“인구감소로 집값 떨어져 노후 대비에 악영향 줄수도”

23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장’ 세미나에서 우토 마사아키 일본 도쿄도시대 교수가 주제발표를 하고 있다. 한미글로벌 제공

“인구감소로 2019년부터 2045년까지 일본 도쿄권의 주택 자산 가치가 약 94조엔(836조 원) 감소할 것으로 전망됩니다. 도심과의 거리에 따라 차등적으로 가치가 감소할 가능성이 높습니다.” (우토 마사아키 일본 도쿄도시대 교수)

인구감소의 영향으로 주택 자산 가치가 감소하며 고령층의 노후 대비에 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나왔다. 한국 역시 2040년부터 인구감소의 영향이 주택 실질 가격에 본격적으로 영향을 미칠 것으로 전망됐다.

23일 한미글로벌과 한반도미래인구연구원이 주최한 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장’ 세미나에서 우토 마사아키 일본 도쿄도시대 교수는 ‘인구감소가 부동산 시장에 미치는 영향’을 주제로 인구감소에 따른 일본 부동산 시장의 변화를 진단했다. 우토 교수는 우선 부동산 시장을 오피스, 상업시설, 주택, 물류, 호텔로 분류해 각 영역에서 인구감소의 영향이 다르게 나타난다고 봤다. 물류시설과 호텔의 경우 이커머스 발달과 관광객 증가에 따라 인구감소의 영향이 없거나 크지 않지만, 주택의 경우 인구감소의 영향을 가장 클 것으로 전망했다. 또 오피스나 상업시설의 경우 지역별 격차가 크게 나타날 가능성이 높다고 봤다.

특히 인구감소에 따라 주택 자산 가치가 감소하면서 고령층의 노후에 악영향을 미칠 가능성이 높다고 진단했다. 우토 교수는 “2019년부터 2045년까지 도쿄권의 주택 자산 가치가 약 94조 엔 감소할 것으로 예상된다”며 “다만 맞벌이 부부의 수요가 유지되는 출퇴근 30분(도심부터 반경 15km 내)에서 60분(반경 30km)의 경우 비교적 하락폭이 적고, 그 외곽 지역에서 자산가치가 50% 이상 급감할 것으로 보인다”고 분석했다. 그는 또 “인구감소 시대의 대안으로 콤팩트시티 정책(교통, 시설 등의 결절점에 도시 기능을 집약해 효율화하는 정책)이 추진되고 있지만, 기존에 살고 있던 주택가격이 하락하면서 각종 편의시설이 집중된 지역으로 고령층이 이주할 수 없게 되는 상황이 우려된다”고 설명했다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 ‘한국의 초저출산·초고령화와 부동산 시장’을 주제로 한 발표에서 한국 부동산 시장에 인구구조 변화가 미치는 영향을 진단했다. 이 교수는 “한국의 경우 연령별 주택 수요의 정점 시기가 60대~80대로, (다른 나라에 비해) 늦는 편”이라며 “고령화가 직접적으로 주택 가격에 영향을 미친다고 보기는 힘들다”고 설명했다. 다만 “가구 수가 정점을 이루는 2040년 경에는 실질주택 가격이 하락 추세로 전환될 것으로 보인다”고 전망했다.

이 교수는 또 “고령 1, 2인 가구가 급격하게 늘어나지만, 거래 비용이 너무 비싸 주택 다운사이징을 하지 않을 것으로 보인다”며 “한쪽(고령층)은 주거 과소비, 다른 쪽(청년층)은 주거 소비량 부족 문제에 시달릴 가능성이 있다”고 설명했다. 이어서 “주 거주지를 다운사이징할 때 거래와 관련된 비용(세금)을 줄이고 차액을 연금으로 전환하도록 해야 한다. 현재의 주택연금 등의 제도는 지나치게 제한적이어서 효과를 보지 못하고 있다”고 지적했다.

이날 세미나에는 김종훈 한미글로벌 회장과 정운찬 한반도미래인구연구원장, 김선규 호반그룹 회장 등이 참석했다. 또 주제 발표 이후 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원 등이 참여해 인구구조 변화가 부동산 시장에 미치는 영향과 대책에 대해 토론했다. 이날 환영사에서 김종훈 한미글로벌 회장(한반도미래인구연구원 회장)은 “인구구조변화는 위기이지만, 시니어주택, 헬스케어, 노인 전문병원 등 새로운 시장을 여는 기회가 될 수 있다”며 “인구 위기를 헤쳐가기 위해서는 선제적인 노력이 필요하다”고 말했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com