[2005부동산稅절약]새아파트 등기 내년에 하는게 우리

《‘새 아파트의 등기 시점을 내년으로 미루면 세금을 아낄 수 있다.’ 경기 용인시 구성읍 소재 40평형대 P아파트에 입주할 예정인 J 씨는 새 아파트로 이사하더라도 등기를 내년으로 미룰 생각이다. 통상 입주를 하면 과태료를 물지 않기 위해 곧바로 취득·등록세를 내는 것이 관행이었지만 내년에는 등록세율이 1%포인트가량 인하되기 때문. 등록세율을 낮추는 문제에 대해서는 정치권에서 별다른 이견이 없기 때문에 예정대로 내년 1월 1일부터 시행될 가능성이 높다. J 씨는 단순히 등기를 늦추는 것만으로도 수백만 원의 이득을 볼 수 있게 되는 셈.》

부동산 관련 세금제도가 격변을 겪으면서 관습적인 행위들을 다시 한번 따져 볼 필요가 커졌다. 내년에는 거래세율(취득·등록세율)이 인하되는 대신 과세표준은 올라간다. 이에 따라 과세표준이 낮은 기존 아파트의 거래는 올해 마무리하는 것이 유리하지만 새 아파트 등은 등기를 내년으로 미루는 것이 유리한 상황이다. 세금을 아낄 수 있는 유형을 살펴봤다.

▽새 아파트는 등기를 미루는 것이 유리=신규 아파트를 분양받아 입주한 경우에는 무조건 내년에 등록하는 것이 유리하다. 거래세의 과세표준은 분양가다. 이 분양가는 내년에도 변하지 않기 때문에 거래세율 인하 혜택을 보게 되는 것.

신규 분양 아파트는 법인(건설회사)과 개인간의 거래이기 때문에 등록세율 1%포인트 인하(3%→2%로) 혜택을 보게 된다. 이에 따라 현재 5.8%인 취득·등록세율(농어촌특별세와 교육세 포함)은 4.6%로 내려간다.

등록세는 잔금 청산일을 기준으로 60일 내에, 취득세는 30일 이내에 내기만 하면 과태료를 물지 않는다.

11월과 12월 전국에서 입주했거나 입주 예정인 아파트는 4만여 가구인 것으로 추정된다.

미분양 아파트나 분양권을 사서 등기를 하는 경우도 마찬가지다.

▽경매나 공매 시장 상대적 혜택=과세표준이 낙찰가로 정해지는 경매나 공매 시장은 거래세율 인하 혜택을 톡톡히 볼 것으로 전망된다.

경매의 경우 낙찰을 받은 뒤 약 45일 이후에 취득·등록세를 내기 때문에 지금 낙찰받은 물건들도 세금 인하 혜택을 받을 전망이다. 아파트뿐만 아니라 토지나 상가 등 모든 경매 물건의 거래세율이 5.8%에서 4.6%로 낮아지는 것이 특징이다.

가령 감정가 10억 원짜리 상가를 8억 원에 낙찰받았다면 지금까지는 낙찰가의 5.8%인 4640만 원을 거래세로 내야 했지만 앞으로는 4.6%인 3680만 원(960만 원 절감)만 내면 된다.

한국자산관리공사가 처분하는 공매 자산도 낙찰받은 뒤 60일 이내에 낙찰금액을 납부하면 되기 때문에 내년 1월 1일부터 등록세가 인하된다면 등록세 인하 혜택을 볼 수 있다.

▽일반 아파트 거래 세금은 내년에 더 올라=주택거래신고지역이 아닌 곳에 있는 일반 아파트 거래는 연내에 등기까지 마치는 것이 유리하다. 개인간의 아파트 거래시에는 거래세율이 5.8%에서 4.0%로 떨어지지만 과세표준이 시가의 20∼50% 수준에서 내년 1월부터는 70∼90% 수준으로 오르기 때문에 세액은 더 늘어나기 때문이다.

내년 하반기부터는 실거래가로 과세될 예정이기 때문에 등록세 부담은 더 커질 전망이다. 즉 일반 아파트를 구입할 때 세금 문제만 고려한다면 연내나 적어도 내년 상반기까지 구입하는 것이 유리하다.

그러나 주택거래신고지역 내에 있는 기존 아파트를 최근에 취득한 경우에는 등기를 내년으로 미루는 것이 유리하다. 과세표준이 이미 실거래가로 적용되고 있기 때문에 거래가의 1.8%만큼 세금이 줄어든다.

(도움말=코리아베스트 주용철 세무사)

허진석 기자 jameshuh@donga.com