새 기준시가로 세금 얼마나 오르나

입력 2002년 9월 12일 19시 12분

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《국세청이 수도권 아파트 441개 단지(30만9461가구)의 기준시가를 대폭 올림에 따라 해당 지역 아파트 거래나 증여·상속과 관련한 세금부담이 크게 늘어난다. 이번 고시(告示)에 포함된 아파트 단지는 기준시가가 가구당 평균 4706만원 올랐기 때문에 양도소득세 등의 부담은 종전보다 수천만원 이상씩 늘어날 전망이다. 다만 3년 이상 아파트를 보유한 1가구 1주택자는 양도세가 면제되므로 이번 고시의 영향을 받지 않는다. 특히 서울 강남지역 아파트는 기준시가가 평균 5372만원 올라 다른 지역에 비해 세금부담이 더 늘어날 전망이다.》

▽양도세 얼마나 오르나〓아파트마다 기준시가가 다르고 취득과 양도시기도 달라 일괄적으로 양도세를 추산하기는 힘들다.

서울 강남구 A아파트 46평형을 2000년 9월1일 사들여 2002년 9월16일에 판 K씨의 사례를 통해 알아보자.

매입 당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 4억2400만원. 4월4일 고시 때는 5억2000만원으로 올랐다가 이번에는 6억7000만원으로 1억5000만원이 또 올랐다.

종전 고시를 적용해 양도세를 계산하면 양도소득은 8328만원으로 세금은 1738만800원. 그러나 조정된 기준시가를 적용하면 양도소득이 2억3328만원으로 늘어나고 세금도 7138만800원으로 불어난다. 결국 K씨는 기준시가 조정 이전보다 410.7% 늘어난 5400만원의 양도세를 더 내야 한다.

하지만 실거래가액으로 계산한 세액이 더 적을 때는 납세자가 증빙서류를 갖춰 실거래가액으로 양도세를 신고할 수 있다.

▽증여세·상속세 얼마나 오르나〓서울 서초구 B아파트 68평형을 아들에게 증여하는 C씨의 사례를 통해 알아본다.

이 아파트의 이전 기준시가를 적용한 증여재산가액은 7억7950만원. 여기에 직계 존·비속에 적용되는 증여재산공제 3000만원을 빼면 과세표준은 7억4950만원이다.

과세표준 7억4950만원에 5억원 초과 증여에 적용되는 세율 30%를 곱하고 누진공제 6000만원을 제외하면 증여세액은 1억6485만원이 된다.

하지만 이번 고시를 적용하면 증여재산가액은 3억원이 오른 10억7950만원이 되며 과세표준도 10억4950만원으로 늘어난다.

따라서 과세표준에 10억원 초과에 적용되는 세율 40%를 곱한 뒤 누진공제 1억6000만원을 제하면 증여세는 2억5980만원이 된다. 결국 기준시가가 오르면서 C씨의 아들은 9495만원의 증여세를 더 내야 한다.

▽양도일 기준은 잔금 치른 날〓세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 치른 날이다. 잔금을 받기 전에 등기하면 등기접수일이 양도일로 간주된다.

따라서 기준시가 고시가 시행되는 날인 13일 전에 잔금정리가 됐거나 등기가 이뤄진 경우는 새 고시를 적용받지 않는다. 하지만 아직까지 잔금정리가 이뤄지지 않았으면 이번 고시가 적용돼 세금 부담이 늘어난다.

박정훈기자 sunshade@donga.com

▼어디가 얼마나 올랐나▼

국세청이 값이 많이 오른 수도권 아파트 기준시가를 4월에 이어 다시 올린 것은 집값 급등을 부추겨온 ‘투기성 거래’를 잡아 부동산시장을 안정시키기 위한 조치다.

특히 좀처럼 꺾일 줄 모르는 서울 강남지역 아파트값의 ‘폭등 행진’이 단순히 경제문제를 넘어 심각한 사회문제로까지 번지고 있는 현실에 대한 위기감도 깔린 것으로 분석된다.

국세청 김보현(金輔鉉) 재산세과장은 “이번 고시로 각종 세금부담이 늘면서 투기성 거래가 크게 줄어 주택시장 안정에 기여할 것”이라고 말했다.

하지만 이번 기준시가 인상조치가 서울 강남권 등 일부지역에만 집중돼 해당 아파트 보유자들은 크게 반발할 것으로 예상된다.

국세청은 또 지난해까지는 기준시가를 연 1회씩 조정했으나 올해는 벌써 2번이나 조정했다. 이에 따라 기준시가는 사실상 ‘수시 공시’체제로 바뀌었다. 국세청은 앞으로도 아파트 가격이 갑자기 오르면 언제라도 기준시가를 조정할 방침이다.

이번 고시 적용대상은 전국 아파트 가구의 12.7%. 재건축 추진아파트가 몰려 있는 서울 강남지역의 아파트는 72%가 포함됐다. 서울 강남지역의 대(大)단지 아파트는 사실상 모두 기준시가가 오른 셈이다.

특히 64.4%가 서울 강남, 서초, 송파, 강동구에 집중됐다. 정부로서도 강남지역 아파트값 급등이 그만큼 고민거리라는 점을 볼 수 있는 대목이다.

기준시가 상승폭도 강남권 아파트가 다른 지역 아파트에 비해 훨씬 높았다.

이번 고시에서는 가구당 평균 4706만원(상승률 17.1%)이 올랐지만 강남지역 재건축 추진아파트는 평균 6749만원(상승률 22.5%)이나 뛰었다. 이 중 서초구 재건축아파트가 평균 7372만원으로 가장 많이 올랐고 송파구와 강남구도 각각 6732만원, 6393만원 올랐다.

한편 기준시가가 가구당 5000만원 이상 오른 아파트 단지는 246개 단지로 전체 고시대상 아파트의 55.8%에 이르렀다. 이 가운데 1억원 이상 오른 아파트도 69개 단지나 됐다.

이번 고시로 기준시가가 가장 많이 오른 아파트는 서울 서초구 반포동의 반포주공 1단지 62평형. 4개월여 만에 기준시가가 3억7450만원이나 올랐다.

박정훈기자 sunshade@donga.com

기준시가 상승폭 큰 상위 10개 아파트(단위%)
순위	소재지	아파트	평형	상승금액
1	반포동	반포(*주공1)	62	37,450
2	반포동	신반포 15	68	30,050
3	반포동	현대	44	25,400
4	청담동	효성빌라(64)	75	24,750
5	대치동	우성(개포)	65	22,500
6	서초동	서초가든스위트	107	22,500
7	청담동	진흥빌라(69-18)	56	22,500
8	방이동	올림픽선수기자촌	57	21,600
9	청담동	청담파크빌라	70	21,600
10	대치동	한보미도	55	21,400

▼투기지역 재산세 인상 배경▼

12일 행정자치부가 발표한 공동주택의 재산세 인상 방안은 국민의 조세 저항을 피하면서도 부동산 투기를 억제하겠다는 일종의 ‘고육책’으로 볼 수 있다.

우선 재산세 인상 지역을 전국이 아닌 서울과 경기 과천 용인 성남 고양시 등 수도권의 부동산 투기과열지역에 국한하고 그 중에서도 국세청 기준시가가 3억원 이상인 14만5000가구를 대상으로 했기 때문이다.

행자부 관계자는 “재정경제부 등에서 부동산 투기 억제를 위해 재산세 등을 대폭 올릴 것을 강력히 요구했으나 한꺼번에 많이 올리면 조세 저항이 예상돼 고심했다”며 “이번 조치는 재산세 과표 가산율을 지역별, 국세청 기준시가별로 차등부과하는 데 초점을 맞췄다”고 설명했다.

따라서 투기과열지역이라도 국세청 기준시가가 3억원 미만이거나 투기과열지역이 아닌 곳은 기존의 과표 가산율이 적용돼 중과세 대상에서 제외된다.

다만 신축건물 기준가액이 현행 ㎡당 16만5000원에서 17만8500원까지 오르게 돼 부동산 투기과열지역이 아니라도 재산세가 소폭 오를 것으로 보인다.

행자부는 이 방안이 연말까지 확정되는 만큼 그 이전에라도 투기과열지역에서 해제되는 지역은 중과세 대상에서 제외되고, 반대로 투기과열지역으로 추가 지정되는 곳은 중과세 대상에 포함된다고 설명했다.

그러나 이번 조치는 투기과열지역에서 부동산 투기와 상관이 없이 공동주택을 갖고 있는 사람들의 재산세도 대폭 인상되는 만큼 선의의 피해자가 나올 수밖에 없다는 비판을 받고 있다.

또 그동안 논란이 됐던 서울 강남지역과 다른 지역의 재산세 과세 불평등 문제도 해결하지 못했다는 지적이다.

한편 행자부는 다음달 15일까지 각 지방자치단체에서 재산세 인상에 대한 의견을 받아서 연말에 이를 최종 확정한 뒤 내년 하반기 재산세 부과 때부터 적용할 방침이다.

양기대기자 kee@donga.com

▼수시 조정고시 대상 주요 아파트단지(총441개)▼

서울 385개 단지
구	동	아파트(단지)
강 남	개 포	경남1·2 시영 우성3·6·8 주공1∼4현대1∼3 주공고층(*5·6·7차) 현대전화국조합
	논 현	경남논현 경복 논현(*신동아) 동현 성원 쌍용 청학 협성 현대인텔렉스
	대 치	국제 대치삼성 대치현대 대치효성 (*대치)도곡 삼성2 선경 선경조합2 쌍용 우성(개포) 우성(대치) 은마 청실 청암 한보미도 현대1 해창
	도 곡	경남 동신 매봉삼성 삼성(삼성생명사원) 포스코트 삼성래미안(개포) 우성4(*개포) 우성사원5 진달래 한신 (개포)
	삼 성	롯데(중일재건축) 삼부 삼부2 삼익 상아 석탑 진흥 청구 세방하이빌 시티 에이아이디차관 푸른솔진흥 풍림 한솔 한일 해청 현대 홍실
	수 서	동익 삼성 삼익 수서한아름
	압구정	미성(1.2차) 한양(1∼8차) 현대(*1∼14차)
	역 삼	개나리 동부해오름 신도곡 진달래현대까르띠에710
	일 원	가람 대우 목련타운 삼성 상록수 샘터마을 우성7 현대4 청송빌리지 한솔마을 한신사원 현대사원
	청 담	동산 삼성1 삼성청담 삼성청담공원 삼익 삼환 진흥 청구 진흥빌라(64-2) 진흥빌라(69-18) 청강(건영) 청담우방 청담진흥빌라 청담파크빌라 청담현대3 한양 현대1 효성 빌라(63) 효성빌라(64)
서 초	반 포	궁전 미주 반포(주공1) 삼호가든1·3∼5 신반포1·3·15·23(한신) 에이아이디차관 주공2·3 한신 한신서래 한양 현대 현대동궁
	방 배	궁전 방배1현대 삼익방배빌라(992-18) 삼호1∼3 신삼호4 임광 임광3 중앙 한화 현대멤피스 현대홈타운 황실
	서 초	금호 두진한아름 무지개 보천 삼성래미안 삼익(1312) 삼익(1681) 삼풍 삼호 서초4현대 서초가든스위트 서초 롯데캐슬84 서초한빛삼성 서초한신 서초현대 신동아 우성 1∼5 진흥 현대서초3
	잠 원	강변 노블레스 녹원한신 대림 동아 미주파트텔 베니하우스 블루힐하우스 신반포2·4∼14·16∼22·24∼27(*한신) 신화 오페라하우스 우성 월드메르디앙 잠원중앙하이츠 잠원현대훼미리 중앙하이츠 청구 킴스빌리지 한강 한신 한신그린 한신로얄 한신진일빌라트 한신타운 한신타워 한양 현대 현대실크빌 훼미리
송 파	가 락	동부센트레빌 시영1 시영2 (*원호)주공 가락우성2
	거 여	거여1 거여2동아 거여2효성 거여5 거여4 우방1 현대1∼3
	문 정	훼미리
	방 이	대림대양코리아나타워 방이동그린파크(*파크빌리지) 올림픽 선수기자촌 올림픽타워 올림픽하이빌 코오롱 태평양파크 한솔 빌라트 한양3 해태그린피아빌라트 현대파크빌라트 금호베스트빌
	송 파	미성 삼성래미안 삼익 에스케이 한양1·2
	신 천	미성 시영(1∼3차) 장미1(1·2차) 장미3 진주 크로바 d>
	오 금	대림 현대2(*2∼4차) 현대백조
	잠 실	아시아선수촌 주공1∼3·5
강 동	둔 촌	주공1(1·2차) 주공3(3·4차)
	명 일	동양타워상가 삼익그린1·2 삼익그린11 삼환 삼환고덕 신동아 우성 진로상가(*명일진로) 한양 현대(고덕)
	성 내	미주
	암 사	시영(강동)1 시영(강동)2 한양건설
양 천	목	목동신시가지1∼7
양 천	신 정	목동신시가지8∼14
강 서	방 화	방화(삼익/삼환)
강 서	화 곡	흥진시범1·2
관 악	봉 천	낙성대현대3 은천1 신봉
관 악	신 림	미성
광 진	광 장	극동1·2 삼성 현대파크빌
	구 의	구의현대7
	자 양	우성1∼6 자양우성7 자양현대2 한라 한양 현대7·8 홈타운
구로	개 봉	한아름 거성 대상 한진
	구 로	신도림태영타운 보광 우성(23) 롯데
	신도림	대림1∼3 동아1∼3
노 원	공 릉	효성화운트빌
노 원	중 계	대림벽산 라이프 신동아 신안동진 청구
도 봉	방 학	대상타운현대
동대문	이 문	삼성
동대문	휘 경	주공
동 작	노량진	노량진맨션
	사 당	영아 제일
	상 도	대림
마 포	공 덕	공덕삼성 현대(*마포현대)
	도 화	도화현대(현대소양) 도화동현대(현대1차) 우성 삼성(*마포삼성)
	성 산	시영
	신공덕	신공덕삼성(*1차)
성 동	옥 수	옥수하이츠
성 동	응 봉	대림강변
영등포	도 림	도림청구
	신 길	전철
	여의도	광장 대교 리버타워 미성 삼부 수정 시범 장미 진주 화랑
용 산	이 촌	빌라 왕궁 점보 한가람(*건영2) 한강(대우) 한강맨션
용 산	한 남	=2>리버티하우스
은 평	갈 현	현대갈현재건축(*현대1차)
은 평	불 광	라이프미성
종 로	평 창	롯데낙천대
중	신 당	남산타운 현대
중 랑	묵	신내대림 신내두산

경기 49개 단지
시	동	아파트(단지)
고 양	백 석	흰돌마을(1191)(*건영7단지)
고 양	갈 현	호수마을(삼환) 호수마을(유원) 호수마을(대우) 호수마을(럭키) 호수마을(롯데) 호수마을(청구) 호수마을(현대)
과 천	중 앙	주공10
광 주	쌍 령	동성1 쌍령현대
광 주	신현리	현대모닝사이드1
구 리	교 문	장자마을(동양) 토평신명
	수 택	금호베스트빌
	토 평	대림 삼성 상록 영풍
군 포	산 본	구주공(*산본구주공) 구주공연립 주몽마을(대림)
남양주	덕소리	덕소강변현대
부 천	원 종	동문1 동문2
부 천	상	백송마을(LG/SK)
성 남	서 현	삼성 시범단지(현대) 우성 한신 한양 효자촌(동아)
수 원	인 계	주공
수 원	화 서	꽃뫼마을코오롱
안 산	고 잔	대우1 보네르빌리지(요진2) 양지마을(금강2) 한숲마을 호수공원(대림1) 주공그린빌7∼9 네오빌주공(주공6)
	사	늘푸른(금강1) 상록마을(삼보) 숲속마을(*요진1)
	이	그랜드월드2(*대우2)
	초 지	호수마을풍림
용 인	죽 전	벽산첼시빌
평 택	이 충	건영

인천 7개 단지
구	동	아파트(단지)
부평	갈 산	태화(363)
서	마 전	영남(*영남탑스빌)
연수	동 춘	금호타운 대림 동아 현대
연수	옥 련	태평