해외 부동산 펀드 만기연장 답보… 무더기 손실 불가피

추가 자금투입, 공감대 형성 못해
‘리파이낸싱 펀드’ 논의 지지부진
내년 만기 도래 펀드 투자액 8747억
부동산 값 떨어지며 손실 가능성 커

해외 부동산 공모펀드 만기 연장을 위한 리파이낸싱(재구조화) 논의가 교착 상태에 빠졌다. 관련 업계에서조차 투자자의 자기책임 원칙이 훼손된다는 비판이 제기되는 등 추가 자금 투입에 대한 공감대가 형성되지 못해서다. 리파이낸싱 펀드가 조성되지 않을 경우 내년부터 만기가 도래하는 해외 부동산 공모펀드에서 무더기 손실이 불가피할 전망이다.

● 리파이낸싱 논의 지지부진

26일 금융투자업계에 따르면 금융투자협회는 지난달 증권사, 자산운용사 등에 리파이낸싱 펀드 조성과 관련한 구체적인 방안을 마련해 줄 것을 요청했지만, 아직까지 논의가 진척되지 못한 것으로 확인됐다.

최근 글로벌 고금리와 팬데믹 이후 공실률 증가 여파로 해외 부동산값이 폭락하면서 해외 부동산에 투자하는 공모펀드의 손실 가능성이 커지고 있다. 손실을 피하려면 부동산값이 반등할 때까지 만기를 연장해야 하지만, 이를 위해선 추가 자금 투입이 필요하다. 운용사들이 부동산을 인수할 때 돈을 빌렸는데, 자산 가격 하락으로 담보인정비율(LTV)이 떨어진 데 따른 것이다. 이에 국내 판매사 및 운용사들이 약 5000억∼6000억 원의 리파이낸싱 펀드를 만들어 선순위 대출을 일부 갚아 만기를 연장하자는 의견이 제기됐다.

하지만 투자업계는 리파이낸싱 펀드가 당장 조성되기는 어려울 것으로 보고 있다. 펀드 조성에 대해 이해관계가 복잡한 데다, 어느 펀드에 얼마나 재투자할지 투자배분 기준을 마련하기도 쉽지 않기 때문이다. 일부 증권사는 불완전판매 이슈가 없는 상황에서 추가로 대규모 자금을 투입할 명분이 없다는 입장이다. 투자자의 자기책임 원칙을 앞세워 펀드 조성에 부정적인 의견도 있다. 부동산업계 관계자는 “향후 금리나 공실률이 떨어지더라도 과거 저금리 시기만큼 부동산 가격이 반등할지는 의문”이라며 “리파이낸싱 투자가 오히려 손실을 더 키울 수도 있다”고 말했다.

● 해외 공모펀드 ‘무더기 손실’ 우려

리파이낸싱 펀드 조성이 불발될 경우 내년부터 만기가 도래하는 해외 부동산 공모펀드의 손실이 우려된다. 국민의힘 윤창현 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘해외 부동산 공모펀드 판매 현황’에 따르면 내년부터 만기가 돌아오는 공모펀드의 개인투자자 수는 2만3084명, 투자액은 8747억 원에 달한다.

이 중 독일 프랑크푸르트의 트리아논 빌딩에 투자한 ‘이지스글로벌부동산 투자신탁229호’의 경우 펀드 설정 이후 누적 손실률이 81.55%에 달한다. 이지스자산운용이 대주단과 협의해 내년 2월까지 만기를 연장했지만, 아직 뾰족한 해결책을 찾지 못하고 있다. 한국투자리얼에셋운용의 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’ 펀드(―15.64%), ‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호’ 펀드(―30.12%) 등도 만기 연장이 불발될 경우 투자 손실이 예상된다. 하나대체투자자산운용이 공모펀드로 투자한 일본 삿포로 호텔이나 미국 나사 본사 건물 등도 부동산값이 떨어지면서 손실 가능성이 커지고 있다.

전문가들은 해외 부동산 투자에 대한 개인투자자들의 주의가 필요하다고 말한다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “해외 부동산을 안전자산이라고 오해하는 경우가 있는데 여기에 투자하는 공모펀드는 원금의 절반 이상을 잃을 수도 있는 고위험 상품”이라고 말했다.

이동훈 기자 dhlee@donga.com