[머니 컨설팅]유주택자, 오피스텔 사면 ‘업무용’ 간주

집 보유 상태서 오피스텔 구매시
취득세 4.6%, 다주택자보다 저렴
역순이면 다주택자 세율 적용돼
‘오피스텔 분양권’ 주택수 포함 안돼

정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사·공인중개사

Q. 직장인 박모 씨(39)는 최근 아파트를 사려고 알아보는 중이다. 하지만 집을 살 때 취득세가 중과(重課)될 수도 있다는 말을 들었다. 기존에 보유하고 있는 오피스텔 때문이라고 한다. 오피스텔은 사용 용도에 따라 세금이 많이 달라진다고 하는데, 불이익을 당하지 않으려면 어떤 점들을 챙겨봐야 하는지 궁금하다.


A. 오피스텔은 ‘주거용’으로 분류되기도 하고, ‘업무용’으로 분류되기도 한다. 주거용 오피스텔은 주택법상 준주택에 속한다. 주택은 아니지만 주택으로 사용될 수 있는 주거시설이라는 의미다. 전입신고 후 주택으로 사용하고 있다면 준주택으로 분류된다. 싱크대, 침대 등 주거에 필요한 내부 시설을 설치할 수 있다.

반면 사무실 등으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아닌 업무용이다. 업무용 오피스텔을 갖고 있으면 사업자에 해당하고, 그 수입에 대해서는 종합소득세와 부가가치세를 내야 한다.

특히 주거용 오피스텔은 취득 시기, 분양권, 청약 등 상황에 따라 다른 법률이 적용돼 주의해야 한다. 먼저 오피스텔과 주택은 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다. 박 씨처럼 주거용 오피스텔을 한 채 갖고 있는데 추가로 다른 집을 매수하면 2주택자가 된다. ‘주택분 재산세’를 내고 있는 상황에서는 취득세를 계산할 때 오피스텔이 주택 수에 포함돼 더 높은 세율(8% 또는 12%)이 적용되는 것이다.

하지만 다른 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 구입한 경우에는 업무용으로 보고 취득세(4.6%)를 부과한다. 투자 등을 위해 오피스텔을 구입하려면 일단 다른 집을 먼저 산 뒤 구매하는 게 세금 측면에서 유리한 셈이다.

이때 오피스텔에 ‘주택분 제산세’가 과세되고 있다고 해서 무조건 다주택자가 되는 건 아니다. 개정된 주택 관련법에 따라 지난해 8월 12일 이후에 구입한 오피스텔만 주택으로 분류된다. 그 이전에 산 오피스텔이라면 주택분 제산세를 내고 있더라도 보유 주택 수에 포함되지 않는다.

오피스텔 분양권만 갖고 있는 경우도 주택으로 판단하지 않는다. 오피스텔은 주거용이나 업무용 모두 사용할 수 있기 때문에 실제로 사용하기 전까지는 그 용도를 확정할 수 없기 때문이다. 아파트, 빌라 등의 분양권이 주택에 포함되는 것과는 대조적이다.

청약을 할 때도 완전히 다른 조건이 적용된다. 용도에 관계없이 오피스텔만 갖고 있는 경우라면 청약을 할 때 무주택으로 간주된다. 주거용 오피스텔이라고 해도 주택으로 보지 않는 것이다. 이는 청약을 할 때는 주택법과 주택 공급에 관한 규칙의 적용을 받기 때문이다. 주택법에선 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 오피스텔은 주택의 범주에 포함하지 않는다. 청약 자격을 판단할 때 오피스텔을 보유 주택 수에 포함해야 한다는 법률 규정이 없는 것이다.

오피스텔을 팔기 전에도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주거용 오피스텔은 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과를 판단할 때 보유 주택에 포함돼 판단한다. 가령 주택 한 채와 주거용 오피스텔을 한 채 갖고 있다면 2주택자로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 없다. 또 업무용이라고 하더라도 사실상 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다. 종합부동산세를 산정할 때도 오피스텔은 주택과 동일하게 취급하고 있다. 하지만 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하면 주택에 포함되지 않는다.



정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사·공인중개사