[수도권 오피스텔 투자 가이드]<3>서울 서남권 대표 업무지구 여의도-구로

‘직주근접’형 수요 탄탄… 임대투자 유망

서울 서남권의 대표적 업무지구인 여의도와 구로 일대 오피스텔은 직주근접(職住近接·직장과 주거지가 가까운 곳)형 직장인 수요를 바탕으로 성장했다. 여의도는 금융권과 방송 계통 직장인, 구로와 가산 일대는 디지털단지의 정보기술(IT), 의류 관련 종사자가 다수를 이룬다. 여의도는 넓게는 마포 일대까지 수요시장이 확대되고 있으며 구로지역은 인천과 경기 부천, 수원 등지에 직장을 둔 임차인도 찾기 쉬워 임대 투자를 염두에 둔다면 눈여겨봐야 할 대표적인 지역이다.

○ 배후 수요가 풍부하다

여의도는 다양한 분야의 고소득 임차 수요가 분포해 배후 수요가 탄탄하고 임대료 확보에 유리한 시장으로 꼽힌다. 국회의사당과 방송국 등이 모여 있어 상주인구가 6만여 명, 유동인구는 최대 80만 명이 넘는다. 오피스 밀집지역으로 서울에서 직장인 수요가 가장 많다.

당산·신길 일대 역시 여의도와 맞닿아 있어 여의도 일대 직장인의 수요가 풍부하다. 주로 중대형 고급 주상복합이 많고, 매매가가 비싼 여의도 오피스텔보다 저렴한 편이라 수익률은 오히려 높다. 지하철 2, 9호선을 이용할 수 있는 당산동은 신촌 일대 대학생 수요까지 흡수할 수 있다.

지하철 1, 2호선을 이용할 수 있는 구로구 일대 오피스텔 시장의 경우 주된 임차인들은 구로·가산 디지털단지 내의 젊은 직장인들이다. 이곳은 일부 영등포 지역 수요와 수원 및 인천에 근무지를 둔 직장인까지도 타깃으로 삼는다.

○ 임차인은 여의도, 투자수익률은 구로지역

부동산114에 따르면 임차인 확보와 수입의 안정성은 여의도가 좋다. 하지만 투자수익률은 구로지역이 나은 것으로 분석됐다. 영등포구 내 동별 오피스텔 재고는 여의도동(462실)에 가장 많아 선택의 폭이 넓지만 수익률은 떨어진다. 이미윤 부동산114 연구원은 “여의도는 월 임대료가 100만 원을 훌쩍 넘어 고정 현금 수입이 많은 게 장점”이라면서도 “매매가도 3.3m²당 1227만 원으로 높게 형성돼 임대수익률이 4% 안팎에 불과한 게 단점”이라고 평가했다. 또 “여의도 임대 수요를 고려한 투자를 원한다면 인접한 당산, 신길동 일대 오피스텔이 좀 더 낫다”고 덧붙였다.

구로 일대 오피스텔은 여의도를 주요 배후 수요로 둔 영등포 일대보다는 수익률이 높은 것으로 나타났다. 부동산114에 따르면 2012년 4월 말 기준으로 영등포구의 평균 임대수익률은 연간 5.6%로 구로구(5.76%)보다 낮았다. 동별로는 구로구 오류동(6.3%), 구로동(5.93%) 지역의 오피스텔 임대수익률이 높았다. 이 연구원은 “직주근접형 주거지를 찾는 서울 서남권 직장인들은 출퇴근 시간을 아끼기 위해 지하철 이용을 선호한다”며 “이런 점을 고려해 지하철 역세권 오피스텔을 우선 공략 대상으로 삼아야 한다”고 말했다.

박선희 기자 teller@donga.com