[부동산]리츠 7월 시행 주요내용 문답풀이

<<부동산 간접투자의 대표격인 리츠(REITs·부동산투자회사) 상품 발행이 초읽기에 들어갔다.

건설교통부는 지난 2월 리츠의 발행근거가 되는 부동산투자회사법안을 확정한 데 이어 6일 시행령 및 시행규칙을 입법예고, 제도운영에 필요한 준비를 사실상 끝냈다.

건교부는 계획대로 7월부터 리츠법이 시행되면 리츠회사 설립과 주식시장 상장 등과 같은 과정을 거쳐 이르면 10월, 늦어도 연말부터는 일반 투자자들이 리츠상품에 투자할 수 있게 될 것으로 예상하고 있다.

이에 따라 사상 유례없는 초저금리 상황을 맞아 마땅한 투자처를 찾지 못해 고민하고 있는 투자자, 채권보다 높은 수익률, 주식보다 안정적인 수익을 기대하는 일반 투자자로선 괜찮은 투자대안이 하나 생겨나는 셈이다.

리츠의 특장점과 투자요령 등을 문답식으로 풀어본다.>>

Q:리츠회사란.

“많은 투자자들에게 지분을 팔아 마련한 자금으로 빌딩 등 부동산을 사들여 세놓거나 개발사업에 투자해 임대 및 개발수익을 얻은 뒤 매년 발생한 수익의 90%이상을 투자자에게 되돌려주는 투자 전문회사다.”

Q:회사를 어떻게 만드나.

“500억원 이상의 자본금이 필요하다. 3명 이하의 발기인이 최소 자본금의 10%에 해당하는 50억원을 모은 뒤 나머지는 주식시장을 통해 공모하면 된다. 공모방식은 일반적인 주식공모와 똑같다. 즉 리츠회사가 한 증권사를 주간사로 정해 계좌를 만들면 투자자들이 공모주에 청약한 뒤 경쟁률에 따라 일정 지분을 받게 된다.”

Q:리츠회사의 투자 매력은.

“일반적으로 투자자들이 상품을 고를 때 고려하는 3가지 기준은 수익성 안정성 유동성(환금성) 등이다. 리츠상품은 이 3가지 요건을 고루 갖춘 상품이다.

우선 부동산 전문가집단이 맡아서 대규모로 자산을 굴리기 때문에 개인이 직접 투자하는 방식에 비해 비용은 줄이고 수익은 높일 수 있는 가능성이 높다. 또 우량 부동산을 골라 투자할 수 있는데다 여러 부동산에 분산투자, 위험을 최소화할 수 있어 그만큼 안전하다.

게다가 증권이기 때문에 증권거래소를 통해 언제든지 사고 팔 수 있어 일반 부동산에 비해 유동성이 훨씬 높다.”

Q:은행 부동산신탁과 차이점은.

“리츠는 회사주식을 주식시장에 상장, 유동성을 확보하고 주식을 가진 투자자들이 ‘주주’ 자격으로 경영에 참여할 수 있다. 반면 금융기관의 부동산신탁은 수익증권이 상장되지 않아 유동성이 떨어지고 투자자들의 지위도 단순히 ‘수익자’에 그친다.”

Q:한국토지신탁 등의 부동산신탁과는 어떻게 다른가.

“부동산신탁은 부동산 소유자가 자신이 갖고 있는 부동산의 개발 및 관리, 처분 등을 신탁회사에 맡겨 수익을 얻는 방식이다. 반면 리츠는 투자자가 증권을 매입하는 방식으로 투자하게 된다.

부동산신탁에서 신탁사가 투자자에게 줄 수 있는 수익은 부동산에서 발생하는 임대료 및 개발이익, 매매차익 정도. 반면 리츠는 부동산에서 발생하는 임대료, 개발이익, 매매차익에 주식가치 상승에 따른 이익을 추가로 기대할 수 있다.”

Q:한국 리츠의 예상수익률은 어느 정도인가.

“미국 등 선진국의 사례와 국내 부동산시장 여건 등을 감안할 때 최소 6∼10% 정도가 될 것으로 건교부는 보고 있다.”

Q:최근 유사, 사설리츠가 늘어나고 있어 문제다. 제대로 된 리츠회사를 구별하는 요령이 있나.

“우선 건교부장관의 인가를 받은 회사인지 확인한 뒤 리츠회사의 경영진 및 재무구조가 믿을 수 있는지를 따져보는 게 좋다. 발기인으로 참여하고 있는 기관투자가의 자금력 및 신뢰도 등을 따져봐야 한다.

리츠회사가 주식을 공모하기 전에 실시하는 사업설명회에 반드시 참석해 사업계획이 현실성과 구체성이 있는지, 투자대상 부동산을 사전에 확보하고 있는지를 판단해야 한다. 분기별 투자보고서를 통해 자산구성 현황과 수익률, 주가변동 등은 빠짐없이 분석해야 한다.”

<황재성기자>jsonhng@donga.com