[Home&Dream]레지던스로 탈바꿈한 오피스텔… 제2의 전성기 누린다

진화하는 수익형 부동산

올해 수익형 부동산의 진화가 시작됐다. 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 수익률을 높이기 위해 레지던스로 상품을 탈바꿈하고 있으며 도시형 생활주택은 아파트보다 전용률을 높이고 있다.

지난해 불었던 오피스텔 분양 열풍은 올해 입주대란으로 돌아오며 수익률에 비상등이 켜졌다. 부동산114에 따르면 오피스텔의 2013년 입주물량은 3만742실로 수도권에서만 2만4360실이 입주를 앞두고 있다.

강남의 한 분양업체 관계자는 “강남에 작년에만 1만 건 이상 오피스텔이 분양됐고 그 중 강남역 주변에만 2000여 실이 몰려있을 정도로 경쟁이 치열하다”며 “공급과잉으로 최근에는 단기 임대로 더 높은 수익을 거둘 수 있는 레지던스로 상품을 변경하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

예전에는 오피스텔의 숙박업이 불가능했지만 지난해부터 가능해졌다. 지난해 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 취사가 가능한 ‘생활형숙박업’을 신설했기 때문. 레지던스는 취사시설과 청소, 세탁 등 호텔식 서비스를 제공한다. 최근 한류붐을 타고 매년 늘고 있는 해외 관광객을 비롯해 해외바이어, 직장인, 유학생 등 다양한 수요층을 흡수할 수 있어 미래가치가 밝다는 평가를 받는다.

또 오피스텔과 같이 중개수수료나 유지보수 비용이 들지 않고 전문 운영업체에서 관리와 운영을 대행한다는 장점도 크다. 투자자로서는 오피스텔처럼 1, 2년마다 세입자를 찾거나 월세에 신경 쓸 필요가 없는 것도 장점이다.

이처럼 오피스텔을 레지던스로 바꾸는 사례는 서울, 부산 등 호텔이 부족한 도심지에서 많아지고 있다. 실제로 지난해 6월 대우건설의 부산 ‘해운대 푸르지오 시티’는 오피스텔에서 서비스드 레지던스로 바뀌었다. 최근에는 강남역 푸르지오 시티, 벨리시모 등 상품변경사례가 이어지고 있어 수익형 부동산의 ‘제2의 전성기’를 예고하고 있는 것이다.

서울시 서초구 서초동 1337-3번지에 들어서는 ‘강남역 푸르지오 시티’는 상품 변경을 통해 레지던스로 운영할 예정이다. 강남 비즈니스권역에 입지해 있고 인근 삼성타운 외국 바이어들의 고정적인 전문수요층을 기반으로 객실 가동률이 80∼90%에 이를 것으로 예상된다. 이 오피스텔은 지하 7층∼지상 20층, 총 403실 규모로 전용면적 20∼29m²의 소형으로 구성됐다. 이곳은 60% 중도금 전액 무이자의 파격적인 혜택을 내걸고 있어 투자자들의 관심이 집중될 전망이다.

최근 서울에는 송파구 방이동 ‘벨리시모’가 서비스드 레지던스형 오피스텔로 분양을 시작했다. 전용면적 16∼24m²의 72실을 오피스텔로 준공한 후 숙박시설로 용도를 변경할 예정이다. 인근 롯데월드 관광객을 유치한다는 계획이다.

관광이나 사업차 외국인이 많이 찾는 서울 중구 을지로5가 ‘웨스턴 코업레지던스’ 등도 기존 오피스텔을 리모델링해 레지던스로 활용한 곳이다.

하지만 오피스텔을 레지던스로 업종을 전환하는 데 난관이 적지 않다. 우선 중심상업지구나 일반상업지구에 위치한 오피스텔만 레지던스로 변경할 수 있다. 주거지역에 위치한 오피스텔은 전환하기 어렵다. 또 학교환경위생정화구역 근처 오피스텔도 변경에 제약을 받으며 내부 설계나 소방시설 등 시설 기준도 충족해야 한다. 가장 큰 문제는 분양을 받은 투자자들이 100% 변경에 동의해야 한다는 점이다.

한편 수익형 상품에서 아파트로 진화하는 사례도 눈에 띈다. 도시형 생활주택은 통상 70%가량인 전용률을 90% 이상으로 높이고 발코니를 무료 확장해 주는 등 아파트 뺨치는 혜택을 내세우는 곳도 등장했다.

계룡건설그룹 KR산업은 15일 서울 서초 보금자리지구에서 도시형 생활주택 ‘서초 리슈빌S’를 분양한다. 전용면적 21∼44m² 총 98채로 구성됐다. 투룸형 이상의 다양한 평면을 도입한 ‘소형 아파트’ 개념으로, 발코니를 확장해 전용률을 최대 92%까지 올혔다. 넉넉한 공간 활용은 물론 서로간의 프라이버시까지 확보할 수 있어 1∼2인 가구와 신혼부부에게 높은 인기를 끌 것으로 전망된다.

부동산 전문가들은 “오피스텔이 초기 오피스용에서 주거용으로 진화했듯이 이번에는 단기숙박형 레지던스로 진화하고 있다”며 “보다 광범위한 수요자를 확보할 수 있어 수익률 측면에서도 긍정적인 변화”라고 설명했다.

황형준 기자 constant25@donga.com