[맞춤 재테크]사는 집 外 부동산 올해 처분 고민하는데… 챙겨봐야 할 것은?

Q. 권모 씨(53)는 지금 살고 있는 아파트 외에 단독주택과 상가를 가지고 있다. 권 씨는 올해 아파트를 제외한 다른 부동산을 처분하든지 자녀에게 증여를 하는 방안을 고민하고 있다. 세금문제로 여러 번 시행착오를 겪었던 권 씨는 올해 양도 또는 증여를 하는데 연초부터 미리 챙겨봐야 할 것들이 무엇인지 궁금하다.
A. 며칠 전 발표된 올해 표준 단독주택 공시가격이 지난해보다 평균 5.3% 상승했다. 이에 따라 올해 공시될 주택의 기준시가 역시 상승할 가능성이 크다. 부동산별 기준시가 고시일을 보면 주택의 공동주택가격과 개별주택가격이 4월 말, 토지의 개별공시지가가 5월 말, 건물의 기준시가가 12월 말이다. 이렇게 발표되는 기준시가가 세금에도 영향을 미칠 수 있다. 이를 연초에 챙겨봐야 나중에 가서 세금 때문에 손해보고 후회하는 일을 예방할 수 있다.

일단 권 씨가 올해 부동산을 양도한다고 하자. 우선 고려해야 할 점은 재산세, 종합부동산세의 과세기준일이 6월 1일이라는 점이다. 보유세는 과세기준일 현재의 소유자에게 보유세를 매기는 것으로 부동산을 팔 사람은 기준일 이전에 팔면 보유세 부담이 없고 부동산을 살 사람은 과세기준일 이후에 사면 보유세 부담이 없다. 따라서 권 씨는 5월 말 전에는 처분해야 판 부동산에 대해 올해 재산세를 안낼 수 있다.

이뿐만이 아니다. 양도소득세는 실제 양도가액과 실제 취득가액의 차이인 양도차익에 대해 과세된다. 하지만 오래전에 취득해서 실제 취득가액을 알 수 없다면 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 한다. 환산취득가액이란 실제 양도가액에 양도 때 기준시가에 대한 취득 때 기준시가의 비율을 곱한 것[실제 양도가액×(취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가)]으로 이 비율이 커질수록 양도차익은 작아져 유리하다. 예를 들어 10년 전 취득해 실제 취득가액을 모르는 단독주택의 양도가가 8억 원이고 취득 당시 기준시가는 2억 원이다. 현재 기준시가는 4억 원이지만 4월 말 고시될 때는 4억2000만 원으로 상승한다고 가정하자. 4월 말 전에 양도한다면 환산취득가액은 4억 원으로 양도세는 약 9000만 원이다. 반면 4월 말 이후에 팔면 기준시가가 상승함에 따라 환산취득가액이 4억 원보다 작아진다. 이에 양도차익이 커지고 양도세는 약 9550만 원으로 550만 원이 늘어나게 된다.

권 씨가 양도가 아닌 자녀에게 증여할 때도 기준시가는 중요하다. 상가나 단독주택은 증여재산 가액이 증여일 당시의 기준시가로 평가되며 이는 고시일을 기준으로 적용된다. 즉, 동일하게 올해 증여한다 해도 고시일 이전에 증여하면 지난해 고시된 금액을 적용하고 고시일 이후 증여하면 올해 고시된 가액을 적용한다. 위의 주택을 4월 말 전에 자녀에게 증여한다면 증여세는 5760만 원이고 이후에 하면 6120만 원으로 360만 원 늘어나게 된다. 이처럼 부동산 거래 계획이 있을 때는 연초에 미리 일정을 세워놓고 진행하는 것이 절세에 도움이 된다.

이은하 미래에셋증권 WM컨설팅팀 세무사