[서울 저밀도 아파트지구 재건축 5곳 투자요령]

서울시가 최근 △잠실 △청담·도곡 △반포 △화곡 △암사·명일 등 5개 저밀도 아파트지구에 대한 개발기본계획안을 발표한 뒤 재건축사업에 다시 관심이 높아지고 있다.

조합설립 인가와 사업계획 승인 이주 철거 착공 등의 과정이 전보다 탄력있게 진행될 여건이 마련됐다.

[지구별 현황]

▽잠실지구〓5개 지구중 사업추진 속도가 가장 빠른 편이다. 종합운동장과 롯데월드 사이의 1∼4단지와 시영단지 등 5개 단지의 시공사가 모두 선정됐고 조합원 동의율도 평균 93%를 넘는다.

용적률이 85%로 전체 지구중 가장 낮아 사업성이 높고 대지지분도 상대적으로 넓은 편. 1,2단지의 15평형 시세는 2억3000만∼2억4000만원으로 작년말보다 6000만∼8000만원 올랐다.

▽청담·도곡지구〓서울 강남 중심에 있어 입지조건이 최고로 꼽힌다. 8학군의 명문 중고교가 모여있고 삼릉 청담공원 등 녹지도 풍부하며 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

지하철 3호선 도곡역과 2001년 개통되는 분당선 영동역이 단지 앞뒤로 있어 용적률이 117%로 전체 지구중 가장 높다는 불리함을 충분히 상쇄한다는 것.

▽반포지구〓한강이 바라다보이는 장점이 있는 반면 서울시의 경관심의에서 층수제한을 엄격하게 적용받게 될 단점도 함께 안고 있다. 용적률이 86%이고 일반 분양물량이 많아 사업성이 높은 것으로 평가된다.

주공1단지만 시공사를 선정했고 나머지 2∼3단지는 9∼10월경 조합 창립총회를 열고 시공사를 선정할 예정.

▽화곡지구〓우장산이 옆에 있어 공공용지와 녹지공간을 확보하기 쉽고 지하철 5호선 우장산역도 단지 바로 앞에 있다. 공항고도제한 때문에 17∼23층이내로 제한받고 소규모 단지가 많아 인기가 낮다는 단점이 있다.

▽암사·명일지구〓저밀도 지구중 면적이 가장 작다. 시공사를 선정한 동서울을 제외한 나머지는 소형 평형으로 사업추진이 더딘 편이다.

[투자 유의점]

재건축은 이주에서 입주까지 4년 이상 걸리는게 보통이므로 금융비용을 줄이려면 사업이 빨리 진행되는 곳을 골라야 한다. 시공사가 선정됐거나 조합원 동의율이 높은 단지가 좋다.

안전진단과 조합설립 인가가 끝나고 사업승인 나기 직전이 매입의 적기로 꼽힌다. 사업승인이 나와 이주비가 지급되면 지분값이 오르는 경우가 많다.

그러나 저밀도 지구는 현재 가격이 오를만큼 올랐고 일부 거품까지 끼어 있어 시세차익을 얻기는 힘들다는 게 전문가들의 지적이다. 서울시 발표후 호가만 올라갈 뿐 거래는 거의 없다는 것.대한부동산경제연구소 김정열소장은 “저밀도 재건축아파트는 시세차익을 노리기보다는 내집을 마련한다는 차원에서 투자를 하는 게 좋다”고 조언했다.

〈이 진기자〉leej@donga.com