[땅對땅①]광화문-테헤란로일대 오피스텔 비교

광화문(좌) 테헤란로(우)

《‘일산으로 이사갈까, 분당이 좋을까.’ 신도시로 옮기려는 사람이라면 한 번쯤 떠올렸을 고민이다. 전원주택을 원하는 수요자는 용인과 양평, 땅 투자자라면 천안 아산신도시와 화성신도시를 놓고 따져본다. 이처럼 부동산 시장에도 ‘맞수’가 있다. 전통의 맞수가 있고 새로 떠오르는 맞수도 있다. 각각 장점과 특성을 갖춘 곳이다. 맞수인 지역과 특성을 알면 부동산을 보는 눈이 생긴다. 부동산 시장의 맞수를 시리즈로 연재한다.》

2001년은 오피스텔이 부동산 시장에 떠오른 해다. 서울 수도권에서만 2000년의 4배에 이르는 3만4000여실, 3조4000억원어치가 쏟아졌다. 투자자가 몰려 분양도 잘 됐다. 올해는 4만여실이 선보일 예정이다.

지난해 서울에서 공급된 오피스텔은 1만6000여실 가운데 1만1000여실이 테헤란로와 광화문 주변에 집중됐다. 두 곳이 오피스텔의 최적지이기 때문이다.

오피스텔 투자자에게는 두 곳 모두 매력적이다. 주변에 기업 기관들이 몰려 임대 수요가 풍부하다. 양쪽 모두 주거형 오피스텔이 주로 공급되는 것도 비슷하다. 평당 분양가도 별 차이가 없다. 그러나 투자의 안정성, 환금성, 수요층 등은 다르다.

▽광화문, 투자 안정성이 매력〓부동산개발 컨설팅업체인 해밀컨설팅 황용천 사장은 “광화문 주변 오피스텔 투자의 매력은 안정성”이라고 말했다.

경기에 따른 매매가, 임대료 등의 변동이 적기 때문이다. 경기가 좋아지거나 나빠지는 데 따라 가격이 춤을 추는 테헤란로 주변과는 다르다.

공실률도 투자 안정성을 뒷받침한다. 광화문 일대 사무실 공실률은 적적공실률인 5% 이내다. 최근 공급된 오피스텔이 입주할 때도 큰 변동은 없을 것 같다. 반면 강남권은 기복이 크다. 이는 삼성 계열사가 강남권에서 분당 등으로 옮기자 임대시장이 술렁인 데서도 나타났다.

주변을 살펴보면 광화문 주변에는 정부 기관과 국내외 기업, 외국 기관 등 다양한 분야가 몰려 있다. 그 만큼 수요층이 다양하고 넓다. 이는 오피스텔 시장의 안정성에 큰 몫을 한다.

오피스텔 투자자나 소유자 분포도 광화문과 테헤란로 일대가 서로 다르다. 테헤란로는 서울 강남 거주자가 집중 투자해 소유하는 반면 광화문 일대 수요는 서울 수도권 지방 등으로 다양하다. 이도 광화문 주변 시세의 안정성에 도움을 준다.

▽환금성, 고수익은 테헤란로〓부동산 개발업체인 P&D 김병석 사장은 “위험을 감수하더라도 고수익을 노린다면 테헤란로변 오피스텔을 노려 보라”고 권한다. ‘고위험 고수익’이라는 설명이다.

테헤란로 주변은 오피스텔뿐만 아니라 부동산 시장 전체를 주도하는 곳이다. 시장 분위기에 따라 임대료나 매매가격이 크게 오를 여지가 크다. 경기에 민감해 오피스텔의 매매가나 임대료가 떨어질 수도 있고 폭등할 수도 있다는 얘기다.

테헤란로 주변 사무실은 광화문 일대에 비해 높은 임대 수입을 올릴 수 있는 월세 임대 비율이 낮다. 이는 테헤란권의 약점으로 지적되기도 한다. 그러나 사무용 빌딩과 달리 오피스텔은 테헤란권에서도 월세 임대가 수월한 편이다.

환금성은 테헤란권 오피스텔의 최대 장점이다. 분양권 형태든 완공된 건물이든 테헤란권 오피스텔은 되팔기 쉽다. 수요층과 투자자가 모두 보수적인 광화문 일대는 상대적으로 환금성이 떨어진다.

▽투자 목적 따라 선택해야〓유니에셋 오석건 전무는 “분위기에 휩쓸리기보다는 투자 목적에 따라 오피스텔을 골라야 한다”고 말했다.

안정된 수입을 원한다면 광화문 주변이 좋다. 시장이 안정돼 있기 때문이다. 하지만 다소 위험부담을 감수하더라도 높은 수익을 원하면 테헤란로변을 선택해도 괜찮다. 임대료뿐만 아니라 자산가치(오피스텔 가격)가 오를 여지도 많다. 투자비가 모자란 수요자도 분양권 형태로 되팔기 쉬운 테헤란로변이 유리하다.

입주 후 사무실로도 사용할 실수요자는 자신의 업무 특성에 따라 오피스텔을 골라야 한다. 전국을 상대로 영업하거나 외국인 상대 업무가 있다면 광화문 일대가 알맞다. 그러나 서울 중심으로 업무를 한다면 테헤란로가 좋다.

이은우기자 libra@donga.com

고기정기자 koh@donga.com

광화문 일대와 테헤란로 오피스텔 비교
광화문 일대	구분	테헤란로변
세종로	대표도로	테헤란로
정부기관, 국내외 기업, 외국 기관 등 다양한 분포	주변 기업 기관	국내 기업 중심 분포
내수동 사직동 재개발지역 도심형 주거단지로 부상	부상 지역	테헤란밸리, 도곡동 주상복합 오피스텔 타운
매매가, 임대료 등 안정적	부동산 시장의 안정성	기복이 비교적 심함
보수 안정	거주자 성향	개방 적극
650만∼760만원	평당분양가	650만∼800만원
시장 주도력 약함	시장에서의 역할	부동산 시장 주도
공실률 안정적(5% 이내)	빌딩 공실률	공실률 기복이 큼
비교적 낮음	환금성	되팔기 쉽고, 완공 전 분양권 거래도 비교적 활발
거의 없음	기존 오피스텔	7000여 실
도심 재개발	개발 형태	일반 건축허가
3∼5년	사업기간(계획에서 착공까지)	4∼5개월
경기 변동에 안정적	임대시장 탄력성	경기에 매우 민감
서울 60%, 수도권 25%, 지방 15%선(광역화)	소유자 분포	서울 90%(대부분 강남), 기타 10%
전세(평당) : 420만원선 월세(평당) : 보증금 53만원, 월세 5만원선	임대가(중형 오피스텔 기준)	전세(평당) : 364만원선 월세(평당) : 보증금 44만원, 월세 4만원선 *강남권은 지역 내에서도 임대료 차이가 큼.