[오늘과 내일/이은우]그들은 보지 않는, 집값이 오른 이유

정부 임기 내내 “집 충분”
진단은 오류, 처방은 으름장

이은우 논설위원

2년 전 국책연구원인 KDI는 ‘우리나라 주택 공급의 문제점과 개선 방향’ 보고서를 냈다. 지난 정부 후반에 주택 인허가 물량이 너무 많아 이 집들이 완공되면 공급 과잉이 우려된다는 내용이었다. 준공 후 미분양이 늘고, 전셋값은 떨어지고, 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 생길 것이라고 했다. 104%를 넘은 주택 보급률과 저출산을 변수로 꼽았다. 당시 정부도 비슷한 얘기를 했다. 집은 충분하다는 것이다. 이후 어떻게 됐는지는 온 국민이 알고 있다.

이런 판단의 기저에는 ‘인구는 줄고 주택 보급률이 높아지고 있으니 집값은 떨어질 수밖에 없다’는 인식이 깔려 있다. 언뜻 당연해 보인다. 그들 논리대로면 집값 폭등은 투기꾼과 불법 때문이다. 하지만 시장에는 그들이 보지 않는 변수가 많다.

저출산이 주택 수요 감소로 이어지는 데는 시차가 존재한다. 신생아 출생이 줄었다고 바로 수요가 줄지는 않는다. 이 때문에 시장 전문가들은 전체 인구보다 ‘실질독립 주택 수요’인 30∼84세 인구를 본다. 각자가 주택 수요자가 될 수 있는 인구를 뜻하는데, 2015∼2019년 매년 35만 명씩 증가했다. 통계청 장기 인구추계에 따르면 30∼84세 인구는 2030년까지 연평균 30만 명씩 늘어난다. 수요가 계속 늘어나는 모양새다.

행정안전부는 올 초 인구가 처음으로 감소했다고 밝혔다. 주민등록 기준인데 외국인은 빠져 있고 재외국민은 포함돼 있다. 통계청은 반대로 외국인을 포함하고 재외국민은 뺀다. 주택 수요를 파악할 때는 거주 기준인 통계청 통계를 보는 게 맞다. 통계청 추계로는 한국 인구가 5100만 명 아래로 떨어질 시기는 2040년이다. 출산율과 외국인 유입에 따라 이 시기는 유동적이다. 인구 절벽에 대비해야 하지만, 급격한 인구 감소를 예상하고 주택 정책을 짜는 것은 위험하다.

주택 보급률만 보면 집이 남아야 한다. 하지만 주택 재고와 공급은 양적인 측면과 질적인 부분을 함께 봐야 한다. 서울의 1000채 아파트 단지를 허물고 새로 1100채를 지었을 때 양적으로는 100채 늘어난다. 하지만 수요자가 원하는 주택은 1100채 증가한다. 이런 재건축 단지들은 입지도 좋다. 현 정부는 재건축의 주택 공급 효과를 낮게 평가하고 억제해 왔다. 양만 따진 결과다.

국토부 주거실태조사에 따르면 국민 절반이 아파트에 살고, 10명 중 7명은 아파트로 이사할 계획이다. 수요가 아파트로 집중되는 상황에서 단독 연립은 물론 시골 빈집까지 포함한 주택 보급률은 허점이 많다. 해외에서는 주로 1000명당 주택 수를 따지는데 프랑스 독일 일본 등은 500채 전후다. 한국은 411채 수준인데 수도권은 380채다. 아파트 선호 현상까지 감안하면 수요자가 원하는 집이 부족하다고 봐야 한다.

과거 은퇴세대 증가는 주택 수요 감소로 해석됐다. 이런 ‘생애주기 가설’은 일본의 부동산 거품 붕괴를 설명하는 요인이었다. 여기에 정반대인 분석을 올 초 한국은행 이코노미스트들이 내놓았다. 국제결제은행(BIS)에 낸 보고서로 한국에서 고령층 비율이 높은 곳에서 집값 상승률이 높아진다는 내용이다. 수명이 늘면서 자산 처분 시기를 늦추는 데다 은퇴 이후에도 도시를 떠나지 않는 경향을 반영한 것으로 보인다.

정부는 28일 부동산 대국민 담화문을 내놨다. 이전과 달라진 게 없다. 집값 폭등이 투기와 불법 때문이라는 결론을 내놓고 거기에 맞는 근거들만 본다. 처방은 “집 사지 말라”는 으름장과 ‘국민 탓’이다. 진단이 틀리면 처방도 맞을 리 없다. 국민에겐 고통일 뿐이다.

이은우 논설위원 libra@donga.com