을 정도.

신규 택지개발지구 안에 조성되는 근린상가도 주변에 주택이 속속 들어서면서 투자상품으로서는 손색이 없다는 평가. 하지만 테마상가는 이미 ‘공급 과잉’ 논란이 일면서 투자할 때 신중함이 필요하다는 지적이다.

유 소장은 “단지 내 상가 중에서도 가구당 상가 면적비율이 0.3% 미만(1000가구 미만 단지 기준)의 점포가 상권 경쟁력을 갖출 수 있다”며 “나중에 환금성 수익률 따져봤을 때 낙찰가율이 150% 이상이면 수익률도 떨어지고 되팔 때 어려움을 겪을 수 있다”고 설명했다.

주요 근린상가 분양현황
상가	위치	점포수	분양가(만원)	입점예정	문의
성지S&B타워	경기 동두천시 내행	80	320∼1,950	2004년 3월	031-862-5900
하남프라자	경기 하남시 덕풍	62	450∼2,400	2004년 5월	031-793-8878
젤존타워III	경기 성남시 정자	80	450∼3,800	2004년 9월	031-719-5511
광장타운	강원 원주시 단구	48	300∼1,300	2003년 9월	033-761-2626
메딕피아	경기 수원시 팔달	38	300∼1,200	2003년 12월	031-205-4211
성포타운	경기 안산시 성포	50	300∼1,400	2003년 10월	031-486-1580
대영프라자	경기 의정부시 신곡	43	350∼1,900	2003년 10월	031-844-8841
보보스프라자	경기 김포시 사우	55	360∼1,850	2004년 2월	031-996-1700
송산 대우드림월드	경기 의정부시 민락	32	630∼1,500	2005년 1월	031-853-1277
친오애아파트 상가	경기 평택시 포승	16	600∼1,200	2004년 3월	031-683-7744

자료:돌공인중개사무소(02-536-2500)

▽오피스텔 및 주상복합= 2000년부터 원룸형 오피스텔 및 주상복합 상품의 공급이 큰 폭으로 늘면서 ‘공급과잉’이라는 지적이 제기됐다.

부동산정보업체인 해밀컨설팅에 따르면 지난해 42개 현장 1만1209실, 올해 114개 현장, 3만8127실 등이 각각 입주했다. 공급물량이 늘어날수록 투자수익률이 하락하고 소비자의 관심도도 떨어지기 마련.

이에 따라 신규 분양시장은 원룸형에서 주거전용 오피스텔로 ‘방향 전환’ 중이다. 최근에는 아파트와 견주어도 손색이 없을 정도의 평면을 갖춘 ‘아파텔’이 등장했을 정도.

최근 서울 마포구에서 분양된 ‘삼성 트라팰리스’는 이틀 만에 계약률이 100%에 이를 정도로 주거용 오피스텔에 대한 인기가 높아졌다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 “5·23대책에 따라 7월부터는 아파트 가구 수를 줄이는 대신 오피스텔 비율을 높인 주상복합이 속속 등장할 것”이라고 내다봤다.

아파트가 300가구 이상이면 동시분양 대상이 되는 등 주상복합아파트에 대한 규제가 강화돼기 때문.

또 주거용 오피스텔 시장도 규모에 따라 차별화가 진행될 것이라는 전망도 나온다. 올 하반기부터 대단지 오피스텔이 속속 등장할 전망이어서 아파트 단지처럼 ‘단지 프리미엄’의 차이가 두드러질 가능성이 높다는 설명이다.

서울지역 주요 오피스텔 분양계획
위치	시공사	오피스텔	평형	규모(실)	시기	문의
강남구 논현동	신영	미정	14∼35	130	7월	02-508-1235
용산구 한강로	LG건설	LG 한강에클라트*	15∼42	187	6월 말	02-796-6004
서초구 서초동	참좋은건설	서초 레몬*	6	207	6월 말	02-587-6711
서초구 방배동	대우건설	이수역 대우디오빌*	30∼51	134	9월	02-2288-5125
서초구 서초동	대우건설	도씨에빛2	22∼27	289	7월	02-2288-3226
강동구 천호동	대우건설	베네시티*	16∼42	167	9월	02-2288-5092
서초구 서초동	대우건설	미정*	16∼41	108	6월 말	02-2288-3292
마포구 공덕동	주공	파크팰리스II*	20∼26	108	7, 8월	031-738-4827
영등포구 여의도동	LG건설	한성아파트재건축*	17∼26	330	9월	02-728-2865

자료:상가114(02-3413-4119)

차지완기자 cha@donga.com