“단독 연립 다가구 다세대 1인1건 대출 규제서 제외”

정부는 11일 발표한 ‘1·11 부동산대책’에서 15일부터 서울 전역 등 전국의 투기지역에서 1인당 주택담보대출 건수를 1건으로 제한키로 했다.

다음 달부터는 소득 수준에 따라 대출을 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제도 강화될 것으로 보인다.

각종 규제가 잇달아 나오면서 이미 주택대출을 받았거나 대출받을 예정인 사람들은 어디까지가 규제 대상인지 혼란스러워한다.

주택대출과 관련한 규제들을 문답으로 정리해 본다.

―1·11 부동산대책에서 새로 나온 주택대출 규제는….

“15일부터 은행, 보험사, 상호저축은행에서 주택투기지역(서울 전역과 경기 성남시 분당구, 시흥시 등 전국 91개 지역) 내 아파트를 담보로 대출받을 때 1인당 대출 건수가 1건으로 제한된다. 대출이 2건이라면 만기 도래 시점을 기준으로 1년 내 1건으로 줄여야 한다. 22일부터는 농협 및 수협 단위조합, 신용협동조합, 새마을금고, 여신전문회사에도 같은 규제가 적용된다.”

―아파트담보대출 2건 중 어느 쪽을 먼저 줄여야 하나.

“만기 도래한 대출이나 아직 만기가 안 된 대출 가운데 하나를 골라 상환하면 된다.”

―대출이 3건 이상인 사람은 어떻게 되나.

“대출건별 만기가 도래할 때마다 1년 내에 1건씩만 줄이면 된다. 한꺼번에 2건 이상 줄일 필요는 없다.”

―대출이 2건 이상인데 줄이지 않으면….

“연체금리를 물어야 한다. 은행마다 상환금액의 연 10∼20%를 연체일수를 기준으로 부과한다. 1억 원을 50일 연체했고 연체금리가 15%라면 205만4790원(1억 원×15%×50일÷365일)의 연체금을 낸다.”

―아파트가 아닌 일반주택 담보대출도 1건으로 줄여야 하나.

“담보물건이 아파트인 경우만 규제 대상이다. 단독, 연립, 다가구, 다세대주택을 담보로 한 대출은 이번 규제에서 제외된다.”

―아파트 1채를 담보로 대출을 2번 받은 사람도 1건으로 줄여야 하나.

“아니다. 이번 대출 규제는 투기지역 내 담보물건(아파트) 수를 기준으로 한다.”

―투기지역 아파트 2채 중 1채는 아버지 명의로, 다른 1채는 아들 명의로 대출했다면 규제 대상인가.

“아니다. 1인당 대출 건수를 기준으로 규제하는 만큼 대출자의 명의가 다르다면 문제가 되지 않는다.”

―비(非)투기지역에 1건의 아파트담보대출이 있는데, 투기지역에서 추가 대출이 가능한가.

“지역과 상관없이 기존 주택대출이 있다면 투기지역 아파트담보대출이 안 된다.”

―실수요자 등을 보호하기 위한 예외조항은….

“크게 2가지다. 우선 부모 자녀 배우자용 주택을 사기 위해 대출을 받아 총 대출건수가 2건이 됐을 때다. 이런 경우 두 건 모두 1년 단위로 만기를 연장할 수 있다. 또 법원이 가압류했거나 공동소유자가 매각을 반대해 처분이 불가능한 경우도 만기 연장이 가능하다.”

―예외조항에 해당하는 대출 만기를 1년 단위로 연장하는 이유는….

“1년 뒤에 실수요 자격이 없어지거나 주택 매각이 가능해졌다면 대출 건수를 축소토록 강제하기 위한 장치다. 예컨대 주민등록 확인 결과 부모나 자녀 등이 예외조항을 적용받은 아파트에 살고 있지 않다면 대출을 줄여야 한다.”

―추가로 나올 주택대출 관련 규제는….

“다음 달 이후 금감원의 주택대출 관련 ‘모범규준’이 나오면 연간 총상환원리금이 연간 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 DTI 규제가 확대 적용될 수 있다. 담보인정비율(LTV)은 △비투기지역 60% △투기지역 40%(은행 기준)인데, 당분간 이대로 유지될 것으로 보인다.”

홍수용 기자 legman@donga.com

청약가점제 민간 중대형아파트도 적용

이르면 9월부터 민간 택지의 중대형 아파트(전용면적 25.7평 초과)에도 청약가점제가 적용될 것으로 보인다.

건설교통부는 12일 “분양가 상한제가 9월부터 민간 택지로 확대 시행되는 만큼 공공 아파트뿐 아니라 민간 아파트도 모두 청약가점제 대상에 포함시키는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.

청약가점제는 무주택 기간과 가구주의 나이, 자녀 수 등을 따져 청약 때 가산점을 주는 제도다.

이 제도가 모든 아파트에 대해 시행되면 아파트의 평수를 넓히려는 실수요자나 신혼부부, 미혼자 등은 사실상 청약 시장을 노크할 수 없게 된다.

건교부 당국자는 “9월부터 적용한다는 방향만 정해졌을 뿐 분양 물량 전체에 대해 다 적용할지, 일부만 먼저 할지, 평형별로 단계적으로 시행할지 등 세부 사항은 아직 결정되지 않았다”고 말했다. 그는 “실수요자나 신혼부부 등의 불이익을 줄일 수 있는 방안도 함께 검토하고 있다”고 덧붙였다.

한편 건교부는 주택을 갖고 있어도 무주택자로 인정해 주는 주택 규모를 현행 전용면적 18평 이하에서 12∼15평 이하로 축소하는 방안을 검토하고 있다. 현행 기준으로는 대상자가 너무 많다는 지적 때문이다.

건교부는 이런 내용을 담은 정부 안을 3월 초 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 입법 예고를 통해 발표할 계획이다.

배극인 기자 bae2150@donga.com

李건교 “분양원가 공개 反시장이지만 불가피”

이용섭 건설교통부 장관은 ‘1·11 부동산대책’과 관련해 12일 “민간 아파트 분양원가 공개가 시장원리에는 맞지 않지만 많은 국민이 주택 문제로 고통을 받고 있어서 도입했다”고 밝혔다. 또 그는 “(주택과 같은) 공공재(公共財)에 대해서는 어느 정도 규제가 필요하다고 본다”고 주장했다.

이 장관은 이날 한 라디오 프로그램에서 “분양가 상한제만으로도 집값 안정 효과가 있지만 원가를 공개하면 투명성 차원에서 효과가 있을 것이라는 요구가 있어 분양원가 공개 제도를 도입했다”고 말했다.

주택담보대출 건수를 ‘가구당 1건’이 아니라 ‘1인당 1건’으로 제한한 데 대해서는 “가구당 1건으로 강화하려면 추가로 검토할 사안이 많다”며 “유동성 문제가 집값에 영향을 미치면 추가로 검토될 수는 있을 것”이라고 덧붙였다.

한편 임영록 재정경제부 차관보는 이날 “분양원가 공개는 기업의 추가 부담이 없도록 설계됐기 때문에 주택 공급 위축 가능성은 크지 않다”고 주장했다.

배극인 기자 bae2150@donga.com