［부동산］상가투자 지금이 『찬스』

부동산 경기가 가라앉아 있을 때는 상가에 눈을 돌려보자. 최근 상가시세는 「가격파괴」로 불릴 만큼 바닥세. 일산 등 신도시 아파트단지내 상가는 미분양이 속출하고 보증금도 40% 이상 큰 폭으로 떨어졌다. 서울 도심의 상가빌딩도 입주율이 예전만 못하다. 그러나 상가는 세제혜택이 있고 투자수익과 운영수익을 동시에 거둘 수 있는 매력이 있다. 긴 눈으로 주변여건을 다각적으로 분석해보면 실속있는 투자대상을 찾아낼 수 있다. [입지여건] 상권의 미래를 가늠할 첫째 포인트는 상가의 배후지. 상주 및 유동인구 규모가 투자의 기초자료가 된다. 상주인구는 고정고객을, 유동인구는 상권의 팽창가능성을 보여준다. 둘째, 사람들이 모여들어 상권이 자연발생적으로 형성되는 곳이 좋다. 지하철도 개통 후 2년 정도가 지나야 상권이 형성되는 게 보통. 셋째, 고객들의 동선(動線)내에 위치해야 한다. 고객들이 자연스럽게 찾아오려면 도로의 폭이 너무 넓어도 안되고 지나친 외곽도 좋지 않다. [유망한 상가형태] 유형에 따라 투자전략을 달리 세워야 한다. ▼ 업무용 빌딩내 근린상가〓현재 분양중인 전체 연면적 30만평 이상의 보라매타운내 근린생활 시설상가와 지하철 주변상가가 주목 대상. 특히 개통된 전철과 개통예정인 전철주변의 역세권 상가들이 유망하다. 보라매타운내 상가는 지상 1층의 경우 평당 1천만∼1천5백만원, 지하상가는 4백60만∼5백만원선으로 비교적 싸기 때문에 앞으로 형성될 권리금을 감안하면 기대수익이 높은 편이다. ▼ 아파트 단지내 상가〓독립단지내에 최소한 1천가구가 입주해야 하며 가구당 상가면적이 1평 이하여야 투자성이 있다. 예컨대 2천가구가 입주하면 단지내 상가 연면적이 2천평보다 작아야 한다. 미용실 제과점 세탁소 등은 비교적 안전한 업종이지만 양식당 일식당 악기점 등은 단지규모와 상관없이 투자성이 떨어진다. 지금 분양하는 상가로는 신도림동 공장이전지에 짓고 있는 아파트단지 상가들이 비교적 이런 요건을 갖추고 있다. [투자 유의점] 고정적인 임대수익을 얻는 수익형 상가를 선택하면 투자비 회수가 오래 걸리고 시세차익을 겨냥한 차익형 상가를 택하면 단기간에 회수된다. 환금성을 고려할 경우는 5∼15평 규모 5천만∼1억2천만원 정도의 소규모 상가가 유리하다. 둘째, 상가 선택지역이 정해졌으면 개별 입지여건을 꼼꼼히 살핀다. 임대가 잘 돼야하기 때문. 위치 전용률 동일업종수 등을 체크하고 주변상가들의 시세와 임대가, 영업현황 등을 파악한다. 셋째, 선분양 후신축 상가는 신중히 접근해야 한다. 건물이 완공돼 영업을 시작하는 시점의 상권과 주변여건을 예측하기란 쉽지 않다. 넷째, 분양업자들이 내세우는 분양률을 액면 그대로 믿어서는 안된다. 분양률을 부풀리는 경우가 많고 분양률이 60%이상이면 곧 분양마감이 될 것처럼 분위기를 잡는 것이 관례다(도움말:내집마련정보사 02―934―7974). 〈백승훈기자〉