[똑똑 재테크]상가건물 매각가치 높이려면…

김규정 NH투자증권 연구위원

A 씨는 1년이 지나도록 서울 동대문구 신설동의 3층짜리 건물이 팔리지 않아 고민이다. 이 건물은 지하철역과 가깝고 매각 희망가도 높지 않아 수익형 부동산 투자자들의 이목을 끌었지만 번번이 계약이 성사되지 않았다. A 씨처럼 쉽사리 팔리지 않는 건물을 매각하려면 어떻게 해야 할까.

현장에 가서 살펴보니 투자자들이 계약을 망설인 이유는 분명했다. 이 건물은 임대 수익률이 낮았고, 임차인을 관리하기도 힘들었다. A 씨에게 건물 외관을 단장하고 임대료를 높인 후 재매각에 나서라고 조언했다.

건물 주변에 지하철이 새로 뚫리거나 상권이 성장하면 땅값이 오르고 투자하겠다는 사람도 나서게 마련이다. 하지만 예상치 못한 개발 호재가 있다고 가만히 놔둬도 건물 가치가 높아지지는 것은 아니다. 좀 더 비싼 가격에 건물을 매각하려면 건물 가치를 높이기 위해 다양한 시도를 해야 한다.

요즘처럼 부동산 개발 시장이 위축되고 가격 보합세가 지속되는 환경에서는 더욱 그렇다. 특히 유망한 건물을 사들이는 것만큼이나 건물과 임차인을 관리하는 일이 중요해졌다. 건물의 운영 가치를 높여야 하기 때문이다. ‘왜 내 건물만 값이 안 오르지’라며 갸우뚱할 게 아니라 건물의 가격을 올릴 방법을 찾아야 한다.

가장 손쉬운 방법은 임대료를 높이는 것이다. 월 임대료 수입이 늘어나고 연간 운영 소득이 높아지면 매매 가격도 올라간다. 무리한 임대료 인상은 공실로 이어질 수 있으니 주의해야겠지만 임대 재계약을 소홀히 하거나 임차인을 위한다는 명목으로 월세를 시세보다 싸게 받으면 건물을 처분할 때 제값을 받기 힘들다.

건물의 안팎을 단장하는 것도 효과적이다. 계약 만료나 재계약이 도래하는 시점에 건물의 외관을 새로 칠하거나 내부 시설을 일부 교체하면 새 임차인에게 월세를 높이거나 재계약 임대료를 올릴 수 있다. 물론 리모델링 비용과 늘어나는 월세 수입을 비교해서 적당한 선에서 건물을 수리하는 게 좋다. 로비나 엘리베이터 등 눈에 띄는 곳만 손보는 것도 방법이다.

최근에는 임차인의 유형이나 업종을 따지는 투자자가 많다. 관리할 임차인이 너무 많은 것도 단점으로 꼽힌다. 상업용 부동산은 수리와 유지 보수, 월세 체납 등으로 인해 임차인과의 마찰이 많기 때문이다. 영세 점포나 독립 자영업자보다는 프랜차이즈 업종이 좋다. 상층부의 사무 공간은 장기간 임대 계약이 체결돼 있어야 유리하다.

건물 리모델링이나 임차인 교체, 임대료 인상 계약 등을 진행할 때 전문 컨설턴트의 도움을 받는 것도 좋다. 비용이 들지만 건물의 수리부터 기존 임차인과의 계약 종료, 새로운 우량 임차인과의 계약까지 원스톱으로 지원해 준다.

김규정 NH투자증권 연구위원