○어떻게 바뀌나

지금은 한국토지공사나 대한주택공사, 지방자치단체가 조성한 택지개발지구(공공택지)일지라도 민간 건설회사의 브랜드가 붙은 아파트는 평형과 상관없이 청약통장만 있으면 신청할 수 있다.

주공아파트 등 공공주택도 전용면적 25.7평 이하만 청약저축 가입자의 몫일 뿐 나머지는 민간 건설사 아파트(민영주택)와 똑같다. 물론 일반 건설사가 조성한 택지(민간택지)에 짓는 민영주택도 청약통장만 있으면 신청할 수 있다. 민간택지에는 공공주택이 없다.

하지만 올해 9월부터는 일부 예외는 있지만 민간택지와 공공택지, 민영주택과 공공주택을 가리지 않고 무조건 청약가점제의 적용을 받는다고 보면 된다. 단, 청약저축 가입자만 신청하는 전용면적 25.7평 이하 공공주택은 지금과 같다.

구체적으로는 공공택지의 전용면적 25.7평 초과 주택(공공·민영주택)에는 채권입찰제가 적용되고, 채권액이 같으면 청약 가점이 높은 신청자에게 당첨기회가 돌아간다. 판교의 사례에서 봤듯 대부분 채권액을 상한까지 쓰기 때문에 결과적으로 청약가점이 당첨 여부를 가린다.

민간택지에서는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 청약가점제가 덤으로 따라 붙는다. 분양가를 제한하면 시세차익을 노린 수요가 생기게 되고, 따라서 무주택자를 보호하기 위해 청약가점제를 적용해 우선순위를 매기겠다는 것이다.

○내 청약점수는

아직은 청약가점제를 적용한다는 방침만 서 있다. 항목별 가중치 등 확정방안이 마련되지 않았다. 하지만 기본 골격은 정부가 지난해 내놓은 초안에서 크게 바뀌지 않을 전망이다. 초안에 따르면 가점 항목은 △가구주 나이 △부양가족 △무주택 기간 △청약통장 가입기간 △가구 소득 △부동산 자산 등으로 구성된다. 이 가운데 가구 소득과 부동산 자산 규모는 잘 파악되지 않아 적용이 유보된다.

따라서 올해 9월부터는 소득과 자산을 뺀 나머지 4개 항목으로 점수를 가릴 것으로 보인다. 또 전용면적 25.7평이 넘는 중대형 아파트는 가구주 연령 항목을 뺀 3개 항목만 감안한다.

자녀가 3명인 만 41세 가구주가 부모를 모시고 있으며, 무주택 기간은 11년, 청약통장 가입 기간은 2년이라고 가정하자.

41세의 가점은 4점, 가중치는 20%이기 때문에 나이 항목의 점수는 80점(4×20)이다. 자녀수와 가구 구성(3세대 이상)에서는 각각 105점씩을 받는다. 같은 방식으로 나머지 항목별 점수를 계산한 총점은 489점. 만점이 535점이라는 점을 감안하면 상당히 높은 점수다.

○청약 전략

청약가점제 적용 방안은 3월 중 최종안이 나온다. 따라서 정부의 입법예고안을 보고 청약 전략을 세우되 점수가 낮다고 판단되면 9월 이전에 서둘러 청약하는 방안을 고려할 만하다.

특히 9월부터는 분양가 상한제가 시행되기 때문에 청약 경쟁률이 높아질 가능성이 있어 점수가 낮으면 매우 불리해진다.

부동산정보업체인 닥터아파트의 이영호 팀장은 “무주택 기간의 가중치가 부양가족 수 다음으로 높기 때문에 1주택 소유자의 당첨 확률은 거의 없다고 보면 된다”고 말했다.

집을 2채 이상 갖고 있으면 가점이 아닌 감점이 적용되기 때문에 미리 처분하는 게 낫다.

자녀가 없는 젊은 부부는 가구주 연령도 낮고, 청약통장 가입기간도 짧은 데다 목돈도 없는 경우가 보통이다. 정부는 이 계층을 위해 가점제를 손 볼 계획이지만 장기 무주택자보다 유리할 건 없다. 따라서 일단 9월 이후 분양가 상한제 적용 결과를 지켜보며 소형 평형을 중심으로 청약하는 게 낫다.

아직 청약통장을 마련하지 않은 사회 초년생이라면 청약저축 가입부터 해야 한다.

고기정 기자 koh@donga.com