[부동산 稅테크]<28>주택 증여 절세 원칙(하)

증여세는 증여할 재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 세금이 달라진다. 증여재산의 평가는 원칙적으로 증여일로부터 3개월 전후에 매매된 비슷한 물건의 사례를 기준으로 한다. 이때의 가격을 시가(時價)라고 부른다.

아파트처럼 유사한 매매 사례가 많은 재산은 처음부터 시가를 잘 파악한 뒤 증여세를 신고해야 세금을 줄일 수 있다. 대부분 단지에서는 증여하려는 집과 평형이나 층수, 가격이 비슷한 곳을 찾기가 쉽기 때문에 그렇게 어려운 일도 아니다.

만약 세금을 아낀다고 시가를 무시하고 건설교통부가 발표하는 주택 공시가격으로 증여세를 신고했다가는 낭패를 보기 쉽다. 세무서에서 비슷한 아파트 거래 가격을 파악해 이를 기준으로 세금을 매길 수 있기 때문이다.

이렇게 되면 10%의 증여세액 공제 혜택을 받지 못한다. 또 적게 신고한 금액에 대해 가산세까지 부담해야 한다.

만약 시가가 얼마인지 파악하기 어려우면 2개 이상의 감정평가법인에 의뢰해 감정가액의 평균값으로 신고하면 시가로 인정받을 수 있다.

그런데 단독주택은 아파트와 조금 사정이 다르다. 위치나 가격이 비슷한 집을 찾기 어렵고 집의 재질이나 면적도 제각각이어서 시가를 파악하기가 쉽지 않다. 이때는 일단 공시가격을 기준으로 증여세를 신고해 두는 게 유리하다.

아파트를 증여할 때는 새 공시가격이 나오는 시점을 감안할 필요가 없다. 어차피 시가로 세금을 매기기 때문이다. 하지만 단독주택을 증여하려면 세금이 공시가격을 기준으로 결정될 수 있다는 점을 감안해서 공시가격이 오르기 전에 증여하는 게 좋다.

증여받은 주택을 팔 때도 시기를 잘 조절해야 한다. 부모에게서 주택을 증여받은 뒤 5년 안에 팔면 자녀가 부담한 증여세와 양도소득세를 합한 금액과, 부모가 직접 팔았을 때의 양도세를 비교해 더 많은 금액을 과세하도록 돼 있다.

따라서 집을 2채 이상 갖고 있는 사람이 양도세와 보유세를 줄이기 위해 자녀에게 증여를 했다고 하더라도 자녀가 5년 안에 집을 다시 팔면 중과세가 적용돼 오히려 세금을 더 많이 부담하는 결과를 낳을 수 있다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장