조합원 자격 양도 기준
5년 소유서 2년으로 완화
지자체서 안전진단비용 부담
주민 자의적 재건축 어려워져

이달 중순부터 재건축 아파트 조합원 자격을 팔 수 있는 기준이 대폭 낮춰진다. 또 아파트 입주자로 구성된 재건축추진위원회가 부담하던 안전진단 비용을 시장·군수 등이 맡고 재건축 안전진단 절차도 2단계에서 1단계로 줄어든다. 이에 따라 수익성 부족 등을 이유로 지지부진했던 재건축 사업이 활성화될 것으로 전망된다.

국토해양부는 4일 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정 시행령의 주요 내용을 ‘Q&A’로 정리해 본다.

Q. 재건축 조합원 자격을 팔기가 쉬워진다는데….

A. 그렇다. 정부는 당초 재건축 조합원 자격을 마음대로 팔 수 있도록 허용하려 했다. 그런데 국회에서 부동산 투기를 부추길 수 있다는 우려로 반대하자 보완 조치로 조합원 자격 거래 기준을 낮췄다.

Q. 거래 조건은….

A. 우선 조합설립인가일로부터 2년(3년·이하 현행 기준) 이상 사업시행인가를 받지 않으면서 2년(5년) 이상 해당 주택을 소유했다면 가능하다. 또 사업시행인가일로부터 2년(3년) 이내에 착공하지 않은 아파트로서 2년(5년) 이상 해당 주택을 소유했다면 팔 수 있다. 착공한 날로부터 3년(5년) 이내에 준공되지 않은 재건축아파트와 공매나 경매를 거쳐 소유권이 바뀐 경우에도 조합원 자격을 넘길 수 있다.

Q. 거래 횟수에 제한이 있는가.

A. 없다. 조합원 자격을 매입한 사람이 거래조건을 갖춘다면 다시 팔 수 있다.

Q. 이번 조치로 영향을 받을 아파트는….

A. 투기과열지구로 지정된 서울 강남, 서초, 송파구 3곳의 재건축 아파트 1만4600채 정도다. 비(非)투기과열지구에서는 재건축 조합원 자격을 파는 데 별도의 제한이 없다.

Q. 부동산 시장에 미치는 영향은….

A. 전문가들은 “매물이 늘어 가격이 떨어진다”와 “큰 영향은 없을 것이다”로 엇갈렸다. 한국건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장은 “이번 조치로 재건축시장에서 거래가 활발해질 것으로 보인다”며 “당장 거래가 가능해진 매물이 쏟아지면서 가격이 하락할 가능성도 있다”고 말했다. 부동산정보업체 닥터아파트의 리서치연구소 이영진 이사도 “중개업소에 문의해 보면 당장 매물이 늘어날 수 있다는 전망이 많다”며 “단기간에 자금을 끌어와 투자했지만 팔지 못한 매물로 인해 가격이 조정을 받을 것”이라고 예상했다. 하지만 부동산정보업체 부동산114의 김규정 부장은 “재건축 투자자는 대체로 장기 투자용으로 매물을 가지고 있는 사람이 많다”며 “이번 조치에 영향받아 물건을 내놓을 사람은 많지 않을 것”이라는 상반된 전망을 내놨다.

Q. 아파트 주민들이 마음대로 하는 재건축은 어려워진다는데….

A. 그렇다. 그동안은 아파트 입주자들이 안전진단을 비롯한 재건축 관련 사업을 독자적으로 추진하면서 마구잡이 개발이 많았고, 업체를 선정하는 과정에서 뇌물수수 등의 비리가 끊이지 않았다. 정부는 이런 문제를 바로잡기 위해 여러 가지 대응책을 세웠다. 우선 재건축을 위한 안전진단 비용을 입주자로 구성되는 재건축추진위원회가 아닌 시장·군수가 부담하도록 했다. 업체를 입주자들이 선정하면서 재건축에 유리하도록 안전진단 결과가 나오는 일을 막기 위한 조치다. 시도 조례에 위임했던 재건축·재개발 주민제안제를 법률에서 정한 조건에 해당할 때만 허용하도록 했다. 재건축추진위원회도 시장·군수가 해당 아파트를 정비지구로 지정한 뒤에만 조직할 수 있도록 했다.

Q. 재개발 지역에서 많이 이뤄지는 지분 쪼개기도 어려워지나.

A. 그렇다. 그동안 재개발 소문이 나돌고 정부가 정비구역 지정 절차를 밟으면 단독주택을 다세대주택으로 만들거나 택지 한 필지를 여러 개로 쪼개는 일이 빈번했다. 하지만 앞으로는 정비구역으로 지정하기 전이라도 정부가 이런 행위를 단속할 수 있다. 다만 지나친 재산권 침해라는 논란을 막기 위해 제한지역과 대상, 기간 등을 미리 알려주기로 했다.

Q. 세입자 지원 방안도 마련됐다는데….

A. 지방자치단체가 갖고 있는 주거환경정비기금에서 돈을 융자받아 세입자 정착자금이나 손실보상금으로 쓸 수 있도록 했다. 서울시는 1조5000억 원, 부산시는 2000억 원 정도를 확보했다.

Q. 소규모로 재건축할 때 시공사 선정 절차도 바뀌었나.

A. 그렇다. 현재는 규모에 관계없이 무조건 경쟁 입찰을 통해 시공업체를 선정했다. 하지만 앞으로 조합원이 100명 이하면 마음대로 시공사를 선택할 수 있다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

이서현 기자 baltika7@donga.com