'표준지 공시지가 인상’ 稅테크…6월30일 전에 파는게 유리

《건설교통부가 최근 땅이나 주택을 사고 팔 때 내는 세금의 기준이 되는 표준지 공시지가를 11.14% 인상했다. 이에 따라 양도소득세, 취득세, 등록세 등 부동산 관련 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

다만 개별 토지에 부과되는 부동산 관련 세금의 직접적인 기준이 되는 개별공시지가가 조정(6월30일)되기까지는 아직 여유가 있다. 따라서 그 이전에 부동산을 매매하거나 상속하는 것이 절세(節稅)하는 지름길이라고 전문가들은 조언한다.》

▽새로 살 때〓개별공시지가가 오르면 취득세 등록세 등 부동산을 살 때 내야 할 세금도 오른다. 이들 세금은 실제 매입가를 기준으로 매겨져야 한다. 하지만 계약서에 쓰는 매입금액이 대부분 실제보다 낮춰지는 게 관행이라는 점을 감안, 개별공시지가를 기준으로 부과되는 게 일반적이다.

예컨대 현재 ㎡당 개별공시지가가 100만원인 토지를 100㎡(총 매입비용 1억원) 샀다면 세금으로 580만원을 내야 한다. 이는 취득세(취득가액의 2%인 200만원)와 등록세(3%인 300만원) 교육세(등록세의 20%인 60만원) 농어촌특별세(취득세의 10%인 20만원)를 합한 것이다.

하지만 6월30일 이후 개별공시지가가 10% 인상되면 그만큼 세금이 더 붙는다. 총 매입비용이 1억1000만원이기 때문에 전체 세금은 취득세 220만원, 등록세 330만원, 교육세 66만원, 농어촌특별세 22만원을 합쳐 모두 638만원이 된다.

따라서 개별공시지가가 오르기 전에 부동산을 사는 게 훨씬 유리하다.

▽증여(贈與)도 개별공시지가 인상 전에〓부모로부터 부동산을 물려받을 때 내는 증여세도 차이가 크게 난다.

㎡당 공시지가가 100만원인 땅 100㎡를 부모로부터 물려받았다면 증여세는 630만원. 땅값 1억원 중 직계 존비속에 대한 증여 공제 3000만원을 뺀 과세표준 7000만원에 증여세율 10%를 곱한 700만원에서 자진신고 공제(과세표준의 10%) 70만원을 추가로 제외한 금액이다. 하지만 개별공시지가가 10% 오르면 증여세액은 720만원으로 늘어난다.

물려받은 땅에 붙는 취득세 등록세도 마찬가지다. 현재는 같은 땅을 물려받으면 취득세 등록세로 400만원(등록세 1.5%, 취득세 2.0% 등)을 내면 되지만 개별공시지가가 10% 오르면 440만원이 된다.

▽파는 것도 개별공시지가 인상 이전에〓개별공시지가가 오르면 양도소득세도 오를 수밖에 없다. 그러나 보유기간이나 양도차액에 따른 세율이 땅에 따라 다르기 때문에 일률적인 양도세 인상률을 가늠하기는 힘들다.

예컨대 95년 10월에 ㎡당 60만원에 나대지 100㎡를 매입했다면 현행 기준시가(㎡당 100만원)에 따른 양도소득세는 449만4600원. 양도차액 4000만원에서 필요경비 공제(취득가액 6000만원의 3%, 180만원)를 뺀 양도차익 3820만원에 장기보유 특별공제(양도차익×공제율 15%)와 과세표준에 따른 세율(18%)을 곱한 금액이다. 하지만 오른 공시지가를 적용하면 양도소득세는 늘어난다. 개별공시지가가 10%가량 오른 것으로 보면 같은 계산 방식에 의해 양도소득세는 602만4600원. 양도세를 34%가량 더 내게 된 셈이다.

▽양도나 증여 일자를 조정하는 것도 요령〓표준지 공시지가가 올랐다고 해서 모든 개별공시지가가 오르는 것은 아니다. 지역 여건이나 주변 개발 여건에 따라 떨어지는 지역도 있을 수 있다는 얘기다.

따라서 해당 지역의 땅값 동향을 미리 예측해보고 양도나 증여 시점을 정하는 것이 바람직하다. 매매 잔금을 받는 양도일이나 등기부상 소유권 등기이전 접수일자인 증여일을 새 개별공시지가 고시일에 맞춰 유리한 시점으로 정하는 게 유리하다는 의미다. (도움말:이규원 공인회계사 02-2202-6355)

송진흡기자 jinhup@donga.com

▼표준지 공시지가 ▼

건설교통부가 매년 1월1일을 기준으로 전국에서 대표성 있는 토지를 뽑아 조사 발표한다. 올해 대표토지는 50만필지. 감정평가사들이 현장조사 등을 거쳐 평가한 뒤 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 확정 고시한다. 개별공시지가, 조세(租稅), 부담금 등의 부과기준이나 토지보상, 담보, 경매가 등의 산정기준으로 활용된다.

▼개별공시지가 ▼

일선 시군구가 표준지 공시지가를 기준으로 토지소유주의 의견을 반영하고 지방 및 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐, 매년 6월30일 결정 고시한다. 대상은 전국의 과세대상 기준 토지 전부. 올해는 2750만필지다. 조세나 각종 부담금, 국공유지 사용료 등의 부과기준이나 토지보상, 담보, 경매가 등의 산정기준이다.

▼기준시가 ▼

토지 건물 등 부동산과 골프 회원권 등 특정 점포 이용권을 팔거나 상속 또는 증여할 때 내야 할 세금의 부과기준으로 활용된다. 기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세 상속세 증여세 등이다. 국세청이 통상 7월 초 발표한다.

개별공시지가 변동에 따른 각종 세금 변동 (단위:만원)
구분	개별공시지가 고시일 전	고시일 이후
일반 매매에 따른 취득, 등록세	580	638
상속에 따른 취득, 등록세	316	347.6
증여에 따른 취득, 등록세	400	440
증여세	630	720
상속세	상속받는 다른 재산의 규모에 따라 적용받는 상속세율(10∼50%)이 다를 수 있기 때문에 일률적으로 계산할 수 없다.	개별공시지가가 오르면 그 상승폭만큼은 적용을 받는다.
양도소득세	보유기간이나 양도차액 규모 등에 따라 주민세를 포함한 세율(9.9∼39.6%)이 다를 수 있기 때문에 유동적.	양도가액이 오른 만큼 최소한 세율 이상은 오른다고 볼 수 있음.
*㎡당 개별공시지가가 100만원인 땅 100㎡가 10% 인상됐을 때 기준으로 계산한 것임.

황재성기자 jsonhng@donga.com