[Home&Dream/맞춤세테크]부담부증여, 어떤 것이 유리할까?

《Q: 방모 씨(65)는 10년 넘게 살던 서울 강남구 대치동 아파트를 전세놓고 지난해 11월 매입한 서울 서초구 반포동 아파트에 살고 있는 1가구 2주택자이다. 방 씨는 결혼을 앞둔 딸에게 재산을 일부 증여하고 싶던 차에 며칠 전 신문에서 ‘부담부증여’가 유리하다는 기사를 읽었다. 전세보증금이 있는 기존 강남 아파트를 부담부증여할지, 새 주택을 전세보증금을 끼고 산 뒤 부담부증여하는 것이 좋을지 고민이다.》

A: ‘부담부증여’란 증여하면서 증여물건에 담보돼 있는 전세보증금이나 대출금과 같은 채무를 동시에 수증자에게 넘기는 것을 말한다. 채무액을 제외한 순수 증여하는 금액에 대해서는 증여세가 과세되고 채무액에 대해서는 나중에 증여받은 수증자의 자금으로 상환해야 하므로 유상 양도한 것이나 다름없으므로 원소유자인 증여자에게 양도소득세가 과세된다.

예를 들면 방 씨가 시가 10억 원인 대치동 아파트를 전세보증금 6억 원을 포함해서 자녀에게 부담부증여한다면 4억 원(10억 원-6억 원)에 대해서는 자녀가 증여세를, 전세보증금 6억 원에 대해서는 방 씨가 양도세를 내야 하는 것이다.

방 씨의 고민은 기존에 전세보증금이 있는 강남 아파트를 부담부증여하는 것과 새 아파트를 전세금을 끼어서 산 뒤 부담부증여하는 것 중 어느 쪽이 유리한가 하는 것이다.

결론부터 얘기하면 첫 번째 안이 유리하다. 새로운 아파트를 사서 부담부증여하는 것은 의미가 없다. 오히려 취득세만 방 씨가 취득할 때 한 번, 증여하면서 또 한 번 이중으로 내야 한다. 그럴 바에는 전세금을 차감한 현금만큼을 증여해 아예 처음부터 자녀 명의로 집을 사는 것이 낫다.

반면 첫 번째 안은 다음과 같은 측면에서 유리할 수 있다. 방 씨는 작년 11월에 새로운 주택을 취득했는데 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.

이은하 미래에셋증권 WM비즈니스팀 세무사

물론 1가구 1주택이라도 양도가액 9억 원을 초과하는 양도차익은 과세된다. 그러나 그렇다 하더라도 방 씨가 이 집을 10년 이상 보유했으므로 양도차익의 80%를 장기보유공제를 받을 수 있어 세 부담이 많이 감소한다.

만약 방 씨가 결혼해서 분가한 딸에게 강남 아파트를 부담부증여한다면 전세보증금(6억 원)에 해당하는 유상 양도분에 대해서는 1가구 1주택 비과세가 적용되고 보증금을 차감한 나머지 금액(4억 원)에 대해 증여세가 과세된다. 사전증여의 목적을 달성하면서 동시에 혹시라도 비과세 혜택을 받을 수 있는 내후년까지도 주택을 매도하지 못할 때 양도세 부담이 급격하게 증가하는 리스크를 없앨 수 있는 셈이다. 증여받은 자녀가 2년 이상 보유하면 양도할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있고 양도대금에서 전세보증금을 상환할 수 있다.