또 집을 사기 위한 대출을 받기도 지금보다 어려워지고 투기성 거래에 대한 세무당국의 간섭도 크게 강화된다.

4차 주택시장 안정대책 가운데 세제·금융대책의 주요 내용과 영향을 알아본다.

▽고가 아파트 재산세 오른다〓기준시가가 3억원을 초과하는 아파트의 시가표준액(재산세 과세표준)을 단계적으로 올리기로 했다.

특히 서울, 경기 남양주 고양 화성시, 인천 삼산1지구 등 수도권 투기과열지구는 내년 상반기(1∼6월)에 시가표준액이 50% 범위 안에서 인상된다. 재산세는 누진세이기 때문에 일부 고가 아파트는 재산세가 2배 이상 오른다.

정부는 공시지가의 33% 수준인 종합토지세 과세표준도 단계적으로 높일 방침이다.

▽3주택 이상 보유자 과세 강화〓현재 고급주택, 미등기양도자산, 1년 이내의 단기양도 등을 제외하고는 국세청 기준시가로 양도소득세를 계산한다. 주택을 몇 채 보유하고 있든 상관없다.

하지만 이달 하순부터 집을 3채 이상 보유한 가구에 대해서는 실거래가로 과세한다.

서울 강남구 A아파트 31평형의 경우 5년 동안 보유했다가 팔 때 기준시가로 계산하면 양도세가 약 4116만원이지만 실거래가로 과세하면 약 6699만원이다. 최근 실거래가가 급등한 곳은 양도세가 2배 이상 증가할 수도 있다.

주택을 3채 이상 보유한 가구는 전국적으로 50만여 가구에 이르는 것으로 추산된다.

▽수도권, 1년 거주해야 1주택 비과세〓지금은 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세를 물리지 않는다.

하지만 이르면 이달 하순부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시 등은 3년 이상 보유한다는 조건에 덧붙여 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 비과세한다.

나중에 이 제도가 시행될 때, 그 시점에서 이미 2년 이상 보유한 사람은 추가로 1년간 거주할 필요가 없다. 그러나 2년 미만 보유한 사람은 그때부터라도 1년 이상 살아야 양도세를 면제받는다.

▽각종 세 혜택 못 받는 ‘고급주택’ 많아진다〓고급주택의 범위는 ‘전용면적이 50평 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’에서 ‘전용면적이 45평(통상 55평형) 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’으로 넓어진다. 새로 고급주택으로 지정되는 가구는 약 10만곳에 이른다.

지금은 고급주택이라도 1가구 1주택에 대해서는 양도세를 매기지 않고 있지만 이달 하순부터 6억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세한다.

1가구 3주택 보유자가 전용면적이 48평인 서울 강남구 W아파트를 3년 전 6억5000만원에 사서 9억5000만원에 판다고 가정할 때 지금은 양도세가 없지만 다음달부터는 2088만원을 내야 한다.

▽수도권은 ‘신축주택 세 감면’ 폐지〓정부는 2001년 5월23일부터 신축주택을 구입하는 사람에게는 5년 동안 양도세를 매기지 않는 제도를 시행하고 있다. 이 제도는 내년 6월30일까지 시행토록 법에 규정돼 있다.

정부는 올해 말까지 법을 바꿔 내년부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시의 신축아파트에 대해서는 이런 혜택을 주기 않기로 했다.

▽토지거래도 세무조사한다〓국세청은 지난달 30일부터 483명을 대상으로 1차 자금출처조사를 하고 있다. 국세청은 이 가운데 법 위반 정도가 심한 거래자는 검찰에 고발키로 했다.

국세청은 1차 자금출처조사가 끝나는 대로 2차 조사에 나설 방침이며 땅값 급등 지역의 토지거래에 대해서도 세무조사를 할 방침이다. 이를 위해 국세청은 2001년 1월∼2002년 7월 토지거래자료를 수집해 정밀분석하고 있다.

국세청은 수도권의 아파트 기준시가를 이달 안에 올릴 계획이다.

▽투기과열지구 부동산 대출 축소〓정부는 투기과열지구의 기존주택 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 낮추도록 유도키로 했다.

또 신규대출의 주택담보비율 60% 초과액에 대해서는 대손충당금 적립률을 올리고 국민주택규모(25.7평)를 넘는 기존 주택을 사는 사람은 주택신용보증을 못 받게 할 예정이다.

이에 따라 금융기관들은 이 지역 주택 관련 대출을 일부 회수하거나 신규 대출을 소극적으로 할 수밖에 없다.

<기준시가와 실거래가의 세부담 비교(단위:만원)>

(자료:재정경제부)

김광현기자 kkh@donga.com

천광암기자 iam@donga.com