[맞춤 재테크]아파트-상가 중 상가 먼저 증여하는 게 낫다는데…

상가는 기준시가로 산정… 稅부담 적어
증여후 10년 지나면 상속재산서 제외

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치과의사인 박모 씨(53)는 서울 송파구 신천동에 있는 상가 건물을 사서 그중 한 층에서 병원을 운영하고 있다. 박 씨는 이 상가 외에도 강남에 아파트 2채를 더 갖고 있다. 대학생 아들 한 명을 둔 박 씨는 나중에 상속세를 줄이기 위해 미리 증여를 하고 싶다. 그런데 어떤 재산부터 증여해야 할지가 고민이다. 그러다 상가를 증여하면 다른 부동산보다 절세 효과가 더 크다는 얘기를 들었다.

증여재산은 원칙적으로 시가로 평가한다. 하지만 비슷한 물건이 많아 이전 매매 사례로 시가를 판단할 수 있는 아파트와 달리 상가나 토지는 시가를 알기가 쉽지 않다. 아파트처럼 매우 비슷하다고 볼 수 있는 부동산 물건의 매매 사례를 찾기 어렵기 때문이다.

그래서 상가나 토지는 기준시가로 증여세를 산정한다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮기 때문에 시가로 평가되는 아파트보다 증여세 부담이 줄어들 수 있다. 그뿐만 아니라 다음과 같은 부수적인 효과도 따라온다.

먼저 박 씨는 매년 치과에서 발생하는 사업소득이 있다. 병원소득만으로도 이미 최고세율이 적용되는 박 씨는 여기에 임대소득(필요경비 차감한 금액) 3000만 원을 더해 종합소득신고를 해야 하고 임대소득 3000만 원도 매년 최고세율(35%)로 세금을 내야 한다.

하지만 상가를 증여하면 상가에서 발생한 임대소득이 종합소득에서 빠져 박 씨의 소득세는 줄어든다. 물론 증여 받은 아들이 부동산 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만 아들은 다른 소득이 없기 때문에 박 씨보다 낮은 세율(6∼15%)이 적용된다. 박 씨가 계속 보유한다면 임대소득 3000만 원의 38.5%(주민세 포함)인 1155만 원의 세금을 내야 하지만 증여 받은 아들은 341만 원의 세금만 내면 된다.

아들이 건물을 증여 받아 소유주가 되면 박 씨가 아들한테 치과 자리를 임차해 쓰는 셈이 된다. 박 씨가 건물주였을 때는 본인의 건물에서 사업하는 것이어서 비용으로 차감되지 않았던 건물 임차료가 이제 비용으로 처리되는 것이다. 이만큼 사업소득세를 줄일 수 있어 유리하다.

또한 건물주인 자녀에게 매년 임대료수입이 발생하므로 자녀 명의로 소득이 계속 쌓인다. 이렇게 축적된 소득은 자녀 명의로 집을 살 때 등 자금출처를 소명해야 하는 일이 생길 경우 유용하게 쓰인다. 결국 임대소득에 대해서는 추가 증여세 없이도 자녀 재산을 꾸준히 늘릴 수 있는 셈이다.

마지막으로 박 씨가 사망한다고 가정했을 때 상가를 미리 증여하지 않았다면 상가는 물론이고 그동안 차곡차곡 쌓인 상가 임대수입도 모두 상속재산에 포함돼 상속세를 내야 한다. 하지만 박 씨가 생전에 증여한다면 10년 이후 상속이 일어날 때 상가는 상속재산에서 제외돼 상속세를 줄일 수 있다. 만약 10년 이내 상속이 된다면 상가건물이 상속재산에 포함되긴 하지만 상속 당시 재산가액이 아닌 증여 당시 재산가액으로 합산되기 때문에 일반적으로 기준시가가 높아지고 있는 상황에서 당연히 미리 증여한 경우가 유리할 수밖에 없다. 또한 아들에게 발생한 임대소득까지 합산하는 것은 아니므로 더 유리하다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=정임수 기자 imsoo@donga.com