[부동산]그린벨트 해제…＂무작정 투자 덤비다간 낭패＂

도시의 대부분이 그린벨트로 묶여 있는 하남시 전경

정부가 7대 광역도시권의 그린벨트 해제 방안을 확정함에 따라 연말부터는 구체적인 해제지역이 가시화할 전망이다. 해제 발표 이후 아직 시장이 술렁이는 모습은 나타나지 않고 있다. 그러나 해제지역이 확정되면 개발이익에 대한 기대감은 점차 커질 것으로 보인다. 특히 그린벤트 내 집단취락지구의 경우 해제지역은 물론이고 보전지역도 개발 규제가 대폭 완화될 것으로 예상돼 투자자들의 높은 관심을 끌 전망.

다만 정부가 부동산 투기가 일어날 것을 대비, 다양한 방지책을 마련하고 있어 투자에 신중을 기해야 한다. 구체적인 개발 범위와 지역 여건도 감안해 투자해야한다. 개발 범위와 주의점 등을 정리해본다.

▽해제지역〓7대 광역도시권의 다른 해제지역은 도시기본계획과 지구단위계획 수립 절차를 거쳐야 하므로 재산권 행사에 최소 2년 이상 걸린다. 반면 취락지구의 경우 도로망과 학교 상하수도 등 기본적인 생활시설에 대한 정비계획만 수립되면 개발이 가능해져 이르면 내년 상반기부터 주택 신축 등 건축행위를 할 수 있다.

해제지역은 크게 보전녹지와 1종 일반주거지역, 2종 전용주거지역으로 바뀔 수 있지만 대부분 1종 일반주거지역에 편입될 것으로 예상된다. 이 경우 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적) 60%, 용적률(부지면적 대비 건물총면적) 200% 이하 범위에서 △단독주택과 4층 이하의 공동주택(연립주택) △슈퍼마켓 △초중고등학교 등을 세울 수 있다. 또 해당지방자치단체의 조례에 따라 △음식점이나 종교집회장, 체육시설 등을 지을 수 있다.

정부는 또 해제되는 취락지구에 서민주거 안정을 위한 임대아파트를 공급할 계획도 추진 중이다. 다만 이 경우 정부가 사업을 주도하는 공영개발 방식이어서 높은 개발이익을 기대하긴 어렵다.

▽보전지역〓정부는 그린벨트 안 취락지구로 묶이는 곳에서도 행위 규제를 대폭 완화하고 도로나 상하수도 등 생활기반시설을 대폭 지원할 계획.또 층고 제한을 현재의 3층에서 4층으로 완화해줄 방침이어서 그린벨트로 둘러싸인 고급 연립주택 단지를 세울 수 있다.

그린벨트 해제 취락지구에서 허용되는 건축 행위(자료:건설교통부)
구 분	보전녹지	1종 일반주거	2종 전용주거
건폐율	20% 이하	60% 이하	50% 이하
용적률	80% 이하	200% 이하	150% 이하
허용시설	·1종 근생 및 군사시설, 초등학교, 창고 시설 등 ·도시계획조례로 단독주택 의료 및 2종 근생시설 설치 가능	·1종 근생시설, 초중고교, 종교집 회장 ·단독, 4층 이하 공동주택 ·도시계획조례로 문화집회, 판매영업, 의료 운동 업무, 2종 근생 시설 설치 가능	·1종 근생시설 ·단독, 4층 이하 공동주택 ·도시계획조례로 초중고교 종교 집회장 설치 가능
비고	·1종 근생(근린생활시설)=슈퍼마켓 일용품점 이미용원 의원 동사무소 등 ·2종 근생(〃)=음식점 서점 테니스장 종교집회장 금융업소 세탁소 등

도심 개발 압력이 큰 서울을 포함한 수도권과 부산권 일대의 해제 지역이 주목 대상. 서울의 경우 은평구 진관내외동, 서초 방배 염곡동, 강남 자곡 율현 세곡동, 강서 개화동, 노원 중·상계동, 강동 강일동 등이 눈길을 끈다. 수도권에선 과천시의 갈현 과천 문원동 등지와 하남시의 풍산 감북 천연동 등지에 관심을 가져볼 만하다. 부산권에서는 부산시와 연접한 해제지역을 눈여겨 볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언.

지역 여건과 개발 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그린벨트 해제가 곧 가격상승으로 이어지는 것은 아니기 때문이다. 실제 올 연초에 그린벨트 해제된 경기 광명시 소하동 일대의 경우 경부고속철도 남부역사가 들어서는 등 개발 잠재력이 큰 곳으로 평가됐음에도 불구하고 토지거래가 잠잠하고 가격도 제자리 걸음을 하고 있다.

광명랜드부동산 이석원사장은 이와 관련, “그린벨트가 풀려도 지역 여건에 따라 개발이 여전히 어려운 곳이 많다”며 “입지여건, 마을 형태 등에 따라 구체적인 개발 방안을 갖지 않고 땅을 샀다간 낭패를 당하기 쉽다”고 말했다.

정부가 해제지역을 대부분 공영개발방식으로 정비하고 △토지거래구역 지정의 상당 기간 유지 △거래 동향 수시 파악 △개발부담금 및 양도소득세 중과 등과 같은 투기방지 대책을 마련할 계획이므로 투자에 신중해야 한다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com