[40층까지 재건축]강남 부동산시장엔 ‘찻잔속 바람’ 그칠듯

서울시가 고밀도지구 아파트의 최고 층고를 40층까지 높이겠다는 방침을 밝힘에 따라 서울 강남을 포함한 재건축시장에 새로운 변수로 작용할 전망이다.

그동안 강남지역 재건축시장은 정부의 이중 삼중 규제로 수익성이 크게 떨어지고 사업 추진도 어려워져 집값이 최근 한 달 새 20%가량 폭락하는 등 침체된 분위기였다.

서울시 계획대로 고층 재건축이 가능해지면 해당 아파트들은 집값 상승과 함께 그동안 사업 추진이 지지부진했던 일부 지역의 재건축사업도 본격화될 것으로 예상된다.

그러나 이번 조치로 강남지역 재건축시장 전체가 활기를 되찾기는 쉽지 않을 전망이다. 사회 전반의 투자심리가 위축돼 있는 데다 정부도 강남의 부동산경기 부활에 대해서만큼은 원천적으로 막으려 하고 있기 때문이다.

▽초고층 재건축 가능한 곳은=현재 서울의 재건축 예정 고밀도 아파트 지구는 총 13개. 이 가운데 1983년에 준공된 송파구 아시아선수촌 아파트를 제외한 서초, 반포, 원효, 이촌, 가락, 청담-도곡. 잠실 등 7개는 재건축 심의를 통과했고 나머지 지구도 올해 중 재건축 심의위원회를 통과할 것으로 서울시는 예상했다.

시 관계자는 “주변 경관을 해치지 않는 한도 내에서 시의 건축심의위원회 승인을 받으면 40층 안팎의 초고층 아파트 건축은 아무런 문제가 없을 것”이라고 말했다.

하지만 이들 고밀도 아파트가 모두 초고층 건설이 가능한 것은 아니다.

우선 용적률(대지면적 대비 건물총면적의 비율)이 높은 압구정지구(현재 용적률·210%)나 반포지구(175∼280%)는 재건축으로 추가할 수 있는 면적이 많지 않기 때문에 불리하다.

또 늘어나는 용적률의 일정 비율을 임대아파트로 짓도록 한 ‘재건축 개발이익환수제’와 전용면적 25.7평 이하 아파트를 전체 아파트의 60% 이상 짓도록 한 ‘소형 평형 의무비율’ 등도 초고층 건축의 걸림돌이다.

초고층으로 지으면서 이 같은 규정을 지키려면 같은 동(棟)에 평형을 다양하게 지어야 한다. 이렇게 되면 건축비가 일부 늘어나고 그만큼 재건축 사업 수익성은 떨어진다.

▽시장에 미치는 영향은=서울시가 초고층을 허용하면 해당 아파트에는 큰 호재로 작용할 전망이다.

이번 조치의 대상인 서울 강남의 한 아파트 관계자는 “2001년 재건축 조합인가를 받아 25∼35층으로 재건축한다는 계획은 세웠지만 층수 논란 때문에 사업 진척이 안 되고 있었는데 이번 조치가 시행된다면 사업이 본격 재개될 것”이라고 내다봤다.

부동산개발회사 내외주건 김신조(金信祚) 사장은 “40층 정도의 초고층으로 올리면 한강변을 내려다볼 수 있는 아파트가 많아지는 등 주거 쾌적성이 높아져 집값도 오르게 될 것”이라고 전망했다.

하지만 이번 조치도 강남 재건축시장 전체에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 분석이 많다.

아파트재건축투자자문업체 ‘현도컨설팅’ 임달호(林達鎬) 사장은 “겹겹이 마련된 규제로 초고층 재건축이 가능한 아파트가 많지 않은 데다 8·31 부동산대책으로 부동산경기 자체가 얼어붙어 있어 서울시의 이번 조치가 과연 얼마나 시장에 영향을 미칠지 미지수”라고 전망했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

황태훈 기자 beetlez@donga.com

■ 고층 재건축 절차는

서울시로부터 재건축 승인을 받았다고 해서 곧바로 재건축에 들어갈 수 있는 것은 아니다.

서울시 관계자는 “재건축 변경안을 제출한 뒤 재건축사업에 본격적으로 착수하기까지는 평균 3∼5년은 걸릴 것”이라고 말했다.

재건축 변경안이 서울시 도시계획위원회 심의에서 통과되면 도시관리과에서 변경안을 결정해 고시한다.

해당 아파트 주민은 재건축 정비계획을 세워 안전진단 절차를 거쳐야 한다.

이어 재건축 조합을 결성해 사업시행사를 결정하고 주민이 이주한 뒤 철거가 시행되면서 재건축이 본격화된다.

이 과정에서 건설교통부 등이 개입할 소지는 없다.