[부동산/주택관련 세금 덜내기(上)]주택거래 내년으로 미뤄라

《집을 사고 팔 때 내야 하는 세금은 크게 양도소득세와 등록세, 취득세가 있다. 또 부모가 생전에 자녀에게 집을 물려주면 증여세를 내야 한다. 몇 가지 요령을 알면 불법이나 편법 없이도 이들 세금을 적게 낼 수 있다. 2회에 걸쳐 부동산 관련 세금을 줄이는 방법을 정리한다.》

▽기존주택 거래시〓기존 주택을 사고 팔려면 내년으로 미루는 게 좋다. 내년부터 양도세 기준연도가 2년에서 1년으로 줄어들고 부과율도 큰 폭으로 낮춰진다.

세법에 따르면 내년 1월1일 이후 거래되는 부동산에 대해서는 보유기간별 양도세율이 △현행 2년 미만 40%, 2년 이상 20∼40%에서 △1년 미만 36%, 1년 이상 9∼36%로 낮아진다.

여기에서 양도하는 날은 잔금 받는 날을 기준으로 한다. 따라서 현재 1년 이상 2년 미만 보유한 부동산이라면 가급적 내년 이후에 잔금을 받는 것이 절대 유리하다. 계약은 올해에 했더라도 잔금 받는 날은 내년 이후로 미루라는 뜻이다.

1년3개월을 보유한 뒤 올해 양도해 7000만원(과세표준금액 기준)의 차익을 남겼을 때의 양도세는 2800만원이지만 내년 이후라면 1440만원으로 무려 절반에 가까운 1360만원을 줄일 수 있다.

▽신축주택 분양받을 때〓주택업자가 분양하는 새 주택(미분양 포함)을 사기 위해 현재 보유한 주택을 파는 경우에는 반드시 올해 안에 양도해야 한다. 정부가 올해 말까지 한시적으로 적용하고 있는 양도세율 한시 인하조치 때문이다. 이에 따르면 작년 9월1일부터 올해 말까지 1년 이상 보유한 종전주택을 양도하고 신축주택을 분양받으면 양도세율이 무조건 10%만 적용된다.

1년 이상 보유한 종전 주택에는 단독이나 공동주택 모두 포함된다. 양도일은 잔금 받는 날이 기준이다. 신축주택 역시 단독이나 공동주택 모두 해당된다. 취득일은 계약하는 날을 기준으로 한다. 또 주택을 양도한 자가 아니더라도 동일 세대원이 취득하는 경우에는 혜택을 받을 수 있다.

다만 이 기간에 종전 주택을 2채 이상 매각하는 경우에는 먼저 양도한 1채에 대해서만 혜택이 주어진다는 점을 잊어선 안 된다. 또 사고 파는 주택이 모두 소득세법상 고급주택에 해당하지 않아야 혜택을 받을 수 있다. 고급주택이란 전용면적 50평 이상이면서 실거래가가 6억원을 초과하는 공동주택과 대지 150평 이상 또는 건평 80평 이상이면서 실거래가가 6억원을 초과하는 단독주택이다. 아파트분양권도 감면대상에서 제외된다.

서울지역에서 전용면적 60㎡(약 18.2평) 초과∼85㎡(약 25.7평) 이하 신축 공동주택(아파트 연립주택 다세대주택)을 구입, 1가구 1주택자가 되면 등록세와 취득세를 25% 감면받는다. 대상은 내년 말까지 분양 계약을 하고 2004년 말까지 취득(잔금 납부)을 마친 주택이다.

1가구 1주택자라 하더라도 이 기간에 분양계약을 하고 잔금 납부 30일 이전에 기존 보유주택을 양도하면 감면 대상이다.

(도움말〓이규원 회계사·02-2124-4800)

<황재성기자>jsonhng@donga.com