[결산 2004 부동산]<上>주택

《올해 부동산시장에는 주택거래신고제 실시, 종합부동산세 도입 추진 등 메가톤급 부동산 규제 정책이 잇달아 쏟아졌다. 이로 인해 지난해 천정부지로 치솟던 집 값이 잡히고, 땅 값도 대체로 안정세로 돌아섰다. 반면 주택시장에서는 정상적인 거래마저 끊기고, 분양시장이 급속히 냉각되는 등 심각한 부작용도 낳았다. 이 와중에도 아파트 분양가격은 고공행진을 멈추지 않아 분양원가 공개 논쟁으로 번지기도 했다. 전반적인 내수경기 위축 속에서 상가 오피스텔 등 상업용 부동산도 맥을 추지 못했다. 2004년 부동산 시장을 △주택 △토지 △상업용 부동산 등 3개 분야로 나눠 3회에 걸쳐 점검해 본다.》

▼집 값 하락▼

2004년 전국 아파트 값은 외환위기 직후인 1998년 이래 처음으로 안정세를 나타냈다. 인터넷부동산정보업체 부동산114에 따르면 아파트 매매가는 전국 평균 0.29% 오르는 데 그쳤다. 수도권은 2% 하락했다.

전세금도 전국에 걸쳐 하락세를 나타내 연간 ―2.76%를 기록했다.

지역별로는 경기(―1.45%) 인천(―1.85%) 서울(0.62%) 등 수도권의 약세가 두드러진 반면, 강원(5.94%)과 충북(5.78%)에서는 강세를 보였다. 서울 강남권의 불패 신화도 퇴색했다. 매매 전세 모두 강남권의 하락세가 뚜렷했다.

전반적으로 집 값이 안정됐으나 ‘빈익빈 부익부’ 현상은 심화됐다. 새 아파트와 인기지역 중대형 평형은 값이 오르고 기존 소형 아파트 값은 큰 폭으로 떨어졌다.

이 때문에 정부의 규제 정책이 서울 강남권 등 부유층을 겨냥했으나 정작 피해는 평범한 서민이 봤다는 평가도 나온다.

▼거래 미비▼

정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 집 값은 잡았지만 거래가 마비됐다. 정상적인 거래마저 얼어붙어 이에 따른 피해가 속출했다.

특히 4월부터 서울 강남구 등에서 실시된 주택거래신고제로 해당지역 내 아파트 거래는 올해 5∼10월 1만7000건으로 작년 같은 기간 4만4000건에 비해 61%나 감소했다.

거래 마비는 연쇄작용을 일으켰다. 살고 있는 집이 팔리지 않아 새 아파트에 입주하지 못하는 사태가 빚어져 입주 시작 서너 달이 지나도 입주율이 절반을 넘기지 못하는 아파트가 허다했다.

전세가 잘 나가지 않아 전세금을 제때 돌려받지 못하는 역(逆)전세난이 발생해 집주인과 세입자간의 분쟁도 잦았다.

부동산 중개업소는 물론이고 인테리어 업자나 이삿짐센터 운영 업자들도 어려움을 겪었다.

▼부동산 규제▼

2004년 주택시장은 ‘정책에 맞서지 말라’는 부동산 격언이 실감난 1년이었다.

4월부터 주택거래신고제가 시행됐다. 서울 강남 강동 송파 용산구와 경기 과천시, 성남시 분당구 등 6곳이 지정됐다. 취득세 등록세 등 거래세가 실거래가 기준으로 매겨짐에 따라 세금이 이전에 비해 3∼6배 급증했다. 이에 따라 아파트 대신 주상복합과 오피스텔 시장이 각광을 받자 분양권 전매제한 등 관련 규제가 즉각 나왔다.

하반기 들어 주택시장이 꽁꽁 얼어붙자 정부는 규제 완화 대책을 내놓았다. 8월에 부산 북구, 해운대구 등 7개 지역을 양도세가 실거래가로 매겨지는 주택투기지역에서 풀었다.

11월에는 주택거래신고지역 가운데 서울 송파구 풍납동 등 7개 동을 해제했다. 부산 등 지방 투기과열지구의 분양권 전매 금지 기간도 줄였다.

연말에는 재정경제부와 청와대가 1가구 3주택에 대한 양도세 중과 시기 문제를 놓고 실랑이를 벌였으나 결국 청와대 주장대로 내년 1월부터 실시하는 것으로 최종 결정됐다.

▼분양가 상승▼

서울 아파트 분양가가 작년 한 해 동안 28.8% 올랐으며 올해 들어서도 급등세는 멈추지 않았다.

그러자 시민단체들은 “건설회사들이 폭리를 취한다”면서 “아파트 분양원가를 공개하라”고 압박했다.

건설회사와 정부 경제부처는 분양원가 공개가 시장원리에 정면으로 반(反)하는 정책이라며 반대했지만 열린우리당은 ‘국민과의 약속’이라며 강력하게 밀어붙였다.

결국 정부와 정치권이 타협해 공공택지에서 공공기관이 분양하는 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 택지비와 건축비, 설계·감리비 등 주요 항목의 원가만 공개하는 ‘부분 공개’로 결론났다.

한편 올해 서울 아파트 매매가의 하락추세에도 불구하고 분양가는 평균 181만 원이나 올라 1999년 이후 두 번째로 높은 상승률(16.7%)을 보였다. 이로써 최근 3년간 서울 아파트 분양가는 71.7%나 상승했다. 1999년을 기준으로 하면 5년 동안 2배로 오른 셈이다.

▼지역별 희비▼

우선 올해 부동산 시장을 가장 먼저 달군 곳은 서울 용산구의 주상복합 및 오피스텔 건물 ‘시티파크’였다.

4월 1일부터 청약을 접수한 시티파크는 청약 경쟁률이 평균 354 대 1, 최고 경쟁률 698 대 1, 청약증거금만도 7조 원에 육박했다.

웃돈(프리미엄)도 최고 5억 원까지 붙었으나 여름에 이미 반 토막 났고 최근에는 더 떨어진 데다 거래도 힘들어졌다.

충청권 주택시장도 롤러코스터를 탔다. 행정수도 이전 위헌 결정이 나기 전까지는 충남 군(郡)지역 시골 아파트에서도 청약경쟁이 치열했으나 요즘은 모델하우스가 날씨만큼이나 썰렁해졌다.

지방 분양시장이 극도로 위축돼 있는 동안 기업도시 등의 바람을 타고 원주 등 일부 강원권에서는 분양시장이 활황을 보이기도 했다.

김광현 기자 kkh@donga.com

이은우 기자 libra@donga.com

허진석 기자 jameshuh@donga.com