“용적률 250%만되면 바로 매입”… 서울 구도심 재건축 들썩

‘용적률 거래제’ 도입 이후

저층주택 밀집지역 중심으로 건물주-개발업자 물량확보 나서
“용적률 교환가치 기준 만들고 대로변 고도제한 규제도 풀어야”

정부가 결합건축제도의 수혜 지역으로 꼽은 서울 송파구 잠실 인근 삼전동 모습. 1980년대 후반에 조성된 노후 주택가이지만 용적률 상한선이 200%여서 고층으로 재건축할 수 없었다. 천호성 기자 thousand@donga.com

인접한 건물끼리 용적률을 사고팔 수 있도록 하는 내용이 담긴 ‘건축투자 활성화 대책’이 발표되자 서울 구도심 재건축시장이 들썩이고 있다. 수익성 부족으로 재건축을 주저했던 건물주와 부동산 개발업자들은 서둘러 매물 확보에 나서고 있다.

14일 부동산업계에 따르면 국토교통부의 건축투자 활성화 대책 발표 이후 구도심의 재건축시장이 새롭게 조명받고 있다. 이르면 올해 말 ‘용적률 거래제’가 도입돼 건물 층수를 높이고 임대료도 더 받을 길이 열릴 것으로 예상되자 건물주들이 발 빠르게 움직이고 있는 것이다.

1960, 70년대에 지어진 상가가 즐비한 서울 중구 충무로 일대는 이번 대책의 최대 수혜 지역으로 꼽힌다. 이 일대는 2006년 재정비촉진지구로 지정됐지만 빡빡한 용적률 및 건폐율 규제로 건물주들이 쉽사리 재건축에 나서지 못했다.

충무로의 한 공인중개사무소 관계자는 “정부가 용적률 거래제 도입을 발표한 직후인 10일에 서울 성동구에 상가를 보유한 자산가 두 명이 찾아와 역세권 건물을 사고 싶다고 했다”며 “하지만 재건축 수익이 높아질 것으로 기대한 건물주들이 내놨던 매물을 곧바로 거둬들여 매매 거래가 성사되지 못했다”고 말했다.

저층주택 밀집 지역에서도 재건축에 대한 기대가 살아나고 있다. 3층 이하 노후 빌라가 모여 있는 서울 중구 필동의 공인중개사무소들에는 “용적률을 250%까지 높일 수 있으면 바로 건물을 매입해 재건축하고 싶다”는 투자자들의 문의가 부쩍 늘었다. 실로암공인중개사무소 관계자는 “필동에서 5층 이상 아파트를 지을 수 없는 1종주거지역의 경우 땅값이 3.3m²당 2000만 원을 넘기 때문에 기존 낮은 용적률로는 재건축을 해도 수지타산이 맞지 않았다”라며 “이번 규제 완화로 수익성에 대한 기대치가 높아지고 있다”고 말했다.

1980년대 후반부터 현대식 주택가가 조성된 서울 송파구 잠실동 일대도 주목받고 있다. 송파구 삼전동의 한 공인중개사는 “북향 건물보다 20%포인트 낮은 용적률을 적용받는 남향 주택 소유주들이 북향 건물주로부터 용적률을 살 수 있을지 문의하고 있다”고 전했다.

건축투자 활성화 대책이 본격적으로 시행되면 땅값이 비싼 도심의 중형 이상 건물 소유자들이 가장 활발하게 움직일 것으로 보인다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “인접한 땅 주인들이 하나의 건물을 지을 때 용적률 20%를 추가로 주는 ‘건축협정 인센티브’까지 도입될 예정이라 소형 건물들을 합쳐 중형 상가를 세우려는 건물주들이 늘어날 것”이라고 내다봤다.

일각에서는 고도 제한 등 덩어리 규제가 완화돼야 이번 대책이 효과를 낼 것이라는 지적도 나온다. 전봉수 서울충무로공인중개사 대표는 “도심 대로변 상가는 고도 제한 때문에 용적률을 매입해도 층수를 높이기 어렵다”라고 말했다.

전문가들은 정부가 용적률의 교환가치를 계산할 기준을 명확히 해야 한다고 봤다. 김신조 내외주건 사장은 “용적률의 교환가치를 계산할 기준이 없어 제도 도입 초기에 혼란이 있을 수 있다”며 “수요자와 공급자 모두 만족시킬 만한 가격 기준을 빨리 마련해야 한다”고 말했다.

:: 용적률 거래제 ::

특정 지역의 건물을 기준 용적률 이상으로 개발하기 위해 같은 지역 내 용적률이 남는 건물에서 용적률을
사올 수 있도록 하는 제도. 용적률은 땅 면적 대비 지하층을 제외한 건물 전체 바닥 면적의 비율이다. 용적률이 높을수록 건물의
층수를 높일 수 있어 개발이익이 커진다.

천호성 기자 thousand@donga.com