[최재성의 부동산닷컴]재개발 사업<2>

독자여러분, 그동안 안녕하셨습니까. 오늘은 재개발 투자수익률을 계산하는 방법을 알아봤습니다. 재건축·재개발정보 제공회사인 미리주닷컴(www.mirizu.com)의 김종수 부장을 찾았습니다.

▽최재성=재개발지역에 투자하고 싶은데 무엇을 잣대로 투자해야 할지 고민하는 사람이 많습니다.

▽김종수=투자수익을 계산하기 힘들기 때문이죠. 재건축 대상 아파트는 대지지분과 추가부담금 등을 근거로 상당히 정확하게 수익률을 계산할 수 있습니다. 하지만 재개발지역은 건물의 구조와 나이, 이용 상태 등에 따라 수익률도 천차만별입니다.

▽최=그래도 투자 근거는 있을 것 같은데요.

▽김=개발이익률(비례율)을 따지는 것입니다. 이는 전체 사업이익을 조합원 재산의 총액으로 나누면 구할 수 있죠. 개발이익률이 100% 이상이면 사업성이 좋은 편입니다. 대표적인 재개발지역인 서울 성동구 금호동과 동작구 상도동 등은 모두 100%가 넘었습니다. 입지조건이 좋은 지역의 개발사업은 분양가가 비싼 덕분에 사업이익과 개발이익률이 커지기 마련입니다.

▽최=개인투자자가 알아둬야 할 계산법도 있습니까.

▽김=조금 복잡합니다. 자기가 소유한 토지 및 건물의 감정평가액과 권리가액(감정평가액×개발이익률), 추가부담금(조합원 분양가―권리가액) 등을 알아야 합니다. 자신이 입주할 평형과 같은 주변 아파트 시세에서 전체 투자비(토지 및 건물 구입비+추가부담금)를 빼면 투자수익이 나오죠.

▽최=공식은 간단한데 여러 개념이 나오니까 어지럽군요.

▽김=예를 들어봅시다. L씨는 재개발지역에 땅 20평과 낡은 집 15평을 1억8000만원에 구입했습니다. 이 지역은 사업성이 좋아 개발이익률이 106%입니다. 감정평가액은 1억1600만원, 권리가액은 1억2296만원입니다. 재개발 뒤 33평형의 조합원 분양가가 2억1000만원이면 추가부담금은 8704만원이죠. 주변의 33평형 아파트값은 약 3억5000만원입니다. L씨가 거둘 수 있는 투자수익은 얼마일까요.

▽최=아파트값 3억5000만원에서 전체 투자비 2억6704만원(1억8000만원+8704만원)을 빼면 투자수익은 8296만원이군요. L씨는 부자가 됐군요.

최재성 탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net