[최재성의 부동산닷컴]재개발 사업<4>

재개발 투자이론에 밝은 사람 가운데 실전 투자에서 낭패를 보는 사례가 있습니다. 제 주변에서도 이런 사람을 종종 발견합니다. 사연을 들어보면 투자과정 곳곳에 도사리고 있는 함정을 피하지 못했기 때문입니다. 지오랜드컨설팅 문제능 사장에게 ‘재개발 투자의 주의점’을 물었습니다.

▽최재성=재개발사업도 옥석(玉石)이 있을 텐데요.

▽문제능=사업면적이 넓고 주민이 적은 지역이 유리합니다. 그만큼 조합원에게 돌아올 몫이 큽니다. 또 일반 아파트 구입요령과 마찬가지로 △한강조망권이 뛰어난 곳 △역세권 △공원이 가까운 지역 △건설회사의 재무구조가 탄탄한 재개발현장을 고르는 게 좋습니다.

▽최=투자대상을 잘못 선택해 손해를 봤다는 사람이 있다고 들었습니다.

▽문=재개발구역 지정 뒤 투자할 때는 공유지분이 아닌지 꼭 확인해야 합니다. 가끔 여러 사람이 공동으로 소유한 ‘공유지분’을 구입해 곤란한 상황에 처하는 투자자가 있습니다. 공유지분은 10명이 소유했더라도 하나의 소유자로 간주해 나중에 아파트 한 채만 받을 수 있기 때문입니다.

▽최=어떤 건물과 땅을 사는 게 유리할까요.

▽문=우선 사려고 하는 건물과 땅이 재개발구역 안에 있는지 확인하는 게 좋습니다. 이는 재개발조합이나 해당 구청에서 확인할 수 있습니다. 또 구역 안이라도 사유지에 들어선 허가건물은 등기부등본을 통해 권리분석을 하기가 훨씬 수월합니다. 반면 국공유지에 있는 무허가건물은 동사무소나 재개발조합을 통해 점유면적을 확인하고 무허가건물확인원을 확보해 두는 게 안전합니다. 사유지에 있는 무허가건물도 있어 분쟁의 소지가 되기 때문입니다.

▽최=국공유지에 들어선 건물도 있습니까.

▽문=재개발구역 안에서 흔히 발견할 수 있습니다. 단 사용료 성격의 점용료를 내야 합니다. 투자할 때 매수자와 매도자 가운데 누가 부담할지 명시해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

▽최=그 밖에 투자요령이 있다면 말씀해주시죠.

▽문=감정평가액을 많이 받을 수 있는 곳에 투자하는 게 유리합니다. 구역 내에서도 산꼭대기나 골목길보다는 입구쪽 평지나 대로변의 감정평가액이 높습니다. 또 낡은 건물보다 상태가 양호한 건물이 높게 평가되기 마련이죠.

최재성 탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net