내년 부동산시장 공급 과잉 우려… 19대 대선도 변수

내년 부동산시장은 공급 과잉을 비롯해 금리 인상, 부동산 규제 방향, 19대 대선 등에 좌우될 것이란 전망이 나왔다.

부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 37만 가구에 달한다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대치다. 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)과 비교하면 두 배 이상이다. 또한 2018년 아파트 입주물량 41만 가구다. 이를 합치면 2년간 총 77만8000가구가 쏟아지게 된다.

이는 국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획인 연평균 27만가구를 뛰어넘는다. 공급 과잉이 현실화되면 입주 물량 증가, 아파트 전셋값 하락, 역전세난, 급매물 증가, 아파트 매매가 하락으로 이어질 가능성이 있다. 여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 부동산시장은 더 위축될 수 있다는 해석도 나온다.

이와 함께 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 대규모 재정을 투입하는 확장적 재정 정책을 예고하면서 미국 연방준비제도의 금리 인상 가능성은 기정사실화 되고 있다. 이달 금리 인상이 단행되면 미국의 기준금리는 2015년 12월 0.25%포인트 인상 이후 약 1년 만에 상향 조정된다.

미국 기준 금리인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 과거 기준금리 추이를 살펴보면 미국 기준금리가 인상(또는 인하)되면 국내도 일정한 시차를 두고 움직였다.

실제 지난 2004년 6월부터 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내에 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다.

문제는 국내 기준금리가 곧바로 오르지 않더라도 국내 시중은행들이 미리 금리를 따라 올릴 가능성이 높다는 점이다. 이 경우 부동산시장의 투자 심리 위축 가능성을 배제할 수 없다.

정부 부동산 정책기조는 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회했다. 즉 규제완화→수요확대→공급물량 속도조절→수요규제로 이어지고 있는 것이다. 박근혜정부 출범 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴왔다.

이에 따라 전국 아파트 매매가격은 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서며 2015년 말 기준 5.6%, 2016년 10월 기준 3.59%로 점차 회복됐다.

하지만 2015년 7월 ‘가계부채 종합 관리 방안’ 발표 이후 부동산 정책의 기조가 서서히 바뀌더니 올해 하반기 들어서는 부동산 규제가 한층 더 강화됐다.

강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산 시장에 칼을 빼 들었다.

주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 ‘8.25 가계부채 대책에’ 이어 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 전매제한 기간과 청약제도 등 부동산 규제를 강화한 ‘11.3 주택시장 안정 관리방안’이 발표됐다.

11.3대책 발표 이후 가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축시장은 위축됐다. 하지만 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속해서 몰릴 가능성도 여전한 상황이다.

실제 일부 분양시장의 투자 열기가 사그라지지 않고 있어 투기과열지구 지정, LTV·DTI 강화 등의 추가 규제가 물망에 오르고 있다.

또한 19대 대통령 선거가 부동산시장에 미칠 영향은 과거와 다를 전망이다. 이전에는 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이뤘다.

19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상이 되고 있다.

실제 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락하기도 했다. 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다.

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “공급과잉, 금리 인상, 가계부채, 부동산 규제 강화 등 내년 부동산시장은 안갯속”이라며 “여기에 19대 대선이 변수로 작용할 수 있어 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않다”고 말했다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com