[고준석의 실전투자]신탁등기 전셋집, 계약은 신탁사와 해야

부동산 관리-개발 대행 신탁회사, 신탁재산 모든 권리행사 권한지녀
임대차계약, 신탁사와 체결 원칙… 원래 소유자와 임의 계약 맺으면
보증금 날릴 가능성도 배제 못해… 승낙 동의서-신탁원부 확인 필수

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고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼을 앞둔 A 씨는 신혼집을 구하고 있다. 전셋값이 너무 많이 올라서 계약할 만한 곳을 찾기가 쉽지 않은 상태다. 그러던 중 친정집에서 가까운 곳에 있는 신축 빌라를 소개받았다. 등기부등본을 떼어보니 현재 소유자가 신탁회사로 나와 있었다. 하지만 기존 소유자인 B 씨는 자신과 전세 계약을 진행하면 된다고 한다. A 씨는 신탁이 무엇인지, 현재 소유자인 신탁회사가 아니라 B 씨와 전세 계약을 맺어도 되는 것인지 확신이 들지 않았다.

‘신탁(信託)’이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 개인적인 사정으로 부동산을 관리하기가 어려운 경우 신탁회사에 맡기는 것이 좋다. 전문가가 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등을 해주기 때문이다. 신탁회사는 소유자 요청에 따라 부동산의 관리와 처분, 개발 등을 해준다. 물론 수익이 생기면 기존 소유자에게 그 수익을 돌려준다. 당연히 공짜는 아니다. 신탁회사는 신탁법 제47조에 따라 약정한 신탁 수수료를 받는다. 여기서 부동산 소유자는 위탁자, 신탁회사를 수탁자라고 한다.

대부분의 부동산 소유자는 전문가가 아니다. 소유자가 직접 부동산을 관리하거나 개발 및 처분을 해서 그 수익을 극대화하기가 쉽지 않다. 이럴 때 신탁회사에 믿고 맡기면 좋다. 신탁회사는 부동산 해당 분야의 전문지식을 갖춘 전문가들이 포진해 있다. 그 전문성을 바탕으로 부동산에 들어가는 비용은 최소화하고, 수익은 극대화할 수 있다. 부동산을 신탁회사에 맡기는 경우는 부동산 소유자가 미성년자이거나 고령자, 해외거주자 등일 때가 많다.

부동산 전문지식이 부족한 사람이 신탁 제도를 이용하는 것도 좋다. 신탁등기의 장점은 부동산을 개발할 때 원활하게 자금 조달이 가능하다는 것이다. 게다가 다른 채권자들로부터 권리행사를 방지함으로써 부동산을 안전하게 지킬 수 있다. 신탁재산에 대해서는 강제집행을 비롯해 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 할 수 없기 때문이다.

신탁등기는 주로 집합건물인 아파트를 비롯해 상가, 빌라, 다세대주택 등에 많은 편이다. 이렇게 신탁등기가 되어 있는 부동산에 임대차 계약을 할 경우 세입자(임차인)는 누구와 임대차 계약을 해야 하는지 헷갈릴 수 있다. 결론부터 말하자면 신탁등기 된 부동산은 그 종류와 상관없이 신탁회사와 임대차 계약을 하는 것이 원칙이다.

신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 세입자인 경우 보증금을 안전하게 지키는 데 아무런 문제가 되지 않는다. 하지만 신탁등기가 된 후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차 계약을 하는 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있다. 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속 주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문이다.

신탁회사의 임대차 승낙 동의서가 있는 경우 원래 소유자(위탁자)와 임대차 계약을 할 수 있다. 이때 신탁원부를 발급받아, 기존 소유자에게 임대차 계약에 관한 권한이 부여돼 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차 계약에 관한 권한이 없는 경우에는 반드시 신탁회사와 계약해야 한다. 임대차 계약은 신탁회사의 사전 승낙을 받은 경우에만 원래 소유자가 체결할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 다만 보증금은 수탁자에게 지급해야 한다는 내용이 있다면 위탁자와 임대차 계약을 체결했을 때도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다.

고준석 제이에듀투자자문 대표