환란직후 ‘경기부양 신축주택 특례’ 84만여 가구

올해부터 1가구 다(多)주택 보유자와 고가주택에 대한 양도소득세가 크게 높아졌다. 그러나 외환위기 직후 경기 부양을 위해 시행된 ‘신축 주택 취득자에 대한 조세 특례’에 해당되는 주택은 1가구 다주택 여부에 관계없이 양도소득세를 100%까지 감면받을 수 있다.

특례에 해당되는 주택은 2001년부터 대거 입주가 시작됐고 최근 3, 4년 새 집값이 크게 올랐다. 이에 따라 양도 차익이 크게 발생하고도 양도소득세가 100% 감면되는 ‘입주 후 5년 이내’ 기간에 해당하는 아파트가 올해부터 크게 늘어난다.

국세청, 건설교통부, 부동산114 등에 따르면 신축 주택 조세특례의 혜택을 볼 수 있는 주택이 많게는 84만6607채로 추산된다.

▽어떤 주택이 감면되나=양도세 감면 여부는 주택을 취득한 시기와 위치 면적 가격 등에 따라 결정된다. 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지 주택업체와 계약(분양계약)한 주택은 지역과 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)에 관계없이 잔금 납입일로부터 5년 이내에 팔면 양도소득세가 100% 감면된다.

1999년 7월 1일 이후 2003년 6월 30일까지 분양계약한 주택은 국민주택 여부 또는 비(非)수도권 여부에 따라 감면 혜택이 결정된다.

예를 들어 A 씨는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 35A평형을 1999년 8월 계약했다. 분양가는 3억4500만 원. 2002년 12월 입주한 뒤 올해 3월 9억5000만 원(현 시세)에 팔았다면 양도 차익은 6억500만 원이다.

매매 과정의 부대비용을 빼고 단순 계산하고, 그가 집을 3채 이상 보유했다면 3억6150만 원을 양도소득세로 내야 한다.

그러나 1999년 7∼12월 분양 및 계약한 국민주택(전용면적 25.7평 이하)이므로 신축 주택 조세특례에 해당돼 양도소득세 대신 농어촌특별세 3668만4000원만 내면 된다.

▽‘1가구 1주택’ 요건에도 유리=특례에 해당하는 주택은 1가구 1주택 판정 때도 ‘주택 수’에서 제외된다. 서울에 아파트를 두 채 갖고 있더라도 그중 한 채가 신축 주택 조세특례에 해당되면 1가구 1주택 보유자가 된다. 특례에 해당하지 않는 주택을 팔 때도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

▽고가·고급 주택은 양도세 감면 제외=하지만 처음에 주택업체로부터 분양받지 않고, 분양권을 매입해 장만한 주택은 양도세 감면 대상이 아니다.

또 분양 계약 당시 ‘고급 주택’이나 ‘고가 주택’에 해당돼도 감면 대상에서 제외된다.

2003년 1월 1일 이후 분양 및 계약한 주택이라면 양도가액(팔 때 가격)이 6억 원을 넘으면 고가 주택에 해당돼 감면 대상에서 제외된다. 국세종합상담센터(1588-0060)에 문의하면 사안별로 자세한 세금 감면 여부를 확인할 수 있다.

이은우 기자 libra@donga.com

▼“분양권 웃돈도 증여때 과세 대상”▼

아파트 분양권을 증여할 때의 세금 부과 기준에는 분양권에 붙은 웃돈(프리미엄)까지 포함해야 한다는 국세심판원 판결이 27일 나왔다.

A 씨는 분양가 4억1000만 원인 아파트 분양권을 최근 부인에게 증여했다. 분양가격 가운데 계약금과 중도금 등 2억9000만 원을 낸 상태였다. A 씨는 부인에게 증여한 재산은 2억9000만 원이므로 배우자 증여재산 공제한도(10년 간 증여 재산이 3억 원을 넘지 않으면 증여세 면제)에 미달한다고 판단했다. 이에 따라 증여세를 내지 않았다.

그러나 관할 세무서는 A 씨가 분양권을 증여할 당시 분양권에 프리미엄이 9000만 원 붙어 있었으므로 그가 부인에게 증여한 재산은 2억9000만 원에 9000만 원을 더한 3억8000만 원이라고 간주했다. 세무서는 1000만 원의 증여세를 부과했다. A 씨는 국세심판원에 재심을 청구했지만 국세심판원은 세무서의 손을 들어줬다.

이은우 기자 libra@donga.com