[맞춤 재테크]서울 근교에 사둔 밭이 있는데…

‘재촌’ ‘자경’ 요건 못갖추면 양도세 60%

농지은행 위탁땐 稅줄고 임대 수입도

중소기업의 전기기술자로 근무하고 있는 49세의 공장장이다. 1998년에 3000만 원을 들여 서울 근교에 2150m²(650평)쯤 되는 토지(밭)를 구입했다. 이 땅이 현재 1억 원을 호가하는데 이 정도면 노후 준비에 문제가 없을까?

8년이상 맡겨야 효력… 장기적 관점서 접근을

한국인들은 노후생활을 위한 자산을 준비할 때 특히 부동산에 대한 의존도가 높다. 그러나 부동산은 양도세 중과 등으로 매각 후 세후에 받을 수 있는 현금이 적어 은퇴자산 구실을 못하는 사례가 많다. 최근과 같이 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황이라면 현금이 필요할 때 부동산을 제값에 못 파는 등 환금성도 좋지 않다.

독자의 경우 큰맘 먹고 구입한 토지의 가격이 3배 이상 올랐지만 만약 팔게 되면 엄청난 양도소득세를 부담해야 한다. 농지라 하더라도 자신이 농지 소재지에 사는 ‘재촌’, 직접 농사를 짓는 ‘자경’의 요건을 갖추지 못하고 ‘비사업용 토지’로 분류돼 재산세 종합합산 과세 대상이 된다.

또한 이러한 비사업용 토지를 팔게 되면 10년 넘게 보유했더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없고 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 양도차익 7000만 원에 대해 60%를 세금으로 내고 나면 은퇴자산으로 생각했던 1억 원이 5800만 원으로 크게 줄어드는 것.

재촌이나 자경을 하지 않는 독자가 양도세를 줄이는 방법으로는 농지은행에 소유농지를 임대 위탁하는 방안을 고려해볼 수 있다. 농지은행에 8년 이상 위탁하면 양도세가 9∼36%의 일반세율로 과세되며 임대료도 받을 수 있기 때문이다.

농지은행의 농지임대수탁은 직접 농사를 짓기 어려운 농지 소유자에게서 임대위탁을 받아 농가나 농업법인에 빌려주는 것이다. 농지은행은 임차료를 받아 수수료를 뺀 뒤 소유자에게 임대료로 지급한다. 2005∼2007년 평균 연간 임대료는 ha당 전(田) 173만 원, 답(畓) 96만 원, 과수원 161만 원이었으며, 위탁수수료는 임대료의 8∼12% 수준이었다.

다만 8년 이상 위탁해야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 위탁계약을 중간에 해지할 수 있지만 수수료를 부담해야 한다. 구체적인 사항은 농지은행 홈페이지(www.fbo.or.kr)에서 볼 수 있다.

현행 농지법에 따르면 1996년 이후에 산 농지는 자경을 해야 한다. 각 지방자치단체는 자경을 하지 않는 토지를 해마다 파악해 해당 토지를 1년 6개월 안에 팔도록 하고 공시지가의 20%를 과징금으로 내게 하고 있다. 매각할 때 시세차익이 있다면 당연히 양도세 중과대상이다.

그러나 농지은행에 임대 위탁해서 임대차 계약이 체결되면 그 계약 기간에는 처분의무가 없다. 농지법상 개인 간의 임대차는 금지돼 있으므로 현재 농지를 자경하기 어렵거나 처분하기가 곤란하다면 이 방안을 고려해볼 만하다.

현재 노후자산으로 준비한 부동산이 있다면 은퇴 생활에 얼마나 도움이 될지 정확하게 파악해봐야 한다. 노후자산이 지나치게 부동산에만 편중되지 않도록 은퇴형 포트폴리오를 짜는 것이 중요하다.

김동욱 삼성생명 FP센터 팀장

정리=류원식 기자 rews@donga.com